АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

www.krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-55988/2021

г. Краснодар

16 ноября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 15.11.2023г.

Решение в полном объеме изготовлено 16.11.2023г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Крыловой М.В.

При ведении протокола судебного заседания  помощником судьи Cербиным С.Н.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации муниципального образования город Краснодар, г. Краснодар

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Краснодар

Третьи лица: 

ИП ФИО2

ФИО3

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар

о сносе самовольной постройки

по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Краснодар

к  администрации муниципального образования город Краснодар, г. Краснодар

о признании права собственности

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: ФИО1, ФИО4 – представитель по доверенности

от третьего лица ФИО2: ФИО2, ФИО5 – представитель по доверенности;

от др. третьих лиц: не явились, извещены;

установил:

Администрация муниципального образования город Краснодар, г. Краснодар (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1, согласно которого просит:

обязать ИП ФИО1 снести самовольно возведенный четырехэтажный объект капитального строительства с кадастровым номером 23:43:0402001:1231, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0402001:1211 по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Шевченко, д.152/4 в течении месяца с момента вступления решения суда в законную силу. В случае, если ответчик не исполнит решение суда в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за свой счет, с взысканием с ответчика необходимых расходов;

внести запись в Единый государственный реестр недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости о прекращении права собственности ИП ФИО1 на четырехэтажный объект капитального строительства с кадастровым номером 23:43:0402001:1231, а также аннулировать  в ЕГРН запись от 14.01.2016 № 23-23/001-23/001/043/2015-4187/2;

указать, что решение является основанием для снятия с государственного кадастрового учета четырехэтажного объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:43:0402001:1231;

взыскать с ИП ФИО1 в соответствии со статьей 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) неустойку в случае неисполнения судебного акта в размере 20000 рублей за каждый день неисполнения решения суда, начиная с момента истечения месячного срока со дня вступления решения в законную силу.

Требование мотивировано возведением спорного строения в отсутствие разрешительной документации.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее –  Управление Росреестра), ИП ФИО2 и ФИО3

Определением суда от 09.02.2023 принято к совместному производству встречное исковое заявление ИП ФИО1 к администрации МО г. Краснодар о сохранении в реконструированном виде, а также признании права собственности на объект – нежилое четырехэтажное здание, общей площадью 2196,9 кв. м, кадастровый номер 23:43:0402001:1231, расположенное по адресу: 

<

...> д. 152/4. 

Истец, третьи лица Управление Росреестра по Краснодарскому краю и ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом уведомлены.

До вынесения судебного акта по делу ИП ФИО2 заявлено ходатайство о назначении по делу дополнительной экспертизы.

Ходатайство судом рассмотрено и отклонено, поскольку суд не усматривает необходимости в проведении повторной экспертизы. Имеющиеся в деле документы, в том числе заключения первоначальной и повторной экспертиз, а также пояснения экспертов позволяют рассмотреть настоящий спор по существу.

Также ИП ФИО2 заявила ходатайство об истребовании дополнительных доказательств. Судом данное ходатайство рассмотрено и отклонено ввиду отсутствия процессуальной необходимости.

Предприниматель в судебном заседании против удовлетворения первоначального иска возражает, просит удовлетворить встречный иск, ссылаясь на приобретение спорного здания в реконструированном виде у предыдущего собственника в 2013 году по договору купли-продажи. Предпринимателем также заявлено о пропуске срока исковой давности по первоначальному иску.

Исследовав материалы дела, суд установил, что ФИО1 является собственником земельного участка из земель населенных пунктов – для эксплуатации склада в здании, площадью 2581 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0402001:1211, расположенного по адресу: 

<

...> уч. 152/4, о чем 14.01.2016 в ЕГРН внесена соответствующая регистрационная запись.

В ходе проведения визуальной фиксации использования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0402001:1211 управлением муниципального контроля администрации установлено, что на указанном земельном участке расположено четырехэтажное офисно-складское здание с кадастровым номером 23:43:0402001:1231, площадью 2196, 9 кв. м, литер «Г114», принадлежащее на праве собственности ФИО1 (регистрационная запись от 14.01.2016 № 23-23/001-23/001/043/2015-4187/2), а также одноэтажный склад литера «Г111» и одноэтажные сооружения из металлоконструкций.

