АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-18498/25

06 ноября 2025 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   22 октября 2025 г.

Полный текст решения изготовлен            06 ноября 2025 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Мариненко Е. Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Пикулиной А. И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Прокуратуры Ростовской области ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области ОГРН: 

<

***>,ИНН: 

<

***>, обществу с ограниченной ответственностью "АСТРОМЕД"ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>

о признании договора купли-продажи от 31.01.2023 № 61-12/6 (П61/02/2023) недействительным, применении последствий недействительности сделки

третье лицо:  ПАО "Совкомбанк" ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>

при участии:

от прокуратуры Ростовской области ФИО1 (служебное удостоверение № 364186).

от управления: представитель не явился,

от общества: представитель ФИО2 по доверенности от 02.06.2025 № АМ-Д.1334,

установил:

Прокуратура Ростовской области обратилась в суд с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, обществу с ограниченной ответственностью "Астромед" о признании недействительным договора и применении последствий.

Определение от 30.05.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ПАО "Совкомбанк" ИНН: 

<

***>.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения требований, по доводам указанным в отзыве.

По правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе рассмотреть дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Прокуратурой области проведена проверка исполнения Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области земельного законодательства при распоряжении объектами государственной собственности.

Установлено, что на основании ст. 39.11, 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации между ТУ Росимущества в Ростовской области и ООО «Астромед» заключен договор от 20.06.2022 № А2306 (61-10/36), предметом которого является аренда находящегося в федеральной собственности земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0000000:180174, площадью 1064 кв.м, с видом разрешенного использования «хранение автотранспорта», расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, военный городок №51.

В последующем арендатором ООО «Астромед» на земельном участке возведен объект капитального строительства – нежилое здание «Гараж», декларируемой площадью 33,6 кв.м, которому 14.12.2022 присвоен кадастровый номер 61:44:0000000:181013.

Возведение объекта капитального строительства на земельном участке послужило основанием для его преимущественного приобретения ООО «Астромед» в собственность путем выкупа, на основании заключенного с ТУ Росимущества в Ростовской области договора купли-продажи от 31.01.2023 № 61-12/6 (П61/02/2023).

Прокуратура полагает, что сделка является недействительной (ничтожной), поскольку ТУ Росимущества в Ростовской области при заключении договора купли-продажи не учтена несоразмерность площади предоставляемого земельного участка возведенному на нем объекту капитального строительства.

Так, площадь возведенного ООО «Астромед» гаража согласно выданному разрешению на ввод объекта в эксплуатацию составляет 33,6 кв.м, а площадь предоставленного земельного участка - 1064 кв.м, что не соответствует требованиям земельного законодательства.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения прокуратуры в суд с настоящим иском.

В силу Федерального закона от 17.01.92 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокуратура Российской Федерации в целях обеспечения верховенства закона, единства и укрепления законности, защиты прав и свобод человека и гражданина, а также охраняемых законом интересов общества и государства осуществляет надзор за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов, действующих на территории Российской Федерации, федеральными министерствами, государственными комитетами, службами и иными федеральными органами исполнительной власти, представительными (законодательными) и исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, органами военного управления, органами контроля, их должностными лицами, а также органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций.

Частью 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что прокурор вправе обратиться в арбитражный суд: с заявлениями об оспаривании нормативных правовых актов, ненормативных правовых актов органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, затрагивающих права и законные интересы организаций и граждан в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности; с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований; с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований; с иском об истребовании государственного и муниципального имущества из чужого незаконного владения.

Суд отклоняет довод управления о совпадении в одном лице истца и ответчика.

Прокуратура выступает в защиту интересов неопределенного круга лиц и публично-правового образования - Российской Федерации.

Тот факт, что Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области является уполномоченным органом по распоряжению государственным имуществом в названном субъекте, не означает, что прокуратура выступает в интересах территориального управления. При этом стороной сделки является именно территориальное управление.

При таких обстоятельствах вывод о совпадении в одном лице истца и ответчика полностью исключит возможность прокурорского надзора за деятельностью государственных органов по распоряжению государственным имуществом, что противоречит закону, а, следовательно, недопустимо.

Положениями Земельного кодекса к основным принципам земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (подпункт 5 пункта 1 статьи 1). К исключениям из общего правила о продаже земельных участков, находящихся в публичной собственности, исключительно на торгах, проводимых в форме аукционов, отнесен случай продажи земельного участка собственнику расположенного на нем здания (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3).

Право лица, являющегося собственником расположенного на земельном участке здания, на приобретение этого участка в собственность является исключительным и может быть ограничено только федеральным законом (пункт 1 статьи 39.20).

В заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указывается, в том числе цель использования земельного участка (пункт 1 статьи 39.17). По результатам рассмотрения поступившего заявления уполномоченный орган либо осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи и направляет его для подписания заявителю, либо принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка (подпункты 1, 3 пункта 5 статьи 39.17).

Одним из оснований принятия отрицательного решения значится обращение с заявлением о предоставлении земельного участка лица, не имеющего права на приобретение этого участка без проведения торгов (пункт 1 статьи 39.16).

По смыслу данных Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснений исключительный характер права на приобретение земельного участка в собственность означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на заключение договора купли-продажи земельного участка, занятого этим зданием, сооружением. Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации или с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (пункты 4, 5).

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации были выработаны следующие правовые подходы.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования (постановление от 01.03.2011 № 13535/10). При доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса (постановления от 17.08.2004 № 4345/04, от 20.10.2010 № 6200/10). Названные подходы поддерживаются Верховным судом Российской Федерации (определения от 13.12.2017 № 301-ЭС17-18823, от 26.01.2018 № 301-ЭС17-21416).

