АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-42541/18

23 мая 2019 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   21 мая 2019 г.

Полный текст решения изготовлен            23 мая 2019 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Золотарёвой О.В.,

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Донстрой» (ОГРН  

<

***> ИНН 

<

***>)       

к департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН  

<

***> ИНН 

<

***>)       

о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка, обязании направить проект договора, 

при участии:

от общества – представитель  не явился,

от ДИЗО – представитель ФИО2 по доверенности № 18/11 от 18.01.2019,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Донстрой» (далее – общество)  обратилось в арбитражный суд с заявлением  о признании незаконным отказа департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент) в предоставлении в собственность земельного участка, обязании подготовить и направить проект договора купли - продажи.

В отзыве на заявление ДИЗО указало,  что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073901:37 расположен в зоне охраны археологического культурного слоя. площадь запрашиваемого земельного участка более чем в 3 раза превышает площадь застройки.

Заявитель, уведомленный о дате и месте судебного заседания надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представителя не направил. Направил дополнительные пояснения, акт ГУ МЧС.

В судебном заседании представитель ДИЗО поддержала ранее заявленное ходатайство о допросе эксперта, просила отказать в удовлетворении требований.

  Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя заявителя, извещенного надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, судом установлено следующее.

 Как следует из материалов дела, ООО «Донстрой» на праве собственности принадлежит здание детского сада, площадью 1106,7 кв.м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. 

Указанный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0073901:37, площадью 5 092 кв. м, расположенном по адресу: г. Ростов-на- Дону, пр. Коммунистический, 40/2, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации детского сада. 

На указанном земельном участке расположены территория спортивной площадки, хозяйственный блок, теневые навесы и игровые площадки.

Спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет и предоставлен департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону ООО «Донстрой» в аренду па основании договора № 35569 от 17.09.2014.

Согласно пункту 1.1. договора аренды земельного участка департамент (Арендодатель) передал во временное владение и пользование ООО «Донстрой» (Арендатор) земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0073901:37, площадью  5 092 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, для эксплуатации детского сада.

Срок договора аренды стороны установили с 07.08.201 по 07.08.2019.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 06.08.2014.

15.11.2018 общество обратилось в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073901:37 в собственность за плату без проведения торгов земельного участка со ссылкой на п. 6 ч. 2 от, 39. 3 Земельного кодекса РФ.

Как следует из ответа от 13.12.2018 № 59-30-27834/17, департамент, руководствуясь подп. 4 п. 5 ст. 27 ЗК РФ, п. 6 ст. 39.16 ЗК РФ, ч. 6, 18, 25 пп. 2.9.2 п. 2.9 раздела 2 Административного регламента № АР-313-20 муниципальной услуги «Продажа земельного участка без проведения торгов», утвержденного постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 08.02.2016 № 88, отказал в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073901:37. 

Отказывая обществу, департамент ссылается, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073901:37 расположен в зоне охраны археологического культурного слоя и общая площадь застройки земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073901:37 более чем в 3 раза превышает застроенную площадь рассматриваемого земельного участка.

Посчитав отказ департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону незаконным, необоснованным, нарушающим интересы общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если они полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частями 4 и 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно пункту 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. 

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, может быть признан судом недействительным.

Таким образом, заявленное требование может быть удовлетворено судом при наличии одновременно двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушения данным ненормативным актом прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Из приведенных процессуальных норм следует, что арбитражный суд при рассмотрении дела об оспаривании действий (бездействия) государственных органов должен исследовать указанные действия (бездействие) на предмет соответствия их закону, а также проверить обстоятельства нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности. При этом на государственном органе лежит бремя доказывания законности совершенных им действий и принятого акта, а на заявителе (обществе) - нарушения этими действиями и решением его прав и законных интересов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом, федеральными законами. 

Пунктом 5 названной статьи предусмотрено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в данной статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, с заявлением о приобретении прав на земельный участок. 

Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативноправовому регулированию в сфере земельных отношений. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя предоставления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем. 

В соответствии с пунктом 6 статьи 36 ЗК РФ в месячный срок со дня поступления указанного заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 этого же Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности; в месячный срок с даты принятия такого решения осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора. 

Несмотря на то, что в силу пункта 5 статьи 36 ЗК РФ исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 данного Кодекса, не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем, данные органы не лишены возможности самостоятельно запросить документы, необходимые для решения вопроса о выкупе испрашиваемого участка. 

Пунктом 4 статьи 28 ЗК РФ предусмотрено, что не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

Как установлено судом, отказ ДИЗО в предоставлении в собственность земельного участка мотивирован  двумя основаниями:

- земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073901:37 расположен в зоне охраны археологического культурного слоя, 

- общая площадь застройки земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073901:37 более чем в 3 раза превышает застроенную площадь рассматриваемого земельного участка.

Между тем, согласно пункту 7 статьи 36 ЗК РФ местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. 

В силу пункта 3 статьи 33 ЗК РФ предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. 

Из содержания указанной нормы следует, что предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

При этом в силу пункта 2 статьи 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 того же Кодекса, согласно которому предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. 

Таким образом, площадь земельного участка, в отношении которого может быть реализовано право на приватизацию, определялась функциональным назначением объекта и ограничениями, установленными пунктом 2 статьи 35 и пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ. 

Следовательно, общество имеет право претендовать на предоставление в собственность земельного участка в той части, которая занята объектами недвижимости, принадлежащими заявителю на праве собственности, а также необходима для их использования.

Данная правовая позиция отражена в пункте 13 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

  В целях определения площади спорного  земельного участка, необходимого для эксплуатации здания детского сада определением Арбитражного суда от 21.02.2019 по данному делу была назначена судебная  экспертиза.

Согласно выводам судебной экспертизы площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации здания детского сада, площадью 1106,7 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, составляет 5 092 кв.м.

Из заключения эксперта также следует, что «имеющиеся (оставшиеся)условно свободные части земельного участка, используемые функциональной итехнологической взаимосвязи, невозможно отделить от целого земельного участка с КН61:44:0073901:37 по адресу: 

<

...> исформировать самостоятельный земельный участок, соответствующий действующемуземельному законодательству. Окружающие земельные участки находятся в собственности различных лиц, используются для определенного назначения, что не позволяет объединить условно свободные части земельного участка с КН 61:44:0073901:37 по адресу: 

<

...> с муниципальными землями (землями общего пользования)».

С учетом вышеуказанного судом установлено, что департаментом не предъявлено в материалы дела доказательств того, что площадь испрашиваемого земельного участка является значительной и не соответствует требованиям норм действующего законодательства.

Суд по ходатайству представителя заинтересованного лица вызвал в судебное заседание эксперта ФИО3

Эксперт пояснил, что информацию о вместимости детского сада он получил из искового заявления. В формировании земельного участка большей площади для функционирования детского сада необходимости нет. Площадь групповой игровой площадки для детей рассчитывалась исходя из возраста детей,  использовался норматив, устанавливающий общее число детей равное 140 в возрасте от 3-х до 7-ми лет. Функциональная, техническая взаимосвязь – части земельного участка предназначены для различных назначений. Расположение площадок не позволяет выделить отдельный участок. Для функционирования детского сада необходима вся площадь. 

Представитель департамента указал, что вместимость детского сада ( 140 человек) определена экспертом из текста  иска, в связи с чем выводы эксперта о необходимости запрашиваемой площади поставлены ДИЗО под сомнение.

Заключение экспертизы является одним из доказательств, которое не имеет заранее установленной силы и в силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. 

Исследовав доводы ДИЗО судом учтен акт обследования спорного участка УНДиПР ГУ МЧС России по Ростовской области, из которого следует, что учреждение рассчитано на 140 мест с возрастным составом детей от 3 до 7 лет, количество групповых ячеек -6. 

