Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, г. Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А58-10190/2019

28 января 2020 года

город Якутск

 

Резолютивная часть решения объявлена 23.01.2020

Мотивированное решение изготовлено 28.01.2020

 

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Семёновой У. Н.,  при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) от 30.09.2019 г. № б/н к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании односторонней сделки по расторжению договора аренды от 31.07.2017 недействительной и обязании возвратить имущество,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора-индивидуальный предприниматель  ФИО4 (ИНН 

<

***>).

На судебное заседание явились:

от истца: ФИО5 по доверенности от 09.01.2020, паспорту, диплому;

от ответчика: ФИО6 по доверенности от 22.10.2018 14АА 1380598, паспорту, диплому;

от третьего лица: ФИО7 по доверенности от 09.01.2020, паспорту, диплом ЭВ №430457, выдан 22.06.95 г., регистрационный № 63.

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) от 30.09.2019 г. № б/н к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании односторонней сделки по расторжению договора аренды от 31.07.2017 недействительной и обязании возвратить имущество.

Определением суда от 20.11.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель  ФИО4 (ИНН 

<

***>).

10.01.2020 в суд от истца поступило дополнение к исковому заявлению. 

В судебном заседании представитель ответчика ходатайствует о приобщении к материалам дела уведомления с исх. №С-086 от 08.07.2019. 

Суд в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщил документы в материалы дела.

Суд, руководствуясь статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, посовещавшись на месте, объявил перерыв до 23.01.2020 14 час. 40 мин. О перерыве сделано публичное извещение  в сети Интернет на сайте Арбитражного суда РС (Я) http:// yakutsk.arbitr.ru.

После перерыва судебное заседание продолжено 23.01.2020 14 час. 40 мин., в том же составе суда, при ведении протокола тем же секретарем судебного заседания, при участии представителей истца, ответчика, третьего лица, присутствовавших до перерыва.

В судебном заседании представитель ответчика ходатайствует о приобщении к материалам дела почтовой квитанции №67700037261560. 

Судом с сайта Почты России получен отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 67700037261560. 

Представитель истца пояснил, что не оспаривает факт получения письма ответчика от 28.07.2019 у себя в офисе 19.09.2019.

Суд в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщил документы в материалы дела.

Представитель истца поддержал исковые требования.

Представитель ответчика исковые требования не признал.

Представитель третьего лица от выступления отказался.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, установил следующие обстоятельства.

31.07.2017 между индивидуальным предпринимателем ФИО3 (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды № б/н,  согласно которому арендодатель обязуется  предоставить арендатору торговое место закрытого контура, находящегося в здании торгово-выставочного центра «Сахаэкспоцентр», расположенное по адресу 

<

...>, а арендатор обязуется принять торговое место. 

Здание принадлежит арендодателю на праве собственности, о чем внесена запись о регистрации № 14-14-01/021-2010-803 от 29.04.2010, подтверждающаяся выпиской из ЕГРП от 05.10.2016 (п. 1.1.2 договора).

Торговое место находится на 3 этаже здания. Общая площадь торгового места составляет 35, 7 кв. м. согласно утвержденной схеме, имеет отделку в виде плитки и штукатурки.

Согласно п. 3.1 арендная плата состоит из базовой арендной платы, включающие в себя операционные (эксплуатационные) расходы коммунальных (дополнительных) платежей и маркетингового сбора в размере 1 %  от базовой арендной платы.

По п. 3.2.1 базовая арендная плата за все помещение составляет 124 950 рублей за календарный месяц, НДС не облагается.

Разделом 2 договора регулируется срок аренды. Срок аренды начинается с даты подписания сторонами акта приема-передачи торгового места и действует в течение 11 месяцев.        

По истечении срока аренды и при условии, что арендатор исполняет все свои обязательства по договору, аренда может быть возобновлена на дополнительный срок на условиях, предложенных арендодателем. При этом арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора при прочих равных условиях. Арендатор подает арендодателю письменное уведомление о желании возобновить аренду не позднее, чем за 3 календарных месяца  до истечения срока аренды.

Если настоящий договор не будет продлен в соответствии с п. 2.2. договора, его действие прекращается в день окончания срока аренды.

Порядок расторжения договора установлен разделом 8 договора.

В пункте 8.1.9 указано, что арендодатель оставляет за собой право в одностороннем порядке расторгнуть договора, уведомив об этом арендатора.

31.07.2017 стороны подписали акт приема-передачи помещения (л.д. 22).

08.07.2019 арендатор получил уведомление № С-086 от ответчика об окончании срока аренды с 21.09.2019 и расторжении договора аренды.

15.07.2019 арендатор направил в адрес ответчика письмо с указанием нарушения сроков уведомления и просил дать возможность воспользоваться преимущественным правом заключения договора.

28.07.2019 арендодателем было подготовлено и направлено уведомление об окончании срока аренды с 21.09.2019 и расторжении договора аренды со ссылкой на п. 8.1.9 договора с приложением соглашения о расторжении договора и ответ на письмо арендатора от  15.07.2019.

Данное уведомление было направлено в адрес истца 02.08.2019 (почтовый идентификатор 67700037261560), возвратилось отправителю, в связи с истечением срока его хранения, также как пояснили стороны, получено истцом в его офисе 19.09.2019.

