АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

улица Пушкина, дом 45, Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-2062/2017

04 июля 2017 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 июля 2017 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Цирулик О.В., Яшкиной Е.К.

при участии:

от ОАО «Промсвязь»: Константинов К.В., представитель по доверенности без номера от 22.05.2017 

от ООО «Аренда Центр»: Маслова М.А., представитель по доверенности без номера от 18.09.2014

от ООО «Градстрой-ДВ»: представитель не явился

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества «Промсвязь»

на решение от 01.12.2016, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2017

по делу № А73-5337/2016 Арбитражного суда Хабаровского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Бутковский А.В.,                  в апелляционном суде судьи Швец Е.А., Сапрыкина Е.И., Харьковская Е.Г.

По иску открытого акционерного общества «Промсвязь»

к обществу с ограниченной ответственностью «Аренда Центр»

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Градстрой-ДВ»

о расторжении договора аренды

Открытое акционерное общество «Промсвязь» (ОГРН 1022701189081, ИНН  2702010370, место нахождения: 680030, г. Хабаровск, ул. Павловича,  д. 13, оф. 202; далее – ОАО «Промсвязь») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью ООО «Аренда Центр» (ОГРН 1102723008101, ИНН  2723133454, место нахождения: 680030, г. Хабаровск, ул. Павловича, д. 13, оф. 306; далее –  ООО «Аренда Центр») о расторжении договора аренды от 06.12.2010 № 01.

Иск заявлен на основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ и обусловлен существенными нарушениями ответчиком условий договора, выразившимися           в передаче спорных помещений в субаренду без согласия истца, а также                   в неисполнении обязательств по содержанию, ремонту и улучшению арендуемого имущества. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Градстрой-ДВ» (далее –            ООО «Градстрой-ДВ»).

Решением суда от 01.12.2016, оставленным постановлением              Шестого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2017 без изменения,              в удовлетворении иска отказано полностью, в том числе по мотиву злоупотребления ОАО «Промсвязь» своим правом на отзыв согласия на передачу ООО «Аренда Центр» спорных помещений в субаренду третьим лицам.

В кассационной жалобе ОАО «Промсвязь» выражает несогласие                    с принятыми по делу судебными актами, считает выводы судов  об отказе в иске несоответствующими подлежащим применению нормам материального права и фактическим обстоятельствам спора, в связи с чем просит их отменить и удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Заявитель жалобы в обоснование поданной жалобы приводит доводы           о том, что в данном случае действия истца как собственника по отзыву согласия на передачу спорного имущества в субаренду необоснованно расценены судами в качестве злоупотребления правом, поскольку это не могло повлиять на права ответчика как арендатора и не причинило ему какого-либо вреда. Ответчик не лишен возможности обратиться к истцу за получением нового согласия, однако злонамеренно не предпринимает для этого необходимых мер и передает спорное имущество третьим лицам без учета волеизъявления собственника в нарушение императивной нормы пункта 2 статьи 615 ГК РФ. При этом утверждение судебных инстанций             о том, что целью заключения договора аренды от 06.12.2010 № 01 являлась именно передача спорного имущества в субаренду не основано на буквальном содержании условий данной сделки и доказательствами по делу не подтверждено. Выводы судов о необходимости внесения изменений в условия договора аренды по вопросу о получении согласия собственника                на распоряжение спорным имуществом противоречат смыслу статьи 157.1 ГК РФ и разъяснениям пунктов 50, 51, 53, 54, 55, 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 25). Собственник не может быть понужден к выдаче согласия на передачу имущества в субаренду ни в судебном порядке, ни путем заключения двустороннего соглашения с арендатором. Отзыв согласия по своей правовой природе также является односторонней сделкой и не зависит от воли других лиц. В такой ситуации отказ в иске и выводы судов о возможности дальнейшей передачи ответчиком спорного имущества в субаренду без согласия истца ограничил последнего в реализации правомочий собственника, что является недопустимым. В связи с этим истец настаивает на том, что ответчик в любом случае в соответствии со статьями 157.1, 615 ГК РФ обязан испрашивать согласие собственника на совершение сделок субаренды, однако распорядился спорным имуществом более 35 раз без такого обязательного согласия, чем существенно нарушил условия договора.        Кроме того, заявитель жалобы также оспаривает выводы судов о надлежащем исполнении арендатором своих обязательств по содержанию  спорного имущества, предусмотренных соглашением от 26.04.2011,                       и считает, что обжалуемые судебные акты в этой части не соответствуют ранее установленным в рамках другого спора по делу № А73-13594/2014 обстоятельствам. Как полагает истец, понесенные ответчиком затраты                   по текущему содержанию помещений не относятся к улучшению имущества, которое предполагалось сторонами при снижении арендной платы, что                также свидетельствует о ненадлежащем исполнении арендатором своих обязательств и служит самостоятельным основанием для расторжения спорного договора аренды.    

