АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-3730/2020

16 марта 2022 года

г. Улан-Удэ

Резолютивная часть решения объявлена 09 марта 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 16 марта 2022 года.

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Логиновой Н.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя  ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к Администрации муниципального образования «город Северобайкальск» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Эксперт» ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

- о признании недостоверным сведения о рыночной стоимости нежилого помещения площадью 151,3 кв.м., содержащиеся в Отчете об оценке № 473_АН рыночной стоимости недвижимого имущества ООО «Центр Оценки»; 

- о принятии пунктов 2.1 и 2.2. договора купли-продажи в следующей редакции истца:

«2.1 Рыночная стоимость Имущества на 23.12.2019 составляет 4 820 000 рублей без учета НДС.

2.2 Покупатель производит оплату цены Имущества в рассрочку в течение 5 лет с момента подписания настоящего договора в соответствии с графиком оплаты, определенным в приложение № 2 к настоящему договору.

На цену Имущества, по уплате которой предоставляется рассрочка (остаток суммы задолженности), производится начисление процентов исходя из одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации в размере 5,50% годовых. График оплаты процентов приведен в приложение № 2 к настоящему договору»,

при участии в заседании:    

от заявителя ФИО2 - ФИО3, представителя по доверенности от 09.08.2020, диплом о высшем юридическом образовании от 17.06.2003 №314,

от ответчиков: 

- Администрация муниципального образования «город Северобайкальск» - ФИО4, представителя по доверенности от 10.01.2022 № 2, диплом о высшем юридическом образовании от 17.07.2002,

- общество с ограниченной ответственностью «Эксперт» -  не явилось, извещено надлежащим образом, 

от третьего лица: 

- муниципальное казенное учреждение «Комитет по управлению городским хозяйством администрации муниципального образования «город Северобайкальск» - не явилось, извещено надлежащим образом,

установил:

индивидуальный предприниматель  ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель) обратился в суд с исковым заявлением к Администрации муниципального образования «город Северобайкальск» (далее – АМО «город Северобайкальск», администрация, ответчик), обществу с ограниченной ответственностью «Эксперт» (далее -  ООО «Эксперт», общество) 

- о признании недостоверным сведений о рыночной стоимости нежилого помещения площадью 151,3 кв.м., содержащихся в Отчете об оценке № 473_АН рыночной стоимости недвижимого имущества ООО «Центр Оценки»; 

- о принятии пунктов 2.1 и 2.2. договора купли-продажи в следующей редакции истца:

«2.1 Рыночная стоимость Имущества на январь 2021 года составляет 3 528 000 рублей без учета НДС.

2.2 Покупатель производит оплату цены Имущества в рассрочку в течение 5 лет с момента подписания настоящего договора в соответствии с графиком оплаты, определенным в приложение № 2 к настоящему договору.

На цену Имущества, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. График оплаты процентов приведен в приложение № 2 к настоящему договору».

Определением от 24 августа 2020 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное казенное учреждение «Комитет по управлению городским хозяйством администрации муниципального образования «город Северобайкальск».

Определением суда от 18 ноября 2020 года, в целях определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, судом по ходатайству сторон назначалась судебная экспертиза.

Определением суда от 15 июня 2021 года по ходатайству сторон, в связи с признанием результатов проведенной экспертизы - заключения эксперта № 0150/4-4-2020 от 08.02.2021 недопустимым и не надлежащим доказательством, судом назначена комиссионная экспертиза. Производство по делу приостановлено.

20 сентября 2021 года в суд поступило заключение экспертов, в связи с чем, 13 октября 2021 года производство по делу возобновлено.

В связи с возражениями ответчика о рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной  в заключении экспертов №293/21 от 30.08.2021 в размере 3 528 000 руб., по  делу назначена дополнительная судебная комиссионная экспертиза, в результате проведения которой эксперты пришли к выводу о рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 4 820 000 руб. экспертное заключение от 27 января 2022 года поступило в суд 14.02.2022.

Определением суда от 09 марта 2022 года судом возобновлено производство по делу.

