Арбитражный суд Московской области

107053, ГСП 6, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18

http://asmo.arbitr.ru/  

 

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

 

Москва                                                                                                            Дело № А41-6961/18

23 апреля 2018 года        

 

Резолютивная часть решения объявлена 11.04.2018 

Решение в полном объеме изготовлено 23.04.2018

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Кулаковой И.А. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело № А41-6961/18 

по иску ООО "ИНЖТЕХСТРОЙ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к ОАО "СПК МОСЭНЕРГОСТРОЙ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о призвании права собственности

при участии: 

от истца: ФИО2 по доверенности от 12.03.2018, ФИО3 по доверенности от 29.01.2018

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 18.01.2018 

 

УСТАНОВИЛ:

ООО "ИНЖТЕХСТРОЙ" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ОАО "СПК МОСЭНЕРГОСТРОЙ" (далее – ответчик) со следующими требованиями:

- признать право собственности ООО "ИНЖТЕХСТРОЙ" на двухкомнатную квартиру № 35, общей проектной площадью 59,76 кв.м. (подлежит уточнению по факту обмера БТИ), расположенную в 3 секции на 10 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> поз.2, на основании договора долевого участия в строительстве от 15.03.2017 № 21/24, зарегистрирован УФРС по Московской области 18.04.2017, № регистрации 50:17:0021320:202-50/024/2017-10;

- признать право собственности ООО "ИНЖТЕХСТРОЙ" на двухкомнатную квартиру № 51, общей проектной площадью 59,76 кв.м. (подлежит уточнению по факту обмера БТИ), расположенную в 3 секции на 14 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> поз.2, на основании договора долевого участия в строительстве от 15.03.2017 № 21/25, зарегистрирован УФРС по Московской области 08.09.2017, № регистрации 50:17:0021320:202-50/048/2014-26.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик против иска возражал по доводам, изложенным в отзыве на иск.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что между ответчиком (застройщиком-инвестором) и истцом (участником долевого строительства) заключены договоры долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от 15.03.2017 № 21/24, 21/25 (далее – договоры долевого участия в строительстве № 21/24, 21/25), по условиям которых ответчик принял на себя обязательство в предусмотренный договорами срок построить жилой дом по адресу: 

<

...> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику объекты долевого строительства, расположенные в данном доме: двухкомнатную квартиру № 35, общей проектной площадью 59,76 кв.м. (подлежит уточнению по факту обмера БТИ), расположенную в 3 секции на 10 этаже и двухкомнатную квартиру № 51, общей проектной площадью 59,76 кв.м. (подлежит уточнению по факту обмера БТИ), расположенную в 3 секции на 14 этаже, а участник долевого строительства обязался принять объекты и уплатить обусловленную договорами цену.

В соответствии с пунктами 1.8 договоров застройщик обязуется ввести дом в эксплуатацию до 01.07.2017 и в течение 6 месяцев с момента ввода жилого дома в эксплуатацию передать  объекты долевого строительства участнику долевого строительства.

Стоимость каждой квартиры – 2 748 960 рублей (пункт 2.1 договоров).

Договоры долевого участия в строительстве № 21/24, 21/25 были заключены во исполнение договора строительного субподряда от 21.05.2015 № 23-15 (далее – договор субподряда № 23-15) (с дополнительными соглашениями), в соответствии с которым истец (субподрядчик) по поручению ответчика (генподрядчика) обязуется собственными силами и привлеченными средствами выполнить внутренние сантехнические работы (отопление, водопровод, канализация) ниже и выше отм.0.00 на строительстве жилого дома по адресу: 

<

...> а ответчик обязуется принять и оплатить выполненные работы.

Стоимость работ (с учетом дополнительных соглашений) – 13 980 906,77 рублей (пункт 2.1 договора).

Дополнительным соглашением от 25.05.2015 № 1 к договору субподряда № 23-15 стороны согласовали, что оплата выполненных работ производится зачетом встречных однородных требований, в том числе по договорам участия в долевом строительстве в жилом доме по адресу: 

<

...>. 

Истец выполнил предусмотренные договором субподряда № 23-15 работы на объекте на сумму 13 944 956 рублей.

Обязательства ответчика по оплате выполненных работ прекращались путем предоставления истцу квартир в спорном доме.

Однако, у ответчика остались неисполненными обязательства по оплате стоимости выполненных истцом и принятых ответчиком работ на общую сумму 5 339 285,72 рублей. Кроме этого, у ответчика имеется частично неисполненное обязательство по оплате выполненных истцом работ по договору субподряда от 24.11.2014 № 78-14 на сумму 539 353,93 рублей. Итого, сумма неисполненных ответчиком обязательств по договорам субподряда №№ 23-15, 78-14 составляет 5 878 639,65 рублей.

Истец вручил ответчику заявление от 27.12.2017 № 123 о зачете однородных требований по договорам субподряда №№ 23-15, 78-14 и по договорам долевого участия в строительстве № 21/24, 21/25, в результате которого прекращены обязательства истца по оплате квартир №№ 35, 51 на общую сумму 5 497 920 рублей и прекращены встречные требования истца к ответчику по оплате стоимости выполненных работ на общую сумму 5 497 920 рублей. 