 

ООО «Аренда Центр» в отзыве на кассационную жалобу опровергает все приведенные в ней истцом доводы и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные. 

По мнению заявителя жалобы арендодатель не вправе в одностороннем порядке изменять условия договора (пункт 5.6), позволяющие арендатору передавать спорные помещения в субаренду без согласия собственника этого имущества. Поскольку данное условие было включено в договор изначально и арендатор при его заключении преследовал именно цели передачи помещений третьим лицам, то действия истца по отзыву согласия в такой ситуации правомерно квалифицированы судами как злоупотребление правом. Полагает, что статья 157.1 ГК РФ не подлежит применению к договору аренды, заключенному до введения в действие этой нормы права.  В части обязательств по содержанию, проведению ремонта и улучшению арендуемого имущества суды правомерно признали, что действия ответчика в целом соответствуют условиям соглашения сторон от 26.04.2011. С учетом изложенного ответчик настаивает на том, что им соблюдаются все условия спорного договора аренды от 06.12.2010 № 01, поэтому предусмотренных законом оснований для его расторжения не имеется.

От третьего лица – ООО «Грандстрой-ДВ» отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель истца         поддержал доводы поданной жалобы и просил ее удовлетворить, против  чего возражал представитель ответчика по мотивам, изложенным в отзыве  на жалобу. 

Привлеченное к участию в деле третье лицо надлежащим образом извещено о времени и месте судебного разбирательства, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, однако явку своего представителя в заседание суда округа не обеспечило, что не препятствует рассмотрению дела по существу.  

Проверив законность обжалуемых судебных актов исходя из доводов            и возражений сторон, а также с учетом пояснений представителей истца и ответчика, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что они подлежат отмене по следующим основаниям. 

Как усматривается из материалов дела, между ОАО «Промсвязь» (арендодатель) и ООО «Аренда Центр» (арендатор) заключен договор аренды от 06.12.2010 № 01, по условиям которого истцом в пользование ответчику по акту от 01.01.2011 на срок до 31.12.2025 переданы нежилые помещения, указанные в приложении № 1, расположенные по адресу: г. Хабаровск,              ул. Павловича, д. 13, литер А (второй, третий этажи), и иное имущество,                для целей использования в качестве помещений производственно-технического и служебного назначения.

В состав арендуемого имущества вошли следующие помещения:                  на втором этаже – № II (1-6, 17-65, 105-129, 131-140) общей площадью            1 211 кв.м;  на третьем этаже – № III (1-49, 66-69, 96-109, 111-119) общей площадью 1 362,5 кв.м. 

Согласно пункту 3.1 договора арендатор вправе без согласования с арендодателем осуществлять в арендованных помещениях улучшения, при условии, что эти улучшения по окончании аренды заведомо могут быть изъяты (отделены, демонтированы) без причинения вреда арендованным помещениям (отделимые улучшения). Улучшения, отвечающие условиям настоящего пункта, являются собственностью арендатора.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что арендатор не вправе без письменного согласия арендодателя осуществлять какие-либо перестройки или дополнения к арендованным помещениям или другие улучшения помещений, которые не могут быть изъяты (отделены, демонтированы)           без вреда (неотделимые улучшения). 