Представители ООО «Эксперт», третьего лица в судебное заседание не явились, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания. Суд на основании статьи 156 Арбитражного процессуального Кодекса считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель заявителя в ходе рассмотрения дела поддержал направленное в суд 24 февраля 2022 года через систему «Мой арбитр» ходатайство об уточнении требований. Просил признать недостоверными сведения о рыночной стоимости нежилого помещения площадью 151,3 кв.м., содержащиеся в Отчете об оценке № 473_АН рыночной стоимости недвижимого имущества ООО «Центр Оценки»; принять пункты 2.1 и 2.2. договора купли-продажи в следующей редакции истца:

«2.1 Рыночная стоимость Имущества на 23.12.2019 составляет 4 820 000 руб. без учета НДС.

2.2 Покупатель производит оплату цены Имущества в рассрочку в течение 5 лет с момента подписания настоящего договора в соответствии с графиком оплаты, определенным в приложение № 2 к настоящему договору.

На цену Имущества, по уплате которой предоставляется рассрочка (остаток суммы задолженности), производится начисление процентов исходя из одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации в размере 5,50% годовых. График оплаты процентов приведен в приложение № 2 к настоящему договору»,

Судом приняты уточнения.

Представитель заявителя поддержал заявленные требования с учетом заявленного уточнения. Пояснил, что 17 декабря 2016 года между истцом и ответчиком  заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества от 17.12.2016 №1/2016, в соответствии с которым истец принял во временное владение и пользование помещение №1, 3, 4 на поэтажном плане, площадью 151,3 кв.м., расположенное на 1 этаже здания по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 03:23:010556:714. В связи с обращением истца 11 июня 2020 года АМО «город Северобайкальск» вынесено распоряжение №273 от 11.06.2020, в соответствии с которым принято решение о продаже указанного арендуемого муниципального имущества с правом преимущественного выкупа арендатору ИП ФИО2 в рассрочку оплаты сроком на 5 лет. Администрацией подготовлен проект Договора купли-продажи муниципального имущества от 17.06.2020. Копия распоряжения от 11.06.2020 №273 и проект договора купли-продажи муниципального имущества от 17.06.2020 переданы ФИО2 вместе с сопроводительным письмом от 16.06.2020 №1931. В соответствии с проектом договора купли-продажи от 17.06.2020, Администрацией МО «город Северобайкальск» установлена цена имущества в размере 10 986 000 руб., определенная в результате независимой оценки произведенной ООО «Центр оценки». Истец подписал проект договора от 17.06.2020 с протоколом разногласий, в котором предложил заключить договор купли-продажи недвижимого имущества по цене 2 396 000 руб. Ответчик с указанной стоимостью не согласился. Письмом от 10.08.2020 истец уведомил ответчика о несогласии заключать договор купли-продажи недвижимого имущества по цене 10 986 000 руб., настаивал на выкупе имущества по цене 2 396 000 руб. Истец считает цену в размере  10 986 000 руб. чрезмерно завышенной и не соответствующей реальной рыночной стоимости продаваемого недвижимого имущества, в связи с чем, на основании подпункта 2 части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации, статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обратился в суд с настоящим иском.

Также пояснил, что истцом, в соответствии с проведенной судебной экспертизой, уточнены требования в части стоимости недвижимого имущества в размере 4 820 000 руб. 01 марта 2022 года от ответчика в адрес истца поступил проект дополнительного соглашения от 01.03.2022 к договору купли-продажи от 17.06.2020, в соответствии с которым на цену имущества 4 820 000 руб., на которую предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из одной трети ставки рефинансирования Центрального банка РФ, установленной в размере 20% Указанием ЦБ РФ. Вместе с тем, данная процентная ставка 20% годовых не подлежит применению в рассматриваемом случае. Согласно части 3 статьи 5 Закона №159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. ИП ФИО2 обратился с заявлением о выкупе арендуемого недвижимого имущества 23 декабря 2019 года. 11 июня 2020 года на основании поступившего от ИП ФИО2 заявления вынесено распоряжение и подготовлен проект договора купли-продажи от 17.06.2020. В пункте 2.2 проекта договора купли-продажи от 17.06.2020 было указано, что на цену имущества, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, установленной в размере 5,50% годовых. Размер ключевой ставки ЦБ РФ на  23.12.2019 составлял – 6,25% годовых, на 11.06.2020 – 5,50% годовых. ИП ФИО2 согласился с применением Администрацией размера процентной ставки – 5,50%. По размеру ставки 5,50% годовых до подачи иска в арбитражный суд у сторон не возникло разногласий (преддоговорного спора). ИП ФИО2 не заявлено требования об установлении иного размера процентной ставки. Размер процентов не является предметом спора об урегулировании разногласий сторон по настоящему делу, в связи с чем, процентная ставка определяется на момент принятия решения о приватизации недвижимости в соответствии с частью 3 статьи 5 Федерального закона N159-ФЗ и пунктом 2.2. договора. Законодательством не предусмотрено право ответчика произвольно устанавливать иной размер процентной ставки, которая применяется на период рассрочки, в том числе применять ставку действующую на дату вынесения решения суда. Во избежание возможных споров между истцом и ответчиком в будущем по вопросу подлежащей применению ставки, истец указал просительную часть иска в заявленном виде. В данном случае не происходит изменение позиции истца в данной части, поскольку истец лишь конкретизирует размер подлежащей применению ставки (5,50% годовых), которая изначально была указана ответчиком в проекте договора купли-продажи от 17.06.2020, с которой согласился истец и по которой между сторонами не было преддоговорных разногласий. При этом, поскольку каждый месяц покупателю имущества фактически предоставляется рассрочка в отношении оставшейся неоплаченной части выкупной цены, отсутствуют основания для начисления процентов на сумму оплаченной выкупной стоимости. Проценты подлежат начислению не на первоначальную стоимость недвижимого имущества, а на остаток суммы задолженности с учетом ранее внесенных платежей.

