ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

Дело № А65-21874/2023

г. Самара

19 января 2024 года

11АП-20690/2023

Резолютивная часть  постановления  объявлена 16 января 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено    19 января 2024 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Митиной Е.А.,  судей Копункина В.А.,  Коршиковой Е.В.,   при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании  апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» на решение Арбитражного суда Республики Татарстан  от  30 ноября 2023  года по делу № А65-21874/2023 (судья Хуснутдинова А.Ф.), по иску Общества с ограниченной ответственностью «Триал», г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

 об урегулировании разногласий при заключении договора купли–продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности,

  в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Триал» (далее по тексту - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета города Казани» (далее по тексту - ответчик, Комитет), в котором просило определить условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилое помещение номера на поэтажном плане 1-8, общей площадью 148,3кв.м, этаж 1, кадастровый номер 16:50:070647:3508, расположенного по адресу: 

<

...> (далее по тексту – спорное имущество, спорный объект недвижимости), изложив пункт 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору 5 224 500 руб.». 

В ходе судебного разбирательства после проведенной судебной экспертизы истец уточнил исковые требования, просил определить условия договора купли–продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилое помещение номера на поэтажном плане 1-8, общей площадью 148,3кв.м, этаж 1, кадастровый номер 16:50:070647:3508, расположенное по адресу: 

<

...>, изложив пункт 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору 6 426 000 руб.».

Суд принял  уточнение исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

    Решением Арбитражного суда Республики Татарстан  от  30 ноября 2023  года принято ходатайство ООО «Триал» об уточнении исковых требований в части стоимости имущества в п.2.1. договора купли-продажи; иск удовлетворен: определены условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилое помещение номера на поэтажном плане 1-8, общей площадью 148,3 кв.м., этаж 1, кадастровый номер 16:50:070647:3508, расположенное по адресу: 

<

...>, изложив пункт 2.1. договора купли- продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору 6 426 000 (шесть миллионов четыреста двадцать шесть тысяч) руб.»; с Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Триал» взыскано  6 000 (шесть тысяч) рублей расходов по госпошлине, 20 000 (двадцать тысяч) руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

Не согласившись с принятым  судебным актом, Муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани»  обратилось   в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об  отказе в удовлетворении исковых требований. 

  В апелляционной жалобе заявитель   ссылается на то, что стоимость объекта недвижимости определена Комитетом в соответствии с отчетом независимой оценки от 05.07.2023 №10ИКБ/Оц-23, который в судебном порядке не оспорен. 

Участвующие в деле лица в судебное заседание не явились.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 19 апреля 2021 года между ООО «Триал» (арендатор) и МКУ Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета г. Казани (арендодатель) был заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны г. Казани № 3/9-3208 на объект недвижимости: нежилое помещение номера на поэтажном плане 1-8, общей площадью 148,3 кв.м., этаж 1, кадастровый номер 16:50:070647:3508, расположенное по адресу: 

<

...>.

Согласно ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Установлено, что истец 20.04.2023 обратился к ответчику с заявлением (вх. № 7968/КЗИО-ВХ от 26.04.2023) о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», с просьбой реализовать по договору купли-продажи в собственность спорного имущества.

В соответствии с п.3 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, Комитет письмом (исх. № 7203/КЗИО-ИСХ от 23.05.2023) сообщил, что после определения рыночной стоимости и принятия соответствующих распорядительных документов в адрес истца будет направлено предложение о преимущественном праве выкупа арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а также проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Ответчик письмом (исх. № 10095/КЗИО-ИСХ от 18.07.2023) сообщил, что на основании принятого решения, приказа председателя Комитета от 12.07.2023 № 1697/КЗИО-ПК о продаже в собственность ООО «Триал» спорного имущества, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, направлен проект договора купли-продажи арендуемого имущества на спорный объект недвижимости.

Истцом был получен проект договора купли-продажи спорного объекта недвижимости, с указанием цены объекта, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается отчетом от 05.07.2023 № ЮИКБ/Оц-23. 

Согласно п. 2.1 договора, цена объекта составляет 11 770 000 рублей.

Истец, не согласившись с  указанной ценой объекта, обратился в независимую оценочную компанию ООО «Фасад Столицы».

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости № 05-04/2023 от 21.06.2023, составленному ООО «Фасад Столицы», подготовленному по заданию истца, стоимость спорного объекта недвижимости на дату подачи истцом заявления о преимущественном праве выкупа составляет 5 224 500 рублей.

На основании изложенного, истцом направлено в адрес ответчика письмо (исх. № б/н от 20.07.2023) с протоколом разногласий по содержанию п. 2.1 договора, устанавливающим цену выкупаемого имущества, предложив со своей стороны цену имущества в размере 5 224 500 рублей (в соответствии с отчетом от № 05-04/2023 от 21.06.2023, выполненным ООО «Фасад Столицы»).

Обращение истца ответчик оставил без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В соответствии с п.8 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать непосредственно достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как разъяснено в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Из материалов дела следует, что по ходатайству истца определением суда от 20 октября 2023 года по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Билге», эксперту ФИО2, для проведения экспертом оценки рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 148,3 кв.м., этаж 1, кадастровый номер 16:50:070647:3508, расположенного по адресу: 

<

...>, на дату получения заявления преимущественного права приобретения имущества, в соответствии с положениями ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а именно на 20.04.2023, без учета НДС.

Согласно представленному в суд заключению эксперта № 30Э/10/23 от 17.11.2023 рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 148,3 кв.м., этаж 1, кадастровый номер 16:50:070647:3508, расположенного по адресу: 

<

...>, на дату 20.04.2023 составила 6 426 000 рублей.

В соответствии с частью 2 статьи 64 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 АПК РФ, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.

Основываясь на результатах судебной экспертизы, суд первой инстанции удовлетворил требования истца, урегулировав разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, и установив цену нежилого помещения в договоре в размере 6 426 000 рублей.

Доводы заявителя жалобы о необходимости руководствоваться отчетом независимой оценки №10ИКБ/Оц-23 от 05.07.2023, подготовленным по заданию Комитета, основанные на том, что данный отчет в судебном порядке не был оспорен, не могут быть приняты во внимание. 

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчик достоверность величины стоимости объекта оценки, определенной экспертом в рамках проведения судебной экспертизы, не оспорил. Доказательств, опровергающих выводы эксперта, данных, наличие которых могло бы свидетельствовать о несоответствии экспертного заключения положениям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не представил. Ходатайство о назначении повторной экспертизы ответчиком не заявлено.

В свою очередь, оспаривание результатов независимой оценки, на основании которых уполномоченным органом определена стоимость выкупаемого недвижимого имущества, производится в данном случае заинтересованным лицом посредством урегулирования разногласий при заключения договора в судебном порядке. При разрешении спора суд пришел к выводу, что результаты проведенной Комитетом оценки не соответствуют действительной рыночной стоимости объекта недвижимости, соответственно, не могут быть приняты во внимание при определении цены выкупаемого имущества.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого судебного акта.

Иное толкование заявителем положений действующего законодательства, а также иная оценка обстоятельств рассматриваемого спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм права.

При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции установлена, исследована и оценена вся совокупность обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, имеющимся по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции также не установлено. 

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан  от  30 ноября 2023  года по делу № А65-21874/2023  оставить без изменения, апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

  Председательствующий судья

 

Судьи

Е.А. Митина

В.А. Копункин 

Е.В. Коршикова