ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-41407/2023

город Ростов-на-Дону

18 ноября 2024 года

15АП-13190/2024

                                                                                                                15АП-13214/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 06 ноября 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 ноября 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Сулименко О.А., 

судей Емельянова Д.В., Нарышкиной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Петросьян Н.В.,

при участии:

от истца: представитель ФИО1 по доверенности от 25.12.2022; 

от ответчика: представитель ФИО2 по доверенности от 18.10.2024, директор ФИО3, приказ №3 от 29.09.2021, паспорт; 

от третьего лица Администрации города Ростова-на-Дону: представитель ФИО4 по доверенности от 26.02.2024;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации города Ростова-на-Дону и Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.07.2024 

по делу № А53-41407/2023 

по иску Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Донскойдевелопер» 

(ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), 

третье лицо: Администрация города Ростова-на-Дону, Администрация Пролетарского района города Ростова-на-Дону, Региональная служба государственного строительного надзора Ростовской области, ФИО5, 

о сносе самовольной постройки,

УСТАНОВИЛ:

Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (далее – департамент; истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Донскойдевелопер» (далее – ООО «Донскойдевелопер»; ответчик) с требованиями:

1) признать самовольной постройкой объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером (далее – КН) 61:44:003514:406 по адресу: 

<

...>, а именно: каркасно-монолитный объект незавершенного строительства с возведенным 1 этажом;

2) обязать ООО «Донскойдевелопер» в 3-х месячный срок с момента вступления решения в законную силу осуществить снос каркасно-монолитного объекта незавершенного строительства с возведенным 1 этажом, расположенного на земельном участке с КН 61:44:003514:406 по адресу: 

<

...>;

3) взыскать с ООО «Донскойдевелопер» в пользу Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону судебную неустойку в размере 10 000 рублей за каждый день неисполнения судебного акта с момента истечения срока на его добровольное исполнение;

4) в порядке обеспечения иска запретить Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области совершать регистрационные действия в отношении земельного участка с КН 61:44:003514:406, расположенного по адресу: 

<

...>.

Исковые требования мотивированы тем, что в соответствии с актом выездного обследования № 1 от 20.10.2023 и фотоматериалами по адресу: 

<

...>, установлен факт возведения самовольной постройки. Из акта выездного обследования от 20.10.2023 следует, что на земельном участке с КН 61:44:003514:406 возведен 1-ый этаж каркасно-монолитного здания. В настоящее время установить параметры этажности объекта не представляется возможным, поскольку на объекте не завершено строительство, заполнение стен выполнено из газоблока с облицовкой кирпичом, строительно-монтажные работы осуществляются, участок огорожен забором. В ходе осмотра также установлено, что строение имеет признаки административного здания (высота 1-го этажа, объем застройки участка), признаков разрушения несущих и (или) ограждающих конструкций объекта не усматривается.

По данным информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города Ростова-на-Дону разрешений на строительство (реконструкцию) и на ввод в эксплуатацию объекта незавершенного строительства, расположенного по вышеуказанному адресу, департаментом не выдавалось.

Таким образом, спорный объект недвижимого имущества является объектом самовольного строительства и подлежит сносу в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 10.11.2023 удовлетворено заявление Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону об обеспечении иска: Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области запрещено совершать регистрационные действия в отношении следующего недвижимого имущества: земельный участок, адрес: 

<

...> земельный участок 14, кадастровый номер 61:44:0031514:406.

Определением от 10.11.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация города Ростова-на-Дону, Администрация Пролетарского района города Ростова-на-Дону, Региональная служба государственного строительного надзора Ростовской области.

Протокольным определением от 06.02.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО5.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 12.07.2024 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация города Ростова-на-Дону и Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону обжаловали его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просят решение суда первой инстанции отменить, по делу принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объёме.

Администрация города Ростова-на-Дону в обоснование апелляционной жалобы указывает следующее.

Постройка может быть признана самовольной на любом этапе ее строительства, начиная с возведения фундамента.

Обратившись в арбитражный суд, администрация ссылалась на отсутствие выданного в установленном порядке разрешения на строительство спорного объекта коммерческого назначения. Полагает, что наличие публичного интереса должным образом подтверждается материалами дела.

Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону в обоснование апелляционной жалобы указывает следующее.

17.02.2023 общество обращалось в департамент за выдачей разрешения на строительство объекта капитального строительства «Административно-офисное здание (деловое управление - объект капитального строительства управленческой деятельности)», расположенного по адресу: 

<

...>, этажностью 2, общей площадью - 591,12 кв.м. По результатам рассмотрения документов департаментом 22.02.2023 выдан отказ.

Обращение в департамент за разрешением на строительство нежилого здания осуществлено после принятого решения о проведении реконструкции жилого дома, а именно 22.02.2023, соответственно решение № 8 от 23.05.2022 о проведении реконструкции жилого дома потеряло актуальность.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители истца и третьего лица поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах, просили решение суда отменить. Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Третьи лица (Администрация Пролетарского района города Ростова-на-Дону, Региональная служба государственного строительного надзора Ростовской области, ФИО5), извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.

При названных обстоятельствах суд счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу по существу в соответствии с положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие третьих лиц (Администрации Пролетарского района города Ростова-на-Дону, Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области, ФИО5).

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, согласно сведениям ЕГРН по состоянию на 26.07.2023 земельный участок с КН 61:44:003514:406, площадью 515 +/- кв.м., категория земель «Земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «Для эксплуатации жилого дома, Деловое управление», расположенный по адресу: 

<

...>, принадлежит на праве собственности ООО «Донскойдевелопер», о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись 61:44:0031514:406-61/183/2020-1 от 06.11.2020.

В соответствии с действующими Правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, утвержденными Решением Ростовской-на-Дону городской Думы № 605 от 21.12.2018 (далее – Правила № 605) земельный участок с КН 61:44:003514:406 расположен в территориальной зоне реформирования жилой застройки (ЗР-4).

Единственным участником ООО «ДонскойДевелопер» принято решение № 8 от 23.05.2022 о проведении реконструкции указанного жилого дома.

28.12.2020 ответчиком получен градостроительный план земельного участка (л.д. 89 – 115, т. 1), на основании которого проектной организацией ООО «Архстрой» разработан проект реконструкции жилого дома по адресу: 

<

...> (л.д. 121 – 128, т. 1) в соответствии с требованиями действующего законодательства.

26.05.2022 ответчиком в порядке статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации в адрес Администрации Пролетарского района г. Ростова-на-Дону направлено Уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (далее – ИЖС) или садового дома (л.д. 116 – 119, т. 1), с указанием сведений об объекте, схематичным изображением планируемого к реконструкции объекта капитального строительства на отведенном земельном участке.

02.06.2022 Администрацией Пролетарского района г. Ростова-на-Дону в адрес ООО «ДонскойДевелопер» выдано уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС или садового дома на земельном участке № 25 от 02.06.2022 (л.д. 120, т. 1).

29.03.2024 ФИО5, являющейся собственником земельного участка с КН 61:44:0031514:41, находящегося по адресу: 

<

...> дано нотариальное согласие (серия 61 АВ 0192302; удостоверено нотариусом Ростовского-на-Дону нотариального округа ФИО6) ООО «Донскойдевелопер», собственнику земельного участка с КН 61:44:0031514:406, находящегося по адресу: 

<

...>:

- на ввод в эксплуатацию жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>;

- на размещение жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...> на расстоянии 1 (одного) метра от границы принадлежащего ФИО5 земельного участка с участка с КН 61:44:0031514:41, находящегося по адресу: 

<

...>.

Ответчиком в материалы дела представлено заключение специалиста № ТЗ-57/07-24 от 05.07.2024, выполненное специалистом Центра строительной экспертизы и оценки ФИО7 (л.д. 36 – 85, т. 2).

На разрешение специалиста были поставлен следующий вопрос: определить фактическое назначение и соответствие объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с КН 61:44:0031514:406 по адресу: 

<

...>, проектной документации «Реконструкция индивидуального жилого дома по адресу: 

<

...>» шифр 20-2019-АР от 2022 г, разработанной ООО «Архстрой».

Отвечая на данный вопрос, специалист пришел к следующим выводам.

