АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

01 мая 2025 года

Дело № А33-13788/2024

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 22 апреля  2025 года.

В полном объёме решение изготовлено   01 мая  2025  года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Красовской С.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Константа Т» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Уютный дом 2010» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании неустойки, расходов на устранение строительных недостатков, убытков,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:

- ООО «УК «ДОММЕР»

- ООО «Ментал-Плюс» (ИНН 

<

***>)

- ООО Производственно-строительная компания «Техностиль» (ИНН 

<

***>)

- ООО «Максимум» (ИНН 

<

***>)

- ООО «Строймеханизация» (ИНН 

<

***>)

- ООО «Мегастрой» (ИНН 

<

***>),

в присутствии:

от ответчика: ФИО1, представителя по доверенности №11 от 31.01.2025,

при ведении протокола судебного заседания  секретарем  судебного заседания Шевченко А.П.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Константа Т" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Уютный дом 2010" (далее – ответчик) о взыскании 277 323 руб. 75 коп. неустойки,                  235 348 руб. 69 коп. расходов на устранение недостатков, 85 645 руб. 39 коп. убытков.

Определением от 08.05.2024 исковое заявление принято к производству суда в порядке упрощенного производства. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Доммер».

Определением от 08.07.2024 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Определением от 20.11.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечены – общество с ограниченной ответственностью "Ментал-Плюс", общество с ограниченной ответственностью производственно-строительная компания "Техностиль", общество с ограниченной ответственностью "Максимум», общество с ограниченной ответственностью "Строймеханизация", общество с ограниченной ответственностью "Мегастрой".

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Общество с ограниченной ответственностью «Уютный Дом 2010» (застройщик) и ООО «Уютный Дом 2011» (участник) заключен  договор участия в долевом строительства № А2 от 10.06.2019, согласно условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить и ввести в эксплуатацию Многофункциональный комплекс и передать Объект долевого строительства Участнику, а Участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Многофункционального жилого и общественно-делового комплекса.

В соответствии с договором уступки права требования № А2/2 от 01.07.2021 ООО «Уютный Дом 2011» (участник долевого строительства)  и ООО «Константа Т» (приобретатель прав)  участник долевого строительства обладает правом требования от ООО «Уютный Дом 2010»  (застройщик)  предоставления объекта долевого строительства: нежилое помещение (апартамент) № 2, на 2-м этаже, в осях 1-3/Ш-Ю, обшей приведенной (проектной) площадью 57,85 м, расположенное в «Многофункциональном жилом и общественно-деловом комплексе «Золотое сечение» по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Партизана Железняка. III этап - Офисно-гостиничный комплекс с апартаментами» на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400128:1062.

На основании договора участия в долевом строительстве № А2 от 10.06.2019 ООО «Уютный дом 2010» обязалось передать, а ООО «Константа Т» принять объект долевого строительства – нежилое помещение (апартамент) № 2, (строительный № 2), общей площадью по итогам обмеров, произведенных в ходе технической инвентаризации, 61,7 м2, расположенный в объекте капитального строительства – «Многофункциональный жилой и общественно-деловой комплекс «Золотое сечение» по адресу г. Красноярск, Советский район, ул. Партизана Железняка, «офисно-гостиничный комплекс с апартаментами», расположенный на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400128:1062. Согласно распоряжению администрации города № 3485-недв от 29.06.2023 г., вышеуказанному жилому дому присвоен адрес: 

<

...> зд. 38.

Цена договора участия в долевом строительстве № А2 от 10.06.2019  составляет                 3 341 250 рублей.

Согласно пункту 5.1. договора участия в долевом строительстве № А2 от 10.06.2019 срок окончания строительства Многофункционального комплекса – 31 декабря 2022 г, срок передачи застройщиком Участнику Объекта долевого строительства – I квартал 2023 г, но не позднее 31.03.2023.

13.03.2024       от   ответчика    получен    односторонний    акт    передачи    согласно которому истцу в одностороннем порядке 26.02.2024  передан объект недвижимости.

