ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-2070/2024

Дело № А41-62588/23

21 марта 2024 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  20 марта 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  21 марта 2024 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Игнахиной М.В.

судей  Беспалова М.Б., Ивановой Л.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии в судебном заседании: 

от ИП ФИО2 – представитель ФИО3 по доверенности от 13.03.2023 №77 АД 1158410 в порядке передоверия по доверенности от 01.09.2023 №77 АД 4573660, диплом, паспорт;

от ООО «Центр» – представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от АО «Экопси» – представитель ФИО4 по доверенности от 11.03.2024 №11/2024, диплом, паспорт;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ИП ФИО2  на решение Арбитражного суда Московской области от 25 декабря 2023 года по делу №А41-62588/23 по иску ИП ФИО2 к ООО «Центр» о взыскании

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный  предприниматель ФИО2 (далее – ИП  ФИО2, предприниматель, истец) обратилась  в Арбитражный суд  Московской области к обществу с ограниченной ответственностью «Центр» (далее – ООО «Центр, общество, ответчик) о взыскании 3 062 083 руб. 34 коп. неосновательного  обогащения, 121 141 руб. 05 коп.  процентов за пользование  чужими  денежными  средствами за период  с  14.01.2023 по 24.07.2023, а также процентов за пользование  чужими  денежными  средствами  с 25.07.2023  по дату фактической  оплаты.

Определением  Арбитражного  суда Московской области от  27 июля 2023 года по делу №А41-62588/23 к участию в деле в  качестве третьего лица, не заявляющего  самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено АО «Экопси» (том 1 л.д.1).

Решением Арбитражного суда Московской области от 25 декабря 2023 года по делу №А41-62588/23  в удовлетворении требований отказано (том 2 л.д.38-39).

Не согласившись с принятым решением,  предприниматель обратилась  с апелляционной жалобой, в которой просило обжалуемое решение отменить, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств дела.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в соответствии со статьями 266 – 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассматривается в соответствии со статьями  121, 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика, надлежащим образом извещенного о дате, времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда.

В судебном заседании представитель предпринимателя  поддержал доводы  жалобы, просил решение  отменить, требования  удовлетворить.

Представитель   ООО «Экопси»  поддержал доводы апелляционной  жалобы, заявил ходатайство  о приобщении к материалам дела  дополнительного соглашения от 13.01.2023, заключенного   к договору аренды от  25.08.2016 №31/16.

Представленный в суд апелляционной инстанции дополнительный документ, является дополнительным доказательством и не может быть принят судом апелляционной инстанции в силу ч. 2 ст. 268 АПК РФ и п. 29 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2020 №12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", так как  общество не обосновало уважительность причин  непредставления в суд первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции на основании части 2 статьи 268  АПК РФ отказал в приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, представленных третьим лицом.

Так, согласно части 2 статьи 268 названного Кодекса дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 29 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2020 № 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку арбитражный суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по независящим от него уважительным причинам.

К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; наличие в материалах дела протокола, аудиозаписи судебного заседания, оспариваемых лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в них сведений о ходатайствах или об иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.

Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия арбитражным судом апелляционной инстанции.

Поскольку  отсутствуют  уважительные  причины невозможности  представления  данного  документа в  суд первой инстанции, учитывая длительность  рассмотрения настоящего  спора в суде первой инстанции, в силу части 2 статьи 269 АПК РФ дополнительные документы, судом не принимаются и возвращены в судебном заседании.

Повторно исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционной суд приходит к выводу  об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено  судом первой инстанции   25 августа 2016 года между  ООО «Центр»  (арендодатель) и  ЗАО «Экопси» (арендатор) заключен   договор  аренды №31/16, согласно которому   арендодатель  обязался передать, а арендатор  обязался принять   во временное   владение и  пользование   за плату  помещение, находящееся в здании, расположенном  по адресу: 

<

...> (том 1 л.д.40-56).

