ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-5991/2018

01 ноября 2018 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  01 ноября 2018 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Желтянникова В.И.

судей  Жиляевой Е.В., Полубехиной Н.С., 

при ведении протокола судебного заседания:  Смирновой Н.В.,  

при неявке лиц, участвующих в деле, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-27254/2018)  ООО «Западная строительная компания»

на решение  Арбитражного суда  Калининградской области от 20.08.2018 по делу № А21-5991/2018 (судья Можегова Н.А.), принятое

по иску Агентства по имуществу Калининградской области

к  ООО «Западная строительная компания»

о взыскании 537677 руб. 11 коп. и расторжении договора аренды, 

и по встречному иску о признании договора аренды незаключённым,

установил:

Агентство по имуществу Калининградской области (ОГРН: 1023900767186, место нахождения: г.Калининград, улица Д.Донского, дом 1) обратилось в суд с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Западная строительная компания» (ОГРН: 1153926023900, место нахождения: Калининградская область, Гурьевский район, поселок Васильково, улица 40 лет Победы, дом 9, квартира 104) задолженности по арендной плате в сумме 192 893,76руб., неустойки в сумме 344 783,35руб., а также о расторжении договора аренды от 13 октября 2016г. № 518. 

Протокольным определением от 27.06.2018г. суд принял к рассмотрению встречный иск общества о признании договора аренды от 13 октября 2016г. № 518 незаключенным.

Решением от 20.08.2018 суд взыскал с общества с ограниченной ответственностью «Западная строительная компания» в пользу Агентства по имуществу Калининградской области задолженность по арендной плате в сумме 192 893,76руб., неустойку в сумме 190 000руб., а в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 16 658 рублей. Договор аренды от 13 октября 2016г. № 518 расторгнут. В остальной части в иске отказано. В удовлетворении встречного иска отказано. 

Не согласившись с решением суда, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в части удовлетворения требований Агентства по имуществу Калининградской области о взыскании задолженности в сумме 192 893,76руб. и неустойки в сумме 190 000 руб., расторжения договора аренды от 13.10.2016 и отказа в удовлетворении встречного иска.

В канцелярию апелляционного суда от Агентства 22.10.2018 поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец возражает против доводов ответчика, поддерживает решение суда, полагает его законным и обоснованным, вынесенным с учетом представленных в материалы дела доказательств и норм права, просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в настоящем судебном заседании.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующее.

 18.02.2016г. общество обратилось в Агентство с заявлением о предоставлении земельного участка кадастровым номером 39:03:06001:304, находящегося в собственности Калининградской области, в аренду на 5 лет для ведения животноводства и растениеводства. 

18.08.2016г. на официальном сайте torgi.gov.ru. было размещено извещение о проведении открытого аукциона по заключению договора аренды указанного выше земельного участка. 16.09.2016г. по результатам открытого аукциона общество с ограниченной ответственностью «Западная строительная компания» (ООО «ЗСК») признано победителем. 

13.10.2016г. на основании протокола о результатах открытого аукциона от 16.09.2016г. № ао-16023-СХ между Агентством и обществом был заключен договор аренды №518. 

По условиям договора Агентство (арендодатель) предоставляет обществу (арендатор) в аренду сроком на 5 лет земельный участок с кадастровым номером 39:03:060001:304 общей площадью 724 655 кв.м., расположенный по адресу: Калининградская область, Гурьевский район, ТОО Колхоз Восход, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства, в границах, обозначенных в кадастровом паспорте земельного участка. 

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что местоположение и границы земельного участка, предоставленного арендатору, указаны на местности, кадастровый паспорт земельного участка прилагается к договору и является его неотъемлемой частью (приложение №1). 24.10.2016г. договор зарегистрирован в ЕГРП за номером №39-39-001- 39/001/055/2016-704/1. 17.11.2016г. общество обратилось в Агентство с предложением о досрочном расторжении договора по соглашению сторон в связи с невозможностью ведения сельскохозяйственного производства на значительной части земельного участка (заболоченность, наличие лесополосы). В письме также указано на то, что арендная плата, по мнению арендатора, является завышенной. 

13.02.2017г. общество передало арендодателю проект соглашения о расторжении договора, в котором арендатор предлагал расторгнуть договор с 17.11.2016г. (дата письменного обращения с соответствующим заявлением).

Письмом от 14.02.2017г. №НК-801 Агентство сообщило о готовности расторгнуть договор №518 в порядке, предусмотренном пунктом 3.4.11, при условии погашения задолженности по арендной плате за период с 13.10.2016г. по 17.02.2017г. и уплаты пеней за просрочку внесения арендной платы. 

В письме, полученном Агентством 16.03.2017г., ООО «ЗСК» отказалось от расторжения договора с 17.02.2017г. (по истечении трех месяцев со дня уведомления о предстоящем освобождении участка в порядке пункта 3.4.11 договора) и указало, что такое предложение расценивается им как злоупотребление правом со стороны арендодателя. 

Поскольку какие-либо иные действия по расторжению договора по соглашению сторон или в судебном порядке арендатором осуществлены не были, арендные платежи по действующему договору не уплачены, Агентство направило в адрес общества претензию о погашении задолженности за 2-4 кварталы (долг за предыдущий период взыскивается в рамках дела А21-7189/2017).

 Данная претензия осталась без ответа и удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском. 

Суд признал иск Агентства подлежащим частичному удовлетворению, встречный иск – не подлежащим удовлетворению.