Представитель Администрации в судебном заседании пояснил, что в рамках урегулирования спора по настоящему делу 22 февраля 2022 года ИП ФИО2 направлено в адрес Администрации предложение о заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, указанного в иске и договоре от 17.06.2020 (с учетом дополнительных соглашений), по цене определенной в ходе рассмотрения настоящего дела в размере 4 820 000 руб. По указанному вопросу ответчиком создана комиссия, которая приняла решение о заключении с ИП ФИО5 договора купли-продажи недвижимости по цене 4 820 000 руб. Пояснила о невозможности дачи пояснений относительно изменения размера ставки рефинансирования в связи с тем, что договор составлялся отделом по имуществу.

В отзыве ООО «Эксперт» дало пояснения по делу, заявило о возможности определения рыночной стоимости имущества по результатам судебной экспертизы.

Заслушав доводы лиц, участвующих в деле, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 17 декабря 2016 года между истцом и МКУ «Административно-хозяйственное учреждение» администрации муниципального образования «город Северобайкальск» заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества от 17.12.2016 №1/2016, по условиям которого Арендодатель (МКУ «Административно-хозяйственное учреждение» администрации муниципального образования «город Северобайкальск») на основании протокола аукциона №1 от 06.12.2016 лот №2 передает, а Арендатор (ИП ФИО2) принимает во временное владение и пользование следующее муниципальное недвижимое имущество: помещение № 1, 3, 4 на поэтажном плане, площадью 153,8 кв.м., расположенное на 1 этаже здания по адресу: 

<

...>, с видом технического устройства (водопровод, канализация, центральное отопление), с отдельным входом, высота потолков 2,8 м. Срок аренды 5 лет. Целевое назначение - розничная торговля, складские помещение (л.д.19, т.1).

Передача имущества арендатору произведена по акту приема-передачи от 17.12.2016 (л.д.24, т.1).

19 января 2017 года подписано Дополнительное соглашение №1 к договору аренды №1/2016 от 17.12.2016 о замене стороны по договору в связи с передачей полномочий (л.д.26, т.1).

23 декабря 2019 года ИП ФИО2 обратился к главе муниципального образования «город Северобайкальск» с заявлением (вх. №1675 от 23.12.2019) в котором просил произвести в свою пользу возмездное отчуждение арендуемого недвижимого имущества в рассрочку платежа сроком на 5 лет 9 (л.д.33, т.1).

Уведомлением №4 от 09.01.2020 Муниципальное казенное учреждение «Комитет по управлению городским хозяйством администрации муниципального образования «город Северобайкальск» направило в адрес арендатора ИП ФИО2 расчет арендной платы с 01.01.2020 за арендуемое муниципальное имущество - помещение общей площадью 153,8 кв.м., расположенные по адресу: пр.Ленинградский, д.8 (л.д.29, т.1).

