Арбитражный суд Хабаровского края 

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru  

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-55/2024

г. Хабаровск

11 октября 2024 года

Резолютивная часть решения от 08 октября 2024 года 

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Конфедератовой К.А.,  при ведении протокола судебного заседания секретарем Хромченковой В.Н.,  

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя  

ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>)  

к администрации Новоургальского городского поселения Верхнебуреинского  

муниципального района Хабаровского края (ОРГН 1022700733252, ИНН 

<

***>;  

682071, Хабаровский край, район Верхнебуреинский, рабочий поселок Новый Ургал,  

улица Ростовская, д. 5) 

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Центр оценки и  

экспертизы Метод» об обязании заключить договор, при участии: 

от истца – ФИО2, представитель по доверенности от 14.08.2024;  от ответчика, третьего лица – не явились, извещены  

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском  к администрации Новоургальского городского поселения Верхнебуреинского  муниципального района Хабаровского края (далее – Администрация, ответчик) с  уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации (далее – АПК РФ) требованиями об:  

- обязании Администрации в течение 10 календарных дней с момента  вступления в законную силу решения суда по настоящему делу заключить с ИП ФИО1 договоры купли-продажи недвижимого имущества:  

- нежилое помещение -I (20-22, 24-40), I (34, 39-41), общей площадью 177,6 кв.м,  кадастровый номер 27:05:0101001:312, расположенное по адресу: 

<

...>, по цене определенной  экспертом, а так же на прочих условиях, приведенных в проекте договора купли-продажи  в Приложении № 1 к настоящему исковому заявлению,  

- нежилое помещение -I (41-54), общей площадью 155,8 кв.м, кадастровый номер  27:05:0101001:438, расположенное по адресу: 

<

...>, по цене определенной экспертом, а так же на  прочих условиях, приведенных в проекте договора купли-продажи в Приложении № 2 к  настоящему исковому заявлению,  

- обязании Администрации в течение 15 календарных дней с момента  вступления в законную силу решения суда по настоящему делу во исполнение условий  заключенных договоров купли-продажи передать ИП ФИО1 по акту приема-передачи недвижимое имущество: нежилое помещение -I (20-22, 24-40), I (34, 39-41),  общей площадью 177,6 кв.м, кадастровый номер 27:05:0101001:312; нежилое помещение - I (41-54), общей площадью 155,8 кв.м, кадастровый номер 27:05:0101001:438,  расположенное по адресу: 

<

...>,  

- обязании Администрацию Новоургальского городского поселения  Верхнебуреинского муниципального района Хабаровского края в течение 20  календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему  делу подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности к  Индивидуальному предпринимателю ФИО1 на недвижимое  имущество: нежилое помещение -I (20-22, 24-40), I (34, 39-41), общей площадью 177,6  кв.м, кадастровый номер 27:05:0101001:312; нежилое помещение -I (41-54), общей  площадью 155,8 кв.м, кадастровый номер 27:05:0101001:438, расположенное по адресу:  

<

...>.  

Исковые требования основаны на положениях статей Федерального закона от  22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого  имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и  арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении  изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №  159-ФЗ) и обоснованы уклонением Администрации от заключения договора купли-продажи указанных помещений при наличии у предпринимателя соответствующего права.  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных  требований относительно предмета, в порядке статьи 51 АПК РФ привлечено общество с  ограниченной ответственностью «Центр оценки и экспертизы Метод».  

В отзыве на исковое заявление Администрация выразила несогласие с размером  выкупной стоимости, указанной в аналитической справке ООО РСО «Кредо» от  26.10.2023, просила в удовлетворении требований отказать.  

В рамках рассмотрения настоящего спора судом назначалась экспертиза по вопросу  определения оценки рыночной стоимости спорного объекта, в связи с чем производство  по делу приостанавливалось.  

Определением от 15.08.2024 производство по делу возобновлено.  

В судебном заседании представитель предпринимателя уточненные исковые  требования поддержал.  

Иные участвующие в деле лица явку представителей не обеспечили. 

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялись  перерывы, о которых стороны извещены публично, в том числе путем размещения  соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в  информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».  

На основании статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено по представленным в  материалы дела доказательствам в отсутствие участвующих в деле лиц.  

Изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле,  арбитражный суд  

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 25.01.2016 между Администрацией (арендодатель)  и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор № 178 аренды объектов нежилого фонда  Новоургальского городского поселения (далее – договор № 178), согласно которому  арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование объект недвижимого  имущества – нежилые функциональные помещения -I (20-22, 24-40), I (34, 39-41), общей  площадью 177,6 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...> (пункт 1.1 договора № 178).  

Срок действия условий договора определяется с 25.01.2016 по 25.01.2021 (пункт  1.3 договора № 178).  

Соглашением от 25.01.2021 о внесении изменений в договор № 178, пункт 1.3  договора № 178 изложен в новой редакции: срок действия договора продляется с  25.01.2021 до даты заключения договора аренды на основании аукциона на недвижимое  имущество - нежилое функциональное помещение -I (20-22, 24-40), I (34, 39-41), общей  площадью 177,6 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>.  

