АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

 

дело №А32-23808/2018

         г. Краснодар                                                                            «28» сентября 2018 года

 

            Резолютивная часть решения объявлена 25 сентября 2018 года.

 

            Решение суда в полном объёме изготовлено 28 сентября 2018 года.

 

Арбитражный суд Краснодарского края  в составе судьи Назыкова А.Л., при ведении протокола  судебного заседания помощником судьи Алханашвили Ж.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-23808/2018 по иску администрации муниципального образования Туапсинский район  (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) к  акционерному обществу «Строительная инвестиционная управленческая структура» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) о расторжении договора аренды земельного участка, 

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора - ЗАО «Пансионат «Шепси»,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО1 по доверенности от 22.09.2017,  

 

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования Туапсинский район обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к акционерному обществу «Строительная инвестиционная управленческая структура» о расторжении договора аренды земельного участка №3300006836 от 29.01.2015, прекращении права аренды  земельного участка №3300006836 от 29.01.2015 путем погашения регистрационной записи по договору аренды земельного участка в межмуниципальном отделе по г. Горячий ключ и Туапсинскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю; освободить и возвратить арендуемый ответчиком земельный участок, расположенный по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Шепси, с кадастровым номером 23:33:0204011:295; взыскании задолженности в размере 2 472 401 рубль 99 копеек, пени в размере 20 127 рублей  21 копейка.

Определением от 16.07.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено ЗАО «Пансионат «Шепси».

В материалы  дела поступило ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому истец просит взыскать с акционерного общества «Строительная инвестиционная управленческая структура» в бюджет муниципального образования Туапсинский район задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 29.01.2015 № 3300006836 в размере 1 784 397 рублей 89 копеек за период с 30.06.2017 по 10.04.2018, пени в размере 205 306 рублей 52 копейки за период с 30.06.2017 по 11.04.2018.

Ходатайство мотивировано изменением кадастровой стоимости земельного участка решением Краснодарского краевого суда от 06.06.2018 по делу №3а-683/2018, в связи с чем произведен перерасчет годовой арендной платы. 

Ходатайство об уточнении исковых требований удовлетворено в порядке статьи 49 АПК РФ определением от 16.07.2018.

В судебном заседании 25.09.2018 представитель администрации пояснил, что от первоначальных требований в виде расторжения договора аренды земельного участка №3300006836 от 29.01.2015; прекращении права аренды  земельного участка №3300006836 от 29.01.2015; освобождении и возврате арендуемого ответчиком земельного участка не отказываются, а лишь уточняют сумму требований в части взыскиваемой задолженности и пени по договору аренды земельного участка.

Явку своего представителя в судебное заседание ответчик не обеспечил, отзыв не представил.

Суд, исследовав материалы дела и оценив в совокупности все представленные доказательства, считает, заявленные требования подлежат частичному удовлетворению.

Из материалов дела следует, на основании постановления администрации муниципального образования Туапсинский район от 29.01.2015 № 202, между администрацией муниципального образования Туапсинский район и закрытым акционерным обществом   «Пансионат   «Шепси»,   заключен   договор   аренды   земельного участка от 29.01.2015 № 3300006836, площадью 11900 кв.м., расположенного по адресу: РФ, Краснодарский край, Туапсинский район, с. Шепси, предназначенного для строительства пансионата отдыха «Шепси» и детского сада, сроком на 49 лет.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Между закрытым акционерным обществом «Пансионат «Шепси» и акционерным обществом «Строительная инвестиционная управленческая структура» сокращенное наименование ОА «Синус», 21.10.2016 заключен договор об уступке прав по договору аренды земельного участка от 29.01.2015 №3300006836.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, в результате чего, права и обязанности арендатора по указанному договору перешли к АО «Синус» 26.10.2016.

На основании п.п. 4.1.2. указанного договора, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок в соответствии с п.2 договора без выставления счетов арендодателем.

Согласно п. 2.3. настоящего договора, размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания Договора, в дальнейшем может пересматриваться в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления. Изменение размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением к настоящему договору и подписывается сторонами. В случае уклонения арендатора от его подписания, приложение подписывается только арендодателем.

На основании п.2.4. договора аренды арендная плата начисляется со дня фактической передачи земельного участка и вносится арендатором до 10 числа начала каждого квартала.

Администрацией муниципального образования Туапсинский район проведена проверка поступления арендной платы по указанному договору аренды и по состоянию на 17.05.2018 выявлена задолженность по арендной плате.

Надлежащим образом направленная в целях досудебного урегулирования спора в адрес ответчика претензия с предложением о добровольном погашении образовавшейся задолженности по договору аренды, проект соглашения о расторжении договора ответчиком получена и  оставлена без внимания.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Статья 607 Кодекса в числе допустимых объектов аренды указывает земельные участки. Согласно пункту 2 приведенной статьи законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Статьёй 608 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. 

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. 

В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Действительность договора определяется на момент его заключения, на основании анализа норм материального права в редакции, действовавшей в соответствующий период.

В статье 18 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что в собственности субъектов Российской Федерации находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами. Земли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности.

