АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А47-20529/2022

г. Оренбург

17 октября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена       10 октября 2023 года

В полном объеме решение изготовлено        17 октября 2023 года

        Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Калашниковой А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление 

       администрации города Орска, г. Орск Оренбургской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

       к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Орск Оренбургской области (ОГРНИП 322565800062970, ИНН 

<

***>) 

       о взыскании 307 610 руб. 67 коп. (с учетом принятых уточнений).

       при участии:

       от истца: представитель не явился, извещен;

       от ответчика: представитель не явился, извещен.

        В судебное заседание истец, ответчик, явку не обеспечили, о времени и месте судебного заседания считаются извещенными надлежащим образом в соответствии с частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Арбитражного суда Оренбургской области.

установил:

Администрация г. Орска обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2  о взыскании 870 978 руб. 49 коп., из которых: 861 060 руб. 60 коп. – основной долг по договору аренды земельного участка № 4671 от 30.08.2022 за период с 26.01.2021 по 31.10.2022,       9 917 руб. 89 коп. – пени за период с 11.09.2022 по 27.10.2022.

       Определением от 05.05.2023, суд обязал филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Оренбургской области (460026, 

<

...>) представить выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:43:0329015:218 на 01.01.2021 и на 01.01.2022.

        От филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Оренбургской области поступили выписки из ЕГРН. 

        До начала судебного заседания от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которым просит взыскать с ответчика задолженность в размере 307 610 руб. 67 коп., из которых: 301 873 руб. 55 коп. – основной долг за период с 01.08.2021 по 21.10.2022, 5 737 руб. 12 коп. – пени за период с 11.09.2022 по 27.10.2022; о проведении судебного заседания в отсутствие представителя администрации г. Орска.  

        Судом, уточнения исковых требований приняты в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

        Иск рассматривается о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО2 задолженности по договору аренды земельного участка № 4671 от 30.08.2022 в размере 307 610 руб. 67 коп., из которых: 301 873 руб. 55 коп. – основной долг за период с 01.08.2021 по 21.10.2022, 5 737 руб. 12 коп. – пени за период с 11.09.2022 по 27.10.2022.

        Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований (до уточнения) по основаниям, указанным в отзыве на исковое заявление. Указывал, что Решением Оренбургского областного суда от 11.01.2022г. по делу № 3а-1558/2022 кадастровая стоимость земельного участка 56:43:0329015:218, установлена равной рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2020 года в размере 4 675 000 руб. 00 коп. Дата начала применения кадастровой стоимости, по мнению ответчика, 01.01.2020 г.

Лица, участвующие в деле, не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 АПК РФ. 

При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.

         Между администрацией города Орска  (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 4671 от 30.08.2022 г. (далее – договор), по условиям которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды из земель населенных пунктов жилой зоны земельный участок с кадастровым номером 56:43:0329015:218, площадью 29590,0  кв.м., с местоположением: 

<

...> (пункт 1.1 договора).

        Земельный участок предоставлен для размещения производственной базы. Договор является актом приема-передачи земельного участка (пункт 1.2, 1.3 договора).

       Договор аренды заключен сроком с 30.08.2022 по 29.08.2070 г. (пункт 2.1 договора).

       В силу п. 2.4 договора арендные платежи начинают исчисляться  с 26.01.2021.

       Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Оренбургской области 16.07.2021 г., номер регистрации 56:43:0329015:218-56/219/2022-1.

       Согласно п. 2.2. договора размер арендной платы  на период с 26.01.2021 по 31.12.2022 составляет 911 002 руб. 33 коп.

       В соответствии с пунктом 2.3 договора размер арендной платы изменяется ежегодно согласно нормативно-правовым актам, регулирующим порядок, условия начисления и размеры арендной платы, о чем арендодатель своевременно уведомляет арендатора путем направления расчета арендной платы на соответствующий год без заключения дополнительного соглашения.

        Арендные платежи начинают исчисляться с 26.01.2021 (п. 2.4. договора).

       Согласно п. 2.5. договора аренды арендная плата за период с 26.01.2021 по 30.09.2022 в сумме 819 589 руб. 74 коп. вносится по сроку 10.09.2022, далее ежемесячно равными частями не позднее 10 числа текущего месяца, в размере 39 875 руб. 83 коп.

        Пункт 2.6 договора устанавливает, что условия настоящего договора по арендной плате в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ применяются к отношениям, возникшим до заключения договора.