- исследуемый объект является отдельно-стоящим, расположен в границах земельного участка с КН 61:44:0031514:406, имеет собственные ограждающие конструкции до отм. +5,100 м, строительство здания не завершено, следовательно, относится к объектам незавершенного строительства в соответствии с Градостроительным кодексам РФ (ГрК РФ) от 29 декабря 2004 № 190-ФЗ;

- планировочное решение помещений обеспечивает сквозное проветривание, соответствует минимальным требованиям вентиляции, микроклимату, обеспечивает безопасную эвакуацию людей в соответствии СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», помещения здания имеют естественное освещение в соответствии с СП 52.13330.2016 «Естественное и искусственное освещение», габариты и площадь помещений здания выполнены в соответствии с требованиями СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные»;

- конструкции здания находятся в работоспособном состоянии и не представляют угрозы для жизни, здоровья и безопасности граждан;

- предельные параметры здания (высота, наружные габариты в плане, образованная площадь, назначение), на данном этапе выполнены в соответствии с проектной документацией ООО «Архстрой» 20-2019-АР «Реконструкция индивидуального жилого дома по адресу: Ростовская область, пер. Лечебный, д. 14 в г. Ростове-на-Дону» от 2022 г.;

- посадка здания в территории земельного участка, его расположение относительно наружных границ и рядом расположенных строений выполнено в соответствии с проектной документацией ООО «Архстрой» 20-2019-АР «Реконструкция индивидуального жилого дома по адресу: Ростовская область, пер. Лечебный, д. 14 в г. Ростове-на-Дону» от 2022 г.;

- объемно-планировочное решение, назначение комнат их оборудование и расположение, а также функциональная взаимосвязь свидетельствует о том, что объект исследования после завершения строительства может эксплуатироваться в качестве объекта индивидуального жилищного строительства - одноквартирного жилого дома в соответствии с назначением.

В целях пресечения незаконного строительства на территории города Ростова-на-Дону в рамках регионального государственного строительного надзора Региональной службой государственного строительного надзора Ростовской области проведено выездное обследование по адресу: 

<

...> 14, в результате которого выявлен факт нарушения градостроительного законодательства.

В соответствии с актом выездного обследования № 1 от 20.10.2023 и фотоматериалами по адресу: 

<

...>, установлен факт возведения самовольной постройки.

Согласно указанному акту на земельном участке с КН 61:44:0031514:406 возведен 1-й этаж каркасно-монолитного здания, в настоящее время установить параметры этажности объекта не представляется возможным, так как объект не завершен строительством, заполнение стен выполнено из газоблока с облицовкой кирпичом, строительно-монтажные работы осуществляются, участок огорожен забором.

В ходе осмотра установлено, что строение имеет признаки административного здания (высота 1-го этажа, объем застройки участка). Признаков разрушения несущих и (или) ограждающих конструкций объекта не усматривается.

По данным информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города Ростова-на-Дону разрешений на строительство (реконструкцию) и на ввод в эксплуатацию объекта незавершенного строительства, расположенного по вышеуказанному адресу, департаментом не выдавалось, в связи с чем департамент обратился в арбитражный суд с иском о признании данного объекта самовольной постройкой, подлежащей сносу.

При рассмотрении дела суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

В силу положений пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

– если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

– если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

– если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса следует, что к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил; определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2016 № 308-ЭС15-15458).

Исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»; далее – постановление № 44).

В соответствии с пунктом 43 постановления № 44, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции полагает, что возводимое ООО «Донскойдевелопер» здание не может рассматриваться в качестве объекта самовольного строительства по следующим обстоятельствам.

Материалами дела подтверждено, что спорный объект расположен на земельном участке с КН 61:44:0031514:406 по адресу: 

<

...>.

Вышеуказанный земельный участок принадлежит ООО «Донскойдевелопер» на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись 61:44:0031514:406-61/183/2020-1 от 06.11.2020.

В силу положений части 13 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, получение застройщиком уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке от уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления либо ненаправление указанными органами в срок, предусмотренный частью 7 или пунктом 3 части 8 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, уведомления о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке считается согласованием указанными органами строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома и дает право застройщику осуществлять строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в соответствии с параметрами, указанными в уведомлении о планируемом строительстве, в течение 10 (десяти) лет со дня направления застройщиком такого уведомления о планируемом строительстве в соответствии с частью 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Данное право сохраняется при переходе прав на земельный участок и объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 1 - 3 части 21.1 статьи 51 Кодекса. При этом направление нового уведомления о планируемом строительстве не требуется.

