АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-3099/2017

23 октября 2017 г.

г. Уфа

 

Резолютивная часть решения объявлена 16.10.2017

Полный текст решения изготовлен 23.10.2017

 

         Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи Салиевой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело по иску  закрытого акционерного общества «Башобувьбыт» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Многопрофильная компания» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

         при участии в судебном заседании представителя истца – ФИО2 по доверенности от 13.01.2017; представителя ответчика – ФИО3, директор, выписка, приказ № 01 от 22.03.2013

 

Закрытое акционерное общество «Башобувьбыт» (далее – ЗАО «Башобувьбыт», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Многопрофильная компания» (далее – ООО «Многопрофильная компания», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 64 245 руб. за период с ноября 2016 по январь 2017, неустойки за просрочку внесения арендных платежей, исчисленной на дату вынесения решения, также истец просил произвести ее взыскание до момента фактического исполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы.

В ходе производства по делу истец уточнял исковые требования, определив их на момент рассмотрения спора по существу в виде взыскания с ответчика  задолженности по арендной плате в сумме 149 905 руб. за период с ноября 2016 по май 2017 и неустойки в сумме 13 577 руб. 12 коп.  с последующим ее взысканием до фактического исполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы (т. 1, л.д. 59-61).

Ответчик против заявленного иска возражает. Его доводы изложены в представленных в деле отзывах (т. 1, л.д. 35, 50, 134). Позиция по спору чётко не определена. Приведены доводы о расторжении заключенного с истцом договора аренды в одностороннем порядке 30.12.2016, 01.02.2017, об отсутствии его государственной регистрации, о досрочном прекращении договора 19.04.2015 в связи с въездом в предоставленные ответчику помещения нового арендатора. 

Изучив материалы дела, приняв во внимание доводы представителей сторон, высказанные ими в ходе проведенных по делу заседаний, суд УСТАНОВИЛ:

01.09.2014 между ЗАО «Башобувьбыт» (арендодатель) и ООО «Многопрофильная компания» (арендатор) был подписан договор аренды нежилого помещения (далее – договор аренды), по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору во временное пользование нежилое помещение общей площадью 35 кв.м, находящееся по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Владивостокская, д. 1а, литера А1, офис 410 (помещение № 326 на поэтажном плане техпаспорта № 100124 от 13.02.2014). 

Срок аренды определён в 11 месяцев – с 01.09.2014 по 31.07.2015.

Арендная плата за пользование указанным помещением согласована сторонами в размере 21 415 руб. в месяц, оплата которой производится путем перечисления на расчетный счет арендодателя  либо иным способом не позднее последнего дня расчетного месяца, начиная с первого месяца аренды (п. 5.2.).

При перечислении арендного платежа в срок до первого дня расчетного месяца размер арендной платы уменьшается и составляет 18 200 руб. в месяц. В случае просрочки арендатором установленного настоящим пунктом срока внесения арендной платы более чем на пять дней арендатор утрачивает право на указанное уменьшение размера арендной платы (п. 5.3.).

В случае просрочки внесения арендной платы и других предусмотренных договором платежей арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты пени в размере 0,1% от неоплаченной в срок суммы за каждый день просрочки (п. 5.4.)

Согласованное в договоре помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.09.2014.

30.12.2016 письмом № 53 (т.1, л.д. 36) ООО «Многопрофильная компания» со ссылкой на п. 2.4. договора попросило арендодателя расторгнуть договор аренды  до 31.12.2016.

На данное обращение ЗАО «Башобувьбыт» письмом № 01 от 09.01.2017  ответило, что поскольку договор аренды от 01.09.2014 был возобновлен в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации на неопределенный срок, его прекращение возможно только по истечении 3 месяцев с даты уведомления арендатора об отказе от договора, то есть не ранее 31.03.2017 (т. 1, л.д. 51).

 

  Ссылаясь на то, что арендованное помещение после 31.03.2017 не было возвращено арендатором по акту приема-передачи, истец заявил настоящий иск о взыскании арендной платы по май 2017 (21 415 руб. х 7 мес.).

Оценив совокупность представленных в деле доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению лишь частично.  

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации). Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом характера спорных правоотношений в предмет судебной проверки входят вопросы заключенности и действительности рассматриваемого договора аренды.

 Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 425, пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Таким образом, существенными условиями договора аренды недвижимости являются условия об объекте аренды и размере арендной платы.

В данном случае на момент заключения договора условия о предмете аренды были согласованы посредством указания на номер помещения на поэтажном плане техпаспорта. О согласованности объекта аренды также свидетельствует факт его передачи между арендодателем и арендатором по акту приема-передачи, подписанному без каких-либо разногласий.

В договоре  согласован размер и порядок внесения арендатором арендных платежей.