Данный  договор аренды  заключен на срок  36 месяцев с момента его подписания и возможностью  автоматической пролонгации на 11 месяцев, если стороны  не  заключили  договор на  иных условиях (пункты 4.1, 4.2 договора).

Согласно пункту 6.2 договора  в срок не позднее  пяти  банковских дней  с даты  подписания  договора    арендатор  обязался перечислить   обеспечительный   платеж в размере 3 062 083 руб. 34 коп.

Платежным поручением  от  29.08.2016 №1667 ЗАО «Экопси»  перечислило  ООО «Центр» обеспечительный   платеж  в размере 3 062 083 руб. 34 коп. (том 1 л.д.67).

11 января 2023  года между ООО «Центр»  (продавец) и ИП  ФИО2 (покупатель) заключен  договор  купли-продажи помещения, расположенного   по адресу: 

<

...>, общей площадью 613,7 кв.м. (том 1 л.д.29-36).

Данный  договор не  содержит положений о  передаче  обеспечительного платежа в составе стоимости  приобретаемого  объекта недвижимости.

Согласно  выписке  из ЕГРП  от  14.01.2023 договор  купли-продажи  зарегистрирован  13.01.2023  в установленном  законом порядке (том 1 л.д.37-38).

Факт наличия  обременения  в виде  ранее заключенного  договора  аренды с АО «Экопси»  отражен в выписке из ЕГРП.

Таким образом, с  13.01.2023  новым  собственником нежилого  помещения  стал  предприниматель.

В ту же дату 13 января 2023   года между  ИП ФИО2  (арендодатель) и  АО «Экопси консалтинг» (арендатор) заключен договор  аренды №1/01, согласно которому арендодатель  обязался передать, а арендатор  обязался принять   во временное   владение и  пользование   за плату  помещение, находящееся в здании, расположенном  по адресу: 

<

...> (том 1 л.д.9-20).

В силу  пункта 4.1 договор заключен на срок  до 30.11.2023.

Согласно пункту 6.2 договора  в срок не позднее  пяти  банковских дней  с даты  подписания  договора    арендатор  обязался перечислить   обеспечительный   платеж в размере 2 769 543 руб. 58 коп. 

Ссылаясь на  обязанность прежнего  собственника  передать новому  собственнику обеспечительный  платеж, уплаченный  по договору аренды от 25.08.2016, предприниматель   направил обществу  претензию от  10.07.2023 (том 1 л.д.68) с требованием о возврате обеспечительного платежа.

Поскольку претензия с требованием о   возврате денежных средств оставлена  обществом без удовлетворения, предприниматель обратился в суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 4  АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606  ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Исполнение обязательств арендатором по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

В соответствии со статьей 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Как разъяснено в пункте 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

На основании п. 1 ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 этого кодекса.

Согласно статье 1107 ГК РФ, лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Положениями пункта 8 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2000 года № 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" указано, что в предмет доказывания истца по таким делам должны входить следующие обстоятельства:

- факт получения ответчиком имущества либо денежных средств, либо сбережения таковых, без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований за счет истца;

- факт пользования ответчиком этим имуществом;

- размер доходов, полученных в результате использования имущества, то есть факт наличия имущественной выгоды на стороне ответчика;

- период пользования суммой неосновательного обогащения.

Из приведенных правовых норм следует, что по делам о взыскании неосновательного обогащения на истца возлагается обязанность доказать факт приобретения или сбережения имущества ответчиком, а на ответчика - обязанность доказать наличие законных оснований для приобретения или сбережения такого имущества либо наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату.

Согласно ст. 393.1 ГК РФ кредитор может осуществлять в отношении нового должника все права по обязательству, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В силу ст. 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 24 информационного письма Президиума от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснил, что в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.

В соответствии с  пунктом  1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Таким образом, покупатель объекта недвижимости, обремененного правом аренды третьего лица, в силу закона приобретает весь без исключений объем прав и обязанностей арендодателя по договору аренды. Прежний собственник выбывает из арендных правоотношений.