Между тем, ответчик направил истцу предупреждения от 27.12.2017 №№ 636, 637 о необходимости погашения задолженности по договорам долевого участия в строительстве № 21/24, 21/25 до 28.01.2018, указав, что в противном случае оставляет за собой право отказаться от исполнения  договоров в одностороннем порядке.

Ссылаясь на то, что обязательства истца по оплате спорных квартир исполнены в полном объеме, строительство дома завершено, Министерством строительного комплекса Московской области 12.12.2017 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, истец обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности на спорные квартиры.

Возражая против иска, ответчик указал, что в материалах дела отсутствуют зарегистрированные в установленном законом порядке дополнительные соглашения к договорам долевого участия в строительстве № 21/24, 21/25, изменяющие порядок оплаты (расчетов) цены договоров. В связи с непоступлением оплаты по указанным договорам, ответчик расторг их в одностороннем порядке, направив истцу соответствующие уведомления. Управлением Росреестра по Московской области погашена запись о государственной регистрации указанных договоров. Учитывая, что договоры расторгнуты, у истца отсутствует законное право требования признания за ним права собственности на спорные квартиры. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что договоры долевого участия в строительстве были заключены во исполнение договора субподряда № 23-15. На сегодняшний день у истца перед ответчиком имеется задолженность в виде неустойки за нарушение срока выполнения работ по договорам субподряда от 04.04.2014 № 22-14, от 21.05.2015 № 23-15, от 24.11.2014 № 78-14 в сумме 2 224 806,61 рублей, в связи с чем, зачет между сторонами не может быть произведен.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев доводы искового заявления, отзыва на иск, арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска исходя из следующего.

Иск о признании права, согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, является одним из способов защиты гражданского права.

Предъявляя подобный иск, истец должен доказать основания возникновения права, а также то обстоятельство, что данное право подлежит судебной защите.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты является обеспечение восстановления нарушенного права и соответствие способа защиты требованиям закона. Избрание неверного способа защиты является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

В соответствии с пунктом 59 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 Закона о регистрации, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Иск о признании права собственности - это требование, направленное на формализацию отношений по поводу конкретного объекта собственности, юридический статус которого не определен.

То есть признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого оспаривается кем-либо из субъектов гражданских правоотношений.

Таким образом, иск о признании права направлен на то, чтобы суд подтвердил и констатировал уже существующее правоотношение. Значение такого судебного решения определяется тем, что оно подтверждает то право, которое существовало как на момент возникновения спора, так и на момент предъявления иска, а также разрешения возникшего спора.

В предмет доказывания по иску о признании права собственности по данному основанию входят обстоятельства наличия у истца установленных указанной нормой оснований приобретения права на спорное имущество.

То есть, иск о признании права собственности может быть заявлен собственником индивидуально-определенной вещи, права которого оспариваются, отрицаются или не признаются другим лицом, не находящимся с собственником в обязательственных отношениях по поводу спорной вещи.

Между тем, как усматривается из материалов дела, стороны состоят в обязательственных правоотношениях по поводу спорного имущества заключением договоров долевого участия в строительстве.

Заключение договоров долевого участия в строительстве порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства,   а   также   защищать   это   право   в   порядке,   способами   и   по   основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. 

Между тем, в настоящем деле спорное имущество истцу не передавалось, что не позволяет сделать вывод о наличии у истца прав на спорное имущество.

Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) продавец должен обладать правом собственности на него.

На дату рассмотрения иска государственная регистрация права собственности ответчика на спорные квартиры не произведена.

В соответствии с разъяснениями пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательств по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст. 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Кроме того согласно положению пункта 58 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» лицо вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности на имущество в случае, если оно владеет данным имуществом.

Однако, из материалов дела усматривается, что спорное имущество во владении истца не находится, что не позволяет сделать вывод о правомерности обращения истца в суд и обоснованности избранного истцом способа защиты права.

Избранный способ защиты гражданского права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру его нарушения.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Из представленных в материалы дела доказательств усматривается, что право собственности ответчика на спорное имущество на дату судебного заседания не зарегистрировано в установленном законом порядке, таким образом, ответчик не может исполнить обязательство по передаче имущества в собственность истца, поскольку сам не обладает правом собственности на него.

Иск о признании права собственности является вещно-правовым и в основе его должен быть положен спор о принадлежности объекта.

Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты. Заключение договоров участия в долевом строительстве порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В данном случае в качестве основания возникновения прав истца на спорные объекты указаны обстоятельства исполнения истцом договоров долевого участия в строительстве.

В случае, когда между сторонами имеют место обязательственные отношения, законом предусмотрены другие способы защиты права обеих сторон, тогда как использование вещно-правового способа защиты права возможно только при внедоговорных отношениях, когда стороны спора не имеют иной связи, кроме самой вещи.

В связи с избранием истцом неправильного способа защиты нарушенного права, в иске следует отказать.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

 

Судья                                                                                                           И.А. Кулакова