26.05.2022 ответчиком в порядке статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации в адрес Администрации Пролетарского района г. Ростова-на-Дону направлено Уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (далее – ИЖС) или садового дома (л.д. 116 – 119, т. 1), с указанием сведений об объекте, схематичным изображением планируемого к реконструкции объекта капитального строительства на отведенном земельном участке.

02.06.2022 Администрацией Пролетарского района г. Ростова-на-Дону в адрес ООО «ДонскойДевелопер» выдано уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС или садового дома на земельном участке № 25 от 02.06.2022 (л.д. 120, т. 1).

Работы по реконструкции жилого дома по адресу: 

<

...> 14 начаты ООО «ДонскойДевелопер» в апреле 2023 года в соответствии с проектной и разрешительной документацией, что также подтверждается заключением специалиста № ТЗ-57/07-24 от 05.07.2024, выполненное специалистом Центра строительной экспертизы и оценки ФИО7 (л.д. 36 – 85, т. 2).

В обоснование доводов апелляционной жалобы администрация города Ростова-на-Дону указывает, что в материалы дела представлено уведомление о планируемом строительстве или реконструкции, к которому приложен проект реконструкции ИЖС, вместе с тем, в самом уведомлении видно, что проект подготавливался с учетом вида разрешенного использования земельного участка «для эксплуатации жилого дома», однако в дальнейшем (на этапе строительства) к виду разрешенного использования земельного участка был добавлен еще один вид разрешенного использования – «Деловое управление», что свидетельствует о намерении построить административное здание.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции считает данный довод администрации несостоятельным в виду следующего.

Исходя из данных публичной кадастровой карты (https://pkk.rosreestr.ru/) и сведений из ЕГРН (л.д. 18 – 34, т. 1), земельный участок с КН 61:44:0031514:406, расположенный по адресу: Российская Федерация, Ростовская область, городской округ «Город Ростов-на-Дону», 

<

...> земельный участок 14 имеет следующие характеристики:

- площадь уточненная: 515 кв. м.;

- категория земель: земли населённых пунктов;

- разрешенное использование: для эксплуатации жилого дома; деловое управление;

- форма собственности: частная собственность;

- кадастровая стоимость: 5 255 384,45 руб.

Границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, которая является частью правил землепользования и застройки (пункт 7 статьи 1, пункт 2 части 2, часть 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации для земель населенного пункта город Ростов-на-Дону и земель иных категорий, входящих в состав муниципального образования «Городской округ «Город Ростов-на-Дону», Правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону определены виды территориальных зон (статья 18 Правил № 605).

К числу иных зон в том числе относится зона реформирования жилой застройки (ЗР-4), в границах которой расположен спорный земельный участок с КН 61:44:0031514:406.

В соответствии со статьей 56 Правил № 605, градостроительный регламент территориальной зоны реформирования жилой застройки (ЗР-4) разработан для обеспечения правовых условий формирования, развития и обслуживания территорий, предназначенных для реформирования (трансформации) сложившейся жилой застройки в общественно-деловую и иную коммерческую застройку (пункт 1 статьи 56 Правил № 605).

Пунктом 2 статьи 56 Правил № 605 установлен перечень основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, в число которых входит вид разрешенного использования 4.1. «Деловое управление», допускающий размещение объектов капитального строительства с целью:

- размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг;

- обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности).

Пунктом 3 статьи 56 Правил № 605 установлен перечень условно разрешенных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, в число которых входит в том числе и вид разрешенного использования 2.1. «Для индивидуального жилищного строительства», допускающий размещение жилого дома (отдельно стоящего здания) со следующими характеристиками:

- количество надземных этажей не более чем 3 (три);

- высота не более 20 (двадцати) метров;

- здание состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;

- здание не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Вид разрешенного использования 2.1. «Для индивидуального жилищного строительства», исходя из положений пункта 3 статьи 56 Правил № 605, допускает также выращивание сельскохозяйственных культур и размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек.