Стоимость неотделимых улучшений, проведенных без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. В случае, если неотделимые улучшения произведены с письменного согласия арендодателя, то арендатор имеет право на возмещение согласованной с арендатором стоимости этих улучшений, при этом произведенные улучшения переходят в собственность арендодателя (пункты 3.3 и 3.4 договора). 

Пунктом 5.4 договора на арендатора возложены обязанности по содержанию помещений, находящегося в них оборудования, дверей, движимого имущества арендодателя в исправном состоянии, осуществлению при необходимости их текущего ремонта.

В соответствии с пунктом 5.6 договора арендатор вправе без письменного согласия арендодателя переуступать право аренды другому лицу, сдавать арендуемые помещения в субаренду, передавать арендные права в задаток, вносить арендные права в качестве вклада в уставный (складочный) капитал юридических лиц.

На момент заключения договора арендная плата по нему согласована сторонами в размере 593 390 руб. в месяц (пункт 7.1 договора и приложение № 1 к нему). 

Наряду с этим между теми же сторонами также заключено соглашение от 26.04.2011, в котором по результатам ревизии используемых в здании           по ул. Павловича, д. 13 литер А помещений, в том числе арендуемых ответчиком по договору от 06.12.2010 № 01, отражено их неудовлетворительное состояние и установлена необходимость проведения различного рода ремонта.

Согласно пункту 2 соглашения от 26.04.2011, ответчик принял на себя обязательства за свой счет провести ремонт арендуемых помещений на первом, втором и третьем этажах, осуществить их улучшение, а также обеспечить содержание здания и прилегающей территории в соответствии             с требованиями законодательства.

При этом общая стоимость работ, материалов и затрат на содержание должна составлять не менее 50% от годовой арендной платы по договору            от 06.12.2010 № 01 (пункт 3 соглашения от 26.04.2011). Для этого ответчик самостоятельно заключает договоры с подрядчиками на ремонтные работы, работы по обслуживанию, оплачивает работы в полном объеме и осуществляет приемку выполненных работ (пункт 4 соглашения                                       от 26.04.2011).

При исполнении арендатором вышеуказанных обязательств арендодатель обязуется снизить арендную плату за помещения не менее             чем на 50% (пункт 5 соглашения от 26.04.2011). 

Соглашение заключено на весь срок аренды ответчиком помещений           по ул. Павловича, д. 13. Доказательства его расторжения сторонами, признания недействительным, судам не представлены.

В соответствии с дополнительным соглашением от 29.12.2011                к договору аренды от 06.12.2010 № 01 ставка арендной платы с 01.01.2011 снижена до 257 380 руб./мес. (100 руб./кв.м, 50% от первоначального размера). 

Впоследствии сторонами подписано соглашение от 13.02.2012, которым в соглашение от 26.04.2011 дополнительно включен пункт 2.1, согласно которому арендодатель определяет перечень необходимых работ  по ремонту, улучшению и содержанию помещений в здании и прилегающей к зданию территории путем направления арендатору годового плана работ либо текущих заявок. Одновременно с этим сторонами изменен пункт 3 соглашения от 26.04.2011 и установлена сумма минимальных затрат арендатора на выполняемые работы, материалы и на содержание имущества – 1 544 280 руб. в год.

Обстоятельств фальсификации указанного дополнительного соглашения от 13.02.2012, о чем было заявлено истцом в порядке статьи 161 АПК РФ, судебными инстанциями по результатам проведенной экспертизы (заключение ФБУ ДВРЦСЭ Минюста России от 24.08.2016 № 1148/3)                не установлено.  