Вывод эксперта не опровергнут иными доказательствами. О дополнительной либо повторной экспертизе суду не заявлено.

Довод департамента,  что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073901:37 расположен в зоне охраны археологического культурного слоя, следовательно ограничен в обороте, судом также отклонен.

Положениями Земельного кодекса установлен запрет на предоставление в частную собственность земельных участков, отнесенных к землям, ограниченным в обороте, с правом федерального законодателя на установление исключений из этого правила. 

К ограниченным в обороте отнесены находящиеся в публичной собственности земельные участки, занятые объектами археологического наследия (пункты 2, 3, подпункт 4 пункта 5 статьи 27). Отнесение земель, имеющих историко-культурное значение, к землям особо охраняемых территорий, производится путем их изъятия постановлениями уполномоченных органов полностью или частично из хозяйственного использования и оборота, установления особого правового режима (пункт 1, подпункт 4 пункта 2 статьи 94). Земли историко-культурного назначения, к которым относятся земли объектов археологического наследия, используются строго в соответствии с их целевым назначением, изменение которого и не соответствующая ему деятельность не допускаются. На таких землях, подлежащих исследованию и консервации, может быть запрещена любая хозяйственная деятельность, а в их пределах за границами населенных пунктов вводится особый правовой режим использования, запрещающий несовместимую с основным назначением этих земель деятельность (подпункт 1 пункта 1, пункты 2, 3, 4 статьи 99). 

Согласно пунктам 3, 5 статьи 3.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73- ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ) границы территории объекта археологического наследия определяются на основании археологических полевых работ и утверждаются актом уполномоченного органа. Земельные участки в утвержденных границах указанных территорий относятся к землям историко-культурного назначения (статья 5 Закона №73- ФЗ). Особый режим использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, предусматривает возможность проведения археологических полевых и иных работ, при условии обеспечения сохранности этого объекта, а также обеспечения доступа граждан к нему (пункт 5 статьи 5.1). Началу каких-либо работ, осуществление которых может оказывать прямое или косвенное воздействие на объект культурного наследия (включенный в реестр, выявленный или обладающий признаками такого объекта) должны предшествовать историко-культурная экспертиза (пункт 1 статьи 31), реализация обязательных разделов проектов проведения таких работ об обеспечении сохранности этого объекта (пункт 2 статьи 36). Законодатель допускает приватизацию земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия (как включенного в реестр, так и выявленного), с обязательным включением в договор купли-продажи обязанности покупателя по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, или соблюдению особого режима использования такого участка (пункты 7, 9 статьи 48). При этом объект археологического наследия и земельный участок, в пределах которых он располагается, находятся в гражданском обороте раздельно, а сам объект археологического наследия после приватизации земельного участка сохраняется в государственной собственности. Объекты археологического наследия отчуждению из государственной собственности не подлежат (пункты 2, 3 статьи 49, пункт 1 статьи 50).

Между тем, согласно письму Комитета по охране объектов культурного наследия от 23.01.2019 на спорном участке объекты культурного наследия отсутствуют.   

Указанное свидетельствует о том, что департамент необоснованно отказал  в передаче земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073901:37 в собственность ООО «Донстрой».

Согласно части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на департамент возлагаются понесенные заявителями расходы по уплате государственной пошлины, а также по судебной экспертизе.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Заявление удовлетворить.

Признать незаконным отказ департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону о предоставлении в собственность общества с ограниченной ответственностью «Донстрой» земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073901:37, оформленный письмом от 13.12.2018 года N 59-30-27834/2017.

Обязать департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу  принять решение  о предоставлении в собственность  общества с ограниченной ответственностью «Донстрой» земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073901:37, подготовить и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Донстрой» проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073901:37.

Взыскать с департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в пользу общества с ограниченной ответственностью «Донстрой» 3 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины, 70 000 руб. расходов по судебной экспертизе.  

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через суд, вынесший решение, в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                        О.В. Золотарёва