Внесение изменений в правила землепользования и застройки осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 31 и 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, с учетом особенностей, установленных статьей 33 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки направляются в том числе физическими или юридическими лицами в инициативном порядке либо в случаях, если в результате применения правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений (пункт 5 части 3 статьи 33 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Апелляционная коллегия отмечает, что факт внесения изменений по инициативе собственника земельного участка в правила землепользования и застройки и добавления дополнительного вида разрешенного использования не может являться безусловным доказательством намерения строительства на земельном участке именно административного, а не жилого здания.

Кроме того, из проекта реконструкции жилого дома по адресу: 

<

...> (л.д. 121 – 128, т. 1) следует, что, назначение запроектированного объекта - индивидуальный жилой дом с количеством этажей - 2, высотой -12 м, площадью застройки 270,9 кв.м (52,6%), общей площадью - 587,9 кв.м, строительным объемом - 2110 куб.м; конфигурация и компоновка жилого здания продиктована формой и размерами участка, противопожарными и санитарными требованиями и пожеланиями застройщика; планировочными решениями жилого дома обеспечивается функциональные взаимосвязи между отдельными помещениями каждого помещения с коммуникационными путями жилого дома непосредственно; здание жилого дома полностью расположено в границах участка, проектные решения по отделке жилых помещений выполняются заказчиком на основании дизайн-проекта.

Из раздела проекта «Архитектурно-планировочные решения» также следует, что строящееся здание является двухэтажным. На первом этаже жилого дома (отметка 0,00) расположены холл-прихожая проектной площадью 22,1 кв.м, кухня (17,1 кв.м) и столовая (16,4 кв.м), гостиная (33,14 кв.м) и гостевая (27,66 кв.м) с санузлом (2,4 кв.м) и гардеробной (2,77 кв.м), ванная комната (16,57 кв.м), постирочная (14, 39 кв.м) с кладовой белья (2,72 кв.м), мастерская (13,54 кв. м) с инвентарной (2,72 кв.м), вход в указанные помещения обеспечивается коридором общей площадью 35,2 кв.м. На втором этаже жилого дома расположены спальня родителей проектной площадью 43,37 кв.м с гардеробной (10,05 кв.м) и санузлом (2,86 кв. м), две детских спальни (по 27,66 кв.м) с гардеробной (по 5,44 кв.м), ванная комната (16,57 кв.м), кабинет (17,71 кв.м) и гардеробная-кладовая (17, 71 кв.м), вход в указанные помещения обеспечивается коридором общей площадью 22,05 кв.м.

Таким образом, в отсутствие законодательного запрета в части добавления дополнительных видов разрешенного использования земельного участка, а также учитывая то обстоятельство, что Правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону установлен условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка в территориальной зоне реформирования жилой застройки (ЗР-4), в которой расположен спорный земельный участок с КН 61:44:0031514:406 – 2.1. «Для индивидуального жилищного строительства», допускающий размещение жилого дома (отдельно стоящего здания), апелляционная коллегия признает данный довод администрации несостоятельным.

Вместе с тем, заключением специалиста № ТЗ-57/07-24 от 05.07.2024, которое принято судом первой инстанции в качестве надлежащего доказательства, сделан вывод о соответствии строящегося здания проектной документации, СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», СП 52.13330.2016 «Естественное и искусственное освещение», СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», конструкции здания находятся в работоспособном состоянии и не представляют угрозы для жизни, здоровья и безопасности граждан, а также объемно-планировочное решение, назначение комнат их оборудование и расположение, а также функциональная взаимосвязь свидетельствует о том, что объект исследования после завершения строительства может эксплуатироваться в качестве объекта индивидуального жилищного строительства - одноквартирного жилого дома в соответствии с назначением.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что, исходя из материалов дела, объект капитального строительства по адресу: город Ростов-на-Дону, пер. Лечебный, д. 14 является объектом незавершенного строительства. Из изложенного следует, что выводы апеллянтов о безусловном административном назначении здания являются преждевременными, поскольку строительство здания не завершено, объект не введен в эксплуатацию.

В обоснование доводов апелляционной жалоба администрация также указывает, что суд первой инстанции необоснованно принял в качестве надлежащего доказательства заключение специалиста № ТЗ-57/07-24 от 05.07.2024, чем нарушил положения раздела VII распоряжения Правительства Российской Федерации от 16.11.2021 № 3214-р, которым утвержден Перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациям.