Сам договор аренды от 06.12.2010 № 1 и дополнительное соглашение к нему от 29.12.2011 зарегистрированы в установленном законом порядке                  в публичном реестре (ЕГРП) 23.03.2011 и 20.03.2012, соответственно. Соглашение от 26.04.2011 и соглашение от 13.02.2012 сторонами не регистрировались. 

 

Судебными инстанциями в ходе рассмотрения настоящего спора установлено, что все спорные арендуемые ответчиком помещения, расположенные в здании по ул. Павловича, д. 13 литер А, с момента заключения договора от 06.12.2010 № 01 используются им исключительно путем предоставления их в субаренду третьим лицам. Иной вид деятельности ответчиком не ведется, что сторонами не отрицается.

Далее истец, основываясь положениях статей 157.1, 615 ГК РФ, направил в адрес ответчика уведомление от 24.06.2015 об отзыве указанного в пункте 5.6 договора аренды от 06.12.2010 № 01 согласия арендодателя                            на переуступку права аренды другим лицам и на сдачу арендуемого имущества в субаренду, в связи с чем предложил арендатору воздержаться  от заключения новых договоров субаренды. 

Также в письме от 09.09.2015 истец запросил у ответчика сведения                о произведенных в период с 01.01.2011 по 31.08.2015 ремонтах, улучшениях арендуемого имущества, их стоимости, и просил представить подтверждающие документы.

Согласно письменному предупреждению от 21.01.2016 № 238 истец, ссылаясь на выявленные факты заключения новых договоров субаренды            без согласия собственника, потребовал от ответчика надлежащим образом исполнять свои обязательства и исключить дальнейшее нарушение условий договора аренды от 06.12.2010 № 01. 

В своем ответе от 02.02.2016 ответчик указал на проведение необходимых работ по содержанию, ремонту и улучшению арендуемых помещений, в том числе с учетом поступивших ранее требований арендодателя. Кроме того, ответчик сослался на имеющееся согласие истца на передачу спорных помещений в субаренду, отраженное в пункте 5.6 договора от 05.12.2010 № 01, изменить который истец в одностороннем порядке не вправе.     

На предложение истца от 19.02.2016 расторгнуть договор аренды              от 06.12.2010 № 01 в добровольном порядке, ответчик также ответил отказом (письмо от 02.03.2016), что и послужило основанием для предъявления          в арбитражный суд рассматриваемых требований.  

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды,              а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

При этом пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. 

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 ГК РФ).

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе                      в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следует из рекомендаций, изложенных в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ             от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В данном случае соблюдение истцом досудебного порядка разрешения спора в соответствии с приведенными выше нормами права подтверждено имеющимися в деле доказательствами (письменное предупреждение                     от 21.01.2016 № 238 о необходимости соблюдения условий договора аренды от 06.12.2010 № 01 и предложение от 19.02.2016 о его расторжении). 

Отклоняя заявленные требования, арбитражные суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что тех нарушений условий спорной сделки, о которых указывает истец, со стороны ответчика не допущено. 

При этом судебные инстанции исходили из того, что в данном случае истец не мог в одностороннем порядке отозвать свое согласие на передачу ответчиком спорных помещений в субаренду, поскольку такое право представлено последнему пунктом 5.6 договора аренды, изменить который возможно только по соглашению сторон или в судебном порядке в соответствии со статьей 450 ГК РФ. 

Ссылки истца на нормы статьи 157.1 ГК РФ и разъяснения об их применении, приведенные в пункте 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 25, отклонены судами как несостоятельные. 

Как указали суды, поскольку все спорные помещения используются арендатором исключительно для целей их передачи в пользование третьим лицам, то такие действия истца по отзыву согласия на передачу арендуемого имущества в субаренду, по существу являются намеренным и очевидным злоупотреблением правом (статьи 1, 10 ГК РФ и пункт 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 25), так как фактически лишают арендатора того, на что он рассчитывал при заключении спорной сделки.    

