АРБИТРАЖНЫЙ СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар                                                                         Дело № А32-47261/2019

Резолютивная часть решения объявлена 20.01.2021 года

Полный текст решения изготовлен 26.01.2021 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе  судьи Савина Р.Ю.  при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в судебном заседании  дело по исковому заявлению 

истец: администрация муниципального образования Туапсинский район (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

ответчик: ООО «Магистраль-Кавказ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

третье лицо: департамент имущественных отношений Краснодарского края,

о расторжении договора аренды от 05.08.2009 № 3300004174,

при участии в заседании:

от истца: ФИО1 – по доверенности, 

от ответчика: не явились, извещены, 

от третьего лица: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования Туапсинский район (далее – истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО «Магистраль-Кавказ» (далее –  ответчик, общество) о расторжении договора аренды от 05.08.2009                                № 3300004174.

Требования мотивированы уклонением ответчика от осуществления арендных платежей.

Представитель истца настаивал на требованиях, представил акт обследования спорного земельного участка, согласно которому на спорном земельном участке отсутствуют  объекты недвижимости, принадлежащие ответчику на праве собственности.

Ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте уведомлен надлежащим образом.

В представленном ранее отзыве ответчик возражал против требований, полагал, что дело подлежит оставлению без рассмотрения.

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 05.08.2009 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды № 3300004174 (далее – договор), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, общей площадью 77 500 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Шепси, каменный карьер, с видом разрешенного использования «разработки карьера камня - песчаника» (п.1.1 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Договор действует до 05.07.2010 (6.2 договора).

В соответствии с п. 2.1.2 сумма арендной платы за участок составляет 323 286, 47 руб.

Согласно п. 2.4 договора арендная плата вносится ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартала. 

Согласно п. 4.1.2 договора, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за землю. 

Ответчик свои обязательства по оплате арендных платежей неоднократно выполнял не в полном объёме и с нарушением срока внесения арендной платы, что подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.10.2018 по делу № А32-35312/2017, согласно которому суд взыскал с ООО «Магистраль-Кавказ» в пользу администрации муниципального образования Туапсинский район плату за пользование земельным участком площадью      77 500 кв.м, расположенным по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Шепси, каменный карьер, за период с 07.04.2017 по 10.10.2017 в размере 289 108,33 руб., а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 07.04.2017 по 11.10.2017 в размере 9 959,45 руб.

При решении вопроса об обоснованности исковых требований суд руководствуется следующим.

В соответствии со ст.36 Конституции РФ, п.7 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В соответствии со ст. 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с его условиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства запрещен ст. 310 ГК РФ.

В п. 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон  договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном  нарушении  договора  другой  стороной.  Существенным  признается  нарушение  договора  одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

В соответствии с нормой ч.1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 3.2.5 спорного договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора при следующих нарушениях:

- использование участка не по целевому назначению и разрешённому использованию, указанному в п.1.1 договора;

- неиспользование участка;

- нарушения арендатором условий предоставления земельного участка, указанных в п.9 договора и невыполнении арендатором обязанностей, указанных в п. 4.1, 4.2 договора;

- невнесения арендной платы за землю систематически в течение трёх месяцев.

Невнесение арендной платы в течение трёх месяцев подтверждается решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.10.2018 по делу № А32-35312/2017, согласно которому суд взыскал с ООО «Магистраль-Кавказ» в пользу администрации муниципального образования Туапсинский район плату за пользование земельным участком площадью 77 500 кв.м, расположенным по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Шепси, каменный карьер, за период с 07.04.2017 по 10.10.2017 в размере 289 108,33 руб., а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 07.04.2017 по 11.10.2017 в размере 9 959,45 руб.

Также в данном решении суд сделал вывод о том, что договор аренды от 05.08.2009 № 3300004174 является недействительной (ничтожной) сделкой сославшись на то, что администрация муниципального образования Туапсинский район не являлась ни собственником спорного участка, ни лицом, правомочным осуществлять распоряжение им по иным основаниям, поскольку спорный земельный участок расположен в границах курортов Краснодарского края.

