АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

город Севастополь

«25» сентября 2018 года

Дело №А84-1963/18

 

Резолютивная часть решения объявлена 18 сентября 2018 года.

Решение в полном объеме изготовлено 25 сентября 2018 года.

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Минько О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества  с ограниченной ответственностью «Севастопольстрой-Марина-де-люкс» (299029, 

<

...>) к Управлению государственной регистрации права и кадастра Севастополя (далее – Севреестр; 299011, 

<

...>) о признании незаконным решения и обязании совершить определенные действия, с участием заинтересованного лица: ФИО1 (683031, 

<

...>),

при участии представителей в предварительном судебном заседании:

от заявителя – ФИО2, доверенность от 14.12.2017 №15; ФИО3, доверенность от 10.08.2018

от заинтересованного лица (Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя) – ФИО4, доверенность от 07.07.2017;

от заинтересованного лица (ФИО1) – ФИО5, доверенность от 26.05.2018;

при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО6,

У С Т А Н О В И Л:

общество  с ограниченной ответственностью «Севастопольстрой-Марина-де-люкс» обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с заявлением, в котором просит:

- признать незаконным действия Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя по регистрации расторжения договора №205/17 от 30.08.2017 участия в долевом строительстве, заключенного между ООО «Севастопольстрой-Марина-де-люкс» и ФИО1;

- об обязании Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя отменить государственную регистрацию расторжения договора №205/17 от 30.08.2017 участия в долевом строительстве, заключенного между ООО «Севастопольстрой-Марина-де-люкс» и ФИО1;

- об обязании Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя восстановить в Едином государственном реестре прав государственную регистрацию договора №205/17 от 30.08.2017 участия в долевом строительстве, заключенного между ООО «Севастопольстрой-Марина-де-люкс» и ФИО1.

Заявленные требования мотивированы тем, что поскольку договор участия в долевом строительстве №205/17 от 30.08.2017 не расторгнут в законном порядке, оснований для  государственной регистрации расторжения договора не имелось.

Представитель заявителя на заявленных требованиях настаивала, просила суд их удовлетворить по основаниям, изложенным в заявлении и письменных пояснениях.

Представитель  Севреестра возражал против удовлетворения заявленных требований,  не оспаривал факт наличия в сведениях Единого государственного реестра недвижимости сведений о проведении 24.01.2018 государственной регистрации отказа ФИО1 в одностороннем порядке от исполнения договора участия в долевом строительстве №205/17 от 30.08.2017. Полагает, что моментом расторжения договора является направление стороной договора уведомления об одностороннем расторжении такого договора и в данном случае регистрация такого расторжения носит подтверждающий характер, а не правоустанавливающий.

Представитель третьего лица поддержал доводы Севреестра и указал, что полагает расторжение договора в одностороннем порядке путем направления ФИО1 соответствующего уведомления законным.

Исследовав доказательства по делу, суд установил следующие фактические обстоятельства дела, имеющие значение для рассмотрения настоящего спора.

Общество с ограниченной ответственностью «Севастопольстрой-Марина-де-люкс» зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц в качестве юридического лица  10.08.2016.

Судом установлено, что 10.02.2017 между ООО «Севастопольстрой-Марина-де-люкс» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве №205/17 (далее – Договор).

Согласно п.1.1.1. Застройщик - ООО «Севастопольстрой-Марина-де-люкс» привлекающее денежные средства денежные средства для строительства многоквартирного жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

...> в 6-ом микрорайоне Стрелецкой бухты, на основании полученного в установленном порядке Разрешения на выполнение строительных работ №RU91-94102000-040-2016 от 29.11.2016 выданного Департаментом архитектуры и градостроительства города Севастополя.

ООО «Севастопольстрой-Марина-де-люкс» обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

...> в 6-ом микрорайоне Стрелецкой бухты этап строительства, многоквартирный жилое дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать квартиру истцу, а истец обязуется уплатить настоящим Договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома (п.2.1. Договора).

Срок сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию – 4 квартал 2019 года (п. 2.4. Договора).

Согласно п.3.1. Договора цена объекта долевого строительства, подлежащая уплате Участником долевого строительства по настоящему Договору составляет 5 852 390,00 рублей.

26.12.2017 в адрес ООО «Севастопольстрой-Марина-де-люкс» ФИО1 направлено Уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве, со ссылкой на Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

24.01.2018 Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя осуществлена  государственная регистрация расторжения Договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> в 6 мкр. Стрелецкой бухты, заключенного между ООО «Севастопольстрой-Марина-де-люкс» и ФИО1 Основанием для такой регистрации послужил факт направления ФИО1 уведомления об одностороннем расторжении договора, что, по мнению Севреестра свидетельствует о расторжении договора в силу гражданского законодательства.

Полагая, что решение Севреестра о погашении в ЕГРН записи о регистрации договора долевого участия в строительстве таким, что противоречит требованиям законов и иных нормативных актов, и нарушает его права, заявитель обратился в Арбитражный суд города  Севастополя с настоящим заявлением.

Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в  деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно ст.198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Часть 4 ст. 198 АПК РФ предусматривает, что заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Судом проверено и установлено, что срок, установленный ч. 4 ст. 198 АПК РФ, заявителем не пропущен.

С 1 января 2017 года вступили в силу положения Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (за исключением отдельных положений, вступающих в силу в иные сроки). Статьей 72 Закона № 218-ФЗ указано, что законодательные и иные нормативные правовые акты до их приведения в соответствие с названным законом применяются постольку, поскольку они не противоречат Закону о регистрации. Данный закон применяется к правоотношениям, возникшим после дня его вступления в силу, а по правоотношениям, возникшим до дня его вступления в силу, - к тем правам и обязательствам, которые возникнут после дня его вступления в силу.

Со дня вступления в силу Закона о регистрации сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости и не требующими дополнительного подтверждения.

В соответствии со статьей 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Согласно пункту 4 статьи 7 Закона № 218-ФЗ орган регистрации прав вносит в Единый государственный реестр недвижимости сведения на основании документов, поступивших в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

Пунктом 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав установлены статьей 21 данного Закона.

Пунктом 3 статьи 3 Закона № 218-ФЗ к компетенции органа, осуществляющего государственную регистрацию, отнесена проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

При осуществлении государственной регистрации проводится правовая экспертиза документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (подпункт 3 пункта 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ).

Как видно из материалов дела, ФИО1 обратился в Севреестр с заявлением о государственной регистрации расторжения договора долевого участия в строительстве №205/17 от 30.08.2017, заключенного между ООО «Севастопольстрой-Марина-де-люкс» и ФИО1 об участии в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> в 6 мкр. Стрелецкой бухты, предоставив письменное уведомление в адрес ООО «Севастопольстрой-Марина-де-люкс» об одностороннем отказе от исполнения договора, а также опись почтового отправления.

При этом, доводы Управления и третьего лица о соблюдении последним требований, установленных договором долевого участия в строительстве №205/17 от 30.08.2017 в отношении порядка его расторжения, являются несостоятельными по следующим основаниям.

Согласно пунктам 7.1 и 7.2 Договора он вступает в законную силу с момента его государственной регистрации и действует до полного выполнения Сторонами обязательств. Настоящий договор может быть расторгнут либо по согласию сторон, путем оформления соглашения о расторжении договора, либо по иным основаниям, предусмотренным действующем законодательстве.

Пунктом 7.4 Договора предусмотрены основания для одностороннего отказа от исполнения договора застройщиком.

В то же время, Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 04.06.2018) «О защите прав потребителей» не предусматривает возможность одностороннего отказа потребителя от договора купли-продажи товара, если приобретенный товар является товаром надлежащего качества и был приобретен способом, предполагающим наличие у покупателя возможности ознакомиться с приобретаемым товаром или его образцом, за исключением случая, когда потребителю не была предоставлена информация о товаре.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 9 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ), участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона; существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона; в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке (часть 1.2 статьи 9 Закона № 214-ФЗ).

Таким образом, ни договором, ни названным законом не предусмотрено право участника в любое время в одностороннем порядке отказаться от исполнения заключенного договора.

Абзац 3 пункта 7.4 Договора, согласно которому в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения Договора, Договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения Договора, которое направляется по почте  заказным письмом с описью вложения, на который ошибочно ссылается третье лицо, регламентирует срок расторжения Договора, но не основания к отказу от его исполнения в одностороннем порядке.

При таких обстоятельствах само по себе направление ФИО1 уведомления о расторжении договора при отсутствии на то предусмотренных законом либо договором оснований не порождает автоматическое расторжение договора.

Закон РФ "О защите прав потребителей" не предусматривает возможность одностороннего отказа потребителя от договора купли-продажи товара, если приобретенный товар является товаром надлежащего качества и был приобретен способом, предполагающим наличие у покупателя возможности ознакомиться с приобретаемым товаром или его образцом, за исключением случая, когда потребителю не была предоставлена информация о товаре.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона; существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона; в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке (часть 1.2 статьи 9 Закона N 214-ФЗ).

Таким образом, ни договором, ни названным законом не предусмотрено право участника в любое время в одностороннем порядке отказаться от исполнения заключенного договора.

При таких обстоятельствах само по себе направление истцом уведомления о расторжении договора при отсутствии на то предусмотренных законом либо договором оснований не порождает у застройщика обязанность возвратить денежные средства и уплатить проценты за пользование ими.

Указанное уведомление составлено Участником в одностороннем порядке, в уведомлении отсутствуют указания на то каким образом нарушены условия Договора застройщиком, основания для одностороннего отказа, не представлены доказательства, что наличие тех или иных обстоятельств может служить основанием для расторжения заключенного Договора.

