/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                     Дело № А67-8827/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена  19 июля 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  26 июля 2018 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Тихомирова В.В.

судей                                                    Демидовой Е.Ю.

                                                             Шуйской С.И.

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Кулешова Павла Геннадьевича на решение от 30.01.2018 Арбитражного суда Томской области (судья Токарев Е.А.) и постановление от 28.04.2018 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи              Фертиков М.А., Полосин А.Л., Павлова Ю.И.) по делу № А67-8827/2017               по иску муниципального образования «Томский район» в лице администрации Томского района (634570, Томская обл., Томский р-н,                   с. Богашево, ул. Советская, д. 6, ОГРН 1067014000019, ИНН 7014044522) к индивидуальному предпринимателю Кулешову Павлу Геннадьевичу (ОГРНИП 304701736201092, ИНН 702000761463) о взыскании задолженности.

В заседании принял участие предприниматель Кулешов Павел Геннадьевич.

Суд установил:

муниципальное образование «Томский район» в лице администрации Томского района (далее – администрация, истец) обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к индивидуальному предпринимателю Кулешову Павлу Геннадьевичу (далее – ИП Кулешов П.Г., ответчик) о взыскании 578 704,42 руб. задолженности по договору аренды земельного участка за период с 01.01.2014 по 31.12.2016, 299 790,42 руб. пени за период   с 18.11.2014 по 31.05.2017.

Решением от 30.01.2018 Арбитражного суда Томской области, оставленным без изменения постановлением от 28.04.2018 Седьмого арбитражного апелляционного суда, иск удовлетворен в полном объеме.

В кассационной жалобе ИП Кулешов П.Г. просит отменить обжалуемые решение и постановление, дело направить на новое рассмотрение.

Заявитель считает, что решение Кировского районного суда г. Томска от 02.04.2015 не имеет преюдициального значения для рассмотрения настоящего дела, поскольку фактические обстоятельства не совпадают с обстоятельствами рассматриваемого дела. Полагает, что суды                              не исследовали надлежащим образом обстоятельства в части осуществления торговой деятельности на испрашиваемом участке. Отмечает, что спорный участок используется для вспомогательных целей; суммы платы за землю, взысканные Кировским районным судом г. Томска и арбитражным судом               за одинаковые по продолжительности периоды (2 года) несоразмерны. 

Кроме того, кассатор указывает, что судом не дана оценка тому обстоятельству, что при вынесении решения по настоящему делу сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору, которым изменен вид разрешенного использования на «коммунальное обслуживание», который влияет на величину арендной платы.

Администрация представила письменный отзыв, в котором выразила возражения по доводам жалобы и мнение о законности вынесенных судебных актов.

В судебном заседании ИП Кулешов П.Г.  поддержал доводы жалобы.

Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность обжалуемых судебных актов, кассационная инстанция  находит их подлежащими отмене по указанным ниже основаниям.

Из материалов дела следует, что ответчику по договору аренды земельного участка от 04.09.2006 № 166 предоставлен земельный участок                 из земель поселений с кадастровым номером 70:14:0312001:0169 (адрес: Томская область. Томский район, поселок Зональная Станция, ул. Рабочая. 5/1а) для обслуживания нежилого здания площадью 980 кв. м сроком                      с 04.09.2006 по 04.09.2011.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за участок определен в приложении № 1 (Расчет арендной платы) к договору и определялся в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка. Ставки арендной платы за использование земельных участков устанавливаются и утверждаются Главой района (Главой Администрации) (п. 3.2 договора).

Дополнительным соглашением от 17.02.2017 № 4 стороны внесли изменения в пункты 1.1, 3.1, 3.3, 3.7, 5.2 договора аренды земельного участка, в том числе был изменен вид разрешенного использования земельного участка на «коммунальное обслуживание», изменен порядок определения арендной платы (определен от ставки арендной платы за единицу площади в расчете на текущий год), срок ее внесения (не позднее 20 декабря текущего года), порядок и размер начисляемой пени (0,05% от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки).