Кроме того, как следует из материалов дела, 01.07.2017 между Администрацией  (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор № 192 аренды объектов  нежилого фонда Новоургальского городского поселения (далее – договор № 192),  согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование  объект недвижимого имущества – нежилое помещение, назначение нежилое, общей  площадью 154,9 кв.м, этаж -1, расположенное по адресу: 

<

...>, пом. -I (41-54) (пункт 1.1  договора № 192).  

Срок действия условий договора определяется с 01.12.2017 по 01.12.2022 (пункт  1.3 договора № 192).  

30.12.2020 ООО ИП ФИО1 обратился в Администрацию с заявлениями о  реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в  которых просил о предоставлении преимущественного права на приобретение указанных  выше арендуемых нежилых помещений.  

Письмом от 02.04.2021 № 321 уполномоченный орган отказал ИП ФИО3 во  включении в программу приватизации на 2021 по указанным выше помещениям.  

Не согласившись с отказом Администрации Новоургальского городского  поселения Верхнебуреинского муниципального района Хабаровского края, выраженным в  письме от 02.04.2021 № 321, ИП ФИО3 обратился в арбитражный суд с  рассматриваемым заявлением  

Вступившим в законную силу решением от 07.02.2022 по делу № А73-10403/2021  суд признал незаконным решение Администрации я, оформленное письмом от 02.04.2021   № 321 в части отказа в реализации преимущественного права на приобретение  арендуемого имущества – нежилого помещения I (20-22, 24-40), I (34, 39-41), общей  площадью 177,6 кв.м, кадастровый номер 27:05:0101001:312; нежилого помещения I (41- 54), общей площадью 155,8 кв.м, кадастровый номер 27:05:0101001:438, расположенных  по адресу: 

<

...>., а также возложил на ответчика обязанность принять решение об условиях  приватизации спорного имущества и направить предпринимателю проект договора купли-продажи названного имущества в установленные Законом № 159-ФЗ порядке и сроки.  

Во исполнение решения суда Администрация письмом от 06.09.2023 № 111/1-15  предложила предпринимателю выкупить помещения по цене, отраженной в отчетах об  оценке от 25.07.2023 №№ 575-23, 576-23, и составляющей 2 655 000 руб. за помещение  -I (20-22, 24-40), I (34, 39-41), общей площадью 177,6 кв.м и 2 289 000 руб. за помещение  -I (41-54), общей площадью 155,8 кв.м. Дата, на которую определена стоимость  имущества, – 25.07.2023.  

Не согласившись со стоимостью имущества, ИП ФИО3 письмом от  31ю10ю2023 № 1861/1-15 обратился с просьбой пересмотреть стоимость имущества.  

Поскольку такое требование предпринимателя оставлено без удовлетворения, ИП  ФИО3 обратился в арбитражный суд с настоящим иском.  

Исследовав представленные в дело доказательства и дав им оценку в соответствии  со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к следующим выводам.  

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее  - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности,  может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке,  

предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального  имущества.  

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами,  в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным  условиям договора.  

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы  в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров  данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из  сторон должно быть достигнуто соглашение.  

Согласно статьей 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен  предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного  сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже  считается незаключенным.  

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с  Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора  обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати  дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в  течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую  сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.  При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его  рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе  передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.  

Согласно статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при  заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса  либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия,  определяются в соответствии с решением суда.  

Согласно статье 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в  резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому  спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора  указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.  

Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в  приватизации арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности и  государственной собственности субъектов Российской Федерации, урегулированы  Законом № 159-ФЗ.  

В статье 9 Закона № 159-ФЗ установлен порядок совершения действий заявителем  и уполномоченным органом для целей реализации прав, предусмотренных данным  Законом.  

Так, согласно указанной норме права субъект малого или среднего  предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 названного Закона  требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о  соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего  предпринимательства, установленным статьей 4 Закона № 209-ФЗ «О развитии малого и  среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации  преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в  утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень  государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для  передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего  предпринимательства.  

При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить  заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества  в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ, в  двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях  приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его  

оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в  десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого  имущества (часть 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ).  

В соответствии с пунктом 10 информационного письма Президиума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах  применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого  имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской  Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и  среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные  акты Российской Федерации», субъект малого или среднего предпринимательства, чье  право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в  реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об  отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий,  необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24  АПК РФ.  

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона № 159- ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в  порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества  не допускается в соответствии с данным Федеральным законом или другими  федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты  получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в  приобретении арендуемого имущества.  

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке,  предусмотренном статьей 71 АПК РФ в их взаимосвязи и совокупности, в том числе  вступившие в законную силу судебные акты по делу А73-10403/2021, которыми  установлено, что ИП ФИО3 имеет преимущественное право на приобретение в  собственность в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, заявления о заключении  договора купли-продажи недвижимого имущества, доказательства направления проекта  договора купли-продажи недвижимости, а также принимая во внимание, что  администрацией возражений относительно конкретных условий редакции договоров,  предложенной ИП ФИО3, не заявлено, при этом содержание такой редакции норм  действующего законодательства и баланса прав и обязанностей сторон не нарушает, суд  приходит к выводу об обоснованности заявленных требований.  

