АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА 

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121 http://fasszo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

04 августа 2025 года Дело № А21-12097/2023  

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2025 года. Полный текст постановления изготовлен 04 августа 2025 года.  

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Кадулина А.В., Филиппова А.Е.,  

при участии от администрации городского округа «Город Калининград» ФИО1 (доверенность от 05.05.2025), от общества с ограниченной ответственностью «Дизайн Сити» ФИО2 (доверенность от 24.04.2023),  

рассмотрев 23.07.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа «Город Калининград» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 16.02.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2025 по делу № А21-12097/2023,  

у с т а н о в и л:

Администрация городского округа «Город Калининград», адрес: 236022, Калининград, пл. Победы, д. 1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Дизайн-Сити», адрес: 236022, Калининград, ул. Сержанта ФИО3, д. 6Б, кв. 4, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Общество), о взыскании  

2 062 745 руб. 50 коп. неосновательного обогащения в связи с использованием земельного участка с кадастровым номером 39:15:140506:23 в период с 01.01.2021 по 05.10.2022, 152 438 руб. 55 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.04.2021 по 05.10.2022.  

Общество обратилось в арбитражный суд со встречным иском к Администрации о взыскании 4 112 636 руб. 83 коп. неосновательного обогащения в размере излишне уплаченной арендной платы за период с 11.04.2016 по 11.12.2020.  

Определением от 13.10.2023 встречное исковое заявление Общества принято судом к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.  

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 16.02.2024 в удовлетворении первоначального иска Администрации отказано, требования Общества по встречному иску удовлетворены в полном объеме.  

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2025 решение от 16.02.2024 изменено: в удовлетворении первоначального иска Администрации отказано, требования Общества  

удовлетворены частично - с Администрации в пользу Общества взыскано 4 052 010 руб. 68 коп. неосновательного обогащения, в остальной части встречного иска отказано.  

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, просит отменить решение от 16.02.2024 и постановление от 20.03.2025, принять по делу новый судебный акт - об удовлетворении требований Администрации и об отказе в удовлетворении встречного иска Общества.  

Податель жалобы считает, что оснований для отклонения требований Администрации не имелось, указывает на то, что на спорном участке расположены принадлежащие Обществу объекты незавершенного строительства и доказательства невозможности использования участка под этими объектами не представлены, а также на то, что при рассмотрении требований Администрации об изъятии этих объектов Общество возражало против такового. Администрация также ссылается, что судами не учтены результаты рассмотрения дела № 3а-170/2023 по административному заявлению Общества об оспаривании документов территориального планирования, а также выводы суда по указанному делу относительно того, что права Общества принятием отдельных градостроительных решений не нарушены.  

Администрация полагает необоснованным удовлетворение требований по встречному иску, указывает, что положения нормативного правового акта Калининградской области, в соответствии с которым был произведен расчет арендной платы в двукратном размере, признаны недействующими в судебном порядке с 15.08.2023, считает, что оснований для перерасчета арендной платы за период до указанной даты не имеется.  

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить постановление апелляционного суда без изменения, считая его законным и обоснованным.  

В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения.  

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.  

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы Администрации от 23.03.2009 № 423 «О предоставлении ООО «Дизайн-Сити» земельного участка на левом берегу реки Новая Преголя по ул. Набережная Генерала Карбышева в Московском районе под строительство водно-моторной базы отдыха с причалом для маломерных судов» Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 16.06.2009  

 № 009954 на передачу в аренду городских земель (далее - Договор от 16.06.2009), по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду сроком на три года (на период строительства) земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 39:15:140506:23 площадью 2,2170 га по ул. Набережная Генерала Карбышева в Московском районе города Калининграда (далее - Участок) в границах, обозначенных в приложении № 1 к договору.  

Согласно пункту 1.3 Договора от 16.06.2009 Участок был предоставлен под строительство водно-моторной базы отдыха, берегоукрепления, набережной общего пользования и причалом для маломерных судов (земельные участки для строительства объектов нежилого назначения).  

Соглашением от 30.03.2012 срок действия договора от 16.06.2009 продлен  

до 01.09.2013.  

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калининградской области от 17.06.2021 по делу № А21-2246/2021 установлено, что на Участке Обществом на основании разрешения на строительство  

 № RU39315000-325/2010 возведены три объекта незавершенного строительства с кадастровыми номерами 39:15:140506:77, 39:15:140506:78, 39:15:140506:79; право собственности Общества зарегистрировано 05.07.2012.  

Этим же судебным актом признано незаконным выраженное в уведомлении от 19.01.2021 решение Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации об отказе в предоставлении Обществу в аренду без проведения торгов Участка для завершения строительства водно-моторной базы отдыха, берегоукрепления, набережной общего пользования и причала для маломерных судов, сроком на три года, на Администрацию возложена обязанность направить Обществу проект договора аренды Участка.  

Общество подписало направленный ему Администрацией проект договора аренды от 26.10.2021 № 154/2021/2021-А (далее - Договор от 26.10.2021) с разногласиями.  

Разногласия сторон относительно условий названного договора урегулированы в судебном порядке постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2022 по делу № А21-2215/2022.  