        В случае неуплаты арендной платы в срок Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере одной трехсотой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки (пункт 2.8. договора аренды).

       По мнению истца,  у арендатора образовалась непогашенная задолженность по арендной плате в сумме 861 060 руб. 60 коп. за период с 26.01.2021 по 31.10.2022. и пени за просрочку платежей в сумме 9 917 руб. 89 коп. за период с 11.09.2022г. по 27.10.2022 г., общей суммой 870 978 руб. 49 коп. (исходя из согласованной в договоре стоимости).

        В связи с неисполнением обязанностей по внесению арендных платежей истцом в адрес ответчика направлена претензия о погашении задолженности по арендной плате от 28.10.2022 г. № 13/03-5845, однако, претензия оставлена без ответа.

        Истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы, обратился в суд с названным иском. 

            В ходе судебного заседания установлено, что ФИО2 обратился в Оренбургский областной суд с иском к филиалу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управлению Росреестра по Оренбургской области, Правительству Оренбургской области, ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 56:43:0329015:218.

       Решением Оренбургского областного суда по делу № 3а-15582022 исковые требования ФИО2, удовлетворены.   

      Кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере рыночной 4 675 000 руб. 

      В связи с чем, истцом произведен перерасчет арендной платы по договору аренды № 4671 от 30.08.2022 г. земельного участка с кадастровым номером 56:43:0329015:218 за 2022 год, а также произведен перерасчет с учетом кадастровой стоимости в 2021 году, исковые требования уточнены.

        Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим удовлетворению  на основании следующего. 

        В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (ст. 307 ГК РФ). 

        Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

       В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату. 

       В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. 

        В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

      Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 названного Кодекса). 

Учитывая положения статьи 425 ГК РФ и правовую позицию, сформулированную в пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы за фактическое пользование земельным участком начиная с 26.01.2021, очевидно и недвусмысленно свидетельствует о согласии ответчика как арендатора оплатить фактическое пользование земельным участком с 26.01.2021  на условиях, предусмотренных договором аренды.

        Вместе с тем, соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора (пункт 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

          Учитывая отсутствие доказательств оплаты ответчиком денежных средств за предъявляемый период  с 26.01.2021 по 31.10.2022,  исковые требования по праву являются обоснованными.   

         При оценке разногласий сторон о размере арендной платы за 2021 год, суд учитывает следующее.        

Земельный участок с кадастровым номером 56:43:0329015:218 поставлен на кадастровый учет  27.05.2022г. В соответствии с выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 11.08.2023 г. № КУВИ-001/2023-183489294 земельный участок с кадастровым номером 56:43:032915:2, площадью 36563 кв.м., расположенный по адресу 

<

...> поставлен на государственный кадастровый учет 21.06.2001 года, вид разрешенного использования - для размещения производственной базы. 

Согласно сведениям ЕГРН кадастровая стоимость данного земельного участка площадью 36563 кв.м. по состоянию на 01.01.2021г. составляет 10 880 753,72 руб.

        На основании постановления администрации г. Орска от 11.05.2022г. № 1341-п утверждена схема расположения и из земельного участка с кадастровым номером 56:43:0329015:2 площадью 36563 кв.м. образован новый земельный участок площадью 29590 кв.м., данный земельный участок поставлен на кадастровый учет 27.05.2022г. за номером 56:43:0329015:218, вид разрешенного использования - для размещения производственной базы.

        Комитетом по управлению имуществом  правомерно произведен перерасчет арендной платы за 2021 год исходя из площади используемого земельного участка 29590 кв.м. Кадастровая стоимость для земельного участка площадью 36563 кв.м. в 2021 году составляла 10 880 753,72 руб., методом пропорции рассчитана кадастровая стоимость для земельного участка площадью 29590 кв.м. Таким образом, кадастровая стоимость в 2021 году для земельного участка площадью 29590 кв.м. составляет 8 805 664,27 руб.

        Расчет арендной платы за период 2021 года выполнен в соответствии с постановлением Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 N 110-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов" и производился по формуле:

        А=Кс*Ст, где:

         А - размер годовой арендной платы за земельный участок, рублей; 

        Кс - кадастровая стоимость земельного участка, рублей;

        Ст - ставка арендной платы, процентов (из решения Орского городского совета депутатов от 25.06.2015г. №61-999 № Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории МО «Город Орск», предоставленных в аренду без торгов»).

        Таким образом, размер годовой арендной платы в 2021 году составляет 358 390,54 руб., размер арендной платы за период с 26.01.2021г. по 31.12.2021г. составляет 334 305,15 руб.