В акте от 18.10.2021 № 522 также зафиксировано, что департаментом архитектуры и градостроительства администрации выдано разрешение от 02.04.2007 № RU 23306000-321-р на строительство одноэтажного здания склада «Блок Б» на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0402001:258, расположенном по адресу: 

<

...>, а также разрешение на ввод в эксплуатацию от 12.11.2007 № RU 23306000-327-в одноэтажного складского здания «Блок Б» (склад литер «Г111»), расположенного по адресу: 

<

...>.

Также департаментом архитектуры и градостроительства администрации выдано разрешение от 14.4.2008 № RU 23306000-656-р на строительство группы нежилых помещений по ул. им. Шевченко, 152 в Карасунском внутригородском округе  города Краснодара «Блок В» двухэтажного офисно-складского здания; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 02.09.2008 № RU 23306000-569-в группы нежилых помещений по ул. Шевченко, 152 в г. Краснодаре «Блок В», двухэтажного офисно-складского здания с выходом на крышу (литер «Г114»).

Согласно разрешению на ввод в эксплуатацию от 02.09.2008 № RU 23306000-569-в строительный объем всего литера «Г114» составляет 5200 куб. м, общая площадь – 1081, 1 кв. м.

Приказом департамента архитектуры и градостроительства администрации от 25.01.2018 № 342-А земельному участку с кадастровым номером 23:43:0402001:1211 присвоен административный адрес: г. Краснодар, ул. Шевченко, 152/4.

По информации администрации Карасунского внутригородского округа города Краснодара и департамента архитектуры и градостроительства администрации разрешение на строительство четырехэтажного здания на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0402001:1211 не выдавалось.

Полагая, что возведенный объект являются самовольной постройкой, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о ее сносе.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными                          статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 11ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, 3 созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Пунктом 2 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой –  продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

В соответствии со статьей 72 Земельного кодекса Российской Федерации и подпунктом 20 пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ                      «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами на территории муниципального образования осуществляется муниципальный земельный контроль за использованием земель. Следовательно, в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за строительством движимых и недвижимых объектов и соблюдением порядка размещения данных объектов осуществляет орган местного самоуправления.

На основании пункта 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности относятся, в частности, проверка соблюдения градостроительного законодательства и выдача разрешений на строительство.

В соответствии со статьями 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации собственник (иной титульный владелец) земельного участка вправе возводить на нем жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об архитектурной деятельности) строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство.

По смыслу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство, то есть документ, дающий застройщику право осуществлять строительство или реконструкцию объектов капитального строительства, выдается органом местного самоуправления по результатам проверки соответствия проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.

Пунктом 1.2 СниП 3.01.01-85 предусмотрено, что до начала выполнения строительно-монтажных, в том числе подготовительных, работ на объекте заказчик обязан получить в установленном порядке разрешение на выполнение строительно-монтажных работ. Выполнение работ без указанного разрешения запрещается.

Лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние (пункт 3 статьи 25 названного Закона).

По смыслу приведенных норм в предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца.

В пункте 28 постановления от 29.04.2010 № 10/22 разъяснено, что суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Как уже было указано выше, спорное четырехэтажное строение с кадастровым номером 23:43:0402001:1231 возведено на земельном участке из земель населенных пунктов – для эксплуатации склада в здании, с кадастровым номером 23:43:0402001:1211, принадлежащем на праве собственности ФИО1

В обоснование заявленного иска администрация ссылается на реконструкцию  спорного капитального объекта с кадастровым номером 23:43:0402001:1231 в отсутствие разрешительной документации.

Возражая против удовлетворения первоначального иска и, заявляя встречный иск о признании права собственности на реконструированный объект, ФИО1 указал, что право собственности на спорный объект в существующих параметрах (площадью 2196, 9 кв. м, литера «Г114») приобретено по договору купли-продажи от 28.06.2013, заключенному с гр. ФИО3

Сопоставив представленные в дело технические паспорта спорного объекта за 2008 год и 2011 год, суд полагает, что реконструкция здания с кадастровым номером 23:43:0402001:1231, лит. «Г114», в результате которой площадь здания увеличилась с 1081, 1 кв. м до 2196, 9 кв. м в связи с надстройкой 3 и 4 этажа, произведена предыдущим собственником здания в 2011 году.

