АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-5526/2018

г. Тюмень

26 июня 2018 года

Резолютивная часть решения оглашена 19 июня 2018 года

Решение в полном объеме изготовлено 26 июня 2018 года

 

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Соловьева К.Л., рассмотрев дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Управление по строительству объектов социального назначения» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания «Партнеры» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о понуждении к заключению договоров,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, ФИО3 – на основании доверенности от 20.01.2018,

от ответчика: ФИО4 – на основании доверенности от 18.06.2018,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Управление по строительству объектов социального назначения» (далее – истец, ООО «Управление по строительству объектов социального назначения») обратилось в Арбитражный суд Тюменской области к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания «Партнеры» (далее – ответчик, ООО СК «Партнеры») с иском о понуждении к заключению 28 договоров долевого участия в строительстве жилого дома в счет погашения долга по оплате фиксированной части арендной платы по договорам от 04.04.2014 № 2ТЗ/14, от 13.04.2015 № 4А/15.

В ходе судебного разбирательства истец заявленные требования уточнил, увязав их с требованием об обязании ответчика определить фактическое количество квадратных метров, подлежащих передаче истцу в объекте капитального строительства – «Жилого комплекса в квартале улиц 8 Марта – Советская – Ленинградская – Набережная в п. Боровский Тюменской района Тюменской области» (3 очередь строительства, 6-ти подъездный многоквартирный жилой дом).

          Суд, в целях полного, объективного и всестороннего рассмотрения дела, с учетом принципа процессуальной экономии времени участников возникшего спора, принимая во внимание, что требование, которым дополнен основной иск, вытекает из одних и тех же фактически обстоятельств, направлено на восстановление нарушенных прав истца, считает возможным, учитывая и соблюдая при этом, Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.05.2015 N 1119-О, положения ВАС РФ, изложенные в абзаце втором пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции", правовую  позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в  постановлении от 09.10.2012 N 5150/12, принять данное изменение исковых требований.

Ответчик в отзыве на иск заявленные требования не признал, указав, что срок для расчетов по договорам от 04.04.2014 № 2ТЗ/14, от 13.04.2015 № 4А/15 не наступил, в связи с чем, правовые основания для понуждения к заключению договоров долевого участия в строительстве отсутствуют.

Перед судебным заседанием сторонами заявлены ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Завод строительных материалов», некоммерческой корпоративной организации «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков», рассмотрев которые суд не находит основания для их удовлетворения.

Согласно ч. 1 ст. 159 АПК РФ заявления и ходатайства лиц, участвующих в деле, о достигнутых ими соглашениях по обстоятельствам дела, существу заявленных требований и возражений, об истребовании новых доказательств и по всем другим вопросам, связанным с разбирательством дела, обосновываются лицами, участвующими в деле, и подаются в письменной форме, направляются в электронном виде или заносятся в протокол судебного заседания, разрешаются арбитражным судом после заслушивания мнений других лиц, участвующих в деле.

В силу ст.ст. 9, 65 АПК РФ каждое лицо должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений, риск совершения процессуальных действий либо уклонения от их совершения возлагается на соответствующую сторону.

С учетом приведенных законоположений, суд приходит к выводу, что при заявлении ходатайств по делу сторона в их обоснование должна представить минимальные доказательства соотносимости испрашиваемого процессуального действия с предметом спора, чтобы исключить возможность произвольного удовлетворения ходатайств сторон и, как следствие, затягивания судебного разбирательства совершением действий, по существу не направленных на установление всех обстоятельств и разрешение спора.

Частью 1 статьи ст. 51 АПК РФ закреплено, что третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

В обоснование ходатайства о привлечении ООО «Завод строительных материалов» к участию в деле в качестве третьего лица, истец сослался на инвестиционный договор от 05.04.2012, согласно которому ООО «Управление по строительству объектов социального назначения» обязалось выплатить данной организации 78 750 000 рублей путем передачи жилых помещений либо прав требования на жилые помещения площадью 3 500 квадратных метров в строящемся объекте в счет оплаты земельных участков, которые в последующем переданы истцом ответчику для их застройки.

Из содержания инвестиционного договора от 05.04.2012 не следует, что ООО СК «Партнеры» является его стороной.

В силу п. 3 ст. 308 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Таким образом, с учетом приведенных норм материального и процессуального права, суд не признает обоснованной ссылку истца на то, что судебный акт по настоящему делу может именно повлиять на взаимоотношения сторон спора с ООО «Завод строительных материалов».

Факт наличия у ООО «Управление по строительству объектов социального назначения» кредиторской задолженности перед ООО «Завод строительных материалов», а равно прекращение обязательств между перечисленными лицами посредством заключения соглашений о порядке взаимных расчетов от 06.12.2017, от 01.02.2018, не свидетельствует о наличии оснований для применения положений ст. 51 АПК РФ.

Привлечение некоммерческой корпоративной организации «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков» к участию в деле в качестве третьего лица, по мнению ООО СК «Партнеры», обусловлено тем, что данная организация выступает страхователем гражданской ответственности ответчика, являющегося застройщиком, при его взаимоотношениях с участниками долевого строительства.