Предоставление обществу в собственность без проведения торгов земельного участка, площадь которого значительно (многократно) превышает эксплуатационные потребности нежилого здания, могло быть квалифицировано как совершение сделки, нарушающей требования закона, посягающей на публичные интересы, противоречащей явно выраженному законодательному запрету.

В обоснование соразмерности земельного участка ООО «Астромед» в ТУ Росимущества Ростовской области было представлено строительно-техническое и землеустроительное заключение № 246-11/22, подготовленное частным специализированным учреждением «Ростовский центр экспертизы и оценки», определяющее площадь земельного участка, необходимого для устройства и облуживания автостоянки (парковки) для легковых (35 машиномест) и среднегабаритных машин (5 машиномест) (стр. 25 - 26 заключения).

Вместе с тем, ООО «Астромед» не предоставлялись соответствующие документы (проектно-сметная документация) для организации стоянки (парка) транспортных средств, строительства автостоянки с автомойкой, свидетельствующие о намерении организации парковочного пространства в целях осуществления предпринимательской деятельности.

Экспертами в рамках подготовки заключения № 246-11/22 осуществлен математический расчет площади земельного участка под парк транспортных средств, определены размеры стояночных мест, количество и типы транспортных средств, предполагаемых к хранению. Согласно выводам заключения (стр. 29) площадь земельного участка (61:44:0000000:180174) соразмерна площади земельного участка, необходимой и достаточной для эксплуатации зданий, строений, сооружений, представляющих собой участок для хранения автомобилей, а не для непосредственной эксплуатации возведенного на нем объекта недвижимости (стр. 18 заключения).

Согласно математическому расчету, приведенному в экспертизе, необходимая площадь земельного участка для хранения автомобилей составила 1089 кв.м: 947 кв.м необходимых для хранения автомобилей * 1,15 (15% - коэффициент озеленения территории).

Однако правила землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону не устанавливают требований по озеленению указанного земельного участка, расположенного в градостроительной зоне Ж-3/5/29.

Лицо, претендующее на приобретение земельного участка без торгов в силу нахождения на нем принадлежащих ему объектов недвижимости, именно на дату обращении с соответствующим заявлением, обязано обосновать испрашиваемый размер земельного участка и представить доказательства его фактического использования в заявленной площади, а не ссылаться на предполагаемую необходимость такого использования в будущем.

Обращаясь 30.12.2022 с заявлением о предоставлении спорного земельного участка без торгов, ООО «Астромед» представило документы, свидетельствующие о том, что испрашиваемый земельный участок необходим не для эксплуатации находящегося в его собственности гаража, а для строительства в будущем на земельном участке автостоянки.

Сам факт размещения на спорном земельном участке автотранспорта также не соответствует виду разрешенного использования участка с учетом классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 N П/0412.

При таких обстоятельствах в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие необходимость использования обществом земельного участка всей площади для эксплуатации объекта недвижимого имущества. Общество не обосновало необходимость предоставления ему земельного участка, площадь которого (1 064 кв.м) более чем в 31 раз превышает площадь нежилого здания (33,6 кв.м).

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 31.01.2023 № 61-12/6 (П61/02/2023).

Судом отклонен довод управления о пропуске срока исковой давности в виду следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае, не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

На основании изложенного суд пришел к выводу, что срок исковой давности для обращения в суд с требованием о признании сделки недействительной (ничтожной) и применении последствий недействительности ничтожной сделки прокурором не пропущен.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункты 1–3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Прокурор потребовал применения последствий недействительности ничтожной сделки путем погашения записи о праве собственности общества с ограниченной ответственностью "Астромед" ИНН: 

<

***> и записи об обременении в виде ипотеки в пользу ПАО «Совкомбанк» в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:180174.

В соответствии с нормой статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

С учетом изложенного, управление обязано возвратить обществу с денежные средства в размере 2 988 456 рублей 80 копеек.

По смыслу данных в пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснений, регистрационная запись, совершенная на основании ничтожной сделки, подлежит прекращению на основании решения суда о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 14.12.2010 N 7781/10 сформулировал правовую позицию о том, что аннулирование соответствующей записи представляет собой одно из последствий недействительности оспариваемого договора.

Таким образом, решение о признании сделки недействительной является основанием для погашения записи о собственнике, внесенной на основании данной сделки и записи об обременении в виде ипотеки в пользу ПАО «Совкомбанк».

Расходы на уплату государственной пошлины по иску и обеспечительным мерам в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на сторону, не в пользу которой принят судебный акт.

Истец от уплаты государственной пошлины освобожден на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области освобождено от уплаты государственной пошлины в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Ответчик ООО «Астромед» не относятся к числу лиц, освобожденных от уплаты государственной пошлины, перечень которых установлен в статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Согласно подп. 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты.

Если суд удовлетворяет заявленные требования, государственная пошлина взыскивается с другой стороны непосредственно в доход федерального бюджета применительно к части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом в случае, когда решение принято против нескольких ответчиков, такие ответчики рассматриваются как содолжники в долевом обязательстве.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 31.01.2023 № 61-12/6 (П61/02/2023).

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, путем погашения записи о праве собственности общества с ограниченной ответственностью "АСТРОМЕД" ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***> и записи об обременении в виде ипотеки в пользу ПАО «Совкомбанк» в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:180174.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской областиОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***> в пользу общества с ограниченной ответственностью "АСТРОМЕД" ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***> денежные средства в размере 2 988 456 рублей 80 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "АСТРОМЕД"ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***> в доход федерального бюджета 40 000 рублей государственной пошлины по иску.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                           Е. Н. Мариненко