На основании пункта 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Повторно рассмотрев настоящее дело в порядке апелляционного производства, апелляционный суд полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу ответчика - не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.

 В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). 

В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с  пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Данными, позволяющими определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, в данном случае являются: кадастровый номер земельного участка, описание местоположения, площадь, адрес, категория земель, вид разрешенного использования. 

Согласно выписке из ЕГРН и кадастровому паспорту от 02.06.2016г. земельный участок с кадастровым номером 39:03:060001:304 относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, его разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства. 

Доводы ответчика о невозможности использования участка для сельскохозяйственного производства не подтверждены относимыми и допустимыми доказательствами (акт обследования от 05.06.2018г. к таким доказательствам отнесен быть не может, поскольку в нем не отражено – каким образом комиссия производила замеры и определяла площадь участка, не пригодную для с/х использования).

Из материалов дела следует, что у общества имелась возможность ознакомиться с состоянием участка на местности и оценить его пригодность для тех целей, для которых он испрашивался в аренду.

Оспаривание условий договора, в отношении которых не возникали споры на стадии его заключения и исполнения, нарушает фундаментальный принцип стабильности и правовой определенности в сфере гражданского оборота хозяйствующих субъектов.

Учитывая изложенное, апелляционная коллегия полагает верным вывод суда первой инстанции о необоснованности требований, изложенных во встречном иске.

Установив факт нарушения ответчиком обязательства по договору в указанный период, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у ответчика задолженности в заявленном размере. В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил доказательства надлежащего исполнения денежного обязательства.

Требование о применении ответственности в виде уплаты неустойки за нарушение денежного обязательства является согласно нормам действующего законодательства и условиям договора обоснованным, в связи с чем правомерно удовлетворено (в части) судом первой инстанции.

Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, отклоняются апелляционным судом по следующим основаниям.

По утверждению ответчика,  в договоре неверно указан вид разрешенного использования. Тем не менее, из материалов дела следует, что на момент заключения договора и на момент вынесения оспариваемого решения вид разрешенного использования земельного участка соответствует информации, содержащейся в Едином государственном кадастре недвижимости, а именно: для сельскохозяйственного производства.

Ответчиком в ходе процесса  не представлено обоснованных доказательств невозможности использования земельного участка для сельскохозяйственного производства.  Также ответчиком не оспаривается, что 18.02.2016 общество обратилось к Агентству с заявлением о предоставлении земельного участка кадастровым номером 39:03:06001:302, находящегося в собственности Калининградской области, в аренду на 5 лет, для ведения животноводства и растениеводства.

10.08.2016 было опубликовано извещение о проведении аукциона на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru и на официальном сайте Конкурсного агентства Калининградской области (организатора торгов) в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов www.zakupki.gov39.ru.

Пунктом 1.7. документации об аукционе на право на заключение договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения № оа16023-СХ, любому заинтересованному лицу предоставлялось право осмотра земельного участка на местности, для чего необходимо было обратиться в Агентство по имуществу по адресу: 236000, г. Калининград, Московский проспект, 95 (2 этаж), с письменным заявлением об осмотре земельного участка на местности. Агентство по имуществу в срок, не превышающий 2 (двух) дней со дня поступления заявления об осмотре земельного участка на местности, обязано согласовывать с заявителем дату и время проведения осмотра земельного участка и организовать его проведение. С таким заявлением общество к истцу не обращалось.

В то же время, из заявки от 02.09.2018 усматривается, что общество изучило документацию об аукционе на право заключения договора аренды и сообщило о намерении участвовать в аукционе.

Таким образом, ответчик, принимая земельный участок в аренду, не был лишён возможности произвести оценку земельного участка  на предмет возможности использования в соответствии с видом разрешенного использования. Целесообразность осмотра земельного участка в рамках судебного процесса спустя почти три года после заключения договора аренды и с учетом того, что арендатором он не использовался, отсутствует.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том,  что наличие лесных насаждений и заболоченных участков на спорном земельном участке не исключает его использование для сельскохозяйственного производства, при том, что Обществом земельный участок испрашивался для ведения не только растениеводства, но и животноводства

Снижение пени до суммы основного долга (190 000 руб.), а не до суммы, предложенной Ответчиком (20 819, 24 руб.) также не является основанием для отмены оспариваемого судебного акта.

Как разъяснено в пункте 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке. 

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011 N 683-0-0 указано, что пункт 1 статьи 333 ГК РФ закрепляет право суда уменьшить размер подлежащей уплате неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. 

К выводу о наличии или отсутствии оснований для снижения суммы неустойки суд приходит в каждом конкретном случае при оценке имеющихся в деле доказательств по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.

Период несвоевременного выполнения обязательств по оплате арендной плате обществом в общей сумме составил 458 дней, суд удовлетворил ходатайство ответчика об уменьшении размера взыскиваемой неустойки, с суммы 344 783,35 руб. до 190 000 рублей. Оснований для дальнейшего снижения неустойки не имеется.

Апелляционная коллегия не усматривает оснований для иной оценки обстоятельств данного спора, установленных судом первой инстанции.

Доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, не опровергают выводов суда первой инстанции, направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств и выражают несогласие с произведенной оценкой доказательств, поэтому не могут служить основанием к отмене оспариваемого решения.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда  Калининградской области  от 20.08.2018 по делу №  А21-5991/2018  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.И. Желтянников

Судьи

Е.В. Жиляева

 Н.С. Полубехина