Вместе с тем, предметом настоящего спора являются иные требования, а не привлечение стороны к ответственности за их неисполнение, в связи с чем, суд, с учетом заявленных требований, данное суждение ООО «СК «Партнеры», как основание для применения положений ст. 51 АПК РФ, признает необоснованным.

Таким образом, принимая во внимание изложенное, заявленные сторонами ходатайства удовлетворению не подлежат.

В судебном заседании представители сторон подтвердили правовые позиции, приведенные в иске и отзыве на него.

Исследовав письменные доказательства, доводы искового заявления, заслушав пояснения сторон в судебном заседании, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 04.04.2014 между ООО «Управление по строительству объектов социального назначения» (заказчик) и ООО СК «Партнеры» (технический заказчик) заключен договор № 2ТЗ/14 о привлечении технического заказчика (далее – договор № 2ТЗ/14), согласно п. 2.1 которого заказчик предоставляет техническому заказчику земельные участки, предназначенные для строительства объекта – Жилого комплекса в квартале улиц 8 Марта – Советская – Ленинградская – Набережная в п. Боровский Тюменской района Тюменской области, а технический заказчик обязался осуществить строительство объекта и ввести его в эксплуатацию.

Пунктом 2.3.6 договора № 2ТЗ/14 на технического заказчика возложена обязанность передать причитающиеся заказчику помещения объекта согласно условиям договора и иным договорам, заключенным между заказчиком и техническим заказчиком.

В силу п. 11.1 договора № 2ТЗ/14 земельные участки, предназначенные для строительства объекта, передаются заказчиком техническому заказчику на основании договора аренды с условием о предоставлении прав застройщика земельных участков. Стоимость арендной платы и платы за право застройки подлежит определению соответствующим договором аренды с правом застройки.

Плата за право аренды – ее размер и порядок оплаты устанавливается по соглашению сторон в соответствующих договорах аренды, заключаемых сторонами в рамках этого договора.

Определение фактического количества квадратных метров, подлежащих передаче техническим заказчиком заказчику, осуществляется сторонами в течение 10 дней с момента направления заказчиком требования о заключении договоров долевого участия на соответствующую квартиру, но не ранее 90 дней с момента получения разрешения на строительство (п. 11.2 договора).

Во исполнение данного договора 13.04.2015 между ООО «Управление по строительству объектов социального назначения» (арендодатель) и ООО СК «Партнеры» (арендатор) заключен договор № 4А/15 аренды земельного участка номером 72:17:0201004:1545/4.

В пункте 4.2 договора № 4А/15 стороны согласовали срок его действия, который включает в себя: срок строительства объекта – составляет по соглашению сторон 5 лет; срок эксплуатации объекта – составляет 50 лет.

Пунктом 5.1.1 договора № 4А/15 сторонами установлена фиксированная часть арендной платы на период строительства объекта, которая составила 99 346 500 рублей.

Порядок оплаты данной фиксированной части закреплен в п. 5.2 договора – фиксированная часть арендной платы оплачивается арендатором любым не запрещенным законодательством Российской Федерации способом арендодателю не позднее истечения срока строительства объекта согласно пп. 1 п. 4.2 договора с момента получения арендатором разрешения на строительство.

Настаивая на наличии задолженности ООО СК «Партнеры» перед ООО «Управление по строительству объектов социального назначения» по оплате фиксированной части арендной платы, последнее в целях ее погашения обратилось к ответчику с требованием о заключении договоров долевого участия в строительстве.

Неудовлетворение претензии послужило основанием для обращения ООО «Управление по строительству объектов социального назначения» в суд с настоящим иском.

Согласно п. 2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В силу п. 2 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 данной статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», при оценке судом того, является ли договор непоименованным, принимается во внимание не его название, а предмет договора, действительное содержание прав и обязанностей сторон, распределение рисков и т.д.

В таких случаях судам следует учитывать, что к непоименованным договорам при отсутствии в них признаков смешанного договора (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются.

Однако нормы об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, могут быть применены к непоименованному договору по аналогии закона в случае сходства отношений и отсутствия их прямого урегулирования соглашением сторон (пункт 1 статьи 6 ГК РФ). Применение к непоименованным договорам по аналогии закона императивных норм об отдельных поименованных видах договоров возможно в исключительных случаях, когда исходя из целей законодательного регулирования ограничение свободы договора необходимо для защиты охраняемых законом интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов или недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон. При этом суд должен указать на то, какие соответствующие интересы защищаются применением императивной нормы по аналогии закона.

С учетом приведенных законоположений и акта толкования права, суд, оценив в совокупности условия договора № 2ТЗ/14, в том числе определенный сторонами предмет, а также взаимные права и обязанности, признает его непоименованным договором, по своему содержанию не противоречащим основам правопорядка, соответствующим принципу свободы договора, направленным на удовлетворение законного экономического интереса истца на получение положительного экономического эффекта от возведения жилых домов на принадлежащих ему земельных участках.