В статьях 31, 32 Федерального закона Российской Федерации № 33-ФЗ от 14.03.1995 «Об особо охраняемых природных территориях» (далее – Закон № 33- ФЗ) закреплено, что лечебно-оздоровительные местности и курорты могут иметь федеральное, региональное или местное значение. Внешний контур округа санитарной (горно-санитарной) охраны является границей лечебно-оздоровительной местности или курорта. 

Согласно пункту 6 статьи 2 Закона № 33-ФЗ особо охраняемые природные территории регионального значения являются собственностью субъектов Российской Федерации и находятся в ведении органов государственной власти субъектов Российской Федерации. Первоначально статус курорта ряд местностей Туапсинского района получили с принятием Постановления Совета Министров РСФСР от 04.08.1972 № 83 «О некоторых вопросах землепользования», которым был утвержден перечень курортных местностей Краснодарского края, куда вошли курорты Шепси, Гизель-Дере, Небуг, Новомихайловский, Джубга.

 Постановлением Совета Министров РСФСР от 27.09.1988 № 406 «Об установлении границ и режима курортов округа санитарной охраны курортов Туапсинского района (Джубга, Ново-Михайловка, Небуг, Гизель-Дере, Шепси) в Краснодарского крае» (далее - Постановление № 406) утверждены границы и режим санитарной охраны курортов Туапсинского района.

К категории особо охраняемых природных территорий относятся лечебно-оздоровительные местности и курорты (пункт 1 статьи 2 Закона № 33-ФЗ). Согласно пункту 7 статьи 2 Закона № 33-ФЗ территории государственных заказников, памятников природы, дендрологических парков и ботанических садов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов могут быть отнесены либо к особо охраняемым природным территориям федерального значения, либо к особо охраняемым природным территориям регионального значения. 

Согласно пункту 4 статьи 31 Закона № 33-ФЗ отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, устанавливаемом Федеральным законом о природных лечебных ресурсах.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации № 26-ФЗ от 23.02.1995 года «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (далее – Закон № 26-ФЗ) признание территории лечебно-оздоровительной местностью или курортом осуществляется в зависимости от ее значения Правительством Российской Федерации, соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления на основании специальных курортологических, гидрогеологических и других исследований.

Согласно пункту 2 приведенной статьи территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом регионального значения органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации по согласованию с соответствующими федеральными органами исполнительной власти. 

Пунктом 2 статьи 4 Закона Краснодарского края № 41-КЗ от 07.08.1996 «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах Краснодарского края» и постановлением главы администрации Краснодарского края № 1098 от 06.12.2006 «О курортах краевого значения» курортам Туапсинского района, городов Ейска, Горячего Ключа в границах утвержденных округов санитарной охраны придан статус курортов краевого значения, находящихся в ведении органов государственной власти Краснодарского края. 

Таким образом, указанным нормативным актом в соответствии с действующим законодательством подтвержден статус курорта Туапсинского района в ранее установленных границах, установлен региональный уровень данного курорта и предписано уточнить ранее установленные границы.

Согласно статье 6 указанного закона, к полномочиям высшего исполнительного органа государственной власти Краснодарского края в сфере природных лечебных ресурсов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов краевого и местного значения относится решение вопросов землепользования на лечебно-оздоровительных местностях и курортах краевого значения.

Впоследствии постановлением главы администрации Краснодарского края от 10.12.2007 № 1136 утверждено Положение о курортах краевого значения Туапсинского района (Джубга, Новомихайловка, Небуг, Гизель-Дере, Шепси), согласно пункту 1.2 которого курорты Туапсинского района расположены в Краснодарском крае и являются курортами краевого значения в границах и с режимом округа санитарной охраны курортов. 

Пунктом 1.3 названного Положения границы и режим округа санитарной охраны курортов Туапсинского района утверждает глава администрации Краснодарского края. Территория курортов Туапсинского района включает в себя зоны различного функционального назначения.

Отсутствие государственной регистрации права собственности Краснодарского края на спорный земельный участок не имеет правового значения, поскольку в данном случае право собственности является ранее возникшим в силу прямого указания закона и его наличие не зависит от государственной регистрации самого права в ЕГРН.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Таким образом, администрация муниципального образования Туапсинский район не являлась ни собственником спорного участка, ни лицом, правомочным осуществлять распоряжение им по иным основаниям.

Поскольку администрация муниципального образования Туапсинский район не имела права на предоставление спорного земельного участка в аренду, постольку договор аренды №3300006836 от 29.01.2015 является недействительным.

В связи с недействительностью договора аренды земельного участка в иске о его расторжении (пункт 1 просительной части иска) надлежит отказать, расторгнут может быть только действительный договор аренды, порождающий соответствующие его содержанию длящиеся обязательства сторон, тогда как недействительный (ничтожный) договор не влечет правовых последствий, за исключением связанных с его недействительностью, и недействителен с момента его заключения (статьи 166, 167 ГК РФ).

