АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-23808/2018

г. Краснодар

31 мая 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 мая 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании от истца – администрации муниципального образования Туапсинский район (ИНН 2355006983, ОГРН 1032330758910) – Куделько Е.Ю. (доверенность от 29.12.2018), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Строительная инвестиционная управленческая структура» (ИНН 7710236363, ОГРН 1027739683102) –Лящевского Б.С. (доверенность от 17.05.2019), третьего лица – закрытого акционерного общества «Пансионат "Шепси"» – Карачевцева Д.В. (доверенность от 22.05.2019), рассмотрев кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Строительная инвестиционная управленческая структура» и закрытого акционерного общества «Пансионат "Шепси"» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.09.2018 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2019 (судьи Сулименко О.А., Малыхина М.Н., Попов А.А.) по делу № А32-23808/2018, установил следующее.

Администрация муниципального образования Туапсинский район (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к АО «Строительная инвестиционная управленческая структура» (далее – общество) о расторжения договора аренды земельного участка от 29.01.2015 № 3300006836; прекращении права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:33:0204011:295; освобождении и возврате арендуемого обществом земельного участка, о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 29.01.2015 № 3300006836 в размере 1 784 397 рублей 89 копеек за период с 30.06.2017 по 10.04.2018, пени в размере 205 306 рублей 52 копеек за период с 30.06.2017 по 11.04.2018 (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс; т. 1, л. д. 67, 68).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ЗАО «Пансионат "Шепси"» (далее – пансионат).

Решением от 28.09.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 15.02.2019, иск удовлетворен в части. Суды признали отсутствующим обременение земельного участка 23:33:0204011:295 в виде аренды, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) в пользу общества по договору аренды от 29.01.2015 № 3300006836, взыскали с общества в пользу администрации плату за пользование земельным участком в размере 1 784 397 рублей 89 копеек за период с 30.06.2017 по 10.04.2018; в удовлетворении остальной части исковых требований отказали. Руководствуясь пунктом 2 статьи 4 Закона Краснодарского края от 07.08.1996 № 41-КЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах Краснодарского края» (далее – Закон № 41-КЗ), постановлением главы администрации Краснодарского края от 06.12.2006 № 1098 «О курортах краевого значения», пунктом 1.2 постановления главы администрации Краснодарского края от 10.12.2007 № 1136, утвердившим Положение о курортах краевого значения Туапсинского района (Джубга, Новомихайловка, Небуг, Гизель-Дере, Шепси), суды указали, что администрация не является собственником спорного земельного участка, поэтому не уполномочена осуществлять распоряжение им, ввиду чего договор аренды является недействительным (ничтожным). Поскольку расторгнут может быть только действительный договор, порождающий соответствующие его содержанию обязательства сторон (тогда как ничтожный договор не влечет правовых последствий, за исключением связанных с его недействительностью, и недействителен с момента заключения), в расторжении договора аренды от 29.01.2015 № 3300006836 отказано. Однако, ничтожность данного договора не свидетельствует об отсутствии у общества перед администрацией обязанности по возмещению стоимости фактического пользования земельным участком в спорный период. Требования о взыскании задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению, так как согласно разъяснениям высших судебных инстанций в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель не обязан доказывать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

В кассационной жалобе общество просит решение от 28.09.2018 и апелляционное постановление от 15.02.2019 отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указав в обоснование своих доводов, что суд апелляционной инстанции не учел обстоятельства, по которым представитель общества не смог явиться в судебное заседание 16.01.2019, а также основания ходатайства от 15.01.2019 об отложении судебного заседания. Податель жалобы не обеспечил явку по причине болезни представителя и отсутствия иных лиц, обладающих знаниями в сфере земельных правоотношений. В связи с этим, апелляционным судом обществу не предоставлена возможность подготовить мотивированный отзыв, заявить ходатайство о привлечении в дело Департамента имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований. Кроме того, сумма задолженности на 31.12.2016 составляет 196 430 рублей 25 копеек (приводит контррасчет). Общество также возражает относительно выводов, касающихся расторжения договора, полагая, что суд не исследовал в полном объеме все обстоятельства о предоставлении земельного участка в аренду. В настоящий момент в сведениях государственного кадастра недвижимости указано, что земельный участок с кадастровым номером 23:33:0204011:295 относится к категории земель «земли населенных пунктов», дата постановки на учет – 17.06.2013, данный факт установлен в рамках дела № А32-39649/2013. Согласно данным с сайта, спорный земельный участок исключен из перечня особо охраняемых природных территорий 25.06.2014 в связи с внесением изменений в Закон от 31.12.2003 № 656-кз «Об особо охраняемых природных территорий Краснодарского края». Более того, срок исковой давности по иску пропущен, поскольку в соответствии со статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) для признания договора от 29.01.2015 № 3300006836 давностный срок исчисляется с начала исполнения сделки (29.01.2015). В претензии администрация установила срок для уплаты задолженности и расторжения договора – 6 календарных дней с момента поступления претензии в отделение связи, который не является разумным.