Согласно пункту 2 статьи 381.1 ГК РФ в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, с которыми стороны связали возможность произведения зачета из суммы обеспечительного платежа, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Доказательств, подтверждающих  возврат  ООО «Центр»  обеспечительного   платежа  арендатору либо  его  перечисление новому  собственнику  имущества -  предпринимателю, в материалы дела  не  представлено.

Между тем  суд апелляционной инстанции   учитывает отсутствие в более позднем  договоре  аренды от 13.01.2023 ссылки на его заключение  в целях сохранения ранее  заключенного   договора   аренды  от 25.08.2016 с предыдущим собственником (арендодателем); отсутствуют также дополнительные соглашения сторон по данному  вопросу.

Отсутствие в более позднем  договоре аренды  ссылки на  прекращение  или изменение  действия  первоначально заключенного   договора  не может расцениваться   как доказательством  сохранения  его силы. Воля на расторжение  ранее  действовавшего  отношения  следует  из смысла договора в  целом (абзац 1 статьи 431 ГК РФ).

Соответственно, заключая новый  договор до истечения  срока действия предыдущего  договора, стороны   выразили намерение   прекратить первоначальные  отношения  в порядке пункта 1 статьи 450 ГК РФ; одно  и тоже имущество  не может быть  объектом  пользования  арендатора на основании   одновременно  двух  договоров (определение ВС РФ от 16.02.2017 №309-ЭС16-14273).

Учитывая изложенные обстоятельства, поскольку предприниматель  с 13.01.2023  является собственником  имущества и в эту же дату  заключил  новый договор с  арендатором, суд  апелляционной инстанции   приходит  к выводу о  прекращении 13.01.2023 обязательств по договору аренды от 25.08.2016 №31/16.

С учетом того, что   обязательства по договору аренды от 25.08.2016 №31/16 прекращены 13.01.2023, суд апелляционной инстанции    приходит  к выводу об  отсутствии   у прежнего  арендодателя  обязанности   по   передаче  суммы обеспечительного платежа новому арендодателю, который заключил 13.01.2023 новый договор  аренды на тот же объект имущества.

При этом в рамках настоящего дела  арендатор (ООО «Экспи») не  предъявлял  самостоятельных требований к прежнему  арендодателю (ответчику).

Довод предпринимателя о том, что  договор  аренды от  13.01.2023 является  незаключенным в связи с отсутствием  его государственной регистрации, отклоняется  судом  апелляционной инстанции.

Согласно пункту 4.1 договора аренды от  13.01.2023 данный  договор  действует до  30.11.2023, то есть   менее  года, следовательно, государственная  регистрация  данного  договора не требуется.

Кроме того, в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В соответствии с пунктом 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", следует, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

По смыслу статей 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ, государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

Поскольку в настоящем случае стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды от 13.01.2023, учитывая, что договор аренды исполнялся сторонами, помещения переданы арендатору и стороны связали себя обязательствами по указанному договору, ссылка истца на отсутствие государственной регистрации договора аренды не имеет правового значения при рассмотрении настоящего спора.

Ссылка  предпринимателя на наличие в ЕГРП сведений об обременении имущества  договором аренды от 25.08.2016 №31/16, отклоняется судом  апелляционной инстанции, поскольку данное обстоятельство носит заявительный характер, не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.

Оценив совокупность представленных в материалы дела доказательств, суд первой  апелляционной инстанции  пришел  к выводу  об отсутствии на стороне  ответчика  неосновательного  обогащения в размере обеспечительного платежа, перечисленного во исполнение договора аренды от 25.08.2016.

Учитывая вышеизложенные положения законодательства, принимая во внимание фактические  обстоятельства  настоящего  спора, суд апелляционной инстанции соглашается с  выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для  удовлетворения  заявленных требований.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Нарушений, либо неправильного применения судом первой инстанции норм процессуального права, которые привели или могли привести к вынесению неправильного решения, апелляционная инстанция не усматривает.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 25 декабря 2023 года по делу №А41-62588/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления  в полном объеме.

 

Председательствующий судья

 

М.В. Игнахина

 

Судьи:

 

М.Б. Беспалов

 

Л.Н. Иванова