Спор между сторонами возник относительно стоимости имущества. 

В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации, изложенной в постановлении № 7240/12 от 18.10.2012, оценка рыночной  стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на  дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего  предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом   № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.  

Из материалов дела следует, что с заявлением о реализации преимущественного  права на приватизацию предприниматель обратился 30.12.2020, отказ администрации был  обжалован в рамках дела № А73-10403/2021.  

В целях разрешения указанного вопроса судом по настоящему делу назначалась  экспертиза, проведение которой поручалось обществу с ограниченной ответственностью  «Хабаровское агентство юридической экспертизы и оценки имущества» эксперту  ФИО4 (

<

...>), поставлен  перед экспертом следующий вопрос:  

1. определить рыночную стоимость нежилого помещения: -I (20-22, 24-40), I (34,  39-41), общей площадью 177,6 кв.м, кадастровый номер 27:05:0101001:312; нежилого  помещения: -I (41-54), общей площадью 155,8 кв.м, кадастровый номер  27:05:0101001:438, расположенных по адресу: 

<

...> по состоянию на 30.12.2020 для реализации  

преимущественного права на выкуп недвижимого имущества, находящегося в  муниципальной собственности, субъектом малого предпринимательства согласно  Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения  недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов  Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами  малого и среднего предпринимательства».  

Согласно представленному экспертному заключению от 12.08.2024 № 123/с,  стоимость нежилого помещения -I (20-22, 24-40), I (34, 39-41), общей площадью 177,6  кв.м, кадастровый номер 27:05:0101001:312, расположенного по адресу: 

<

...>, составляет  1 240 625 руб., нежилого помещения -I (41-54), общей площадью 155,8 кв.м, кадастровый  номер 27:05:0101001:438, расположенное по адресу: 

<

...> – 1 095 439 руб.  

Следовательно, договоры подлежат заключению по указанной стоимости.  

Кроме того, поскольку в направленных в адрес предпринимателя проектах  договоров содержалось условие, обязывающее Администрацию передать имущество в 15- дневный срок с даты подписания договоров, а также, учитывая, что переход права  собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю  подлежит государственной регистрации, суд также признает обоснованными  соответствующие требования предпринимателя.  

В соответствии со ст.110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины и по оплате  услуг эксперта на проведение судебной экспертизы суд относит на ответчика.  

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд  

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить. 

Обязать Администрацию Новоургальского городского поселения  Верхнебуреинского муниципального района Хабаровского края (ОРГН 1022700733252,  ИНН 

<

***>) в течение 10 календарных дней с момента вступления в законную силу  решения суда по настоящему делу заключить с индивидуальным предпринимателем  ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) договоры  купли-продажи недвижимого имущества:  

- нежилое помещение -I (20-22, 24-40), I (34, 39-41), общей площадью 177,6 кв.м,  кадастровый номер 27:05:0101001:312, расположенное по адресу: 

<

...>, по цене 1 240 625 руб., а  так же на прочих условиях, приведенных в проекте договора купли-продажи в  Приложении № 1 к исковому заявлению;  

- нежилое помещение -I (41-54), общей площадью 155,8 кв.м, кадастровый номер  27:05:0101001:438, расположенное по адресу: 

<

...>, по цене 1 095 439 руб., а так же на прочих  условиях, приведенных в проекте договора купли-продажи в Приложении № 2 к исковому  заявлению.  

Обязать Администрацию Новоургальского городского поселения  Верхнебуреинского муниципального района Хабаровского края (ОРГН 1022700733252,  ИНН 

<

***>) в течение 15 календарных дней с момента вступления в законную силу  решения суда передать индивидуальному предпринимателю ФИО1  (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) по акту приема-передачи недвижимое  имущество: нежилое помещение -I (20-22, 24-40), I (34, 39-41), общей площадью 177,6  кв.м, кадастровый номер 27:05:0101001:312; нежилое помещение -I (41-54), общей  площадью 155,8 кв.м, кадастровый номер 27:05:0101001:438, расположенное по адресу:  

<

...>,  

Обязать Администрацию Новоургальского городского поселения  Верхнебуреинского муниципального района Хабаровского края (ОРГН 1022700733252,  

ИНН 

<

***>) в течение 20 календарных дней с момента вступления в законную силу  решения суда подать документы на государственную регистрацию перехода права  собственности к индивидуальному предпринимателю ФИО1  (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) на недвижимое имущество: нежилое  помещение -I (20-22, 24-40), I (34, 39-41), общей площадью 177,6 кв.м, кадастровый номер  27:05:0101001:312; нежилое помещение -I (41-54), общей площадью 155,8 кв.м,  кадастровый номер 27:05:0101001:438, расположенное по адресу: 

<

...>.  

Взыскать с Администрации Новоургальского городского поселения  Верхнебуреинского муниципального района Хабаровского края (ОРГН 1022700733252,  ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1  (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) 6 000 руб. расходов по оплате  государственной пошлины и 55 000 руб. расходов на проведение экспертизы.  

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его  принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В  случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено,  вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда  апелляционной инстанции.  

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой  арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.  

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции  через Арбитражный суд Хабаровского края.  

Судья К.А. Конфедератова