Администрация, ссылаясь на то, что арендная плата за Участок за период по 31.12.2020 была оплачена Обществом в полном объеме в рамках исполнения обязательств по Договору от 16.06.2009, с 06.10.2022 уплачивается по Договору от 16.10.2021, а за период с 01.01.2021 по 05.10.2022 не внесена, в претензии от 21.03.2023 потребовала возмещения стоимости неосновательного обогащения в размере арендной платы за Участок за период с 01.01.2021 по 05.10.2022.  

Неисполнение Общество требований названной претензии послужило основанием для обращения Администрация в арбитражный суд с иском по настоящему делу.  

Общество, в свою очередь, предъявило Администрации встречные требования о взыскании (с учетом уточнения от 07.12.2023) 4 112 636 руб.  

83 коп. неосновательного обогащения, возникшего в результате неправомерного начисления Администрацией арендной платы по Договору от 16.06.2009 в двойном размере.  

В обоснование требований по встречному иску Общество указало, что оно уплатило за Участок арендную плату в соответствии с расчетом арендодателя, выполненным в соответствии с пунктом 12 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Калининградской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов (далее - Порядок), утвержденного постановлением Правительства Калининградской области от 15.05.2012 № 336, и пунктом 2.2 Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «Городской округ «Город Калининград», и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов (далее - Положение), утвержденного решением окружного Совета депутатов г. Калининграда от 28.11.2007 № 376, в двукратном размере, и что пункт 12 Порядка и пункт 2.2 Положения по административному исковому заявлению Общества признаны апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 15.08.2023 по делу  

 № 66а-2349/2023 недействующими как не соответствующие основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Постановление № 582), и в частности, принципу экономической обоснованности.  

Суд первой инстанции не установил наличия правовых оснований для удовлетворения иска Администрации, признал правомерными требования встречного иска и удовлетворил их в полном объеме.  

Апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции в части размера неосновательного обогащения по встречному иску Общества и удовлетворил требования Общества частично в соответствии с произведенным перерасчетом; применительно к требованиям Администрации апелляционный суд признал выводы суда первой инстанции правильными.  

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, пришла к следующим выводам.  

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - 

ГК РФ), статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, имеет регулируемый характер, ее размер определяется в порядке, установленном уполномоченным органом.  

Согласно пункту 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Такие принципы установлены Постановлением № 582.  

К числу основных принципов, в частности, относится принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке (принцип № 1), а также принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться (принцип № 6).  

Как установили суды и не оспаривает Администрация, арендная плата по Договору от 16.06.2009 за Участок с 15.05.2012 начислялась арендатору в двойном размере в соответствии с пунктом 12 Порядка и пунктом 2.2 Положения.  

Пунктом 12 Порядка было предусмотрено, что в случае, если по истечении  

трех лет с даты предоставления в аренду земельного для строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный 6 на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере двукратной арендной платы, установленной по договору аренды, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, в течение периода, превышающего трехлетний срок строительства вплоть до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.  

Пунктом 2.2 Положения было установлено, что в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной неразграниченной собственности, для строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в двукратном размере арендной платы, установленной по договору аренды, если иное не установлено земельным законодательством.  

Апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 15.08.2023 по делу  

 № 66а-2349/2023 пункт 12 Порядка и пункт 2.2 Положения признаны недействующими со дня принятия апелляционного определения как не соответствующие основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденным Постановлением № 582.  

В абзаце седьмом пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами» разъяснено, что указанные в мотивировочной части вступившего в законную силу решения суда обстоятельства, свидетельствующие о законности или незаконности оспоренного акта (например, дата, с которой оспоренный акт вступил в противоречие с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу, отсутствие у органа государственной власти компетенции по принятию оспоренного акта), имеют преюдициальное значение для неопределенного круга лиц при рассмотрении других дел, в том числе касающихся периода, предшествующего дню признания оспоренного акта недействующим (часть 2 статьи 64 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 2, 3 статьи 69 АПК РФ).  

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6171/10 (далее - Постановление № 6171/10) сформулирована позиция, согласно которой признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.  

Верховный Суд Российской Федерации в определении от 14.04.2016 

 № 309-ЭС15-16627 подтвердил правомерность позиции, изложенной в Постановлении № 6171/10.  

При таких обстоятельствах, учитывая, что пункт 12 Порядка и пункт 2.2 Положения, устанавливающие двукратный размер арендной платы на случай, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной неразграниченной собственности, для  

строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, не был введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, признаны недействующими в судебном порядке по административному исковому заявлению Общества, суды пришли к верному выводу об обоснованности позиции Общества о возникновении на стороне Администрации, получившей с 2016 по 2020 годы двукратную арендную плату за Участок, неосновательного обогащения в размере, превышающем однократную арендную плату за Участок.  

Согласно расчету апелляционного суда сумма неосновательно полученных арендодателем платежей (в том числе пеней) составила 4 052 010 руб. 68 коп.  

