ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-12758/2017

г. Челябинск

02 ноября 2017 года

Дело № А07-19824/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 ноября 2017 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Карпачевой М.И., Пирской О.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Чистая энергия» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.08.2017 по делу № А07-19824/2016 (судья Кузнецов Д.П.).

В судебном заседании приняли участие представители:

Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Учалинскому району и городу Учалы – ФИО2 (доверенность от 27.10.2017 № 1273, удостоверение № 25).

Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Учалинскому району и городу Учалы (далее – истец, КУС Минземимущества РБ по Учалинскому району и г. Учалы) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Чистая энергия» (далее – ответчик, ООО «Чистая энергия») о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды № 235-14-61зем от 11.09.2014 находящегося в государственной собственности земельного участка в сумме 91 685,41 руб. за период с 27.01.2015 по 31.12.2016, пени в сумме 14 697,48 руб. за период с 17.02.2015 по 30.10.2016 (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом первой инстанции в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т. 1 л.д. 7-10, 109-112).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – третье лицо, ИП ФИО3; т. 1 л.д. 57-58).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.08.2017 (резолютивная часть оглашена 23.08.2017) исковые требования удовлетворены в полном объеме (т. 1 л.д. 134-148).

Не согласившись с принятым решением, ООО «Чистая энергия» (далее также - податель жалобы, апеллянт) обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ООО «Чистая энергия» указывает на неверный расчет размера арендной платы, поскольку с 01.01.2015 расчет арендной платы по договору аренды № 235-14-61зем от 11.09.2014 должен осуществляться исходя из кадастровой стоимости, установленной решением Верховного суда Республики Башкортостан от 18.04.2017 по делу №3-406/2017. 

Апеллянт полагает, что за период с 2015 года по 2016 год арендная плата за земельный участок составила 68 413,79 руб. Вместе с тем, ООО «Чистая энергия» в 2015, 2016 годах оплатило арендную плату по договору в размере 181 669,04 руб. Переплата по состоянию на 01.01.2017 составила 113 255,25 руб.

Также апеллянт указывает на то, что истцом в адрес ответчика не направлено заявление об уточнении исковых требований, что лишило ответчика возможности заявить свои возражения на исковое заявление, а также предоставить контррасчет.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены посредством почтовых отправлений, а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», ответчик в судебное заседание представителей не направил.

С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя  ответчика.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании Постановления о предоставлении в аренду земельного участка №8-1715УД от 21.08.2014 между Администрацией муниципального района Учалинский район Республики Башкортостан в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Учалинскому району и городу Учалы (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) подписан договор аренды № 235-14-61зем от 11.09.2014 находящегося в государственной собственности земельного участка (т. 1 л.д. 14-16), согласно условиям которого арендатор предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:67:010118:8, находящийся по адресу: РБ, г.Учалы, ул.65 лет Победы, д.2А для проектирования и строительства «Торгового центра», общей площадью 9140 кв.м. (пункт 1.1 договора).

Срок действия договора аренды установлен с 21.08.2014 по 20.08.2024 (пункт 2.1 договора).

Расчет годовой арендной платы за участок производится в соответствии с решением представительного органа местного самоуправления, оформляется в виде приложения к договору аренды и является его неотъемлемой частью (пункт 3.1 договора).

Арендатор вносит арендную плату ежеквартально равными долями от начисленной суммы в срок до 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября путем перечисления на счет Управления федерального казначейства по РБ по соответствующим платежным реквизитам, указанным в расчете (пункт 3.5 договора).

За нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки обязательств по уплате начиная со следующего за установленным договором аренды для уплаты арендной платы в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (пункт 5.2 договора).

Договор зарегистрирован 29.10.2014 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан за номером 02-04-19/018/2014-781 (т. 1 л.д. 16).

Указанный в договоре объект аренды передан ИП ФИО3 по акту приема-передачи от 11.09.2014 (т. 1 л.д. 18).

19.12.2014 между ИП ФИО3 (сторона 1) и ООО «Чистая энергия» (сторона 2) заключен договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №235-11-61зем от 11.09.2014 (т. 1 л.д. 34), по условиям которого сторона 1 передает, а сторона 2 принимает права и обязанности арендатора по договору аренды №235-11-61зем от 11.09.2014 находящегося в государственной собственности земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:67:010118:8, находящийся по адресу: РБ, г.Учалы, ул.65 лет Победы, д.2А для проектирования и строительства «Торгового центра», общей площадью 9140 кв.м.

Указанный договор зарегистрирован 26.01.2015 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан за номером 04-04/119-04/219/001/2015-406/1 (т. 1 л.д. 34 оборот).

Согласно исковому заявлению (с учетом уточнения) в период с 27.01.2015 по 31.12.2016 ООО «Чистая энергия» осуществляло использование земельного участка, однако обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнялись, в связи с чем, за ответчиком образовалась задолженность в сумме 91 685,41 руб.

20.07.2016 истцом в адрес ответчика направлена претензия №02/1184 с требование об оплате задолженности, а также договорных пени (т. 1 л.д.36).