Согласно расчету истца, просрочка исполнения обязательства составила 332 дня.

Истцом на основании части 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ начислена неустойка в связи с несвоевременной передачей объекта долевого строительства в сумме 277 323,75 руб.

Истцом после получения акта передачи заказана услуга независимой строительной экспертизы для определения качества строительных и отделочных работ на объекте долевого строительства.

Согласно экспертному заключению № 2094 от 16.04.2024 ООО «Красноярский экспертный центр» в помещении по адресу: 

<

...>, нежилое помещение №2 имеются недостатки строительно-монтажных и отделочных работ. Обнаруженные дефекты и недостатки являются производственными, причиной их возникновения являются некачественно выполненные застройщиком строительно-монтажные работы. Стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению недостатков на объекте экспертизы, расположенном по адресу: 

<

...>, нежилое помещение №2, составляет - 235 348,69  руб.

Указанные  расходы на устранение недостатков заявлены истцом в качестве убытков, подлежащих возмещению ответчиком.

Как указывает истец, поскольку объект долевого строительства планировался к использованию истцом в качестве основного офисного помещения с регистрацией юридического адреса, просрочка ответчиком обязательства по сдаче объекта в срок, установленный договором, привела к возникновению убытков истца в виде арендной платы нежилого помещения по адресу 

<

...>. За период с 31.03.2023 по 26.02.2024 года убытки в виде арендной платы составили 85 645,39 руб.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Ответчик требования истца не признал, сославшись на следующие обстоятельства:

- обязанность уведомить Участника долевого строительства об изменении срока передачи объекта долевого строительства Застройщиком исполнена; истец намеренно не принимал объект долевого строительства, уклоняясь от приемки объекта. При таких обстоятельствах, считаем, что взыскании неустойки с ответчика не может быть произведено, ввиду нарушения истцом обязанности принять объект. В связи с чем, требования по взысканию неустойки удовлетворению судом не подлежат;

- истцом при расчете неустойки неверно определен период (с 31.03.2023 по 26.02.2024) и цена договора долевого участия;

- требования о выявленных недостатках в объекте долевого строительства от ООО «Констант Т» в адрес ответчика не предъявлялись. Возможность оценить и зафиксировать реальность выявленных недостатков, устранить их силами застройщика и/или подрядными организациями ответчику не предоставлено;

- право требования возмещения убытков в виде расходов на оплату аренды помещения должно быть связано с установлением факта нарушения прав истца и несением истцом расходов для восстановления нарушенного права; договор аренды нежилого помещения само по себе не является достаточным доказательством, свидетельствующим о возникновении у истца по вине ответчика убытков, вызванных необходимостью аренды нежилого помещения.

В договоре долевого участия в строительстве, заключенном между истцом и ответчиком, отсутствуют условия, которые ставили бы исполнение указанного договора в зависимость от места нахождения и адреса регистрации истца;

- истцом в адрес ответчика досудебная претензия надлежащим образом оформленная и представленная не направлялась. В связи с чем, досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден не был, оснований для взыскания неустойки, расходов на устранение недостатков, убытков, не имелось.

Довод ответчика о несоблюдении истцом претензионного порядка подлежит отклонению.

Суд отмечает, что по смыслу действующего законодательства, претензионный или иной досудебный порядок урегулирования споров представляет собой закрепленное в договоре или законе условие о направлении претензии или иного письменного уведомления одной из спорящих сторон другой стороне, а также установление сроков для ответа и других условий, позволяющих разрешить спор без обращения в судебные инстанции.

При этом предусмотренная договором и/или законом необходимость соблюдения претензионного порядка урегулирования спора по своей сути является гарантией соблюдения прав субъектов спора, поскольку позволяет не только определить границы между добровольным и принудительным способом защиты нарушенных прав, но и защитить интересы каждого субъекта от злоупотреблений со стороны контрагента.