08 мая 2020 года между муниципальным казенным учреждением «Комитет по управлению городским хозяйством администрации муниципального образования «город Северобайкальск» и ИП ФИО2 было подписано дополнительное соглашение, в соответствии с которым в пункте 1.1. раздела 1 «Предмет договора» договора аренды слова «площадью 153,8 кв.м.» были заменены на «площадью 151,3 кв.м.». Такие же изменения были внесены в п.1 Акта приема-передачи имущества от 17.12.2016. В пункте 1.2. раздела 1 «Предмет договора» О договора аренды слова «имущество с кадастровым номером 03:03:22/009/2010-084» были заменены на «имущество с кадастровым номером 03:23:010556:714». Такие же изменения были внесены в п.1 акта приема-передачи имущества от 17.12.2016 (л.д.31, т.1).

11 июня 2020 года Администрацией муниципального образования «город Северобайкальск» вынесено Распоряжение №273 от 11.06.2020, в соответствии с которым принято решение осуществить продажу муниципального имущества - нежилого помещения, общей площадью 151,3 кв.м., расположенного на 1 этаже, здания по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 03:23:010556:714, с правом преимущественного выкупа арендатору ИП ФИО2 в рассрочку оплаты сроком на 5 лет (л.д.35, т.1).

На основании Распоряжения от 11.06.2020 №273 Администрация муниципального образования «город Северобайкальск» подготовила проект Договора купли-продажи муниципального имущества от 17.06.2020  (л.д.36, т.1).

В соответствии с проектом договора купли-продажи от 17.06.2020 Администрация МО «город Северобайкальск», как Продавец в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим Договором, передает в собственность Покупателю (ФИО2), а Покупатель принимает и оплачивает цену продажи за имущество: нежилое помещение, общей площадью 151,3 кв.м., расположенное на 1 этаже, здания по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 03:23:010556:714.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998г №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» независимая оценка стоимости арендуемого недвижимого имущества подлежащего продаже произведена ООО «Центр оценки». Рыночная стоимость объекта оценки на основании Отчета №473_АН по определению рыночной стоимости недвижимого имущества на 10.06.2020 составляет 10 986 000 руб. (пункт 2.1. проекта договора купли-продажи от 17.06.2020).

Покупатель производит оплату цены Имущества в рассрочку в течение 5 лет с моменты подписания настоящего договора в соответствии с графиком оплаты, определенным в приложении №2 к настоящему договору.

На цену имущества в размере 10 986 000 руб. без учета НДС, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, установленной в размере 5,5% Указанием ЦБ РФ, что составляет 0,092% в месяц или 511 637 руб. 35 коп. График оплаты процентов приведен в приложении №2 к настоящему договору (пункт 2.2. проекта договора купли-продажи).

Вместе с проектом договора купли-продажи ответчиком был подготовлен проект акта приема-передачи и приложение №2.

Администрацией в адрес ФИО2 направлены сопроводительное письмо от 16.06.2020 №1931, копия распоряжения от 11.06.2020 №273 и проект договора купли-продажи муниципального имущества от 17.06.2020 (л.д.34, т.1).

Полагая, что выкупная цена объекта недвижимого имущества является завышенной, ИП ФИО2 обратился к обществу с ограниченной ответственностью «Регион-Эксперт» за проведением оценки рыночной стоимости спорного недвижимого имущества.

ООО «Регион-Эксперт» составлен отчет об оценке от 15.07.2020 №14/2020, в котором определена рыночная стоимость имущества в размере 2 394 000 руб.

ИП ФИО2 подписал проект договора купли-продажи муниципального имущества от 17.06.2020 с протоколом разногласий от 15.07.2020 по пунктам 2.1., 2.2. договора, которые были направлены в адрес Администрации с заявлением от 15 июля 2020 года (л.д.42-47, т.1).

Заявлением от 15.07.2020 (л.д. 42, т.1) истец уведомил ответчика о том, что согласен на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в рассрочку на 5 лет посредством ежемесячных выплат в равных долях. При этом предложил заключить договор купли-продажи недвижимого имущества по цене 2 396 000 рублей (л.д.42, т.1).

Письмом №2351 от 27.07.2020 Администрация направила в адрес истца протокол согласования разногласий от 27.07.2020 к протоколу разногласий к проекту договору от 17.06.2020, согласно которому ответчик не согласился с предложением истца по выкупной цене недвижимого имущества и повторно предложил истцу выкупить недвижимое имущество по первоначально предложенной цене 10 986 000 руб. (л.д.49-52, т.1).

Письмом от 10.08.2020 истец уведомил ответчика о том, что не согласен заключать договор купли-продажи недвижимого имущества по цене 10 986 000 руб. и настаивает на выкупе имущества по цене 2 396 000 руб. (л.д. 53, т.1).