Апелляционная коллегия признает данный довод несостоятельным в виду следующего.

Определениями от 10.11.2023, 14.12.2023 суд первой инстанции неоднократно предлагал истцу рассмотреть вопрос о назначении судебной экспертизы на предмет отнесения строящегося объекта к нежилым (административное здание). Однако истец пояснил, что считает представленные акты осмотра достаточными доказательствами.

Кроме того, определением от 14.10.2024 суд апелляционной инстанции также предлагал рассмотреть лицам, участвующим в деле, вопрос о назначении по делу экспертизы на предмет соответствия возводимого объекта уведомлению о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС или садового дома на земельном участке № 25 от 02.06.2022.

Вместе с тем, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы соистцами не заявлено.

При этом в силу положений статьи 86 и 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопрос о необходимости проведения экспертизы, в том числе повторной или дополнительной, а также вызова эксперта в судебное заседание относится к исключительной компетенции суда и является для него правом, а не обязанностью.

Таким образом, не реализовав в полной мере закрепленные в статьях 9, 41, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации процессуальные права и обязанности, включая право на представление доказательств оснований иска, истец на основании части 2 статьи 9 названного Кодекса несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий.

Апелляционный суд также предлагал Департаменту архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, Администрации города Ростова-на-Дону: 

- обосновать довод о том, что на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0031514:406 возводится объект, требующий наличие разрешения на строительство (нежилое здание), ссылками на конкретные доказательства (проанализировать акты осмотра, проектную документацию, экспликацию к поэтажному плану здания, на предмет расположения помещений в здании, наличия помещений общего пользования, расположения коридоров, лестничных пролетов и т.д.); 

- проанализировать решение № 8 от 23.05.2022 о проведении реконструкции жилого дома совместно с актами осмотра, указать, соответствует ли строительство объекта параметрам разрешения.

Документы и пояснения по поставленным судом вопросам в дело не представлены. 

Негативные последствия, наступление которых законодатель связывает с неосуществлением лицом, участвующим в деле своих процессуальных прав и обязанностей, следуют в виде соответствующего вывода суда первой инстанции по существу спора на основании имеющихся в деле доказательств.

Из материалов дела следует, что суд первой инстанции выполнил свою обязанность, предусмотренную частью 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения ими процессуальных действий, оказывает содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

Таким образом, оценив представленное в дело заключение специалиста № ТЗ-57/07-24 от 05.07.2024 по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно признал, что в выводах специалиста не имеется противоречий либо неясности, заключение составлено со ссылками на примененные методы исследования, соответствует требованиям научности, объективности, обоснованности, достоверности и проверяемости, ответы даны по тем вопросам, которые были поставлены перед специалистом; выводы специалиста носят категоричный, а не вероятностный характер; исследование проведено квалифицированным специалистом, обладающим специальными знаниями. Доказательств иного не представлено, достоверность выводов не опровергнута, какой-либо заинтересованности специалиста не установлено. Заключение специалиста составлено в результате объективного и полноценного исследования.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы Администрации города Ростова-на-Дону, правомерно признал заключение специалиста № ТЗ-57/07-24 от 05.07.2024 надлежащим доказательством по делу.

С учетом изложенного, ООО «ДонскойДевелопер» владеет земельным участком с КН 61:44:0031514:406, расположенным по адресу: 

<

...> на законном основании (общество является его собственником), осуществляемая обществом на данном земельном участке хозяйственная деятельность - ведение строительства здания объекта ИЖС - в полной мере соответствует целям предоставления земельного участка, его разрешенному виду использования.

Спорный объект строительства возводится обществом на основании действующего уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС или садового дома на земельном участке № 25 от 02.06.2022 и в полном соответствии с проектной и градостроительной документацией.

Изложенные обстоятельства свидетельствует о правильном выводе суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону требований.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.07.2024 по делу № А53-41407/2023 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без  удовлетворения. 

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Ростовской области  в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий                                                           О.А. Сулименко

Судьи                                                                                             Д.В. Емельянов

                                                                                                        Н.В. Нарышкина