В соответствии с частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Истцом, в том числе,  заявлены требования о взыскании убытков, по которым законом не предусмотрен досудебный порядок урегулирования спора.

За весь период рассмотрения настоящего дела (в том числе требования о взыскании неустойки) ответчик каких-либо действий по урегулированию возникшего спора в добровольном порядке не предпринимал, требования истца им не признаются, из материалов дела не усматривается намерения ответчика добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, поэтому оставление иска без рассмотрения могло привести лишь к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора, что исключает возможность оставления искового заявления без рассмотрения.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц. В том числе, гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, вследствие неосновательного обогащения. 

Согласно статьям 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны выполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями.

Статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательств.

Заключенный договор № А2 от 10.06.2019 участия в долевом строительстве по своей правовой природе является договором участия в долевом строительстве, отношения по которому регламентированы положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, в соответствии с договором уступки права требования № А2/2 от 01.07.2021 ООО «Уютный Дом 2011» (участник долевого строительства)  и ООО «Константа Т» (приобретатель прав)  участник долевого строительства обладает правом требования от ООО «Уютный Дом 2010»  (застройщик)  предоставления объекта долевого строительства: нежилое помещение (апартамент) № 2, на 2-м этаже, в осях 1-3/Ш-Ю, обшей приведенной (проектной) площадью 57,85 м, расположенное в «Многофункциональном жилом и общественно-деловом комплексе «Золотое сечение» по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Партизана Железняка. III этап - Офисно-гостиничный комплекс с апартаментами» на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400128:1062.

Согласно части 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору (пункт 1 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенным условием договора уступки права требования является обязательство, на основании которого возникло право первоначального кредитора к должнику.

В соответствии со статьей 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Согласно п. 1 статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Оценив представленные документы в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что представленное в материалы дела соглашение об уступке не противоречит нормам статей 382 - 390 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержит все существенные условия, предусмотренные статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации для данного вида договоров, а именно: обязательства, из которых возник долг, размер задолженности, уступленное право требования. В соглашении указано, что право требования уступается цессионарию на возмездной основе.

На основании договора участия в долевом строительстве № А2 от 10.06.2019 ООО «Уютный дом 2010» обязалось передать, а ООО «Константа Т» принять объект долевого строительства – нежилое помещение (апартамент) № 2, (строительный № 2), общей площадью по итогам обмеров, произведенных в ходе технической инвентаризации, 61,7 м2, расположенный в объекте капитального строительства – «Многофункциональный жилой и общественно-деловой комплекс «Золотое сечение» по адресу г. Красноярск, Советский район, ул. Партизана Железняка, «офисно-гостиничный комплекс с апартаментами», расположенный на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400128:1062. Согласно распоряжению администрации города № 3485-недв от 29.06.2023 г., вышеуказанному жилому дому присвоен адрес: 

<

...> зд. 38.

Цена договора участия в долевом строительстве № А2 от 10.06.2019  составляет                    3 341 250 рублей.

Согласно пункту 5.1. договора участия в долевом строительстве № А2 от 10.06.2019 срок окончания строительства Многофункционального комплекса – 31 декабря 2022 г, срок передачи застройщиком Участнику Объекта долевого строительства – I квартал 2023 г, но не позднее 31.03.2023.

13.03.2024       от   ответчика    получен    односторонний    акт    передачи,    согласно которому истцу в одностороннем порядке 26.02.2024  передан объект недвижимости.

Согласно расчету истца, просрочка исполнения обязательства составила 332 дня.

Истцом на основании части 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ начислена неустойка в связи с несвоевременной передачей объекта долевого строительства в сумме 277 323,75 руб. Расчет неустойки представлен в материалы дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п. 6.4 договора в случае нарушения застройщиком сроков передачи участнику объекта долевого строительства, установленных п. 5.1 договора, участник имеет право взыскать с застройщика неустойку (пени) в размере, установленном Законом № 214-ФЗ.

В силу п. 1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В силу п. 1 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.