В целях исследования вопроса о возможности приведения спорного объекта в соответствие с ранее разрешенными параметрами строительства, а также соответствия объекта законодательно установленным нормам  и правилам, определением суда от 09.03.2022 по ходатайству сторон назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту НЧУ «ЮЖНЫЙ РЕГИОНАЛЬНЫЙ ЦЕНТР ЭКСПЕРТИЗ» ФИО6

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Определить фактическое расположение спорного четырехэтажного объекта строительства с кадастровым номером 23:43:0402001:1231 на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0402001:1211 по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Шевченко, д.152/4, с указанием координат поворотных точек его расположения, отступов (заступов при наличии) от границ земельного участка и соседних земельных участков?

2. Описать технико-экономические показатели спорного четырехэтажного объекта строительства с кадастровым номером 23:43:0402001:1231 расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0402001:1211 по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Шевченко, д.152/4 (площадь, этажность, планировку, материал стен и крыши, глубину залегания фундамента, конструктивные элементы, коммуникации и пр.)

3. Соответствует ли спорный объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0402001:1211 по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Шевченко, д.152/4 правоустанавливающей и технической документации (в том числе разрешению на строительство от 14.04.2008 № RU23306000-656-р, разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 02.09.2008 № RU23306000-569-в), а также требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, экологических, противопожарных норм и правил, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости и (при наличии) расположение относительно охранных зон, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки, генеральным планом муниципального образования? Соответствовал ли объект указанным нормам и правилам на момент строительства?

4. В случае выявления несоответствия, установить его и процент нарушений предельно допустимых параметров строительства, описать способы и варианты его устранения при наличии соответствующей возможности. Определить возможно ли привести четырехэтажный объект гостиничного типа в соответствие с разрешительной документацией без риска его гибели и причинения несоразмерного ущерба зданию?

5. Создает ли сохранение (эксплуатация) спорного объекта угрозу жизни и здоровью граждан?

В экспертном заключении от 25.11.2022 № 112/06/22 эксперт пришел к следующим выводам:

1) Спорный объект строительства с кадастровым номером 23:43:0402001:1231 полностью расположен на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0402001:1211 по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Шевченко, д.152/4 в координатах согласно схеме Приложения 2 к заключению.

Относительно соседних землепользователей спорное строение с кадастровым номером 23:43:0402001:1231 расположено на расстоянии:

относительно границы земельного участка с кадастровым номером 23:43:0402001:429 от 0,17 м до 0,81 м;

относительно границы земельного участка с кадастровым номером 23:43:0402001:524 от 1,36 м до 1,62 м.

2) Четырехэтажное офисно-складское здание с кадастровым номером 23:43:0402001:1231, общей площадью 2196, 9 кв. м имеет следующие характеристики:

Конструктивная схема объекта – каркасная, жесткая;

Основные конструктивные элементы здания:

Фундаменты – ленточный ж/б, глубина залегания – 1,05 м;

Каркас – монолитный ж/б;

Наружные стены – кирпич одинарный пустотелый;

Наружная отделка стен – штучная декоративная плитка, по металлическому каркасу с утеплением;

Перегородки – кирпичные, толщиной 250 мм, гипсокартонные – толщиной 100 мм;

Перекрытия, марши, ступени – монолитные ж/б;

Крыша – двухскатная с деревянной стропильной системой.

Покрытие кровли из металлопрофиля. Водоотвод с кровли наружный организованный;

Окна – металлопластиковые;

Двери межкомнатные – глухие, комбинированные деревянные;

Двери входные – блоки стеклянные из алюминиевых сплавов;

Полы на лестничных маршах, лестничных площадках, санузлах – керамогранит;

Полы в коридорах, офисных помещениях – ламинат;

Здание оборудовано лифтом; инженерные системы – центральное электроснабжение, водоснабжение, теплоснабжение и водоотведение.