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору в части оплаты арендных платежей за период с 01.01.2014 по 31.12.2016, в его адрес истцом была направлена претензия от 14.06.2017 № 02-33/2693 с требованием об оплате задолженности.

Оставление ответчиком претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя иск, суды, руководствуясь статьями 329, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, исходили из того, что договор аренды был пролонгирован на неопределенный срок, из наличия задолженности ответчика перед истцом, правомерности начисленной неустойки.

Кассационная инстанция соглашается с оценкой обстоятельств                        и выводами судебных инстанций в части наличия обязанностей по договору аренды и необходимости применения соответствующих нормативных актов, действовавших в спорный период исчисления задолженности, а также относительно подведомственности спора арбитражному суду.

Вместе с тем при определении обоснованного размера суммы основного долга и  неустойки допущено неполное выяснение обстоятельств  дела, которое привело или могло привести к принятию неправильных судебных актов (часть 3 статьи 288АПК РФ). 

Данное процессуальное нарушение связано с оценкой применения истцом в расчетах суммы долга коэффициентов для  вида разрешенного использования спорного участка. Оставлена без внимания противоречивость сведений о  правильности  указания этого вида, не  выяснены  объективные причины его  изменений как в спорный, так и  иные периоды, взаимосвязь этих изменений с характеристиками конкретного арендуемого участка                   и фактически сложившимися правоотношениями в сфере землепользования.      

С учетом доводов ответчика о резком  увеличении  арендной  платы                    за 2014 – 2016 годы в отношении спорного участка именно в связи с оценкой его истцом как  предоставленного под магазин и  соответствующей  информации в ответах администрации имелась необходимость выяснения                 и  оценки документальных данных. В частности, о моменте возникновения                 и объективных (экономических)  характеристиках причин последующего уменьшения арендной платы   в связи с  дополнительным соглашением 2017 года в части изменения вида разрешенного использования  «для обслуживания нежилого здания» на «для коммунального обслуживания».

 Обозначенная выше необходимость объективно вызвана следующими особенностями материалов дела: в исследованном судами соглашении имеются  данные о распространении его действия на прошедший период              (том 1 л.д. 22); в части определения вида разрешенного использования арендованного земельного участка возможна ошибка при заключении договора аренды в 2006 году, в том числе по причине  близости содержательных характеристик указанных видов обслуживания, носящих вспомогательный характер;  вероятна  противоречивость действий публичного органа в применении различных коэффициентов вида разрешенного использования спорного участка за периоды до 01.01.2010,  после указанной даты и за спорные периоды  2014-2016 годов, за периоды             с 02.12.2016; в совокупности с упомянутыми характеристиками сопоставление определенных сведений, исходящих от администрации Томского района    (том 1 л.д.23, 25, 27-28), могут представлять собой,  при недоказанности обратного, нарушение принципов предсказуемости                    и экономической обоснованности арендной платы (утверждены постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности,                     и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации»).  

При наличии обозначенных особенностей данного дела обязательной являлась оценка судом следующих фактов и обстоятельств: наличия или отсутствия с определенного момента времени реальных изменений  характеристик  предмета аренды (вида разрешенного использования), в том числе по  сравнению  с первоначальными (с 2006 года); доводов предпринимателя о целях благоустройства участка, а не размещения на нем магазина; возможной информации об этом, отраженной в акте обследования земельного участка путем перечисления конкретных объектов (том 1 л.д.93). 

В связи с указанным важно также отметить, что в материалах дела                    нет сведений о том, что первоначально предоставленные  в собственность земельные участки (том 1 л.д. 81, 82) под магазин были недостаточны                  для целей его размещения и эксплуатации. Отсутствуют какие-либо данные                    и о  том, что спорный участок, несмотря на соответствующее указание                       в договоре, изначально и фактически предоставлен для обслуживания нежилого здания (магазина).   

Кроме того, необходимо исходить из того, что администрация представляет интересы муниципального образования и собственника земельного участка, при наличии предусмотренных законом оснований, является или может быть  арендодателем как спорного, так и иных публичных участков соответствующего уровня собственности                               на определенной территории. 