Согласно п. 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

13.03.2024       от   ответчика    получен    односторонний    акт     приема-передачи,     согласно которому истцу в одностороннем порядке 26.02.2024  передан объект недвижимости.

Факт просрочки передачи объекта недвижимого имущества установлен судом на основании материалов дела.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик ссылается на отказ истца  от подписания дополнительного соглашения с изменением срока строительства, направлении 08.09.2023 участникам долевого строительство сообщения о невозможности завершения строительства в срок с предложением об изменении срока передачи объекта долевого строительства.

Постановлением Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства" в период с 30.12.2023 по 31.12.2024 установлен ряд особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе касающихся случаев обнаружения существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, выявления отступлений от условий договора и (или) обязательных требований, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства, или иных недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Вместе с тем, ответчиком доказательств передачи объекта недвижимости истцу в иные даты,  в материалы дела не представлено, равно как и не представлено доказательств отказа истца от принятия спорного объекта недвижимости в указанную ответчиком  дату либо документов, подтверждающих попытки ответчика передать объект недвижимости ответчику. Акт приема-передачи объекта в иные даты ответчиком не составлялся, что следует из пояснений самого ответчика.

При указанных обстоятельствах, доводы ответчика о необоснованности начисления неустойки  отклонены, как необоснованные и неподтверждённые документально.

При проверке расчета неустойки судом установлено, что истцом неверно определено  начало периода для начисления неустойки – поскольку согласно пункту 5.1. договора участия в долевом строительстве № А2 от 10.06.2019 срок передачи застройщиком участнику объекта долевого строительства – I квартал 2023 г, но не позднее 31.03.2023.

Таким образом, просрочка исполнения обязательства со стороны застройщика началась с 01.04.2023.

Кроме того, истцом не учтено следующее:

Пунктом 1 постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2022 N 479 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" (далее - Постановлению N 479) установлены следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве: в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Закона о долевом участии в строительстве, не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 30.06.2023 включительно.

Следовательно, мораторий действовал в период с 29.03.2022 до 30.06.2023.

С учетом исключения периода моратория, сумма неустойки, исчисленная судом за  период с 01.04.2023 по 26.02.2024, составляет 201 310,31 руб.

Довод ответчика об отсутствии оснований для определения истцом базы для начисления неустойки (пени) за период с 01.07.2023 по 29.01.2024 на сумму 3 341 250 руб., в отсутствие на указанный период времени фактического перечисления ответчику денежных средств в размере 159 500 руб. судом отклоняется, поскольку неустойка подлежит начислению исходя из общей суммы договора.

Доказательств оплаты начисленной неустойки в материалы дела не представлено.

В соответствии с п. 9 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии заявления со стороны застройщика, который должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Оценив представленные в материалы дела документы и обстоятельства дела, суд пришел к выводу о наличии оснований применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду следующего.

Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В соответствии с пунктами 69 - 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 75 указанного постановления установлено, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, и что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера пени могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, арбитражный суд снижает сумму неустойки.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Согласно Определению Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000             № 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Снижение размера неустойки в каждом конкретном случае является одним из предусмотренных законом правовых способов, которыми законодатель наделил суд в целях недопущения явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. В этом смысле у суда возникает обязанность установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Неустойка в силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по своей правовой природе носит компенсационный характер и не может являться средством извлечения прибыли и обогащения со стороны кредитора.

Задача суда состоит в устранении явной несоразмерности штрафных санкций, следовательно, суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.

Критериями для установления явной несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезвычайно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательств и другое (пункт 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 № 17).

Принимая во внимание обстоятельства настоящего дела, размер начисленной неустойки, отсутствие в материалах дела доказательств причинения истцу убытков, ставку, от которой начислена неустойка, суд считает возможным применить положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации к  начисленной неустойки и снизить размер  данной неустойки до суммы  162 000 руб.

При этом суд считает данную сумму неустойки справедливой, достаточной и соразмерной, принимая во внимание, что неустойка служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства, а не средством обогащения за счет должника.

