ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-5117/2020

Дело № А41-78177/19

25 июня 2020 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена  18 июня 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме  25 июня 2020 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Марченковой Н.В.,

судей Коновалова С.А., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии в заседании:

от Управления земельных отношений Раменского муниципального района – извещено, представитель не явился,

от ООО «СИНАРА» – извещено, представитель не явился,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных отношений Раменского муниципального района на решение Арбитражного суда Московской области от 23 декабря 2019 года по делу  № А41-78177/19, по иску Управления земельных отношений Раменского муниципального района к ООО «СИНАРА» о взыскании, 

УСТАНОВИЛ:

Управление земельных отношений Раменского муниципального района обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "СИНАРА" о расторжении договора аренды земельного участка № 4851 от 20.01.2017 г.., взыскании с ООО «Синара» задолженности по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка от 20.01.2017 г. №4851 в размере 1 173 742,85 руб., из которых сумма основного долга за 2 квартал 2019 года в размере 870 203,75 руб., 303 539,10 руб. - пени за период с 1 квартала 2017 г. по 1 квартал 2019 г. с 19.03.2019 по 17.06.2019 г. и за период с 2 квартала 2019 г. с 16.06.2019 по 17.06.2019 г.

 Решением Арбитражного суда Московской области  от 23 декабря 2019 года исковые требования удовлетворены частично. 

С ООО «Синара» в пользу Управления земельных отношений Раменского муниципального района взыскана задолженность по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка от 20.01.2017 г. №4851 в размере 1 173 742,85 руб., из которых сумма основного долга за 2 квартал 2019 года в размере 870 203,75 руб., 303 539,10 руб. - пени за период с 1 квартала 2017 г. по 1 квартал 2019 г. с 19.03.2019 по 17.06.2019 г. и за период с 2 квартала 2019 г. с 16.06.2019 по 17.06.2019 г.

В остальной части требований отказано.

 Не согласившись с решением суда,  Управление земельных отношений Раменского муниципального района обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

  Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей сторон, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что имеются основания для отмены решения суда первой инстанции.

Между Управлением земельных отношений Раменского муниципального района и ООО "СИНАРА" был заключен договор аренды земельного участка № 4851 от 20 января 2017 г. (далее - "договор"), в соответствии с п. 1.1. которого истец предоставляет, а ответчик принимает в аренду земельный участок площадью 9018 кв.м., с видом разрешенного использования - "под многоэтажное жилищное строительство с социальной структурой", с кадастровым номером 50:23:0110146:101, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, расположенный по адресному ориентиру: установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка. Почтовый адрес ориентира: Московская область, г. Раменское, Северное шоссе, земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала.

В соответствии с п. 2.1. договора срок аренды участка устанавливается с 20 января 2017 г. по 19 января 2020 г.

В соответствии с п. 3.3 договора арендная плата вносится в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно, если иное не установлено законодательством.

В соответствии с п. 4.4.1 ответчик обязан выполнять все условия договора в полном объеме, в том числе:

- уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором (п. 4.4.4. договора).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно ст. 330 ГК РФ, неустойкой (пеней) признается определенная договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

За нарушение срока внесения арендной платы по договору, ответчик обязан уплатить истцу неустойку в размере 0,05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (п. 5.2. договора)

К настоящему времени ответчик имеет задолженность за период:

- пени с 2-4 квартала 2017 года в размере 112 239,31 руб. с 19.03.2019 по 17.06.2019г.,

- пени с 1-4 квартала 2018 г. в размере 150 835,32 руб. с 19.03.2019 по 17.06.2019 г.,

- пени за 1 квартал 2019 г. в размере 39 594,27 руб. с 19.03.2019 по 17.06.2019 г.,

- 2 квартал 2019 г. 271 073,95 руб., из них сумма основного долга 870 023,75 руб., пени 870,20 руб. с 16.06.2019 по 17.06.2019 г.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции   исходил из нижеследующего. 