При этом, суд обращает внимание, что положения ст. 429.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.06.2015 Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ, в рассматриваемой ситуации неприменимы в силу требования ст. 422 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, во исполнение договора № 2ТЗ/14 сторонами заключен договор № 4А/15, квалифицируемый судом как договор аренды, а соответствующие отношения сторон – подлежащими регулированию нормами гл. 34 ГК РФ (с учетом содержания п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Статьей 431 ГК РФ закреплено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом приведенных норм, суд приходит к выводу, что договор аренды земельного участка № 4А/15 заключен во исполнение условий договора № 2ТЗ/14, данные сделки объединены единым экономическим смыслом, в связи с чем, их условия должны толковаться в совокупности как взаимодополняющие друг друга.

В рассматриваемой ситуации толкование п.п. 2.3.6, 11.1 и 11.2 договора № 2ТЗ/14, а также п. 5.2 договора № 4А/15 в соответствии с указанными требованиями ГК РФ позволяет суду считать, что стороны этих договоров предусмотрели передачу в пользу истца в качестве оплаты фиксированной части арендной платы помещений возводимых домов либо прав на данные жилые помещения путем заключения договоров долевого участия в строительстве.

Помимо этого, как следует из положений п. 5.2.1. договора аренды, фиксированная часть арендной платы оплачивается арендатором любым не запрещенным законодательством способом арендодателю не позднее истечения срока строительства объекта, согласно подпункта 1 п. 4.2. договора с момента получения разрешения на строительство. 

Как следует из материалов дела,  разрешение на строительство получено 14.07.2016 года. 

Таким образом, условиями договора аренды стороны согласовали как срок исполнения обязательств по оплате, так и способ оплаты, а именно любой не запрещенный законодательством РФ.    

Как следует из материалов дела, истец, настаивая на заявленных требованиях, представил, как он указывает, доказательства задолженности ответчика перед истцом по договору № 4А/15 (по оплате фиксированной части арендной платы).

Не оспаривая наличие задолженности по этому договору (за исключением ее размера), ответчик указал, что согласованный сторонами в договоре срок для внесения арендных платежей в данное время не наступил.

Оценив содержащиеся в деле доказательства в соответствии со ст. 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами (ст. 190 ГК РФ).

При этом, действовавшим на момент заключения договоров №№ 2ТЗ/14, 4А/15 законодательством не было запрещено, что исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, могло быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.

Таким образом, условие о сроке оплаты фиксированной части арендной платы, содержащееся в п. 5.1.1. договора № 4А/15 – не позднее 5 лет с момента получения разрешения на строительство, соответствует законодательству Российской Федерации и подлежит применению в настоящем деле.

Как следует из материалов дела, разрешение на строительство № 72-516-530-2016 получено ООО СК «Партнеры» 14.07.2016, в связи с чем, согласованный в договоре срок для внесения арендной платы на момент рассмотрения дела не истек. 

Признаков злоупотребления со стороны ответчика, связанного с воспрепятствованием наступлению каких-либо обстоятельств, влекущего признание этих обстоятельств наступившими, судом не установлено, доказательства их наличия ООО «Управление по строительству объектов социального назначения» не представило.

Таким образом, поскольку срок для исполнения обязательства не наступил, то основания для судебного понуждения к его исполнению отсутствуют.

Также суд отмечает, что закрепленное сторонами в п. 11.2 договора № 2ТЗ/14 условие об определении фактического количества квадратных метров, подлежащих передаче техническим заказчиком заказчику, в течение 10 дней с момента направления заказчиком требования о заключении договоров долевого участия на соответствующую квартиру, но не ранее 90 дней с момента получения разрешения на строительство связано исключительно с передачей возведенных помещений либо прав на них при расчете по договору аренды, то есть производно от обязанности по заключению договоров долевого участия в строительстве.

Поскольку срок для исполнения основного обязательства не наступил, суд не может признать наступившим срок для исполнения производного от основного обязательства.

В связи с этим, исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Довод стороны относительно того, что стороны согласовали при заключении договора № 2ТЗ/14 одно условие по оплате в виде передачи фактического количества квадратных метров, судом не принимается во внимание, поскольку согласно п. 11.2 договора № 2ТЗ/14 от 04.04.2014 года, плата за право аренды  - ее размер и порядок оплаты определяются соответствующим договором аренды с правом застройки.

Как установлено судом, сторонами заключены указанные договоры, согласно п. п. 5.2.1. которым, фиксированная часть арендной платы оплачивается арендатором любым не запрещенным законодательством способом арендодателю не позднее истечения срока строительства объекта, согласно подпункта 1 п. 4.2. договора с момента получения разрешения на строительство. 

Таким образом, способ оплаты стороны определили как альтернативный, указав на него как любой, не запрещенный законодательством.    

 Учитывая изложенное, указанный довод стороны является несостоятельным. 

Судебные расходы по уплате госпошлины суд в соответствии со ст. 110 АПК РФ относит на истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия путем подачи жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через арбитражный суд Тюменской области.

 

               Судья

 

Соловьев К.Л.