При указанных обстоятельствах, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению судом в части взыскания 162 000 руб. неустойки. В удовлетворении остальной части иска в части взыскания неустойки суд отказывает.

Истцом также заявлено о взыскании убытков в виде стоимости ремонтно-восстановительных работ по устранению недостатков на объекте, расположенном по адресу: 

<

...>, нежилое помещение №2, в размере  -             235 348,69  руб.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса РФ Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Для наступления данного вида ответственности необходимо наличие в совокупности следующих условий: факта наступления вреда и его размер, противоправного поведения причинителя вреда, причинной связи между его поведением и возникшим вредом, а также вины причинителя вреда.

Таким образом, лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать наличие и размер убытков, противоправность поведения ответчика, причинную связь между допущенными нарушениями и возникшими убытками.

Согласно представленному в материалы дела заключению от 16.04.2024 № 2094, составленному ООО «Красноярский экспертный центр», по адресу: 

<

...>, в нежилом помещении  № 2 имеются недостатки строительно-монтажных и отделочных работ. Обнаруженные дефекты и недостатки являются производственными, причиной их возникновения являются некачественно выполненные застройщиком строительно-монтажные работы.

Перечень дефектов и недостатков по каждому помещению изложен в разделе:                           8. Обследование, в таблице 1.

Стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению недостатков на объекте экспертизы, расположенном по адресу: 

<

...>, нежилое помещение №2, составляет - 235 348,69 с НДС (двести тридцать пять тысяч триста сорок восемь) рублей 69 коп. (Приложение №2 к заключению).

Экспертизой так же выявлены дефекты, допущенные застройщиком при монтаже панорамного углового остекления из алюминиевого профиля с двухкамерными стеклопакетами, наружной облицовке фасада, внутренней облицовке стен по периметру панорамного остекления:

1.   Примыкание ГВЛ к панорамному остеклению на уровне подоконника и над панорамным остеклением (сверху) выполнено неплотно — с зазором. Панорамный блок не облицован уголком (в результате чего возможно попадание конденсата с подоконника под облицовку ГВЛ) (п. 8.4.4.1 Заключения).

2.     Конструктивное решение наружной облицовки фасада с панорамным остеклением и утепление поверхности стены, не исключило сквозное продувание через узлы примыкания (монтажные швы). Выявлена инфильтрация холодного воздуха через монтажные швы панорамного остекления из-под подоконника и над панорамным остеклением (п. 8.4.4.2 Заключения).

Устранить выявленные дефекты, допущенные при монтаже панорамного углового остекления из алюминиевого профиля с двухкамерными стеклопакетами, наружной облицовке фасада, внутренней облицовке стен по периметру панорамного остекления и определить необходимый перечень работ, обязан застройщик (подрядчик).

Из абзаца второго пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" следует, что полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы заключение является иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а поэтому подлежит оценке наряду с иными доказательствами в совокупности.

В ходе рассмотрения дела заключение внесудебного эксперта с учетом требований статей 64, 67, 68, 89 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу и оценено наряду с другими доказательствами, представленными в материалы дела (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) путем сопоставления и проверки взаимосвязи как отдельных доказательств между собой, так и в совокупности.

С учетом того, что представленное истцом внесудебное заключение эксперта обладает признаками относимости и допустимости доказательств (статьи 67, 68, 89 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), содержит подробное описание проведенного исследования, выполнено квалифицированным специалистом, заключение не содержит противоречий и неоднозначных толкований, является полным, мотивированным и содержит ясные и обоснованные выводы, суд принял представленное заключение эксперта в качестве надлежащего доказательства по делу и произвел оценку данного доказательства наряду с другими доказательствами.

Довод ответчика относительно не уведомления его о проведении экспертизы судом отклоняется, поскольку истцом в материалы дела представлены доказательства извещения истца о предстоящем обследовании помещения путем направления письма на электронную почту ответчика -  office@mental-plus.ru.

