АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-972/2023

26 сентября 2024 г.

г. Челябинск

Резолютивная часть решения оглашена 26.09.2024 г.

Полный текст решения изготовлен 26.09.2024 г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Мухлынина Л.Д. при ведении протокола судебного заседания секретарем Смирновой В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

закрытого акционерного общества «Челябинский завод сверхтвердых металлов», г. Челябинск (ОГРН 

<

***>),

к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях, г. Челябинск (ОГРН 

<

***>),

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Центр экономического содействия», г. Тюмень 

о признании недостоверной величины рыночной стоимости

с участием представителя ответчика ФИО1, доверенность от 29.12.2023,  

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «Челябинский завод сверхтвердых металлов», г. Челябинск (далее- истец, ЗАО «ЧЗСМ») 16.01.2023 обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях, г. Челябинск (далее – ответчик, МТУФАУГИ) о признании

- недостоверной величины рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 74:36:0117002:4, площадь 20009 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации производственный зданий (в том числе нежилого здания (здание складского назначения), лит. А), находящегося по адресу 

<

...>, определенной в отчете об оценке № 6050/21 от 11.10.2021 года;

- недействительным отчета об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 74:36:0117002:4, находящегося по адресу 

<

...>, выполненного ООО «Центр экономического содействия»;

- об утверждении годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 74:36:0117002:4 в размере, определенном в экспертном заключении № 026-05-01012 от 03.08.2022 года подготовленному экспертом Союза «Южно-Уральская торгово-промышленная палата» ФИО2;

- недостоверной величины рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 74:36:0117002:37, площадь 1335 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения и эксплуатации существующих производственных зданий, находящегося по адресу 

<

...> определенной в отчете об оценке № 6051/21 от 11.10.2021 года;

- недействительным отчета об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 74:36:0117002:37, находящегося по адресу 

<

...>, выполненного ООО «Центр экономического содействия»;

- утверждении годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 74:36:0117002:37 в размере, определенном в экспертном заключении № 026-05-00547 от 14.04.2022 года подготовленному экспертом Союза «Южно-Уральская торгово-промышленная палата» ФИО2

- недостоверной величины рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 74:36:0117002:36, площадь 631 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения и эксплуатации существующих производственных зданий, находящегося по адресу 

<

...> определенной в отчете об оценке № 6052/21 от 11.10.2021 года;

- недействительным отчета об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 74:36:0117002:36, находящегося по адресу 

<

...>, выполненного ООО «Центр экономического содействия».

В обоснование исковых требований указано, что при расчете арендной платы по заключенным сторонами договорам аренды земельных участков, истцом неправильно определена кадастровая стоимость участков, в пояснениях от 18.07.2024 сослался на несогласие с применением оценщиком применения доходного подхода при определении рыночной стоимости права аренды.

Ответчик в представленном отзыве от 04.04.2023 с требованиями не согласился, сославшись на то, что арендная плата рассчитана в соответствии с полученными от третьего лица отчетами об определении рыночной стоимости годового размера арендной платы (том 2 л.д. 39).

Определением от 02.08.2023 к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Центр экономического содействия», г. Тюмень, которое мнение по заявленным требованиям не представило, явку представителя в судебное заседание не обеспечило (том 2 л.д. 67).  

Дело слушается по правилам ч. 3, 5 ст. 156 АПК РФ в отсутствие надлежащим образом извещенных судом о дате и месте судебного разбирательства сторон и третьего лица.

Изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам:

Как следует из материалов дела, между МТУФАУГИ (арендодатель) и ЗАО «ЧЗСМ» (арендатор) заключены договоры аренды земельных участков №380-05 от 27.05.2005, №1590-09 от 21.08.2009, №1591-09 от 21.08.2009. 

В соответствии с п. 3.2 договоров, порядок расчета арендной платы может быть изменен при проведении рыночной стоимости оценки земельного участка. Основанием для изменения арендной платы является письменное уведомление арендатора. 

В приложении №1 к договорам указано, что расчет арендной платы производится на основании Федерального закона №1738-1 от 11.10.1991, от 29.11.2004 №141-ФЗ. 