Отсутствие согласия между сторонами в части условий договора купли-продажи муниципального имущества послужило основанием для обращения предпринимателя с рассматриваемым иском в арбитражный суд.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными в законе.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее -  Закон N 178-ФЗ) особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее -  Закон N 159-ФЗ»).

Согласно абзацу 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В соответствии с пунктом 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон N 135-ФЗ) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 названного закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ИП ФИО2 является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, а также у него отсутствует задолженность по внесению арендной платы за использование арендуемого помещения по договору аренды от 17.12.2016, в связи с чем,  ИП ФИО2, имеет преимущественное право на приобретение арендуемое имущество, в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

В связи с указанным ИП ФИО2 обратился в Администрацию г.Северобайкальска с заявлением о возможности реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Администрация рассмотрев указанное заявление, вынесла распоряжение о продаже нежилого помещения, общей площадью 151,3 кв.м., расположенного на 1 этаже, здания по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 03:23:010556:714, с правом преимущественного выкупа арендатору ИП ФИО2, составила и направила в адрес предпринимателя договор купли-продажи с выкупной ценой в размере 10 986 000 руб.

ИП ФИО2 не согласившись с ценой недвижимого имущества направил в адрес Администрации подписанный договор с протоколом разногласий и установленной выкупной ценой в размере 2 396 000 руб.

Администрацией указанная цена не принята, оставлена в первоначальном размере 10 986 000 руб.

Таким образом, между сторонами возникли разногласия по условиям договора в части его положений, касающихся выкупной цены объекта арендуемого имущества. 

В качестве обоснования размера выкупной цены Администрацией представлен Отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества №473_АН, проведенный ООО «Центр Оценки» (ООО «Эксперт»).

 Согласно представленному отчету рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 10.06.2020 составляет 10 986 000 руб. без учета НДС 20%. В качестве оценщика, проводившего экспертизу, указана ФИО6, представлены документы, подтверждающие ее квалификацию, в том числе, свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков №01554.

 В материалы дела представлено письмо Северобайкальской межрайонной прокуратуры от 03.06.2021 №562-2021, из которого следует, что по заявлению ФИО6 об использовании ее данных при оценке имущества прокуратурой проведена проверка, материалы которой направлены для проверки в МО МВД России «Северобайкальский».

В ходе рассмотрения дела, по ходатайству истца, в качестве свидетеля допрошена эксперт ФИО6, которая пояснила, что действительно имеет свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков №01554, между тем, отчет об оценке №473_АН от 10.06.2020 не составляла, оценку объекта недвижимости  - нежилое помещение, общей площадью 151,3 кв.м. расположенного по адресу: г.Северобайкальск, пр. Ленинградский, 8, не проводила. Также пояснила, что в настоящее время и никогда ранее не  была трудоустроена в ООО «Центр оценки» (ООО «Эксперт»), в договорных отношениях с указанной организацией не состояла. 

С учетом указанных обстоятельств, суд признает недостоверными сведения о рыночной стоимости нежилого помещения площадью 151,3 кв.м., содержащиеся в Отчете об оценке № 473_АН рыночной стоимости недвижимого имущества ООО «Центр Оценки».

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо N 92) разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В ходе рассмотрения дела, сторонами заявлялись ходатайства о назначении судебных экспертиз, которые были удовлетворены судом.

Определением суда от 18 ноября 2020 года проведение экспертизы поручено эксперту-строителю Автономной Некоммерческой организации «Единый экспертно-правовой центр» ФИО7.

24 февраля 2021 года в арбитражный суд поступило экспертное заключение, подготовленное Автономной Некоммерческой организацией «Единый экспертно-правовой центр».

Представитель ответчика выразил возражения против представленной экспертизы. Пояснил, что экспертное заключение № 0150/4-4-2020 от 08.02.2021 не может быть принято в качестве доказательств, поскольку в указанном заключении имеются нарушения требований объективности, всесторонности и полноты исследования. Выбранные экспертом способы и методы оценки противоречат требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Эксперт не проводил в полной мере исследования, визуальный (натурный) осмотр объекта исследования не проводился. Исследования проводились только методом расчета, расчет по определению рыночной стоимости объекта исследования в рамках доходного подхода не проводился. Также указал на отсутствие у эксперта ФИО7 документов, подтверждающих сдачу квалификационного экзамена и наличия квалификационного аттестата, что является существенным нарушением порядка проведения экспертизы.