В то же время, как уже отмечалось, при осуществлении государственной регистрации проводится правовая экспертиза документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (подпункт 3 пункта 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ).

Таким образом, при внесении записи о расторжении договора участия в долевом строительстве №205/17 от 30.08.2017 в связи с наличием уведомления от 26.12.2017 об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве №205/17 от 30.08.2017 Севреестр должен был провести правовую экспертизу документов, представленных для осуществления государственной регистрации расторжения договора на предмет наличия или отсутствия правовых оснований для такой регистрации, а не руководствоваться исключительно документом, составленном стороной договора в одностороннем порядке.

Таким образом, прекращая запись о регистрации договора участия в долевом строительстве, Севреестр прекращает признание и подтверждение заключенного между заявителем и третьим лицом договора участия в долевом строительстве. В силу ч. 2 ст. 9 Закона №214-ФЗ расторжение такого договора влечет для застройщика обязанность возвратить уплаченные денежные средства и  уплатить участнику долевого строительства проценты за пользование чужими денежными средствами. Таким образом, действиями Управления по регистрации расторжения Договора нарушаются права ООО «Севастопольстрой-Марина-де-люкс» на юридическое подтверждение и признание со стороны государства договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с п. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При таких обстоятельствах, действия Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя по регистрации расторжения договора №20/17 от 30.08.2017 участия в долевом строительстве, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Севастопольстрой-Марина-де-люкс» и гражданином ФИО1, следует признать незаконными, в связи с чем, в порядке, предусмотренном ст. 201 АПК РФ надлежит обязать Управление отменить государственную регистрацию расторжения договора №205/17 от 30.08.2017 участия в долевом строительстве, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Севастопольстрой-Марина-де-люкс» и гражданином ФИО1 и восстановить в Едином государственном реестре прав государственную регистрацию указанного договора участия в долевом строительстве №205/17 от 30.08.2017.

При этом в силу п.п. 3 п. 5 ст. 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость.

В силу п. 133 Порядка ведения ЕГРН, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 №943, государственная регистрация расторжения (прекращения) договора участия в долевом строительстве осуществляется посредством погашения записи о сделке в порядке, установленном пункто16 Порядка.

Пунктом 16 Порядка предусмотрено, что при снятии с учета соответствующим записям ЕГРН, а также разделу ЕГРН присваивается статус «архивная» («архивный»).

С учетом изложенного, суд считает необходимым обязать Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя отменить государственную регистрацию расторжения договора №205/17 от 30.08.2017 участия в долевом строительстве, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Севастопольстрой-Марина-де-люкс» и гражданином ФИО1 и восстановить в Едином госудасртвенном реестре прав государственную регистрацию указанного договора участия в долевом строительстве №205/17 от 30.08.2017.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно статье 102 АПК РФ, нормам главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации отношения по уплате государственной пошлины, в том числе основания освобождения от ее уплаты, а также основания и порядок возврата государственной пошлины из бюджета, регулируются налоговым законодательством и возникают между плательщиком - лицом, обращающимся в суд, и государством.

Статьей 110 АПК РФ закреплено, что между сторонами судебного разбирательства возникают отношения по распределению судебных расходов, которые регулируются главой 9 Кодекса.

Частью 1 статьи 110 АПК РФ установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Как разъяснено в пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», поскольку законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов, в случае принятия судебного акта не в пользу таких органов расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов.

Указанная правовая позиция соответствует правовой практике, в частности, изложена в  определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2015 по делу №А40-97280/2014.

С учетом изложенного, расходы заявителя по уплате государственной пошлины за рассмотрение арбитражным судом настоящего заявления  в сумме 3000,00 рублей, уплаченные заявителем согласно платежному поручению №262 от 09.06.2018, подлежат отнесению на Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Заявление общества с ограниченной ответственностью «Севастопольстрой – Марина-де-люкс» удовлетворить.

Признать незаконными действия Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя по регистрации расторжения договора №205/17 от 30.08.2017 участия в долевом строительстве, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Севастопольстрой-Марина-де-люкс» и гражданином ФИО1.

Обязать Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя отменить государственную регистрацию расторжения договора №205/17 от 30.08.2017 участия в долевом строительстве, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Севастопольстрой-Марина-де-люкс» и гражданином ФИО1 и восстановить в Едином государственном реестре прав государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве №205/17 от 30.08.2017.

Взыскать с Управления государственной регистрации права и кадастра     Севастополя (ул. Ленина, 2, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, КПП 920401001, зарегистрировано 17.06.2014 Инспекцией ФНС по Ленинскому району г. Севастополя) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Севастопольстрой – Марина-де-люкс» (ул. Соловьева, д.4, оф.7, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица – 10.08.2016) расходы по уплате государственной пошлины в  размере 3000,00 (три)  рублей.

Решение может быть обжаловано в течение 1 месяца со дня его вынесения в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд города Севастополя.

 

Судья

О.В. Минько