Однако постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.05.2019 по делу № А32-35312/2017 вывод о ничтожности договора аренды от 05.08.2009 № 3300004174 исключен из мотивировочной части судебных актов, поскольку в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства того, что спорный земельный участок относится к землям особо охраняемых природных территорий Туапсинской группы курортов.

Судом по ходатайству истца определением суда от 04.03.2020 назначена экспертиза по вопросу установления вхождения земельного участка, площадью 7,75 га, расположенного по адресу:352815, Краснодарский край, Туапсинский район, с. Шепси, каменный карьер, предоставленный администрацией муниципального образования Туапсинский района аренду ООО «Магистраль-Кавказ» по договору аренды от 05.08.2009 №3300004174, в состав зон санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Туапсинского района, границы которых были установлены в отношении населённого пункта Шепси постановлением Совета Министров РСФСР от 27.09.1988 №406 «Об установлении границ и режима курортов округа санитарной охраны курортов Туапсинского района (Джубга, Ново-Михайловка, Небуг, Гищель-Дере, Шепси) в Краснодарском крае.

02.07.2020 в суд поступило заключение эксперта «016/2019 от 30.06.2020 в котором сделан вывод о том, что спорный земельный участок не входит в границы охраны округа санитарной охраны курортов Туапсинского района, установленные постановлением Совета Министров РСФСР №406 от 27.09.1988 «Об установлении границ и режима курортов округа санитарной охраны курортов Туапсинского района (Джубга, Ново-Михайловка, Небуг, Гизель-Дере, Шепси) в Краснодарском крае)», а также границы округа санитарной охраны курортов, установленные в соответствии с положением о курортах краевого значения Туапсинского района (Джубга, Ново-Михайловка, Небуг, Гизель-Дере, Шепси), утверждённым постановлением главы администрации Краснодарского края от 10.12.2007 №1136, вследствие чего, указанный земельный участок не относится к землям курорта краевого значения.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что спорный договор аренды заключен в установленном законом порядке

Довод ответчика о том, что требования истца должны быть оставлены без рассмотрения в силу того, что иск о расторжении договора аренды должен рассматриваться в рамках дела о банкротстве отклоняется судом в связи с нижеследующим.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2018 ООО «Магистраль-Кавказ» признано несостоятельным (банкротом) в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден ФИО2

Содержанием договора аренды является предоставление арендатору имущества его собственником за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Это право реализуется из принадлежащего собственнику правомочия по распоряжению своим имуществом, установленное статьей 209 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 

В отношении земли и других природных ресурсов пункт 3 статьи 209 ГК РФ установлено, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется в той мере, в какой их оборот допускается законом, то есть законами о земле и других природных ресурсов. 

Соответствующие положения об особенностях сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, как следует из части 2 статьи 607 ГК РФ, установлены другими законами. Таким законом является ЗК РФ, часть 2 статьи 22 которого прямо указывает на соблюдение порядка предоставления земельных участков в аренду не только в соответствии с гражданским законодательством, но и на основании этого Кодекса, то есть в соответствии с нормами этой статьи. 

По общим положениям статьи 131 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства (в том числе право аренды) и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. 

Пунктом 2 этой статьи определен перечень имущества, подлежащего исключению из конкурсной массы: это имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное Законом о банкротстве имущество. Земельные участки, находящиеся в аренде, к исключению из конкурсной массы, Законом о банкротстве не отнесены. Права арендатора по договору аренды, предусмотренные статьей 606 ГК РФ, носят имущественный характер, имеют стоимостное выражение и могут быть переданы третьему лицу за соответствующее встречное удовлетворение - реализованы с торгов в порядке, установленном законом о банкротстве.

С момента признания должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные. 

В пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» разъяснено, что согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, перечисленных в пункте 1 статьи 134 данного Закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства. 

В связи с этим в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера. 

При разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, следует установить возможность включения в конкурсную массу (в рассматриваемом случае право аренды на спорный земельный участок включено в конкурсную массу) и дальнейшую реализацию этого права в процедуре конкурсного управляющего для удовлетворения требований кредиторов.

Согласно части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Срок аренды земельного участка установлен с 05.08.2009 по 05.07.2010. То есть договор аренды заключен на срок менее 5 (пяти) лет, срок его действия истек, и он являлся возобновленным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ). 

Такой договор мог быть в любое время прекращен по требованию арендодателя (статья 610 ГК РФ). Исходя из изложенного, к спорным правоотношениям может быть применен правовой подход, сформулированный в пункте 44 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, в котором указано, что если право аренды не может считаться активом должника, требование о расторжении договора аренды подлежит рассмотрению в общеисковом порядке, а не в рамках дела о банкротстве арендатора.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.05.2019 по делу № А53-26272/2018.

Пунктом 3.2.5 спорного договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора при не внесения арендной платы за землю систематически в течение трёх месяцев.

Как указано выше, невнесение арендной платы за землю в течение более трёх месяцев подтверждается решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.10.2018 по делу № А32-35312/2017 (с ООО «Магистраль-Кавказ» в пользу администрации муниципального образования Туапсинский район по договору аренды от 05.08.2009        № 3300004174 взыскана задолженность по арендной плате за период с 07.04.2017 по 10.10.2017 в размере 289 108,33 руб.).

В связи с тем, что ответчик не исполнил обязательство по договору в полном объеме, суд считает, что ответчик существенно нарушил условия заключенного между сторонами договора.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Частью 2 ст. 452 ГК РФ установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Если основанием  расторжения  договора  аренды  является  неисполнение  арендатором возложенных  на  него  обязанностей,  арендодатель  до  обращения  в  суд  с  иском  о досрочном  расторжении  договора  обязан  направить  арендатору  письменное предупреждение  о необходимости исполнения им  обязательства  в  разумный  срок (ч. 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п.2 статьи 452 ГК РФ, пункт 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. №  66).  В  указанных  нормах  не  содержится  указаний  на  то,  что  письменное предупреждение  о  необходимости  исполнения  обязательства  в  разумный  срок  не может быть изложено в одном письме с предложением о расторжении договора.

Материалами дела подтверждается, что истец в адрес ответчика направил претензию от 24.08.2019 № 2281/19032, в которой уведомил ответчика о расторжении договора. 

Таким образом, досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден.

Рассмотрев по существу требование истца о расторжении договора аренды земельного участка, суд пришел к выводу о том, что оно законно и обоснованно.

Следовательно, требования истца подлежат удовлетворению.

Как указано выше, определением суда от 04.03.2020 по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту индивидуальному предпринимателю ФИО3.

На депозитный счет суда от истца на основании платёжного поручения от 28.04.2020 № 641 поступили денежные средства в качестве платы за производство экспертизы в размере 50 000 руб.

Определением суда от 03.07.2020 с депозитного счета Арбитражного суда Краснодарского края индивидуальному предпринимателю ФИО3 перечислены денежные средства в размере 50 000 руб. в счет оплаты судебной экспертизы.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При таких обстоятельствах, с учетом ст. ст. 333.17, 333.37 Налогового кодекса РФ, ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд считает необходимым оплату госпошлины отнести на ответчика в размере 6 000 руб., а с общества в пользу администрации взыскать расходы на оплату судебной экспертизы в размере 50 000 руб.

Руководствуясь  статьями  110, 167-170, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть договор аренды от 05.08.2009 № 3300004174 земельного участка из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, общей площадью 77 500 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Шепси, заключенный между администрацией муниципального образования Туапсинский район и ООО «Магистраль-Кавказ».

Взыскать с ООО «Магистраль-Кавказ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу администрации муниципального образования Туапсинский район (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 50 000 руб. расходов на оплату судебной экспертизы.

Взыскать с ООО «Магистраль-Кавказ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)      6 000 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                            Р.Ю. Савин