Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-12913/2023

г. Владивосток

18 апреля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 апреля 2024 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.Н. Шалагановой,

судей Д.А. Глебова, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.В. Рябко,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

Управления муниципальной собственности г. Владивостока,

апелляционное производство № 05АП-1557/2024 

на решение от 02.02.2024 судьи М.В. Понкратенко

по делу № А51-12913/2023 Арбитражного суда Приморского края 

по иску Управления муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Дальневосточный строительный дом» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о расторжении договора,

в судебное заседание явились:

от истца представитель ФИО1 по доверенности от 25.12.2023, от ответчика представитель ФИО2 по доверенности от 05.12.2023,      

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности г.Владивостока (далее – УМС                       г. Владивостока, Управление) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Дальневосточный строительный дом» (далее – ООО «ДВСД», общество) о расторжении договора от 13.11.2018 №28-Ю-23443 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010044:704, общей площадью 10 739 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, для строительства предприятия по производству металлоконструкции; об обязании освободить указанный земельный участок и передать его Управлению по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению в 5-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 02.02.2024 в иске отказано.  

Не согласившись с вынесенным решением, УМС г.Владивостока обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.  В обоснование своей позиции апеллянт указывает, что арендатор более двух сроков подряд не вносил арендную плату в обусловленном договором размере, что является основанием для расторжения договора в судебном порядке.

От ООО «ДВСД» через канцелярию суда поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) приобщен к материалам дела.

В заседании апелляционного суда представитель УМС г. Владивостока поддержала доводы апелляционной жалобы в полном объеме, представитель ООО «ДВСД» против доводов апелляционной жалобы возразила, считая обжалуемое решение законным и обоснованным.  

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств. 

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что 

ООО «ДСД» является резидентом Свободного порта Владивосток на основании заключенного 27.12.2017 Соглашения № СПВ-425/17 об осуществлении деятельности СПВ и реализует проект «Производство металлоконструкций на территории                          г. Владивостока».

 В целях реализации инвестиционного проекта между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и обществом заключен договор аренды земельного участка №28-Ю-23443 от 13.11.2018, согласно которому  арендодатель на основании обращения в соответствии с подпунктом 33 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:010044:704 площадью 10739 кв.м, из земель населенных пунктов, местоположение: установлено относительно ориентира. Ориентир дом. Участок находится примерно в 111 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, разрешенное использование: объекты складского назначения, цель предоставления: для строительства предприятия по производству металлоконструкций, в границах, указанных в выписке из ЕГРН. 

В силу пункта 1.3 договора срок аренды участка устанавливается с момента подписания договора по 12.10.2085. 

Согласно пункту 2.1 договора арендатору устанавливается арендная плата в размере 78 730 рублей 83 копеек в месяц на основании расчета, который является неотъемлемой частью договора.

 На основании пункта 2.2 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 1 числа месяца, следующего за расчетным. 

В соответствии с пунктом 2.6 договора стороны считают размер арендной платы измененным с момента вступления в силу нормативных правовых актов, на основании которых определяется размер арендной платы, при этом составление и направление арендатору уведомления, подтверждающего факт такого изменения, не требуется. 

В силу пункта 5.4 договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в том числе в случае невнесения арендатором арендной платы в размере и в сроки, установленные договором, более двух раз подряд.

На основании постановления администрации г. Владивостока от 25.04.2019                    № 1667 «Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», органом по распоряжению земельными участками, находящимися на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена, является УМС                     г. Владивостока.

 Как указало Управление, ответчик нарушал обязанности по уплате арендных платежей, в связи с чем за ним сложилась задолженность. 

Претензией от 30.05.2023 №28/14913-исх Управление предложило обществу расторгнуть договор аренды, указав о наличии по состоянию на 16.05.2023 задолженности по арендной плате и пене в сумме 984 625 рублей 09 копеек.

Оставление обществом претензии без ответа и удовлетворения послужило обоснованием для обращения УМС г. Владивостока в суд с настоящим иском. 

Отказывая в удовлетворении исковых требований Управления, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, согласно статье 310 ГК РФ не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Как указано выше, согласно пункту 5.4 договора аренды, арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды, в том числе, в случае невнесения арендатором арендной платы в размере и в сроки платежа, установленном договором, более двух раз подряд.

Указанное правило соответствует общему правовому регулированию отношений, вытекающих из договора аренды.

Так, в силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Согласно разъяснениям пункта 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

При этом в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» (далее – Информационное письмо № 14) указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Анализ приведенных положений закона и разъяснений относительно их применения позволяет сделать вывод, что обстоятельство двукратного невнесения арендатором арендной платы (как и внесения арендной платы не в полном объеме) и наличие за ним задолженности не во всех случаях является основанием для расторжения договора аренды, равно как и погашение арендатором всей суммы задолженности по арендной плате до вынесения судом решения по иску о расторжении договора в связи с нарушением сроков внесения арендных платежей не может служить безусловным основанием для отказа в таком иске. 

Выводы суда по каждому дела должны строиться исходя из конкретных обстоятельств, поведения сторон договора и оценки характера допущенного арендатором нарушения денежных обязательств. 

По своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Как установлено судом, договор аренды, в отношении которого заявлен рассматриваемый иск, заключен в 2018 году и является долгосрочным (до 2085 г.). 

В  2021 году  между сторонами появились разногласия по поводу порядка расчета и, соответственно, размера начисляемой аренды. 

Определением Арбитражного суда Приморского края от 06.10.2021 принят к рассмотрению иск ООО «ДВСД» к Управлению о взыскании 406 314 рублей 80 копеек неосновательного обогащения, 75 963 рублей 90 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 04.12.2018 по 31.03.2022, а также открытых процентов (дело № А51-17136/2021). 

Решение спорного вопроса о том, имеется ли по спорному договору переплата или недоимка, какой размер арендной платы является верным, учитывая изменения нормативного регулирования, правоприменительной практики, велось до 2024 года (постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 19.03.2024 оставлены без изменения решение Арбитражного суда Приморского края от 29.05.2023 об отказе в иске общества, поддержанное постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2023 по делу № А51-17136/2021).

При этом в течение всего спорного периода общество регулярно совершало арендные платежи в известном ему размере, а задолженность возникла у него ввиду начисления арендной платы арендодателем в большем размере. 

Платежным поручением №13 от 05.12.2023 (то есть, до вынесения постановления суда кассационной инстанции по делу № А51-17136/2021) общество перечислило в счет арендной платы по договору 1 500 000 рублей, в результате чего за ним сложилась переплата.

Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются.

Таким образом, исходя из обстоятельств рассматриваемого дела, следует признать, что нарушение условий договора об арендной плате со стороны общества не являлось злостным и существенным, ввиду чего, принимая также во внимание погашение обществом всей задолженности по арендной плате и внесение платежей на будущее время, судебная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований о расторжении договора. 

Расторжение договора в рассматриваемом случае является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон. Сохранение договорных отношений между сторонами, не противоречит положениям статей 450, 619 ГК РФ.

То обстоятельство, что ООО «ДВСК» до настоящего времени не получило разрешение на строительство, тогда как договор аренды заключался с ним для строительства предприятия по производству металлоконструкций, указанный вывод не опровергает, поскольку договор заключен на срок по 12.10.2085, и согласно пояснениям общества, не опровергнутым Управлением, общество фактически осуществляет на земельном участке производство металлоконструкций. 

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права и не опровергают правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 02.02.2024  по делу №А51-12913/2023  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.Н. Шалаганова

Судьи

Д.А. Глебов

С.М. Синицына