Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А75-15056/2018

26 февраля 2019 г.

г. Ханты-Мансийск

Резолютивная часть решения объявлена 19 февраля 2019 г.

Полный текст решения изготовлен 26 февраля 2019 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе судьи Неугодникова И.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску фонда развития жилищного строительства «ЖИЛИЩЕ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 05.10.2002, место нахождения: 628011, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>) к обществу с ограниченной ответственностью «МЕЖРЕГИОНАЛЬНОЕ АГЕНСТВО НЕДВИЖИМОСТИ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 21.02.2005, место нахождения: 628681, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>) о взыскании 263 671 руб. 00 коп.,

с участием представителей сторон:

от истца: ФИО2 (участвовал 19.02.2019) (паспорт, доверенность от 17.07.2018 № 146),

от ответчика: не явились,

установил:

окружной фонд развития жилищного строительства «ЖИЛИЩЕ» (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью «МЕЖРЕГИОНАЛЬНОЕ АГЕНСТВО НЕДВИЖИМОСТИ» (далее – ответчик) о взыскании 263 671 руб. 00 коп., в том числе: 90 739 руб. 44 коп. - долг по арендной плате, 20 737 руб. 40 коп. - задолженность по коммунальным платежам, 144 195 руб. 07 коп. - договорная неустойка (пени), предусмотренная пунктом 4.1. договора, за период с 11.10.2015 по 30.08.2018.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды от 20.09.2015 № 001-НП-НВФ/Мег.

В качестве правового основания для удовлетворения заявленных требований истец указал статьи 8, 309, 310, 314, 329, 395, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 01.10.2018 исковое заявление на основании частей 1, 2 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Ответчик через сервис подачи документов в электронном виде «Мой арбитр» предоставил отзыв на исковое заявление, исковые требования не признал. (т. 1 л.д. 67-69, повторно, т. 1 л.д. 84-86). Кроме прочего ответчик указал, что заявленная ко взысканию неустойка не отвечает критериям разумности.

Определением суда от 28.11.2018 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Ответчик до даты судебного заседания через сервис подачи документов в электронном виде «Мой арбитр» представил письменные пояснения (т. 1 л.д. 90-92). Сообщил, что признает задолженность по арендной плате составляет 57 148 руб. 62 коп.Представил платежные поручения по внесению арендной платы (т. 1 л.д. 98-127).

Определением суда от 14.01.2019 судебное разбирательство назначено на 12.02.2019.

Ответчик заявил ходатайство (т. 1 л.д. 136-138), где сообщил о погашении задолженности по арендной плате (копии платежных поручений т. 1 л.д. 146-150, т. 2 л.д. 1-32), признал долг по возмещению коммунальных платежей в размере 23 964 руб. 47 коп., просил применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшить размер заявленной ко взысканию неустойки.

До даты судебного заседания истец представил заявление об уточнении исковых требований (т. 2 л.д. 37-39).

Заявление истца об уточнении исковых требований принято судом (статья 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, арбитражный суд рассматривает требования истца к ответчику о взыскании 444 438 руб. 99 коп., в том числе: 37 808 руб. 10 коп. - долг по арендной плате, 26 736 руб. 40 коп. - задолженность по коммунальным платежам, 379 893 руб. 49 коп. - договорная неустойка (пени) за период с 01.10.2015 по 12.02.2019.

Судебное заседание проведено в отсутствие надлежащим образом извещенного ответчика, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд, заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 20.09.2015 подписан договор аренды нежилого помещения № 001-НП-НВФ/Мег (далее – договор, т. 1 л.д. 39-42, повторно т. 2 л.д. 44-47), с дополнительными соглашениями от 21.08.2016, от 21.07.2017, от 01.11.2017, от 31.12.2017, 01.10.2018, от 01.01.2019 (т. 1 л.д. 44-47, т. 2 л.д. 50-57).

Согласно пункту 1.1. договора арендодатель передает, а арендатор принимает на условиях аренды, в срочное возмездное владение и пользование нежилое помещение, являющиеся собственностью арендодателя: назначение: нежилое, общая площадь 34,3 кв.м., этаж - 1, адрес (местонахождение) объекта: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра. 

<

...>.

Срок действия договора установлен с 20.09.2015 по 20.08.2016 (пункт 1.4. договора).

В последующем, срок действия договора неоднократно продлевался дополнительными соглашениями от 21.08.2016, от 21.07.2017, от 01.11.2017, от 31.12.2017, от 01.10.2018, от 01.01.2019 (т.1 л.д. 44-47, т. 2 л.д. 50 -57).

Исходя из дополнительного соглашения от 01.01.2019 срок действия договора продлен до 28.02.2019.