При этом судом установлено, что указанный адрес электронной почты используется ответчиком в текущей деятельности, что подтверждается представленным истцом в материалы дела скриншотом переписки с указанного адреса, в том числе в период рассмотрения настоящего дела.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции на момент спорных отношений) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 указанной статьи закона).

С учетом изложенного, суд признает обоснованным требование истца о взыскании с ответчика стоимости ремонтно-восстановительных работ по устранению недостатков на объекте, расположенном по адресу: 

<

...>, нежилое помещение №2, в размере  - 235 348,69  руб.

Вместе с тем, суд признает обоснованным довод ответчика о необходимости ограничения размера расходов на устранение недостатков на основании пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Федеральным законом от 26.12.2024 N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" статья 10 ФЗ N 214 дополнена частью 4, согласно которой: при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

Довод истца о том, что права и обязанности по договору возникли до 01.01.2025, в связи с чем данные изменения не применимы к спорным правоотношениям, судом отклоняется, поскольку обязанность по возмещении убытков возникает с даты вступления в силу судебного акта, которым установлена обоснованность и размер предъявленных убытков.

С учетом изложенного, суд считает необходимым применить установленное статьей 10 ФЗ № 214 ограничение ответственности застройщика, снизив сумму расходов на устранение недостатков до 100 237,50 руб. (3 341 250 руб. х 3%).

Требования истца в указанной части подлежит частичному удовлетворению в сумме 100 237,50 руб.

Истцом также заявлено требование о взыскании  ответчика  85 645,39 руб. арендной платы, поскольку объект долевого строительства планировался к использованию истцом в качестве основного офисного помещения с регистрацией юридического адреса, просрочка ответчиком обязательства по сдаче объекта в срок, установленный договором, привела к возникновению убытков истца в виде арендной платы нежилого помещения по адресу 

<

...>.

Как установлено судом, между индивидуальным предпринимателем ФИО2, индивидуальным предпринимателем ФИО3,  индивидуальным предпринимателем ФИО4 (арендодатель) и ООО «Константа Т»  (арендатор) заключен договор аренды Д/03-ОК от 01.07.2015, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату комнату № 13 в нежилом помещении общей площадью 10.1 кв.м. (далее по тексту - «Предмет аренды» или «Помещение»), находящуюся на втором этаже в нежилом здании по адресу: Россия, 

<

...>.

В соответствии с разделом 4 договора аренды, арендная плата, устанавливаемая за аренду помещения, состоит из переменной арендной платы и постоянной арендной платы.

Постоянная арендная плата:

Размер ежемесячной постоянной арендной плоты за помещение устанавливается в сумме:

- 7 070 руб. за  1 кв. м. ежемесячно с даты передачи помещения по Акту приема-передачи.

За каждый неполный месяц аренды Арендная плата рассчитывается пропорционально ежемесячной Арендной плате и фактическому количеству дней аренды в данном месяце.

В случае отчуждения Предмета аренды и/или изменения системы налогообложения арендная ставка на сумму действующих налогов и сборов не уменьшается.

Переменная арендная плата:

Переменная арендная плата покрывает фактически понесенные расходы Арендодателя на коммунальные платежи, а именно электроснабжение Помещения.

Дополнительным соглашением № 11 от 31.12.2021  к договору аренды,  стороны определили постоянную часть арендной платы  в размере  7 352,80  руб., исходя из расчета 728  руб. за 1 кв. м. ежемесячно с «01» февраля 2022 года и далее.

Дополнительным соглашением № 10.22.1 от 01.10.2022 стороны договорились возобновить действие договора аренды № Д/03-ОК нежилого помещения от 01.07.2015 с 01 ноября 2022 года по 31 октября 2023 года.

Согласно пояснениям истца, в последующие периоды договор  формально не продлялся, однако правоотношения по аренде указанного помещения сохранялись на основе конклюдентных действий сторон.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в пункте 13 разъяснил следующее.