В силу этого  именно на ней лежит обязанность надлежащего определения вида разрешенного использования земельного участка                           для последующего своевременного отражения его в соответствующем договоре аренды. В том числе в целях  соблюдения  баланса публичных                  и частных интересов,   принципа добросовестного поведения участников гражданских правоотношений, принятия мер по недопущению случаев злоупотребления правом и принципом свободы договора при формулировании условий договора со слабой стороной договора, для которой сдача в аренду земельных участков не является одним   из основных видов деятельности (пункты 8, 9, 10 постановления  Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах»).  

При этом само по себе указание в заявлении от 11.07.2005                                   о предоставлении спорного участка самим  предпринимателем цели «для обслуживания магазина»  не свидетельствует об отсутствии необходимости принятия указанных выше мер. В частности, при наличии возможных  сведений  о том, что участки для магазина  (кадастровые номера  70:14:0312001:0027, 70:14:0312001:0027) на момент подачи указанного заявления уже были сформированы и проданы   вместе с нежилым зданием (том 1 л.д.81-83).  

Доказательств их формирования с нарушением статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей  до 01.03.2015) не представлено, как и обоснований  отступления от общего правила одномоментного предоставления  участка (в данном случае  двух указанных участков)  в целях реализации преимущественного права собственника объекта недвижимости на этот участок, предусмотренного статьей пунктом 1 статьи 36 указанного Кодекса  (в указанной выше редакции).

Дополнительно к упомянутому выше следует учесть, что истцом                     не указаны, а судом  не проверены  нормы, регулирующие в спорный период применение конкретных коэффициентов для  видов разрешенного использования.

Принимая во внимание изложенное, вывод об обоснованности взыскиваемых сумм  долга и пени является преждевременным как с точки зрения оценки представленных расчетов и их нормативного обоснования,     так и приведенных выше недостатков, допущенных при исследовании доказательств и  выяснении особенностей сложившихся  арендных отношений в части  назначения использования спорного земельного участка.

Таким образом, суды в нарушении положений  статьи 71 АПК РФ (часть 1, 2)  не исследовали и не оценили  всесторонним и полным образом соответствующие доказательства и обстоятельства, непосредственно связанные с проверкой доводов ответчика об ошибочности исчисления арендных платежей в части примененного вида разрешенного использования, о неправильности его определения и последующем изменении дополнительным соглашением.

 Кроме того, применительно к положениям статьи 65 АПК РФ бремя доказывания обоснованности указанной регулируемой платы в части применения коэффициентов по виду разрешенного использования земельного участка фактически ошибочно было возложено на ответчика. Его доводы                об ином назначении земельного участка и соответствующем дополнительном соглашении надлежащим образом не проверены, в том числе с учетом  положений части  3? статьи 70 АПК РФ.

Таким образом, судами при разрешении настоящего спора допущены нарушения норм и процессуального права, в связи с чем судебные акты                   в соответствии с частями 1, 3 статьи 288 АПК РФ подлежат отмене, а дело  на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ направлению в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела следует устранить отмеченные недостатки, оценить  правомерность применения истцом в расчете арендной платы коэффициента конкретного вида разрешенного использования, выяснить обоснованность указания последнего с учетом происходивших изменений и иных особенностей  использования публичного земельного участка,  наличия или отсутствия их объективных причин. Необходимо также предложить представить департаменту соответствующие дополнительные доказательства и  пояснения,  возможные варианты расчетов с указанием его составных элементов и норм права. 

 По результатам рассмотрения спора определить обоснованный размер взыскиваемых сумм, а также распределить судебные расходы, в том числе             по кассационной жалобе.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 30.01.2018 Арбитражного суда Томской области и постановление от 28.04.2018 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А67-8827/2017 отменить. Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Томской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     В.В. Тихомиров

 

Судьи                                                                  Е.Ю. Демидова

 

                                                                            С.И. Шуйская