Ранее Арбитражным судом г. Москвы и Московской области дело №А40 - 215512/2017-10-1815, А41-84422/2018, А41-28797/2018, А41-53250/2018, А41-84425/2018, А41-41100/2019 взыскана задолженность в пользу Управления по вышеуказанному договору на сумму 7 382 711,86 руб. за период с 1 квартала 2017 по 4 квартал 2018 г.

Изучив материалы дела, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что требования истца о взыскании с ООО «Синара» в пользу Управления земельных отношений Раменского муниципального района задолженности по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка от 20.01.2017 г. №4851 в размере 1 173 742,85 руб., из которых сумма основного долга за 2 квартал 2019 года в размере 870 203,75 руб., 303 539,10 руб. - пени за период с 1 квартала 2017 г. по 1 квартал 2019 г. с 19.03.2019 по 17.06.2019 г. и за период с 2 квартала 2019 г. с 16.06.2019 по 17.06.2019 г. подлежат удовлетворению.

Истец просил также расторгнуть заключенный между сторонами договор аренды земельного участка.

В указанной части, суд первой инстанции пришел к выводу, что исковое заявление не подлежит удовлетворению, так как на земельном участке расположен объект незавершённого строительства - жилой дом, строительство которого осуществлялось с привлечением средств участников долевого строительства.

Апелляционный суд не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции в связи со следующим. 

Так, согласно правовой позиции изложенной в Определении Верховного суда Российской Федерации от 13 октября 2017 года по делу  N 305-КГ17-11234, наличие залога у участников долевого строительства не влияет на правомерность отказа от договора аренды этого земельного участка в связи с невнесением арендатором арендной платы.

Учитывая изложенное, истец вправе обратиться с требованием о расторжении заключенного между сторонами договор аренды земельного участка, ввиду невыполнения арендатором своих договорных обязательств перед арендодателем. 

Как следует из материалов дела, ответчиком в течение длительного времени не выполняется обязанность по оплате арендных платежей.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ  по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии  с п. 4.1.1 Договора, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения настоящего договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, при внесении арендной платы более чем за шесть месяцев, либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода. 

Согласно искового заявления, задолженность по арендной плате за период с 2017г. по 2019г. составила 8 392 471, 12 руб.

Согласно части 2 названной статьи 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и иные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

При этом в соответствии с пунктом 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

В связи с изложенным, в претензии № 2285 от 19.06.2019г. истец предложил ответчику расторгнуть договор в добровольном порядке.

Факт направления в адрес ответчика претензии № 2285 от 19.06.2019г. с приложением соглашения о расторжении договора № 4851 от 20.01.2017г., подтверждается представленными в материалы дела описью вложения и квитанцией (л.д. 15-16).

Поскольку материалами дела подтвержден факт внесения арендной платы на протяжении шести месяцев не в полном объеме, следовательно имеются нарушения ответчиком условий договора аренды, также подтвержден факт соблюден претензионного порядка, таким образом требование  о расторжении договора аренды подлежит удовлетворению.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, решение Арбитражного суда  Московской области от 23 декабря 2019 года подлежит отмене в части отказа в иске.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 23.12.2019 по делу № А41-78177/19 отменить в части отказа в иске.

Расторгнуть договор аренды от 20.01.2017 № 4851 заключенный между Управлением земельных отношений Раменского муниципального района Московской области и Обществом с ограниченной ответственностью «Синара» земельного участка общей площадью 9018 кв.м. с КН 50:23:0110146:101, расположенного по адресу: 

<

...> земельный участок  расположен в северной части кадастрового квартала, разрешенное использование – «под многоэтажное жилищное строительство с социальной структурой» 

Взыскать с ООО «Синара» в доход Федерального бюджета 6 000 руб.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий cудья

Н.В. Марченкова

Судьи

С.А. Коновалов

 Л.В. Пивоварова