3) На момент осмотра четырехэтажное офисно-складское здание с кадастровым номером 23:43:0402001:1231, общей площадью 2196, 9 кв. м не соответствует   правоустанавливающей и технической документации – разрешению на строительство от 14.04.2008 № RU23306000-656-р, разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 02.09.2008 № RU23306000-569-в в части наличия несогласованных двух верхних этажей.

Четырехэтажное офисно-складское здание с кадастровым номером 23:43:0402001:1231, общей площадью 2196, 9 кв. м соответствует  требованиям  градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, экологических, противопожарных норм и правил, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости и расположения относительно охранных зон.

Ответить о соответствии спорного объекта параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки, генеральным планом муниципального образования на момент строительства не представляется возможным в связи  с отсутствием надлежащей документации.

4)   Процент нарушений предельно допустимых параметров строительства составляет 29, 68%. Устранение несоответствия с разрешением на строительство от 14.04.2008 № RU23306000-656-р исследуемого объекта без риска его гибели и причинения несоразмерного ущерба зданию невозможно.

5) Сохранение (эксплуатация)   четырехэтажного объекта строительства с кадастровым номером 23:43:0402001:1231, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0402001:1211 по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Шевченко, д.152/4 не создает угрозу жизни и здоровью граждан.                      

Определением суда от 29.03.2023 по ходатайству ИП ФИО2 по делу назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «ЮрИнСтрой» ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1. Определить фактическое расположение спорного четырехэтажного объекта строительства с кадастровым номером 23:43:0402001:1231 на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0402001:1211 по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Шевченко, д.152/4, с указанием координат поворотных точек его расположения, отступов (заступов при наличии) от границ земельного участка и соседних земельных участков?

2. Описать технико-экономические показатели спорного четырехэтажного объекта строительства с кадастровым номером 23:43:0402001:1231 расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0402001:1211 по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Шевченко, д.152/4 (площадь, этажность, планировку, материал стен и крыши, конструктивные элементы, коммуникации и пр.)

3. Соответствует ли спорный объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0402001:1211 по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Шевченко, д.152/4 правоустанавливающей и технической документации (в том числе разрешению на строительство от 14.04.2008 № RU23306000-656-р, техническому паспорту (том 2 л.д.11-28), разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 02.09.2008 № RU23306000-569-в), а также требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, экологических, противопожарных норм и правил, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости и (при наличии) расположение относительно охранных зон, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки, генеральным планом муниципального образования? Соответствовал ли объект указанным нормам и правилам на момент строительства?

4. В случае выявления несоответствия, установить его и процент нарушений предельно допустимых параметров строительства. Определить, возможно ли привести спорный четырехэтажный объект в соответствие с разрешительной документацией без риска его гибели и причинения несоразмерного ущерба зданию? Описать способы и варианты устранения несоответствий при наличии соответствующей возможности.

5. Создает ли сохранение (эксплуатация) спорного объекта угрозу жизни и здоровью граждан?

В заключении от 04.08.2023 № 19/16.1 эксперты пришли к следующим выводам:

1) Площадь пятна застройки спорного четырехэтажного объекта строительства с кадастровым номером 23:43:0402001:1231, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0402001:1211 по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Шевченко, д.152/4, определенная по результатам геодезических измерений в процессе проведения экспертного осмотра, составляет 543 кв. м.

Исследуемый объект с кадастровым номером 23:43:0402001:1231 полностью расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0402001:1211.

В процессе проведения экспертного осмотра определено расположение исследуемого объекта относительно  границ земельного участка с кадастровым номером 23:43:0402001:1211, а также минимальные расстояния от наружных стен спорного объекта до границ соседних земельных участков, сведения о которых содержатся в ЕГРН:

расстояние до границы земельного участка с кадастровым номером 23:43:0402001:429 от 0,20 м до 0,81 м;

расстояние до границы земельного участка с кадастровым номером 23:43:0402001:524 от 1,39 м до 1,51 м.

Также экспертом определены минимальные расстояния от наружных стен спорного объекта до строений и сооружений, расположенных на смежных земельных участках:

расстояние от наружной стены спорного объекта до нежилого здания, расположенного на смежном земельном участке с кадастровым номером 23:43:0402001:524, составляет 3,08 м;

расстояние от наружной стены спорного объекта до нежилого здания, расположенного на смежном земельном участке с кадастровым номером 23:43:0402001:426, составляет 3,03 м.