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Письменная форма договора соблюдена. Поскольку договор был заключен на срок менее одного года, государственной регистрации он не требовал.

Таким образом, договор аренды от 01.09.2014 следует признать заключенным, поскольку сторонами при соблюдении установленной федеральным законом формы сделки согласованы ее существенные условия.

В соответствии с положениями статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Рассматриваемый договор был заключен на срок с 01.09.2014 по 31.07.2015. Поскольку по истечении срока, на который договор аренды был заключен, ООО «Многопрофильная компания» продолжило пользоваться переданным в аренду помещением, договор в силу приведенных положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был возобновлён на неопределённый срок. Следовательно, он мог быть прекращен отказом любой из сторон договора, по истечении трех месяцев с даты такого отказа.

По обстоятельствам настоящего дела с инициативой о прекращении договора аренды выступил арендатор, направивший арендатору 30.12.2016 предложение о расторжении  договора.

В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор прекратился по истечении трех месяцев – 31.03.2017.

 До указанной даты за арендатором сохранялась обязанность по внесению арендных платежей независимо от факта освобождения арендованных помещений.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002  № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

В этой связи тот факт, что с 01.01.2017 ответчиком был заключен договор аренды другого помещения, с другим арендодателем (т. 1, л.д. 65-69), правового значения для настоящего спора не имеет. 

Ошибочна также ссылка ответчика на п. 2.4. договора аренды, поскольку данный пункт регулирует порядок и срок возврата арендованного помещения, а не порядок прекращения договорных отношений.

Также не может ответчик руководствоваться и п. 7.3 договора аренды, поскольку указанный пункт договора, истолкованный судом по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливает специальный срок для отказа от договора для арендодателя.

Пункты 7.1, 7.2 в их буквальном прочтении устанавливают более сокращенные по сравнению с установленными статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации сроки для досудебного требования о расторжения договора, в связи с чем довод ответчика о прекращении действия договора с 01.02.2017 также не может быть признан обоснованным.

В ходе разбирательства по настоящему делу ответчик сослался на то, что договор аренды от 01.09.2014 был прекращён досрочно 19.04.2015 в связи с въездом в помещение № 326 другого арендатора, в подтверждение чего представлен договор аренды нежилого помещения, подписанный между ЗАО «Башобувьбыт» и обществом с ограниченной ответственностью «Элсмарт» (т. 1, л.д. 78-85).

Стороны пояснили, что взамен помещения № 326 ответчику были предоставлены помещения, обозначенные №№ 329 и 330 на поэтажном плане технического паспорта от 13.02.2014 (т. 1, л.д. 120).

Оценив иные представленные в деле доказательства и поведение сторон в период спорных правоотношений, суд пришел к убеждению, что данное обстоятельство не может быть расценено как прекращение договорных отношений.

Из взаимодействия сторон, отраженных в представленных в деле письменных доказательствах,  следует, что до момента прекращения правоотношений они руководствовались условиями заключённого между ними договора от 01.09.2014.

Так, в частности, в рамках дела № А07-18310/2016 ЗАО «Башобувьбыт» обращалось с иском о взыскании с ООО «Многопрофильная компания» задолженности по этому же договору, возникшей за период по октябрь 2016.  Ответчик признал наличие задолженности в сумме 1 090 руб. и неустойки в сумме 18 858 руб. 72 коп., подписал акт сверки на указанные суммы, а также ежемесячные акты по аренде помещения за период с февраля  по ноябрь 2016. При этом стороны руководствовались условиями договора аренды от 01.09.2014 о размере арендной платы, в том числе п. 5.3.договора о снижении ее размера при уплате арендатором арендной платы до первого числа расчетного месяца (т. 1, л.д. 90-103). Судом было утверждено заключенное между сторонами мировое соглашение, в связи с чем производство по делу № А07-18310/2016  было прекращено определением от 29.11.2016.

Кроме того, сам ответчик в письме № 53 от 30.12.2016 указывал на договор аренды от 01.09.2014 и просил его расторгнуть.

 При таких обстоятельствах ссылка ответчика на прекращение договора  19.04.2015 в связи с въездом в помещение № 326 другого арендатора не может быть принята во внимание.

В то же время не может быть признано обоснованным и мотивированное положениями статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации требование истца о взыскании с ответчика арендной платы по май 2017 в связи с тем, что объект аренды не был возвращен арендодателю по акту приема-передачи.

Из обстоятельств настоящего спора следует, что по соглашению сторон взамен ранее предоставленного помещения № 326, принятого ответчиком по акту приема-передачи,  последнему были предоставлены помещения № 329, 330. Указанные обстоятельства установлены судом по пояснениям сторон спора, доводы которых в указанной части совпадали.