Также не усмотрели суды оснований для удовлетворения требований истца в связи с неисполнением арендатором своих обязательств по содержанию арендуемого имущества, установленных сторонами как при заключении договора от 06.12.2010 № 01, так и при подписании соглашения         от 26.04.2011.

В этой части суды сочли, что ответчик во исполнение принятых               на себя обязательств в течение 2011-2015 годов за свой счет осуществлял необходимый ремонт, содержание и улучшения арендуемых помещений,         что подтверждено представленными в материалы дела первичными документами. При этом ежегодные затраты ответчика превышали минимальный размер в сумме 1 544 280 руб. (пункт 3 соглашения                         от 26.04.2011, в редакции  дополнительного соглашения от 13.02.2012).

Поскольку, по мнению судебных инстанций, ответчик пользуется спорным имуществом в соответствии с условиями договора аренды                      от 06.12.201 № 01 с учетом дополнительных соглашений к нему, то оснований для расторжения этой сделки по требованию истца не имеется.

 

Однако суд округа считает, что такие выводы судов первой и апелляционной инстанций сделаны с неправильным применением норм материального права и не соответствуют фактическим обстоятельствам спора.

Так согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ для реализации арендатором права на передачу арендованного имущества другим лицам (субаренда, перенайм и другие способы) требуется обязательное согласие арендодателя (собственника) на совершение подобных сделок, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. 

 

При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования              это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора (пункт 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора              и ее пределах»).

Исходя их смысла арендных правоотношений как основанных на взаимных обязательствах сторон по ограниченному праву пользования имуществом нормы пункта 2 статьи 615 ГК РФ носят императивный характер и не допускают возможности соглашением сторон исключить ее применение либо установить иные правила, отличные от предусмотренных в ней, поэтому не позволяют ставить под условие необходимость получения арендатором согласия арендодателя на передачу имущества в субаренду            или полностью исключить такую обязанность.

Следовательно, согласие арендодателя на распоряжение имуществом является обязательным во всех случаях, когда иное не установлено законом. 

Вместе с тем, пункт 2 статьи 615 ГК РФ не содержит требований                 к порядку, форме и условиям выдачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и реализацию других возможных способов распоряжения арендуемым имуществом. 

Поэтому такое согласие может быть выражено в самом договоре аренды, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (пункт 18 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Аналогичная позиция отражена в пункте 55 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 25, согласно которому согласие третьего лица              на совершение сделки может быть выражено любым способом, за исключением случаев, когда законом установлена конкретная форма согласия.   

 В данном случае наличие предварительного согласия арендодателя               на передачу арендатором спорных помещений в субаренду усматривается           из смысла и содержания пункта 5.6 договора аренды от 06.12.2010 № 01.

Согласно пункту 2 статьи 1 и пункту 1 статьи 9 ГК РФ граждане             и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе и свободны в установлении своих прав и обязанностей. Лицо, дающее согласие на совершение сделки, действует,               по сути, в интересах заинтересованного в таком согласии лица, однако при этом не должно идти против своей воли и действовать во вред себе.

По своей правовой природе согласие собственника на совершение арендатором сделок по распоряжению арендуемым имуществом представляет собой одностороннюю сделку, которая не зависит от воли другого лица – арендатора (пункт 2 статьи 154 ГК РФ). Само по себе согласие собственника на совершение сделки не влечет возникновения             для него обязательств перед третьими лицами, отказ от исполнения которых недопустим в силу статьи 310 ГК РФ. 

Далее, с 01.09.2013 введена в действие статья 157.1 ГК РФ, определяющая общие положения и правила о выдаче согласия на совершение сделок.

Указанная норма права применяется ко всем случаям дачи необходимого в силу закона согласия на совершение сделок, заключаемых после указанной даты (пункт 5 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации»). 

В связи с этим судом округа не принимаются возражения ответчика, изложенные в отзыве на кассационную жалобу, о невозможности применения статьи 157.1 ГК РФ к спорным правоотношениям. 