Схема местоположения спорного здания на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0402001:1211 представлена  в приложении № 1 к заключению.

2) По результатам экспертного осмотра установлены следующие технико-экономические и конструктивные характеристики исследуемого объекта:

Здание с кадастровым номером 23:43:0402001:1231, площадью застройки 543 кв. м;

Общая площадь здания – 2210, 40 кв. м, площадь помещений – 2153, 6 кв. м;

Полезная площадь – 2019, 6 кв. м; размеры в плане – 40,95*13,24 м (по наружным углам 1 этажа);

Количество этажей – 4, высота здания – 19, 3 м; год постройки – 2008 год.

Конструктивный тип здания – каркасное. Несущие конструкции выполнены из монолитного ж/б каркаса. Вертикальными несущими элементами каркаса являются монолитные ж/б колонны сечением 500*500 мм и монолитные ж/б стены лестничной клетки, являющиеся диафрагмами жесткости. Горизонтальными несущими элементами каркаса являются монолитные ж/б плиты перекрытия.

Фундаменты: определить тип и глубину залегания фундамента технически невозможно ввиду отсутствия доступа к несущим конструкциям, расположенным ниже уровня земли, а также ввиду отсутствия в составе материалов дела исполнительной документации на устройство фундаментов. Из технического паспорта по состоянию на 09.09.2011 следует, что фундамент бетонный ленточный глубиной залегания 1 м.

Ограждающие конструкции: выполнены кирпичными, толщина наружных кирпичных стен 1 этажа 510 мм (в два кирпича), толщина наружных кирпичных стен с 2 по 4 этажи 380 мм (в полтора кирпича). Фасады исследуемого здания выполнены в виде системы навесного вентилируемого фасада, состоящей из облицовочных материалов, закрепленных на алюминиевый каркас.

Крыша: двухскатная. 

Здание оборудовано системой наружного организованного водостока; подключено к системам электро-, водо-, теплоснабжения и водоотведения.

3) В части градостроительных требований и правил землепользования и застройки здание не соответствует пункту 2 статьи 51 ГрК РФ (разрешение на реконструкцию здания и надстройку 3 и 4 этажей получено не было);

Здание соответствует:

пункту 6.1 СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений.»; 

по своему расположению и основным параметрам по площади застройки, этажности и высоте пункту 12.6.4 Правил землепользования и застройки на территории МО город Краснодар от 30.01.2008 № 19 п. 6;

в части объемно-планировочных и архитектурных решений Федеральному закону от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», подпунктам 4.27, 5.1, 5.2, 5.6 СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009»;

в части принятых конструктивных решений нормативным требованиям Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», подпунктам 6.1.2, 6.1.5, 6.3.1, 6.4.1, 6.4.3, 6.8.1 СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах»; подпунктам 1.7.49, 3.1.5, 3.1.14 ПУЭ «Правила устройства электроустановок»;

в части соблюдения санитарных и экологических норм. Спорное здание эксплуатируется в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка, каких-либо признаков угрозы оказания негативного воздействия на окружающую среду от эксплуатации спорного здания не выявлено;

в части соблюдения противопожарных требований и расположения относительно соседних объектов недвижимости соответствует требованиям Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»; пункту 4.3 СП 4.13330.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям»; подпунктам 5.2.7, 5.4.16 СП 2.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты»;  подпунктам 4.2.18, 4.2.19, 4.3.3 СП 1.13330.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы». Расстояние от наружной стены спорного объекта до нежилого здания, расположенного на смежном земельном участке с кадастровым номером 23:43:0402001:524, составляет 3,08 м; расстояние  от  наружной стены спорного объекта до нежилого здания, расположенного на смежном земельном участке с кадастровым номером 23:43:0402001:426, составляет 3,03 м; минимальные противопожарные расстояния менее 6 м. При этом пунктом 4.3 СП 4.13130.2013 допускается снижение противопожарных расстояний при разработке дополнительных противопожарных мероприятий с подтверждением предотвращения распространения пожара. По наружной стене спорного здания, в местах, где не выдержаны нормативные противопожарные расстояния, на уровне первого и второго этажей установлен сухотруб (техническое устройство, создающее водяную завесу при пожаре). Возможность сокращения исходного нормативного значения противопожарного расстояния с обеспечением нераспространения пожара на соседние здания подтверждается представленным в дело заключением о независимой оценке пожарного риска от 08.02.2023 № 02-23, выполненного ООО «Виктан Аудит»;

в части площади застройки и назначения разрешению на строительство на строительство от 14.04.2008 № RU23306000-656-р;

в части назначения и материала перекрытий разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 02.09.2008 № RU23306000-569-в.