Вместе с тем, поскольку администрацией также заявлено требование о прекращении права аренды земельного участка, суд считает возможным рассмотреть исковые требования как направленные на признание права аренды отсутствующим, поскольку администрация явно выразила волю на погашение права аренды в ЕГРН и возврат земельного участка.

В пункте 82 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее.

Таким образом, ничтожность договора аренды  не свидетельствует об отсутствии у общества перед администрацией обязанности по возмещению стоимости фактического пользования земельным участком в спорный период.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73) разъяснил, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель не обязан доказывать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание. Собственник, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, при возврате этого имущества из незаконного владения вправе предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на это имущество и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать его в аренду, о взыскании полученных доходов (пункты 12). Недействительность договора аренды влечет возникновение у арендатора, не имеющего возможности возвратить состоявшееся использование объекта аренды, обязанности по возмещению арендодателю стоимости такого пользования в деньгах по определенной договором цене, а у арендодателя – по возврату полученных от арендатора арендных платежей. В рамках двусторонней реституции проводится судебный зачет встречных присужденных сумм применительно к части 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса (аналогичная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.06.2011 № 1744/11). В пункте 82 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Пленум Верховного Суда Российской Федерации также разъяснил, что в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее. В рассматриваемом в рамках настоящего дела случае вывод о ничтожности договора аренды не мог являться безусловным основанием для вывода об отсутствии у общества перед администрацией обязанности по возмещению стоимости фактического пользования земельным участком в спорный период. Общество, фактически пользовавшееся земельным участком в спорный период, должно возместить стоимость такого пользования другой стороне по договору аренды по нормативно установленной цене, если оно не было оплачено ранее. Иной подход может привести к нарушению приведенного в подпункте 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса принципа платности использования земли.

Аналогичная правовая позиция выражена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.08.2018 по делу №А32-2340/2017.

В пункте 82 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее.

Таким образом, ничтожность договора аренды  не говорит об отсутствии у общества перед администрацией обязанности  по возмещению стоимости фактического пользования земельным участком в спорный период.

Таким образом, суд удовлетворяет требование истца о взыскании задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:33:0204011:295 в размере 1 784 397 рублей 89 копеек.

Требование о взыскании с ответчика пени в размере пени в размере 205 306 рублей 52 копейки  не подлежит удовлетворению, поскольку договор аренды земельного участка №3300006836 от 29.01.2015 является ничтожным, по недействительному договору аренды договорная неустойка взысканию не подлежит.

Согласно представленному в материалы дела акту осмотра №514 от 28.05.2018 земельный участок с кадастровым номером 23:33:0204011:295  свободен от зданий, строений, сооружений. Также выявлено отсутствуют дороги, проезды общего пользования, ливневые канализации. В связи с тем, что администрацией владение указанным земельным участком фактически не утрачено, участок не застроен, основания для освобождения земельного участка ответчиком и его возврата администрации по отдельному акту отсутствуют.

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в исковых требованиях в части расторжения договора аренды земельного участка, в связи с его недействительностью (ничтожностью), освобождения и возврата земельного участка, поскольку участок не застроен и администрация фактически не утратила владение им, а также в части взыскания пени, поскольку по недействительному договору аренды пеня взыскана быть не может.

В части требования о прекращении права аренды путем погашения регистрационной записи о договоре аренды земельного участка суд требования удовлетворяет, признав обременение земельного участка в виде его аренды отсутствующим, в связи с недействительностью (ничтожностью) договора аренды и невыбытием земельного участка из владения его публичного собственника.

Также суд удовлетворяет требование о взыскании платы за пользование земельным участком в размере арендной платы, поскольку недействительность договора не освобождает арендатора от оплаты стоимости пользования имуществом и арендатор не вправе во избежание данной оплаты ссылаться на отсутствие у арендодателя титула собственника переданного в аренду имущества.

Руководствуясь  статьями  110, 167-170, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

признать отсутствующим обременение земельного участка с кадастровым номером 23:33:0204011:295 в виде аренды, зарегистрированной в Едином государственном реестре недвижимости в пользу акционерного общества «Строительная инвестиционная управленческая структура» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) по договору аренды земельного участка №3300006836 от 29.01.2015, заключенному администрацией муниципального образования Туапсинский район  (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) и акционерным обществом «Строительная инвестиционная управленческая структура» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительная инвестиционная управленческая структура» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) в пользу администрации муниципального образования Туапсинский район  (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) плату за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:33:0204011:295 в размере 1 784 397 рублей 89 копеек за период с 30.06.2017 по 10.04.2018.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Настоящее решение является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:33:0204011:295 арендой, зарегистрированной в пользу акционерного общества «Строительная инвестиционная управленческая структура» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) на основании договора аренды земельного участка №3300006836 от 29.01.2015 (дата государственной регистрации аренды: 26.10.2016; номер государственной регистрации: 23-23/013-23/013/601/2016-4311/4).

Взыскать с акционерного общества «Строительная инвестиционная управленческая структура» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) 30 844 рубля государственной пошлины по иску в доход федерального бюджета.  

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.

 

            Судья                                                                                              А.Л. Назыков