Акцепт может быть выражен путем совершения конклюдентных действий до истечения срока, установленного для акцепта. В этом случае договор считается заключенным с момента, когда оферент узнал о совершении соответствующих действий, если иной момент заключения договора не указан в оферте и не установлен обычаем или практикой взаимоотношений сторон. По смыслу пункта 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации для целей квалификации конклюдентных действий в качестве акцепта достаточно того, что лицо, которому была направлена оферта, приступило к исполнению предложенного договора на условиях, указанных в оферте, и в установленный для ее акцепта срок. При этом не требуется выполнения всех условий оферты в полном объеме.

Таким образом,  поскольку истец вносил арендные платежи, а арендодатель их принимал, суд признает доказанным наличие  правоотношений по аренде нежилого помещения истцом.

Истцом в материалы дела представлены платежные поручения, подтверждающие оплату арендных платежей истцом.

Суд полагает доказанным причинно-следственную связь  между действиями ответчика по несвоевременной передаче объекта долевого строительства и понесенными истцом расходами по арендной плате, поскольку приобретение организацией  нежилого помещения предполагает использование его в  предпринимательской деятельности. В связи с чем просрочка исполнения обязательства со стороны ответчика повлекла для истца необходимость несения расходов по аренде другого помещения.

При этом отсутствие в договоре долевого участия в строительстве указаний на цели приобретения недвижимого имущества,  в данном случае правового значения не имеет.

С учетом изложенного, соответствующие доводы ответчика в указанной части судом отклоняются.

Вместе с тем,  из расчета стоимости арендной платы, подлежащей взысканию с ответчика, подлежит исключению период моратория, установленный пунктом 1 постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2022 N 479 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" с 29.03.2022 до 30.06.2023.

С учетом исключения указанного периоды, расходы истца по уплате арендных платежей составляют 58 061,76 руб.

Таким образом, сумма убытков, понесенных истцом в виде несения расходов по уплате арендных платежей, признается судом обоснованной в размере 58 061,76 руб.

Кроме того, ответчиком заявлено о предоставлении отсрочки исполнения судебного акта до 30.06.2025 на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326.

Согласно пунктами 4, 5 части 1 статьи 18 Федерального закона от 08.03.2022 N 46-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлено, что Правительство Российской Федерации в 2022 году вправе принимать решения, предусматривающие установление особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

Во исполнение указанного закона Правительством Российской Федерации принято Постановление N 326 от 18 марта 2024 г. "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве".

Абзацем 10 п. 1 Постановления установлено, что в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 30 июня 2025 года включительно (в редакции от 26.12.2024).

На основании изложенного, суд полагает возможным предоставить обществу с ограниченной ответственностью "Уютный дом 2010" отсрочку исполнения решения суда по делу №А33-13788/2024 в части взысканной в пользу общества с ограниченной ответственностью «Константа Т» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) суммы 320 299 руб. 26 коп. до 30.06.2025.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Вместе с тем суд учитывает, что в абзаце 3 пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения.

Истцом при обращении в суд с иском оплачено 14 966 руб. государственной пошлины  (чек от 03.05.2024).

Учитывая результат рассмотрения настоящего дела, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 8 995 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца, в остальной сумме – относятся на истца и распределению не подлежат.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Уютный дом 2010» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Константа Т» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 162 000 руб. неустойки,                  100 237 руб. 50 коп. убытков в виде расходов на устранение недостатков, 58 061 руб. 76 коп. убытков, а также 8 995 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Заявление общества с ограниченной ответственностью "Уютный дом 2010" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об отсрочке исполнения решения суда  удовлетворить в части взысканной суммы неустойки и убытков.

Предоставить обществу с ограниченной ответственностью "Уютный дом 2010" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) отсрочку исполнения решения суда по делу №А33-13788/2024 в части взысканной в пользу общества с ограниченной ответственностью «Константа Т» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) суммы 320 299 руб. 26 коп. до 30.06.2025.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

С.А. Красовская