Как разъяснено в пункте 57 Постановления Пленума  Верховного Суда РФ № 25 третье лицо, давшее предварительное согласие на совершение сделки, вправе отозвать его, уведомив стороны сделки до момента ее совершения и возместив им убытки, вызванные таким отзывом (статья 15           ГК РФ).

Поскольку выражение согласия на совершение сделок с арендованным имуществом является реализацией правомочия арендодателя, то отзыв этого согласия также связан исключительно с волеизъявлением самого собственника, которое не может быть ограничено противоположными интересами арендатора. Последствия отзыва согласия на совершение сделки зависят только от момента его получения контрагентом. Отзыв согласия всегда будет считаться состоявшимся, когда он поступил стороне до совершения сделки. 

Таким образом, выводы судебных инстанций о том, что в данном случае отзыв истцом своего согласия на передачу ответчиком спорных помещении в субаренду не повлек правовых последствий и не препятствовал дальнейшему распоряжению арендатором переданным ему имуществом, следует признать необоснованными. 

Данная позиция судебных инстанций и аналогичные доводы отзыва  ответчика на поданную жалобу противоречат смыслу приведенных выше норм права и существенно ограничивают правомочия собственника по реализации принадлежащих ему прав своей волей и в своем интересе. 

Такой подход судов полностью исключает необходимость получения ответчиком согласия на распоряжение спорными помещениями и не учитывает волеизъявление истца, которое является обязательным в силу статьи 157.1 ГК РФ и пункта 2 статьи 615 ГК РФ. 

 Утверждение судов первой и апелляционной инстанций о том,                    что отзыв согласия истца на передачу ответчиком спорных помещений в субаренду возможен только путем изменения пункта 5.6 договора аренды         по соглашению сторон или в судебном порядке, также нельзя признать правомерным. 

Как указывалось выше, арендатор не способен повлиять на совершение арендодателем односторонней сделки по выдаче согласия на передачу арендованного имущества в пользование третьим лицам, а также ограничить возможность отзывать такое согласие до совершения сделки. 

Также отсутствуют условия, предусмотренные пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, позволяющие суду изменить волеизъявление арендодателя  по поводу выдачи и/или отзыву согласия на распоряжение арендованным имуществом.       

В связи с этим, наличие в спорном договоре аренды условий пункта 5.6, представляющего собой предварительное согласие арендодателя на передачу помещений в субаренду, не препятствовало истцу впоследствии отозвать это согласие в одностороннем порядке, поскольку такое право предоставлено арендодателю законом и не зависит от воли арендатора. 

При этом суд округа соглашается с доводами заявителя жалобы о том, что отзыв согласия на передачу спорного имущества в субаренду не привел  к ограничению правомочий арендатора по использованию спорных помещений в соответствии с условиями договора аренды и с учетом назначения имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Ответчик в рассматриваемой ситуации не лишен был возможности самостоятельно использовать переданное ему в аренду имущество или при необходимости запросить у истца новое согласие на передачу спорных помещений в субаренду третьим лицам, однако этого не сделал, несмотря             на полученные от арендодателя уведомление от 24.06.2015 и предупреждение от 21.01.2016. 

	При этом обстоятельства того, что основным видом деятельности ответчика является излечение прибыли от сдачи спорного имущества в субаренду, не ограничивают правомочия арендодателя. Осуществляя такую деятельность, ответчик очевидно должен был знать о необходимости получения предусмотренного пунктом 2 статьи 615 ГК РФ согласия арендодателя на передачу арендатором помещений в пользование третьим лицам, понуждение к выдачи которого является недопустимым (пункт 54 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 25). Поэтому риск неполучения такого согласия арендодателя и вызванные этим последствия должны относиться на арендатора. Кроме того, договор аренды от 06.12.2010 № 01, а также дополнительные соглашения к нему, не содержат условий                о том, что целью его заключения является передача спорных помещений в субаренду.   