Неисполнение ООО «Чистая энергия» требований, изложенных в претензии, послужило основанием для обращения истца в суд с соответствующим исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции установил факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по оплате арендной плате, и, проверив расчет суммы долга и пени, счел требования истца обоснованными по праву и размеру.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Заключенный сторонами договор № 235-14-61зем от 11.09.2014 по своей правовой природе является договором аренды и регулируется Земельным кодексом Российской Федерации, общими положениями гражданского законодательства и нормами для отдельных видов обязательств, содержащимися в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Оценивая положения договора аренды № 235-14-61зем от 11.09.2014, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды и размере арендной платы. Анализируемый договор аренды заключен сторонами на срок более одного года, поэтому в силу пункта 2 статьи 651 и статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Республики Башкортостан 29.10.2014.

Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку его содержание соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Факт пользования ООО «Чистая энергия» спорным земельным участком в период с 27.01.2015 по 31.12.2016 подтвержден материалами дела и ответчиком не оспорен.

Исходя из положений части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В силу положений части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается государственным органом власти субъекта Российской Федерации.

В связи с ненадлежащим внесением арендной платы за период с 27.01.2015 по 31.12.2016 истец начислил ответчику задолженность в размере 91 685,41 руб.

Расчет задолженности истцом приложен к уточненному исковому заявлению (т. 1 л.д. 111).

Возражая относительно представленного истцом расчета, ответчик в апелляционной жалобе указывает на его ошибочность, ввиду неверного применения в расчете за 2015 год размера кадастровой стоимости земельного участка и включения в расчет задолженности суммы долга по состоянию на 27.01.2015 в размере 30 000 руб..

Проверив представленный истцом расчет, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его критической оценки.

Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ).

В силу абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в кадастр кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено следующее. Для целей определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в ГКН.

Решением Верховного суда Республики Башкортостан от 18.04.2017 по делу №3-406/2017 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:67:010118:8 установлена в размере 3 759 000 руб. (т. 1 л.д. 127-130).

В указанном решении содержится четкое указание на дату обращения ответчика с заявлением о пересмотре  кадастровой стоимости и установлении её в размере рыночной – 21 ноября 2016г.

Таким образом, арендная плата  с применением кадастровой стоимости земельного участка в размере 3 759 000 руб. подлежит начислению за период, начиная с 01.01.2016г.

Расчет задолженности, представленный к уточненному исковому заявлению произведен истцом  в соответствии с требованиями абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ  и полностью соответствует порядку определения размера арендной платы, установленному Решением  Совета городского округа г. Учалы  муниципального района Учалинский район  Республики Башкортостан  от 24.03.2016 № 332.

Кроме того, из материалов дела  и пояснений представителя истца следует, что в  расчет задолженности истцом включена сумма долга прежнего арендатора, за четвертый квартал 2014 г. в размере 30 521,60 руб.

Сумма указанной задолженности не превышает размер квартальной арендной платы, подлежащей начислению в соответствии с Расчетом арендной платы на 2014 (т.1 л.д.28).

Доказательств уплаты указанной задолженности третьим лицом (прежним арендатором)  не представлено.

В соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому, как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. С учетом указанного, арендодатель не лишен возможности требовать уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. Таким образом истец вправе требовать с ответчика погашения задолженности, образовавшейся до момента перехода к ответчику прав и обязанностей арендатора. Соответствующая правовая позиция изложена в   Постановлении от 01.10.2013 N 3914/13.

В силу изложенного довод апеллянта о необоснованном включении  в расчет задолженности суммы в размере 30 521,60 руб. является несостоятельным.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате арендных платежей истцом начислены пени в сумме 14 697,48руб. за период с 17.02.2015 по 30.10.2016.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В силу статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Согласно пункту 5.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки обязательств по уплате начиная со следующего за установленным договором аренды для уплаты арендной платы в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Согласно условиям договора арендатор вносит арендную плату ежеквартально равными долями от начисленной суммы в срок до 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября путем перечисления на счет Управления федерального казначейства по РБ по соответствующим платежным реквизитам, указанным в расчете (пункт 3.5 договора).

В расчете годовой арендной платы на 2015 и 2016 год указано, что квартальная плата перечисляется арендатором до 15 числа второго месяца оплачиваемого квартала (т. 1 л.д. 31-32).

Истцом предъявлены требования о начислении пени за период просрочки платежей, подлежащих внесению только в 2015-2016 годах.

Расчет неустойки ответчиком не оспорен и признан судом правильным.

Доводы апеллянта о неправильном определении размера  задолженности в силу необходимости применения  новой кадастровой стоимости с 01.01.2015 основаны на неправильном толковании норм права, являются ошибочными и подлежат отклонению.

Указанная в решении Верховного суда Республики Башкортостан дата – 01.01.2015 является датой массовой оценки, по состоянию  на которую ориентируется оценщик при проведении экспертизы на предмет установления размера рыночной стоимости земельного участка, тогда как датой, с момента которой подлежит перерасчету размер арендной платы, является 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции также не установлено. 

Судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции, распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на  ООО «Чистая энергия».

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.08.2017 по делу № А07-19824/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Чистая энергия» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции. 

Председательствующий судьяЛ.ФИО4 

Судьи:М.ФИО5 

О.Н.Пирская