Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

 

город Калининград                                                              Дело № А21-16047/2022

« 14 » марта 2023 года

 

Резолютивная часть решения объявлена « 09 » марта 2023 года

Решение изготовлено в полном объеме « 14 » марта 2023 года

 

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Любимовой С.Ю., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Балтийское строительство»

к Администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ»

о взыскании  неосновательного обогащения  в размере 410 132,89 руб.

 

при участии в судебном заседании:  согласно протоколу 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Балтийское строительство» (ОГРН 

<

***>, место нахождения: 236022, 

<

...>) (далее – Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением о взыскании с Администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ» (ОГРН 

<

***>, место нахождения: 238560, 

<

...>) (далее – Администрация, ответчик) неосновательное обогащение в размере 410 132,89 руб. в том числе:

- по договору аренды земельного участка № 09/04-2019 от 23.04.20219 в размере 100 296,65 руб., 

- по договору аренды земельного участка № 10/04-2019 от 23.04.20219 в размере 160 712,78 руб., 

- по договору аренды земельного участка № 11/04-2019 от 23.04.20219 в размере 63 137,16 руб., 

- по договору аренды земельного участка № 19/06-2019 от 26.06.20219 в размере 85 986,31 руб. 

В судебном заседании представители Общества настаивали на удовлетворении исковых требований, ссылаясь на отсутствие у Администрации правовых оснований для начисления арендной платы за земельные участка с применением повышающего коэффициента ввиду невозможности использования земельных участков согласно разрешенному использованию.

Представитель Администрации возражал против удовлетворения требований, ссылаясь на условия  договоров аренды земельных участков и Положения «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки на территории муниципального образования «Светлогорский городской округ», утвержденного Решением окружного Совета депутатов Светлогорского городского округа 24.12.2018 № 90.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд установил.

Как следует из материалов дела, Общество является арендатором земельных участков:

- с кадастровым номером 39:17:020018:13 с разрешенным использованием – среднеэтажная жилая застройка, общей площадь 2725 кв.м. по договору  № 09/04-2019 от 23.04.2019;

- с кадастровым номером 39:17:020018:14 с разрешенным использованием – среднеэтажная жилая застройка, общей площадь 4760 кв.м. по договору  № 10/04-2019 от 23.04.2019;

- с кадастровым номером 39:17:020018:15 с разрешенным использованием – среднеэтажная жилая застройка, общей площадь 1870 кв.м. по договору  № 11/04-2019 от 23.04.2019;

- с кадастровым номером 39:17:020017:119 с разрешенным использованием – среднеэтажная жилая застройка, общей площадь 4970 кв.м. по договору  № 19/06-2019 от 26.06.2019.

05.07.2022 в адрес Общества от Администрации поступило уведомление  от 03.08.2022 о начислении арендной платы по указанным договорам с применением повышающего коэффициента К4=2, ссылаясь на то, что обществом, по истечении трех лет со дня подписания договоров,  не представлены разрешительные документы на строительство и документы о наличии на земельных участках незавершенного строительством многоквартирного жилого дома, а 30.08.2022 поступила претензия о взыскании арендной платы в полном объеме с применением повышающего коэффициента.

Претензия исполнена Обществом в полном объеме.

Между тем, как указывает общество на момент предоставления земельных участков с кадастровыми номерами 39:17:020018:13, 39:17:020018:14, 39:17:020018:15 в аренду и до настоящего времени, указанные земельные участки, согласно положениям Договоров аренды и сведениям единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), имеют вид разрешенного использования «среднеэтажная жилая застройка».

При этом, до 02.08.2021 года земельные участки, согласно сведениям Правил землепользования и застройки (далее – ПЗЗ) муниципального образования городское поселение «Город Светлогорск», утвержденных Решением городского Совета депутатов муниципального образования «Город Светлогорск» от 22 декабря 2012 года № 94 были отнесены к территориальной зоне Ж 2.2. – зона застройки малоэтажными жилыми домами (- многоквартирные жилые дома до 4 надземных этажей, включая мансардный /142.2.1.2.2), что противоречило требованиям градостроительных регламентов и не позволяло использовать земельные участки по целевому использованию, указанному в Договорах аренды.

02.08.2021 Постановлением Правительства Калининградской области           № 458 внесены изменения в ПЗЗ, согласно которым земельные участки с кадастровыми номерами39:17:020018:13, 39:17:020018:14, 39:17:020018:15 были отнесены к территориальной зоне Ж 3.2. – зона застройки среднеэтажными жилыми домами (многоквартирные жилые дома 5-6 надземных этажей, включая мансардный /142.2.1.2.2).

Решение Калининградского областного суда от 13.01.2022 по делу № 3а-19/2022, оставленным в силе апелляционным определением Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 09 июня 2022 года по делу № 66а-1513/2022)   внесение изменений в ПЗЗ в части земельных участков с кадастровыми номерами 39:17:020018:13, 39:17:020018:14, 39:17:020018:15, было признанно незаконным, в виду нарушения процедуры проведения публичных слушаний.

Таким образом, на сегодняшний день вид разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 39:17:020018:13, 39:17:020018:14, 39:17:020018:15) и их функциональная зона (Зона застройки среднеэтажными жилыми домами (от 5-8 этажей, включая мансардный), установленная действующим Генеральным планом,  не соответствуют действующей территориальной зоне Ж 2.2. – зона застройки малоэтажными жилыми домами (многоквартирные жилые дома до 4 надземных этажей, включая мансардный / 142.2.1.2.2).