В октябре 2021 г. ООО «Центр экономического содействия» во исполнение договора с МТУФАУГИ подготовило отчеты №6050/21, №6051/21 и №6052/21 об определении права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0117002:4 площадью 20 009 кв.м., с кадастровым номером 74:36:0117002:37 площадью 1 335 кв.м., с кадастровым номером 74:36: 0117002:36 площадью 631 кв.м., расположенных  в 

<

...> (том 1 л.д. 43-142).

Общество «ЧЗСМ», не согласившись с достоверность сведений, содержащихся в отчетах и считая, что размер платы определен с нарушением действующего на дату проведения оценки, законодательства, обратилось в суд с настоящим иском.

Статьей 8 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

Поскольку правоотношения сторон возникли в связи с внесением платы за предоставление в пользование земельного участка, их следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса РФ, регулирующим предоставление имущества в аренду.

Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Исходя из закрепленного в статье 421 Гражданского кодекса РФ принципа свободы договора условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В пункте 1 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Согласно подпункту 1 пункта 3 этой же нормы порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации. Нормативным правовым актом, устанавливающим размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, являются Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее – Правила).

Из материалов дела следует, что Российской Федерации на праве собственности принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами 74:36:0117002:37, 74:36:0117004:4 и 74:36:0117002:36.

С учетом изложенного следует, что размер арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в федеральной собственности, должен определяться в соответствии с указанным нормативным актом, в редакции, действующей в спорный период.

В силу пункта 2 Правил в редакции, действующей с 12.08.2017, размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона;

в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;

г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 10.02.2023 N 191 внесены изменения в Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", в соответствии с которыми подпункт «г» с 10.02.2023 утратил силу.

Кроме того, Постановлением Правительства Российской Федерации от 10.02.2023 N 191 внесены изменения в Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Пункт 3 Правил дополнен пунктом "е", согласно которому, размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности РФ и расположенных на территории РФ, на которых расположены здания, строения, сооружения, рассчитывается в размере 3% от кадастровой стоимости земельного участка.

Следовательно, согласно пункту 6 Правил в редакции, действующей с 12.08.2017 по 09.02.2023, ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Таким образом, размер арендной платы за период за период по 09.02.2023 подлежит определению, исходя не из рыночной стоимости спорных земельных участков, а исходя из рыночной стоимости права аренды данных земельных участков, рассчитанных за весь срок аренды.

Для определения рыночной стоимости права аренды земельных участков, определением суда от 12.09.2023 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту Союза «Южно-Уральская торгово-промышленная палата», ФИО2.

Согласно поступившему от Союза «Южно-Уральская торгово-промышленная палата» экспертному заключению № 026-05-01227 от 21.11.2023 экспертом на поставленный судом вопрос сделан следующий вывод:

рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0117002:36, находящегося по адресу: 

<

...>, общей площадью 631 кв.м, по договору аренды земельного участка № 1591-09 от 21.08.2009 по состоянию на 01.03.2021 составляет 559 843 руб.

Заключение эксперта № 026-05-01227 от 21.11.2023 соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, статьям 8, 16, 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; содержит сведения об эксперте (имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), оценку результатов исследования и обоснование выводов по поставленным вопросам.

В силу положений статей 64, 68, 86 АПК РФ заключение эксперта № 026-05-01227 от 21.11.2023 следует признать надлежащим доказательством по настоящему делу, поскольку оно получено судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 82 АПК РФ, эксперт предупреждался судом первой инстанции об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В заключении отсутствуют какие-либо неясности, выводы эксперта не содержат противоречий и подтверждаются другими доказательствами по делу. Заключение составлено экспертом, имеющим необходимые специальные познания, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, а потому не доверять выводам, содержащимся в экспертном заключении, у апелляционного суда оснований не имеется.

Заключение № 026-05-01227 от 21.11.2023 является полными и ясными, эксперт имеет необходимую квалификацию, в соответствии с поставленными вопросами экспертом сделаны однозначные и понятные выводы, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта является обоснованным.

В материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих о том, что заключение содержит недостоверные выводы, а также доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам. Доказательств, опровергающих выводы заключения эксперта, в материалы дела не представлено (статья 9, 65 АПК РФ), заключение эксперта в установленном законом порядке ответчиком не оспорено.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровыми номерами 74:36:0117002:37, установлена Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом при рассмотрении дела №А76-16494/2021 на основании заключения «Южно- Уральской торгово-промышленная палата» № 026-05-00547 от 14.04.2022, согласно которого рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0117002:37, находящегося по адресу: 

<

...>, общей площадью 1335 кв.м, по договору аренды земельного участка № 1590-09 от 21.08.2009 по состоянию на 01.01.2020 составляет 1 225 000 руб.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровыми номерами 74:36:0117002:4, установлена вступившим в законную силу решением суда по делу №А76-16943/2021 на основании заключения «Южно- Уральской торгово-промышленная палата» № 026-05-01012 от 03.08.2022, согласно которого рыночная стоимость на срок с 01.05.2019 по 31.07.2054 права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0117002:4, общей площадью 20 009 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, и предоставленного по договору аренды от 27.12.2005 № 380-05, с учетом дополнительного соглашения от 13.11.2012 № 1 сроком на 49 лет для эксплуатации прилегающей территории, составляет 14 902 000 руб.

В силу подпункта 2 пункта 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В случае предъявления в арбитражный суд иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, или о признании недействительным отчета независимого оценщика судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Однако, при разрешении спора следует учитывать, что целью судебной защиты является внесение правовой определенности в отношения сторон спора. Поэтому, устанавливая, исходя из специфики обстоятельств дела, является ли избранный истцом способ защиты надлежащим применительно к статье 4 АПК РФ и статьям 11, 12 ГК РФ, суду следует оценивать, насколько действия ответчика создают существенные препятствия истцу для реализации его гражданских прав и (или) возлагают на него необоснованные обязанности, и по результатам такой оценки приходить к выводу о том, требуют ли охраняемые законом интересы истца судебного вмешательства на существующей стадии правоотношения.

Как следует из материалов дела, судебными актами по делам №А76-16494/2021 и №А76-16943/2021, установлена рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровыми номерами 74:36:0117002:37, и рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровыми номерами 74:36:0117002:4.

При этом, судебными актами не установлено, что отчеты третьего лица об  определении права аренды земельных участков являются недействительными, либо данные отчеты содержат пороки в их составлении.

При этом, установленная по результатам проведенных экспертиз рыночная стоимость права аренды земельного участка до дня вступления в силу изменений в постановление Правительства российской Федерации №582 от 10.02.2023 №191, подлежит перерасчету по истечении 5 лет со дня ее установления.

Следовательно, оснований для самостоятельного признания судом при рассмотрении настоящего дела спорных отчетов недействительными, не имеется.

Что касается требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 74:36:0117002:36, площадь 631 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения и эксплуатации существующих производственных зданий, находящегося по адресу 

<

...> определенной в отчете об оценке № 6052/21 от 11.10.2021 года и признании недействительным отчета об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 74:36:0117002:36, находящегося по адресу 

<

...>, выполненного ООО «Центр экономического содействия», то суд не находит оснований для удовлетворения требования.

Как было указано ранее, судебный акт, принятый по результатам рассмотрения спора, должен восстанавливать нарушенное право истца.

Между тем, с 21.02.2023 арендная плата для земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации устанавливается в размере 3% от кадастровой стоимости участка.

Следовательно, размер арендной платы за период после обращения истца в суд с настоящим иском подлежит определению по иной методике, нежели указано в договоре аренды, что не связано с нарушением прав истца на будущее время.

При этом, общество обязан производит внесение арендных платежей как в соответствии с условиями договора аренды, так и Постановлением правительства РФ №582, что не исключает возможность оспаривания размера арендной платы в случае принудительного взыскания МТУФАУГИ ее значения в судебном порядке.

Также суд принимает во внимание и то, что несогласие истца с избранным оценщиком способа определения рыночной стоимости права аренды, в данном случае доходном, не свидетельствует о недействительности отчета, так как определение способа оценки является прерогативой оценщика.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Так как принято не в пользу истца оснований для разрешения вопросов о распределении расходов по уплаченной государственной пошлине, не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Решил:

В удовлетворении иска отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в  Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение арбитражного суда первой инстанции вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции

Судья                                            Л.Д. Мухлынина

 

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.