        Согласно сведениям из ЕГРН ответчику ФИО2 принадлежат следующие объекты недвижимого имущества:

        нежилое здание проходной площадью 12,1 кв.м. с кадастровым номером 56:43:0329008:22, расположенное по адресу 

<

...>, право собственности зарегистрировано 26.01.2021г.;

         нежилое административное здание площадью 915,7 с кадастровым номером 56:43:0329008:16, расположенное по адресу 

<

...>, право собственности зарегистрировано 26.01.2021г.;

        нежилое здание с пристроенным зданием лаборатории площадью 1477 кв.м., с кадастровым номером 56:43:0329008:20, расположенное по адресу: 

<

...>, право собственности зарегистрировано 26.01.2021г.

         Поскольку право собственности ФИО2 на объекты недвижимого имущества (производственную базу, расположенную по адресу 

<

...>) зарегистрировано 26 января 2021 года - договором аренды земельного участка № 4671 от 30.08.2022г. установлено, что арендная плата исчисляется с 26 января 2021г.

В силу абзаца четвертого части 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ)  кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В подтверждение новой кадастровой стоимости земельного участка  в материалы дела представлено  Решение Оренбургского областного суда от 19.12.2022. по делу №3а-1558/2022, согласно которому кадастровая стоимость земельного участка 56:43:0329015:218, площадью 29590 кв.м, адрес: РФ, 

<

...>, установлена равной рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2020 года в размере 4 675 000 руб. 00 коп. Указанное решение суда вступило в законную силу 28.01.2023 года. Дата подачи заявления 29.07.2022г.

       Таким образом, истец правомерно за  2022г. начисление арендной платы произвел исходя из размера кадастровой стоимости 4 675 000 руб. - по 15 856,04 руб. ежемесячно начиная с 01.01.2022г.

       Ответчиком произведена частичная оплата по договору аренды земельного участка № 4671 от 30.08.2022г. в размере 190 992 руб., что подтверждается платежными поручениями № 625 от 08.12.2022г. в размере 80 000 руб.; № 41 от 28.02.2023г. в размере 44 000 руб.; № 85 от  13.04.2023г. в размере 19 424 руб.; № 91 от 17.05.2023 г. в размере 15 856 руб.; № 93 от 15.06.2023г. в размере 15 856 руб.; №101 от  17.07.2023г. в размере 15 856 руб.  Поскольку ответчиком в платежных поручения не указан период оплаты то истец засчитал поступившие платежи в сумме 190 992 руб.  в счет погашения задолженности в хронологическом порядке.

        Таким образом, суд признает обоснованным расчет истца  с учетом положений, изложенных в  п. 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которому арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды. 

        Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени за период просрочки с 11.09.2022 по 27.10.2022 в размере 5 737 руб. 12 коп. 

       В силу п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

      В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

       Согласно ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке. 

        Согласно п. 2.6. договора арендная плата вносится равными частями ежемесячно в срок до 10 числа следующего месяца. 

        В соответствии с п. 2.8 договора установлено начисление пени в размере 1/300 ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки. 

        Учитывая, что условия договора обязательны для сторон в период его действия, имеются основания для применения условий договора о договорной неустойке. 

        С учетом установленных судом обстоятельств, связанных с  наличием задолженности по арендной плате с учетом начала просрочки с 11.09.2022, судом расчет суммы пени в размере 5 737 руб. 12 коп. признан законным и обоснованным. Оснований для применения норм о моратории не имеется, поскольку обязанность по уплате задолженности возникла после 31.03.2022г. 

       Оснований для снижения неустойки не имеется.

       Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию  пени в размере 5 737 руб. 12 коп. за период с 11.09.2022 по 27.10.2022.

        Расходы по государственной пошлине следует отнести ответчика и взыскать в доход федерального бюджета, поскольку истец от уплаты государственной пошлины при подаче иска освобожден на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации. 

       Руководствуясь статьями 110, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

1.Уточнения исковых требований принять.

       2.Исковые требования администрации города Орска удовлетворить. 

       3.Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу администрации города Орска 307 610 руб. 67 коп., из которых: 301 873 руб. 55 коп. – основной долг, 5 737 руб. 12 коп. – пени.  

       4.Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 9 152 руб. – государственной пошлины.

      Исполнительные листы выдать истцу и налоговому органу по месту  учета ответчика после вступления решения в законную силу.

      Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области. 

 

     Судья                                                                        А.В. Калашникова