В связи с представленными возражениями, а также ввиду отсутствия у эксперта ФИО7 квалификационного аттестата судом удовлетворено ходатайство сторон о проведении комиссионной судебной экспертизы

Определением от 15 июня 2021 года назначена комиссионная судебная экспертиза, проведение комиссионной экспертизы поручено комиссии экспертов, состоящей из

- эксперта-оценщика общества с ограниченной ответственностью «Аина» ФИО8, действительного члена СРО Ассоциация «Русское общество оценщиков», регистрационный №02483, 

- эксперта-оценщика ФИО9, действительного члена СРО Некоммерческое партнерство «Само регулируемая организация ассоциации российских магистров оценки», регистрационный №1569, диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса) ПП №458147 от 17.02.2003, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности №012279-1 от 17.05.2018 по направлению – оценка недвижимости.

20 сентября 2021 в арбитражный суд поступило Заключение комиссии экспертов №293/21 от 30.08.2021 подготовленное ООО «Аина» и ИП ФИО9, согласно которому стоимость недвижимого имущества  определена в размере 3 528 000 руб.

Ответчиком заявлены доводы о не обоснованности даты определения стоимости объекта недвижимости, неверном определении экспертами стоимости недвижимости, которые отклонены судом, поскольку согласно правовому подходу, изложенному в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Как следует из материалов дела, с заявлением о реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества ИП ФИО2 обратился в Администрацию – 23.12.2019. 

В связи с заявлением ответчиком ходатайства о проведении повторной комиссионной экспертизы, определением от 15 декабря 2021 года судом назначена дополнительная судебная комиссионная экспертиза. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Оценщик» ФИО10, эксперту-оценщику ФИО11.

14 февраля 2022 года экспертами представлено в суд заключение от 27.01.2022, согласно которому стоимость недвижимого имущества определена в размере 4 820 000 руб.

С учетом отчета от 27.01.2022, представленного в результате комиссионной экспертизы, истец уточнил требования в части необходимости применения рыночной стоимости в размере 4 820 000 руб.

Относимых и допустимых доказательств недостоверности или недостаточности информации в порядке статьи 65 АПК РФ, использованной экспертом при оценке согласно отчету, равно как и доказательств недостоверности величины рыночной стоимости спорного объекта, указанного в отчете об оценке, изготовленном экспертами ФИО10, ФИО11, сторонами в материалы дела не представлено, соответствующих доводов не заявлено.

Представитель Администрации в судебном заседании пояснила, что в рамках урегулирования спора по настоящему делу 22 февраля 2022 года ИП ФИО2 направлено в адрес Администрации предложение о заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, указанного в иске и договоре от 17.06.2020 (с учетом дополнительных соглашений), по цене определенной в ходе рассмотрения спора по настоящему делу в размере 4 820 000 руб. По указанному вопросу ответчиком была создана комиссия, которой было принято решение о заключении договора с ИП ФИО5 договора купли-продажи недвижимости по цене 4 820 000 руб. 

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Изучив заключение судебной экспертизы от 27.01.2022, суд пришел к выводу, что в нем исследованы все вопросы, поставленные перед оценщиком, каких-либо противоречий в выводах оценщика не имеется, отсутствует неясность и неполнота заключения оценщика.

Таким образом, учитывая согласование сторонами стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости подлежит определению в соответствии с заключением комиссии экспертов 27.01.2022  в размере 4 820 000 руб.

Представитель истца в судебном заседании пояснил, что истцом, в соответствии с проведенной судебной экспертизой, уточнены требования в части стоимости недвижимого имущества в размере 4 820 000 руб. 01 марта 2022 года от ответчика в адрес истца поступил проект дополнительного соглашения от 01.03.2022 к договору купли-продажи от 17.06.2020, в соответствии с которым на цену имущества 4 820 000 рублей, на которую предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из одной трети ставки рефинансирования Центрального банка РФ, установленной в размере 20% Указанием ЦБ РФ. Вместе с тем, данная процентная ставка 20% годовых не подлежит применению в рассматриваемом случае. Во избежание возможных споров между истцом и ответчиком в будущем по вопросу подлежащей применению ставки, истец указал просительную часть иска в заявленном виде. В данном случае не происходит изменение позиции истца в данной части, поскольку истец лишь конкретизирует размер подлежащей применению ставки (5,50% годовых), которая изначально была указана ответчиком в проекте договора купли-продажи от 17.06.2020, с которой согласился истец и по которой между сторонами не было преддоговорных разногласий.