С учетом изложенного суд округа признает безосновательными выводы судебных инстанций о злоупотреблении истцом своими правами, поскольку в деле не имеется достаточных доказательств этому, свидетельствующих о намеренном причинении вреда ответчику, притом, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 3 статьи 1 и пункт 5 статьи 10 ГК РФ).

Оснований полагать, что поведение истца, связанное с отзывом предварительного согласия на заключение договоров субаренды, кардинально отличается от действий любого другого участника гражданского оборота, ожидаемых в схожей ситуации, и нарушает права               и законные интересы ответчика, в данном случае у судов не имелось.

Факт передачи спорных помещений третьим лицам после отзыва истцом своего согласия на заключение договоров субаренды подтвержден материалами дела и ответчиком не опровергнут.   

Поскольку вопреки волеизъявлению истца, о котором ответчику было достоверно известно, последний без согласия собственника продолжил незаконно распоряжаться спорными помещениями путем заключения новых договоров субаренды, то такие действия ответчика отвечают признакам существенного нарушения условий договора аренды от 06.12.2010 № 01                 и влекут его досрочное расторжение на основании пункта 2 статьи 450, пункта 3 статьи 615 и пункта 1 статьи 619 ГК РФ, с учетом соблюденной истцом процедуры досудебного урегулирования спора. 

Остальные выводы судебных инстанций, в части касающейся исполнения арендатором (ответчиком) своих обязательств по ремонту, содержанию и улучшению спорных помещений, основаны на толковании условий договора аренды от 06.12.2010 № 01 и соглашения от 24.06.2011,               а также сделаны с учетом результатов оценки имеющихся в деле доказательств, представленных ответчиком в подтверждение данных обстоятельств.

 Приведенные в кассационной жалобе доводы истца об обратном                 не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального права, поэтому судом округа отклоняются. Противоречий между указанными выводами судов по настоящему делу и обстоятельствами, установленными            в ходе рассмотрения другого дела № А73-13594/2014, не усматривается.

Вместе с тем, при установленном факте нарушения ответчиком              своих обязательств, выразившегося в заключении договоров субаренды без согласия арендодателя, обжалуемые судебные акты об отказе в иске подлежат отмене на основании пункта 2 части 1 статьи 287 и частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ.

Поскольку судами неверно применены нормы материального права,          но установлены все существенные для правильного разрешения спора обстоятельства и дополнительного исследования иных фактических обстоятельств не требуется, суд округа считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять самостоятельное решение об удовлетворении заявленных истцом требований о расторжении  заключенного с ответчиком договора аренды от 06.12.2010 № 01.

 

Судебные расходы в виде уплаченной истцом государственной пошлины за рассмотрение дела в судах первой, апелляционной и кассационной  инстанций в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика в полном объеме с учетом окончательного результата рассмотрения спора.

 

Руководствуясь статьями 110, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 01.12.2016, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2017 по делу № А73-5337/2016 Арбитражного суда Хабаровского края отменить.

Заявленные открытым акционерным обществом «Промсвязь»                         (ОГРН 1022701189081, ИНН  2702010370) требования удовлетворить – расторгнуть заключенный с обществом с ограниченной ответственностью «Аренда Центр» (ОГРН 1102723008101, ИН0Н  2723133454) договор аренды от 06.12.2010 № 01.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Аренда Центр» (ОГРН 1102723008101, ИНН  2723133454) в пользу открытого акционерного общества «Промсвязь» (ОГРН 1022701189081,                        ИНН  2702010370) судебные расходы за рассмотрение настоящего дела в арбитражных судах первой, апелляционной и кассационной инстанций в общем размере 12 000 (двенадцать тысяч) рублей 00 копеек.

Арбитражному суду Хабаровского края выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу  со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,                  в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.       

 

Председательствующий судья                                                  С.И. Гребенщиков                           

Судьи                                                                                                   О.В. Цирулик

Е.К. Яшкина