В кассационной жалобе пансионат просит изменить решение и апелляционное постановление, исключив из судебных актов выводы о ничтожности договора аренды от 29.01.2015 № 3300006836. По мнению заявителя, администрация обладала полномочиями по заключению договора, так как Федеральным законом от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо-охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 406-ФЗ) пункт 1 статьи 95 Земельного кодекса и статья 2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо-охраняемых природных территориях» изложены в новой редакции: из земель особо-охраняемых территорий исключены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Договор заключен после принятия Закона № 406-ФЗ, право собственности Краснодарского края на рассматриваемый земельный участок не зарегистрировано, следовательно, на момент заключения договора департамент не обладал полномочиями по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 23:33:0204011:295. Данный земельный участок имеет категорию – «земли населенных пунктов»; для выяснения вопроса об отнесении участка к собственности Краснодарского края, суд первой инстанции не привлек к участию в деле департамент в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. В октябре 2014 года пансионат обращался в Комитет по вопросам имущественных и земельных отношений Законодательного собрания Краснодарского края за содействием в решении вопроса по переоформлению прав на земельные участки, находящиеся у пансионата в постоянном (бессрочном) пользовании. В письме от 19.11.2014 № 3.13/538 комитет указал, что данный земельный участок не относится к землям особо охраняемых природных территорий, полномочия по распоряжению осуществляют органы местного самоуправления муниципальных районов.

Процессуальные представители в суде кассационной инстанции поддержали свои позиции по делу. В судебном заседании от 23.05.2019 объявлялся перерыв до 24.05.2019 до 12 часов 20 минут. В назначенное время рассмотрение жалоб продолжено.

Изучив материалы дела, заслушав участников процесса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационные жалобы не подлежат удовлетворению с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, на основании постановления от 29.01.2015 № 202 администрация и пансионат заключили договор аренды от 29.01.2015 № 3300006836 земельного участка площадью 11 900 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Шепси, предназначенного для строительства пансионата отдыха «Шепси» и детского сада, сроком на 49 лет (т. 1, л. д. 21 – 25). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

21 октября 2016 года пансионат и общество заключили договор об уступке прав по договору аренды земельного участка от 29.01.2015 № 3300006836 (т. 1, л. д. 29). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

На основании подпункта 4.1.2 договора аренды от 29.01.2015 № 3300006836 арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок в соответствии с пунктом 2 договора без выставления счетов арендодателем. Согласно пункту 2.3 договора размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления. Изменение размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением к договору и подписывается сторонами. В случае уклонения арендатора от его подписания, приложение подписывается только арендодателем. На основании пункта 2.4 договора аренды арендная плата начисляется со дня фактической передачи земельного участка и вносится арендатором до 10-го числа начала каждого квартала.

Администрацией проведена проверка поступления арендной платы, по состоянию на 17.05.2018 выявлена задолженность общества по арендной плате.

В адрес общества направлена претензия от 21.05.2018, содержащая проект соглашения о расторжении договора аренды земельного участка и требование погасить задолженность по арендной плате в срок до 05.06.2018 (т. 1, л. д. 9 – 10, 12), не исполнение которой послужило основанием обращения администрации в арбитражный суд с исковым заявлением.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Статья 614 Гражданского кодекса предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 29.06.2009 № 132-ФЗ «О внесении изменения в статью 424 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации») исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Вне зависимости от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы. Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным соответствующим нормативным актом размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 4 Закона Краснодарского края от 07.08.1996 № 41-КЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах Краснодарского края» (далее – Закон № 41-КЗ), постановлением главы администрации Краснодарского края от 06.12.2006 № 1098 «О курортах краевого значения», пунктом 1.2 постановления главы администрации Краснодарского края от 10.12.2007 № 1136, утвердившим Положение о курортах краевого значения Туапсинского района (Джубга, Новомихайловка, Небуг, Гизель-Дере, Шепси), суды указали, что администрация не является собственником спорного земельного участка, поэтому не уполномочена осуществлять распоряжение им, ввиду чего спорный договор аренды является недействительным (ничтожным). Отсутствие государственной регистрации права собственности Краснодарского края на спорный земельный участок не имеет правового значения, поскольку в данном случае право собственности является ранее возникшим в силу прямого указания закона и его наличие не зависит от государственной регистрации самого права в ЕГРН.

Обстоятельства отнесения рассматриваемого земельного участка к курортам краевого значения Туапсинского района Краснодарского края преюдициально установлены в рамках дела № А32-27370/2013.

Поскольку расторгнут может быть только действительный договор, в части исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка, в связи с его недействительностью (ничтожностью), освобождения и возврата земельного участка, поскольку участок не застроен (акт осмотра от 28.05.2018 № 514) и администрация фактически не утратила владение им, суды правомерно отказали.

В пункте 82 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее.

Таким образом, ничтожность договора аренды не свидетельствует об отсутствии у общества перед администрацией обязанности по возмещению стоимости фактического пользования земельным участком в спорный период, требования о взыскании платы за пользование земельным участком в размере 1 784 397 рублей удовлетворены правомерно. В части взыскания неустойки суды правомерно отказали ввиду ничтожности сделки.

В пункте 12 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что из положений статьи 608 Гражданского кодекса не следует обязанность арендодателя в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, доказывать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы кассационной жалобы общества аналогичны доводам жалобы апелляционной, были предметом изучения суда второй инстанции, основаны на неверном толковании заявителем норм материального и процессуального права, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами фактических обстоятельств, которая в силу статьи 286 Кодекса не входит в компетенцию суда кассационной инстанции. Доводы кассационной жалобы пансионата не принимаются судом округа, поскольку проверены и учтены судами предыдущих инстанций при рассмотрении дела и не опровергают выводы судов.

Нарушения, предусмотренные статьей 288 Кодекса, не установлены. Основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов по доводам кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.09.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2019 по делу № А32-23808/2018 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.Е. Епифанов

Е.Г. Соловьев