Согласно части 3 статьи 5 Закона №159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. 

ИП ФИО2 обратился с заявлением о выкупе арендуемого недвижимого имущества 23 декабря 2019 года. 11 июня 2020 года на основании поступившего от ИП ФИО2 заявления вынесено распоряжение, подготовлен проект договора купли-продажи от 17.06.2020. В пункте 2.2 проекта договора купли-продажи от 17.06.2020 было указано, что на цену имущества, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, установленной в размере 5,50% годовых. Размер ключевой ставки ЦБ РФ на 23.12.2019 составлял – 6,25% годовых, на 11.06.2020 – 5,50% годовых. ИП ФИО2 согласился с применением размера процентной ставки – 5,50%. По размеру ставки 5,50% годовых до подачи иска в арбитражный суд у сторон не возникло разногласий. ИП ФИО2 не заявлено требования об установлении иного размера процентной ставки, в связи с чем, процентная ставка определяется на момент принятия решения о приватизации недвижимости в соответствии с частью 3 статьи 5 Федерального закона №159-ФЗ и пунктом 2.2. договора.

Законодательством не предусмотрено право ответчика произвольно устанавливать иной размер процентной ставки, которая применяется на период рассрочки, в том числе применять ставку, которая действуют на дату вынесения решения суда. 

Принимая во внимание положения части 3 статьи 5 Федерального закона №159-ФЗ, суд считает обоснованными указанные доводы истца, учитывая изначально установленный договором от 17.06.2021 и принятый сторонами размер ставки 5,5%, отсутствие законодательно закрепленной нормы права указывающей на необходимость применения ставки на день вынесения решения, значительный размер платы в случае указания (применения) ставки в размере 20%.

Представитель истца также пояснил, что проценты подлежат начислению не на первоначальную стоимость недвижимого имущества, а на остаток суммы задолженности с учетом ранее внесенных платежей.

В силу пункта 3 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Поскольку каждый месяц покупателю имущества фактически предоставляется рассрочка в отношении оставшейся неоплаченной части выкупной цены, не подлежат начислению проценты на сумму оплаченной выкупной стоимости.

Учитывая все вышеизложенное, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований ИП ФИО2 

Разногласия сторон по договору купли-продажи от 17.06.2020 подлежат урегулированию путем принятия спорных пунктов 2.1 и 2.2.в следующей редакции:

«2.1 Рыночная стоимость Имущества на 23.12.2019 составляет 4 820 000 руб. без учета НДС.

2.2 Покупатель производит оплату цены Имущества в рассрочку в течение 5 лет с момента подписания настоящего договора в соответствии с графиком оплаты, определенным в приложение № 2 к настоящему договору.

На цену Имущества, по уплате которой предоставляется рассрочка (остаток суммы задолженности), производится начисление процентов исходя из одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации в размере 5,50 % годовых. График оплаты процентов приведен в приложение № 2 к настоящему договору».

Государственная пошлина, уплаченная истцом при подаче иска, в силу статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Заявленное требование удовлетворить.

Признать недостоверными сведения о рыночной стоимости нежилого помещения площадью 151,3 кв.м., содержащиеся в Отчете об оценке № 473_АН рыночной стоимости недвижимого имущества ООО «Центр Оценки».

Урегулировать разногласия между индивидуальным предпринимателем  ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) и Администрацией муниципального образования «город Северобайкальск» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в отношении условий договора купли-продажи муниципального имущества от 17.06.2020, приняв спорные пункты 2.1 и 2.2.в следующей редакции:

«2.1 Рыночная стоимость Имущества на 23.12.2019 составляет 4 820 000 рублей без учета НДС.

2.2 Покупатель производит оплату цены Имущества в рассрочку в течение 5 лет с момента подписания настоящего договора в соответствии с графиком оплаты, определенным в приложение № 2 к настоящему договору.

На цену Имущества, по уплате которой предоставляется рассрочка (остаток суммы задолженности), производится начисление процентов исходя из одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации в размере 5,50 % годовых. График оплаты процентов приведен в приложение № 2 к настоящему договору».

Взыскать с администрации муниципального образования «город Северобайкальск» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя  ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 6000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение.

Судья      Н.А. Логинова