Согласно пункту 3.1. договора за пользование, указанным в пунктах 1.1., 1.2. договора нежилым помещением, арендатор вносит плату следующим способом: первоначальный платеж в размере 7 561 руб. 62 коп. производится в течение 10 дней с момента подписания акта приема-передачи нежилого помещения; последующие платежи производятся ежемесячно в размере 7 561 руб. 62 коп., не позднее 10-го числа следующего месяца аренды нежилого помещения, перечисляя её на расчетный счет арендодателя. Изменение размера арендной платы возможно не чаще одного раза в 10 месяцев и не ранее, чем через 10 месяцев с даты заключения настоящего договора, путем подписания сторонами соответствующего дополнительного соглашения к договору. Увеличение размера арендной платы возможно не более чем на официально установленный уровень инфляции.

Пунктом 3.2. договора стороны установили, что арендатор за свой счет оплачивает услуги по содержанию, эксплуатации и ремонту дома, его инженерных сетей, придомовой территории, коммунальные и прочие услуги в установленном порядке, не позднее 10-го числа следующего за месяцем использования помещениями.

В соответствии с пунктом 4.1. договора при неуплате арендатором платы за аренду нежилого помещения, коммунальных и прочих платежей в установленные настоящим договором сроки, начисляется пеня в размере 0,5 процента с просроченной суммы за каждый день просрочки.

По акту приема-передачи от 20.09.2015 нежилое помещение было передано арендатору (т. 1 л.д. 43, повторно т. 2 л.д. 48).

Претензией от 16.05.2018 № 15145 (т. 1 л.д. 48), направленной ответчику (т. 1 л.д. 49- 50) истец потребовал погашения задолженности.

Наличие долга послужило причиной для предъявления иска в арбитражный суд.

Исходя из анализа сложившихся между сторонами правоотношений, арбитражный суд пришел к выводу, что они являются обязательствами аренды и подлежат регулированию нормами параграфов 1 и 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об аренде и аренда зданий и сооружений), разделом 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах) и условиями заключенного договора.

Стороны согласовали существенные условия договора, в том числе о предмете (в пункте 1.1 договора и актах), размере арендной платы (в пункте 3.1 договора), письменная форма договора соблюдена, о незаключенности или недействительности договора заявлено не было, поэтому при рассмотрении спора суд принимает во внимание условия договора.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации договор является основанием возникновения предусмотренных в нем прав и обязанностей для сторон.

В соответствии со статьёй 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

Так как договор заключен на срок менее одного года, его государственная регистрация не требовалась.

В последующем сторонами заключались дополнительные соглашения о продлении срока действия договора на срок менее года, которые так же не требовали государственной регистрации.

Более того, само по себе наличие или отсутствие государственной регистрации договора аренды не может служит основанием для освобождения арендатора от внесения арендных платежей и уплаты договорной неустойки, что разъяснено в пункте в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Обязательства по передаче помещения истцом в аренду ответчику исполнены, о чем свидетельствует акт приема-передачи от 01.12.2015.

После принятия помещения в аренду на стороне ответчика возникло обязательство по внесению арендной платы и несения расходов на его содержание.

На дату проведения судебного заседания  договор аренды является действующим (срок действия договора продлен до 28.02.2019 дополнительным соглашением от 01.01.2019 (т. 2 л.д. 57).

Основанием для прекращения начисления арендной платы является возврат арендованного имущества.

В рассматриваемом деле ответчик не оспаривает факт нахождения в его владении арендованного помещения.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Исходя из условий пунктов 2.3., 2.7. договора арендатор обязался в десятидневный срок с момента подписания договора заключить в обслуживающих организациях договоры на содержание и обслуживание нежилого помещения и своевременно вносить платежи по оплате коммунальных услуг на расчетный счет эксплуатирующих организаций жилого дома.

По данным истца размер долга по арендной плате (с учетом уточнений) составил 37 808 руб. 10 коп., размер платы за коммунальные услуги составил 26 737 руб. 40 коп.(т. 2 л.д. 37-39). При этом истец в расчете задолженности учел произведенные ответчиком в 2019 году платежи, что отражено в расчете (т. 2 л.д. 40-43).

Обязательства по внесению арендной платы и оплате коммунальных услуг ответчиком исполнены частично, общий размер неисполненных обязательств составил 64 545 руб. 50 коп.

Довод ответчика об отсутствии прямого договора с ресурсоснабжающей организацией судом отклоняется ввиду следующего.

Довод ответчика об отсутствии прямого договора с ресурсоснабжающей организацией судом отклоняется ввиду следующего.