30.09.2019 стороны подписали акт приема-передачи (возврата) помещения (торгового места) по договору аренды № б/н от 31.07.2017.

Истец, считая, что ответчиком нарушены сроки по предупреждению истца об одностороннем отказе от договора, обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с настоящим иском.

Ответчик в порядке статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил отзыв в материалы дела, где пояснил, что в апреле 2019 года между представителем ответчика (директором ТВЦ «СЭЦ» ФИО8) и истцом был устный разговор о продлении срока аренды на новых условиях, согласно п. 2.2 Договора, но в связи с тем, что ФИО2 отказалась от новых условий договора и хотела остаться на старых условиях договора, то договор аренды с ней было решено расторгнуть.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит исковые требования подлежащими оставлению без удовлетворения, исходя из следующего. 

В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 

Исходя из анализа сложившихся между сторонами правоотношений, арбитражный суд квалифицирует их как обязательства, вытекающие из аренды нежилых помещений.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. 

Таким образом, из системного толкования перечисленных норм, для договора аренды здания существенными являются условия о его предмете и размере арендной платы. 

Как следует из материалов дела индивидуальные признаки имущества определены в пунктах 1.1.1, 1.1.3 договора. 

Размер арендной платы урегулирован в разделе 3 договора. 

На основании изложенного, суд приходит к выводу о согласовании сторонами условия о предмете договора и размере арендных платежей. 

К рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах аренды

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Согласно пункту 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. 

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

В силу пункта 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

На основании пунктам 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В силу разъяснений, изложенных в пунктах 2, 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы). Вместе с тем из целей законодательного регулирования может следовать, что содержащийся в императивной норме запрет на соглашение сторон об ином должен толковаться ограничительно. В частности, суд может признать, что данный запрет не допускает установление сторонами только условий, ущемляющих охраняемые законом интересы той стороны, на защиту которой эта норма направлена. При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов. При возникновении спора об императивном или диспозитивном характере нормы, регулирующей права и обязанности по договору, суд должен указать, каким образом существо законодательного регулирования данного вида договора, необходимость защиты соответствующих особо значимых охраняемых законом интересов или недопущение грубого нарушения баланса интересов сторон предопределяют императивность этой нормы либо пределы ее диспозитивности.

Таким образом, по смыслу приведенных норм статей 421, 425, 621 ГК РФ и в силу отсутствия в них строго императивных требований стороны договора вправе предусмотреть условие, при котором по истечении срока действия такой договор не может быть возобновлен на неопределенный срок.

По п. 2.1 договора срок действия договора определен с даты подписания акта приема-передачи торгового места (31.07.2017) и действует в течение 11 месяцев (30.06.2018).

Согласно пункту 2.2 договора по истечении срока аренды и при условии, что арендатор исполняет все свои обязательства по договору, аренда может быть возобновлена на дополнительный срок на условиях, предложенных арендодателем. При этом арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора при прочих равных условиях. Арендатор подает арендодателю письменное уведомление о желании возобновить аренду не позднее, чем за 3 календарных месяца  до истечения срока аренды. 

Если настоящий договор не будет продлен в соответствии с п. 2.2. договора, его действие прекращается в день окончания срока аренды (пункт 2.3 договора).

Толкование указанных условий договора в порядке статьи 431 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что стороны исключили возобновление договора в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ на неопределенный срок и согласовали процедуру оформления продления договора на новый срок.

Доказательств обращения арендатора с предложением о заключении договора на новый срок на условиях арендодателя, направленное за 3 календарных месяца  до истечения срока аренды, в дело не представлено.

При изложенных обстоятельствах следует признать, что договор № б/н от 31.07.2017  прекращен в силу истечения срока его действия и отсутствия оснований для его возобновления на неопределенный срок.

Уведомление от 28.07.2019 №С-0105 с приложением соглашения о расторжении договора, ответчиком направлено истцу 02.08.2019 (идентификатор 67700037261560) по адресу места жительства, возвращен в связи с истечением срока хранения, следовательно, считается полученным 03.08.2019 (по истечении 30 дней с момента прибытия в место вручения)  в соответствии с пункт 2 статьи 165.1 ГК РФ,  пунктами 32, 33, 34 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных приказом Минкомсвязи России от 31.07.2014 N 234.

На основании изложенного, суд оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела в соответствии со статьями 65, 71 Арбитражного процессуального кодека Российской Федерации, учитывая прекращение договора аренды 01.07.2018, требование ответчика об освобождении помещения обосновано, направление уведомления о расторжении договора не имеет правового значения, не приведет к восстановлению нарушенного права.

Кроме того, требование об обязании возвратить имущество, не может быть удовлетворено, так как имущество передано  третьему лицу по договору аренды, суд неоднократно предлагал истцу уточнить требования, истец отказался от уточнения требования на перевод прав и обязанностей по договору (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

При таких обстоятельствах суд отказывает в удовлетворении иска в полном объеме. 

При подаче иска уплачена государственная пошлина в сумме 6 000 руб. 00 коп. по платежному поручению № 447 от 27.09.2019 (л.д. 64). 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая отказ в удовлетворении требований, расходы по уплате государственной пошлины в указном размере суд относит на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно –  телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.

 

Судья                                                                                                Семёнова У. Н.