Кроме этого, земельный участок с кадастровым номером 39:17:020018:15 до 15.12.2021 был полностью расположен в границах защитной зоны объекта культурного наследия, что полностью исключало возможность его целевого использования, согласно заключенного Договора аренды.

Также земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 39:17:020017:119, предоставлен Администрацией в аренду с видом разрешенного использования «среднеэтажная жилая застройка».

Одновременно с этим, указанный земельный участок, согласно утвержденного Постановлением Правительства Калининградской области от 11 февраля 2020 № 59 Генерального плана, отнесен к функциональной зоне - Зона смешанной и общественно-деловой застройки.

Согласно сведениям ПЗЗ земельный участок с кадастровым номером 39:17:020017:119 на сегодняшний день отнесен к территориальной зоне Ж 2.2. - зона застройки малоэтажными жилыми домами и Ж 2.1. зона застройки индивидуальными жилыми домами, что подтверждено Градостроительным планом земельного участка от 25.01.2022 № РФ-39-2-18-0-00-2022-0132/П.

В связи с чем, Общество обратилось в Администрацию с просьбой  о неприменении повышающего коэффициента. Однако, Администрация отказала Обществу, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –  ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 этого кодекса.

Обязательства из неосновательного обогащения возникают при наличии трех условий: если имело место приобретение или сбережение имущества; приобретение или сбережение произведено за счет другого лица; отсутствие правовых оснований для приобретения имущества.

Из материалов следует и ответчиком не оспаривается факт получения денежных средств в общем размере 410 132,89 руб.

Между тем, согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 33 ЗК РФ).

Во исполнение требований статей 22 и 65 ЗК РФ Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – Постановление № 582).

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

С учетом единства экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении Правительства Российской Федерации № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом, решением окружного Совета депутатов Светлогорского городского округа от 24.12.2018 № 90 утверждено Положение «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки на территории муниципального образования «Светлогорский городской округ» (далее – Положение).

Согласно пункту 2.4. Положения за земельные участки, неиспользуемые, используемые не в соответствии с установленным видом разрешенного использования, а также используемые с нарушением условий, определенных договором аренды, арендная плата устанавливается в повышенном размере при наличии любого из следующих обстоятельств:

-      в случае непредставления в администрацию муниципального образования «Светлогорский городской округ» либо уполномоченное администрацией учреждение документов, подтверждающих его использование;

-      при установлении в ходе проведения земельного контроля факта его неиспользования, использования не в соответствии с установленным видом разрешенного использования, а также использования с нарушением условий, определенных договором аренды.

Земельный участок считается неиспользуемым если по истечении трех лет со дня подписания договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома, в администрацию муниципального образования «Светлогорский городской округ» либо уполномоченное администрацией учреждение не представлены разрешительные документы на строительство и документы о наличии на земельном участке незавершенного строительством многоквартирного жилого дома, то есть строительство многоквартирного жилого дома не начато (пункт 2.5 Положения).

В пункте 2.4 Положения определено, что в случае, если земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование, предусмотренные в пунктах 2.5 и 2.6 настоящего Положения сроки могут быть продлены по заявлению арендатора на имя главы администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ» при представлении документов, подтверждающих невозможность соблюдения установленных сроков. Срок продления определяется постановлением главы администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ».

Как следует из материалов дела, спорные земельные участки предоставлены Обществу для среднеэтажной жилой застройки.

Однако, в настоящем случае установлено невозможность использования спорных земельных участков согласно их разрешенному использованию.

Данный факт Администрацией не оспаривался.

Применение коэффициента К4=2 к размеру арендной платы при превышении сроков строительства противоречит ЗК РФ, Постановлению Правительства Российской Федерации № 582 и Положению.

Само по себе нарушение сроков строительства, связанного с невозможность использовать земельные участки по их разрешенному использованию, не может рассматриваться как основание для повышения в арендной платы за земельные участки, предоставленных под такое строительство, без учета принципа экономического обоснования, в противном случае такое повышение следует рассматривать как санкцию в случае нарушения сроков строительства, что не предусмотрено земельным законодательством.

При этом, Администрация вправе использовать иные правовые механизмы к застройщикам, в том числе, рассмотреть вопрос о возможности продления срока использования земельных участков.

В связи с чем, суд полагает, что Администрацией необоснованно была начислена арендная плата с применением повышающего коэффициента.

С учетом изложенного, требования Общества подлежат удовлетворению.

Учитывая результат рассмотрения заявления, а также положения пункта 1 статьи 110 АПК РФ,  оплату государственной пошлины Общества суд относит на Администрацию.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р   Е   Ш   И   Л:

Взыскать с Администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Балтийское Строительство» неосновательное обогащение в общем размере 410 132,89 руб., в том числе:

- по договору аренды земельного участка № 09/04-2019 от 23.04.20219 в размере 100 296,65 руб., 

- по договору аренды земельного участка № 10/04-2019 от 23.04.20219 в размере 160 712,78 руб., 

- по договору аренды земельного участка № 11/04-2019 от 23.04.20219 в размере 63 137,16 руб., 

- по договору аренды земельного участка № 19/06-2019 от 26.06.20219 в размере 85 986,31 руб. 

и расходы по уплате государственной пошлины в размере 11 203 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                 С.Ю. Любимова