Как указано ранее, пунктом 3.2. договора установлено, что арендатор за свой счет оплачивает услуги по содержанию, эксплуатации и ремонту дома, его инженерных сетей, придомовой территории, коммунальные и прочие услуги в установленном порядке, не позднее 10-го числа следующего за месяцем использования помещениями.

Однако, отсутствие договоров с энергоснабжающими и иными организациями, оказывающими коммунальные услуги, не освобождают ответчика от возмещения таких расходов.

Поскольку оплату коммунальных услуг осуществлял арендодатель (доказательств обратного суду не представлено), арендатор обязан возместить расходы в соответствующей части истцу.

Ответчик, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, собственный расчет коммунальных расходов не представил.

Напротив, наличие и размер задолженности по коммунальным платежам подтвержден представленными в материалы дела документами (акты за оказанные услуги, справки за оказанные услуги, т. 2 л.д.61-64, 66-72, 74-76, 78-80, 82-84, 86-88, 90-93, 95-97, 99-101, 103-105, 107-109, 111-113, 115-117, 119-121, 123-125, 127, 128). 

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

На основании изложенного, требования истца о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды нежилых помещений от 20.09.2015 № 001-НП-НВФ/Мег по арендной плате в размере 37 808 руб. 10 коп. и по оплате коммунальных услуг в размере 26 737 руб. 40 коп. являются правомерными и доказанными, в связи с чем, подлежат удовлетворению в полном объеме.

В связи с ненадлежащим исполнением денежных обязательств истец просит взыскать с ответчика договорную неустойку (пени) за период с 01.10.2015 по 12.02.2019 в размере 379 893 руб. 49 коп. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться в том числе и неустойкой.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

На основании статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Как отмечено выше, пунктом 4.1. договора определено, что при неуплате арендатором платы за аренду нежилого помещения, коммунальных и прочих платежейв установленные настоящим договором сроки, начисляется пеня в размере 0,5 процентов с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Таким образом, суд признает форму соглашения о неустойке соблюденной, а ее применение правомерным.

Суд отклоняет возражение ответчика о правомерности начисления неустойки только до момента первоначально закрепленного в пункте 1.4. его сроке действия.

Исходя из разъяснений, данных в пункте 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» окончание срока действия договора не влечет прекращение всех обязательств по договору, в частности обязанностей сторон уплачивать неустойку за нарушение обязательств, если иное не предусмотрено законом или договором (пункты 3, 4 статьи 425 ГК РФ).

Более того в рассматриваемом деле сторонами заключались соглашения о продлении срока действия договора.

В своем отзыве ответчик заявил об уменьшении неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Возложение законодателем на суды решения вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (статья 14 Международного Пакта от 16.12.1966 «О гражданских и политических правах»).

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 № 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции Российской Федерации.

В силу пункта 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление № 7) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). 

Суд, считает несоразмерной заявленную ко взысканию сумму договорной неустойки последствиям нарушения обязательства, в связи с чем, в целях соблюдения баланса имущественных интересов сторон, уменьшает её размер до 75 978 руб. 70 коп.

Требование истца о взыскании с ответчика договорной неустойки (пени) за период с 01.10.2015 по 12.02.2019 подлежит частичному удовлетворению в размере 75 978 руб. 70 коп.

Статьей 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

При подаче искового заявления истец уплатил государственную пошлину в размере 8 273 руб. 00 коп., что подтверждается чеком-ордером ПАО «СБЕРБАНК» от 17.09.2018 (оригинал, т. 1 л.д. 9).

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, при цене иска 444 438 руб. 99 коп. (с учетом уточнений) составляет 11 889 руб. 00 коп.

Согласно пункту 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ).

Поскольку в настоящем деле взыскиваемая неустойка (пени и штраф) уменьшена судом, правило о пропорциональном распределении судебных издержек применено быть не может.

Руководствуясь статьями 101, 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд относит судебные расходы по уплате государственной пошлины на ответчика.

В части увеличенного размера исковых требований государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «МЕЖРЕГИОНАЛЬНОЕ АГЕНСТВО НЕДВИЖИМОСТИ» в пользу фонда развития жилищного строительства «ЖИЛИЩЕ» долг в размере 64 545 руб. 50 коп., договорную неустойку (пени) в размере 75 978 руб. 70 коп., судебные расходы в размере 8 273 руб. 00 коп., всего 148 797 руб. 20 коп. (Сто сорок восемь тысяч семьсот девяносто семь рублей 20 копеек).

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «МЕЖРЕГИОНАЛЬНОЕ АГЕНСТВО НЕДВИЖИМОСТИ» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 616 руб. 00 коп. (Три тысячи шестьсот шестнадцать рублей 00 копеек).

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Судья                               И.С. Неугодников