Возражений по арифметическому расчету суммы неосновательного обогащения, выполненному судом апелляционной инстанции, Администрацией в кассационной жалобе не заявлено, Обществом этот расчет также не оспорен.  

С учетом изложенного апелляционный суд обоснованно удовлетворил встречный иск в части взыскания с Администрации в пользу Общества  

4 052 010 руб. 68 коп. неосновательного обогащения. 

Отказывая в удовлетворении первоначального иска Администрации, суды руководствовались положениями статей 606, 611, 614 ГК РФ, отметили, что в заявленный Администрацией период (01.01.2021 - 05.10.2022) Общество не могло использовать Участок по его назначению - для строительства водномоторной базы отдыха, берегоукрепления, набережной общего пользования и причала для маломерных судов, с учетом принятых в отношении соответствующей территории документов территориального планирования и документации по планировке территории, а также посчитали, что доказательств фактического использования Обществом Участка по целевому назначению в материалы дела не представлено.  

При этом суды не учли следующее. 

В соответствии со статьей 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип платности землепользования, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.  

При рассмотрении настоящего дела и дела № А21-2246/2021 суды установили, что на Участке расположены принадлежащие Обществу объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 39:15:140506:77, 39:15:140506:78, 39:15:140506:79, на которые в 2012 году зарегистрировано право собственности Общества.  

В рамках дела № А21-2817/2021 Администрацией были заявлены требования об изъятии у Общества названных объектов незавершенного строительства, решением Арбитражного суда Калининградской области от 12.11.2021 по указанному делу в удовлетворении соответствующих требований Администрации было отказано.  

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.  

По смыслу приведенной нормы, а также учитывая положения статей 271, 287.3 ГК РФ, собственник объекта недвижимости, то есть объекта, имеющего прочную связь с землей, осуществляет использование земельного участка, на котором такой объект расположен, по крайней мере, в той его части, которая занята таким объектом.  

Делая вывод об отсутствии оснований для взыскания с Общества какой-либо платы за землепользование, суды сослались на принятые в отношении спорной территории документы территориального планирования, и исходили из наличия препятствий в застройке всей площади Участка (22 170 кв.м), ранее предоставленного в аренду по Договору от 16.06.2009.  

При этом суды не исследовали и не оценили доводы Администрации со ссылкой на то, что в рамках дела № 3а-170/2023 Калининградским областным судом было рассмотрено административное исковое заявление Общества об оспаривании документов территориального планирования, мотивированное нарушением при их принятии прав Общества, и в удовлетворении этого заявления было отказано. При этом в решении Калининградского областного суда от 17.08.2023 по делу № 3а-170/2023 приведен вывод суда о недоказанности административным истцом того факта, что оспариваемые нормативные правовые акты в дальнейшем будут препятствовать формированию земельных участков под объектами незавершенного строительства с кадастровыми номерами 39:15:140506:77, 39:15:140506:78, 39:15:140506:79, отмечено, что площадь Участка 22 170 кв.м несоразмерна необходимой под эти объекты площади.  

По смыслу пункта 4 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.  

Исходя из установленного судами факта нахождения на спорном земельном участке принадлежащих Обществу объектов недвижимости (объектов незавершенного строительства), вывод судов об отсутствии оснований для начисления Обществу платы за землепользование, по крайней мере, в отношении той части Участка, которая занята принадлежащими ему объектами недвижимости, не может быть признан соответствующим  

статье 1 ЗК РФ и имеющимся в деле доказательствам.  

Вопросы об определении площади земельного участка, занятой принадлежащими Обществу объектами недвижимости, а также об определении обоснованной и справедливой платы за землепользование Обществу как собственнику объектов незавершенного строительства, имеющие значение для разрешения спора по требованию Администрации о взыскании с Общества платы за землепользование, судами при рассмотрении дела не исследованы.  

В соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.  

Поскольку судами при рассмотрении требований Администрации по первоначальному иску не учтены и не исследованы в полной мере юридически значимые обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора (связанные с нахождением на земельном участке принадлежащих Обществу объектов недвижимости), а совершение таких процессуальных действий выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции, решение от 16.02.2024 и постановление от 20.03.2025 в части отказа в удовлетворении иска Администрации подлежат отмене, а дело в этой части - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По результатам рассмотрения  

кассационной жалобы Администрации в остальной части (в части, касающейся разрешения спора по встречному иску Общества) подлежит оставлению без изменения постановление апелляционного суда, которым изменено решение суда первой инстанции, как судебный акт, принятый при правильном применении норм материального и процессуального права и в соответствии с установленными обстоятельствами.  

При новом рассмотрении дела в части требований Администрации суду следует учесть изложенное, исследовать обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, доводы и возражения сторон по существу спора и на основании установленных обстоятельств разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.  

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа  

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 16.02.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2025 по делу № А21-12097/2023 в части отказа в удовлетворении искового заявления администрации городского округа «Город Калининград» отменить.  

Дело в указанной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.  

В остальной части постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2025 по делу № А21-12097/2023 оставить без изменения.  

Председательствующий Е.В. Чуватина Судьи А.В. Кадулин 

А.Е. Филиппов