В то же время акт приема-передачи данных помещений между сторонами не подписывался. Поскольку истец фактически предоставил ответчику данные помещения, без передачи их по акту, суд считает, что отсутствие акта возврата помещения при отсутствии иных доказательств, подтверждающих факт использования ответчиком помещений после 31.03.2017, не может свидетельствовать о том, что пользование указанными помещениями осуществлялось ответчиком по май 2017.

При таких обстоятельствах суд признает правомерными правопритязания  истца в части взыскания с ответчика арендных платежей до момента прекращения между сторонами спорных правоотношений в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации – по март 2017 включительно. Причитающаяся с арендатора арендная плата за период с ноября 2016 по март 2017 составляет 107 075 руб. (21 415 руб. х 5 мес.). Поскольку доказательств уплаты данной суммы ответчиком не представлено, она подлежит взысканию с него в судебном порядке в рамках настоящего иска.

Оплаты от 23.03.2017 (28 647 руб. 64 коп.), от 29.06.2017 (21 224 руб. 16 коп.), указанные в представленном ответчиком акте сверки взаимных расчетов за период  01.09.2014-09.08.2017 (т. 1, л.д. 134), не могут быть учтены, поскольку не подтверждены документально и не доказано, что указанные платежи были осуществлены в оплату задолженности, возникшей за спорный период, а не были взысканы во исполнение ранее утвержденного судом мирового соглашения. Истец факт получения данных  платежей как оплату аренды за период с ноября 2016 по март 2017 не подтвердил.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. 

При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах требования ЗАО «Башобувьбыт» о взыскании с ответчика арендной платы подлежат удовлетворению частично.

 Истцом также в соответствии с п. 5.4. договора начислена неустойка за период с 01.12.2016 по 31.05.2017 (т. 1, л.д. 62).

 В силу статей 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. 

В основу расчета  истца положены ежемесячные арендные платежи в размере 21 415 руб. за период с ноября 2016 по май 2017. 

Между тем, учитывая, что суд признал правомерными исковые  требования о взыскании арендных платежей только за период с ноября 2016 по март 2017, расчет истца не может быть признан обоснованным.

По расчету суда неустойка, начисленная за период с 01.12.2016 по 31.05.2017 на арендные платежи за ноябрь 2016-март 2017, составляет 12 784 руб. 76 коп.:

3 897 руб. 53 коп. на задолженность за ноябрь 2016 (21 415 руб. х 182 дн. (01.12.2016-31.05.2017) х 0,1%);

3 040 руб. 93 коп. на задолженность за декабрь 2016 (21 415 руб. х 142 дн. (10.01.2017-31.05.2017) х 0,1%);

2 569 руб. 80 коп. на задолженность за январь 2017 (21 415 руб. х 120 дн. (01.02.2017-31.05.2017) х 0,1%);

1 970 руб. 18 коп. на задолженность за февраль 2017 (21 415 руб. х 92 дн. (01.03.2017-31.05.2017) х 0,1%);

1 306 руб. 32 коп. на задолженность за март 2017 (21 415 руб. х 61 день (01.04.2017-31.05.2017).

При определении начала периода начисления просрочки внесения арендной платы за декабрь 2016 судом учтены положения статей 191, 193 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец просит взыскать с ответчика неустойку по день фактического исполнения обязательства по оплате арендной платы.

В соответствии с разъяснениям, изложенными в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»,  по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товар, завершения работ). Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Обязательство по уплате начисленных арендных платежей за период ноябрь 2016 – март 2017 до вынесения решения по делу ответчиком исполнено не было.

Поскольку неустойка была исчислена истцом по состоянию на 31.05.2017, она подлежит взысканию с ответчика начиная с 01.06.2017 по день фактической уплаты задолженности по арендной плате в сумме 107 075 руб. 

В остальной части требования истца следует признать необоснованными.

Таким образом, заявленные в рамках настоящего дела исковые требования подлежат удовлетворению частично.

При частичном удовлетворении заявленного иска расходы по госпошлине по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат распределению между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям. Госпошлина, подлежащая отнесению на ответчика, составляет 4 329 руб., подлежащая отнесению на истца – 1 576 руб.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

Исковые требования закрытого акционерного общества "Башобувьбыт" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Многопрофильная компания" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу закрытого акционерного общества "Башобувьбыт" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) задолженность по арендной плате в сумме 107 075 руб., неустойку за нарушение сроков ее оплаты в сумме 12 784 руб. 76 коп., неустойку с 01.04.2017 по день фактической уплаты долга в сумме 107 075 руб. из расчета 0,1% за каждый день просрочки, в возмещение расходов по госпошлине 994 руб.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Многопрофильная компания" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) госпошлину в доход федерального бюджета в сумме  3 335 руб.

Исполнительные листы выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий месяца со дня вынесения решения (изготовления его в полном объеме). Подача жалоб осуществляется через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.

 

Судья                                                                   Л.В. Салиева