Исследуемый объект не соответствует:

разрешению на строительство от 14.04.2008 № RU23306000-656-р в части этажности (четыре вместо двух этажей); общей площади здания (2210, 4 кв. м вместо 1096 кв. м); строительного объема (10957 куб. м вместо 5200 куб. м); полезной площади (2019, 6 кв. м вместо 858 кв. м);

разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 02.09.2008 № RU23306000-569-в в части этажности (четыре вместо двух этажей); общей площади здания (2210, 4 кв. м вместо 1096 кв. м); строительного объема (10957 куб. м вместо 5200 куб. м); материала стен и кровли. 

Исследуемый объект согласно сведениям публичной кадастровой карты полностью расположен в границах:

санитарно-защитной зоны предприятий и иных объектов (АЗС ИП ФИО12);

зоны ограничения от передающего радиотехнического объекта.

4) Спорный объект по своему расположению, площади и высоте не нарушает предельно допустимых параметров строительства для территориальной зоны ОД-1-7 (зона застройки объектами делового, общественного и коммерческого назначения общегородского значения вдоль магистральных въездных маршрутов).

Привести спорный четырехэтажный объект в соответствие с разрешительной документацией без риска его гибели и причинения несоразмерного ущерба зданию технически невозможно.

5) Строительно-техническое состояние здания с кадастровым номером 23:43:0402001:1231 характеризуется как исправное (отсутствие дефектов, повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности). Сохранение (эксплуатация) спорного здания угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

 На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Оценив экспертные заключения от 25.11.2022 № 112/06/22, 04.08.2023 № 19/16.1 суд находит их соответствующими требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающими все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанными на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данные экспертные заключения суд принимает в качестве надлежащих доказательств по делу. 

Принимая во внимание представленные в материалы настоящего дела доказательства, с учетом выводов в рамках проведенных по настоящему спору судебных строительно-технических экспертиз в совокупности с пояснениями экспертов, суд приходит к выводу, что четырехэтажное нежилое здание с кадастровым номером 23:43:0402001:1231 является самовольно реконструированным объектом, что является недопустимым.

Довод ФИО1 о том, что объект приобретен уже в существующих параметрах по договору купли-продажи от 28.06.2013, судом отклоняется как несостоятельны, поскольку самовольно реконструированный объект не может быть предметом какой-либо сделки.

При этом в материалах дела отсутствуют доказательства обращения предыдущего собственника спорного объекта в уполномоченные органы за соответствующим разрешением на реконструкцию до или во время проведения строительных работ.

ФИО1 заявлено о пропуске срока исковой давности.

В соответствии с положениями статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. 

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

Согласно части 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Возможность применения норм о пропуске срока исковой давности к правоотношениям, регулируемым статьей 222 ГК РФ, не исключена, но ограничена одним из условий: исковая давность не применяется в случае предъявления требования о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 22 постановления от 29.04.2010 № 10/22), и исковая давность также не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком (пункты 6 и 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Поскольку администрация не является собственником земельного участка с кадастровым номером 23:43:0402001:1211, заявленные требования администрации о сносе самовольной постройки не являются негаторными. 

На основании изложенного, принимая во внимание выводы экспертных заключений от 25.11.2022 № 112/06/22, 04.08.2023 № 19/16.1 о том, что спорное строение не создает угрозы жизни и здоровью граждан,  на заявленное требование истца распространяется общий срок исковой давности, установленный статьей 196 ГК РФ в три года.

Согласно имеющимся в деле материалам право собственности ФИО1 на спорное капитальное нежилое четырехэтажное строение с кадастровым номером 23:43:0402001:1231 в существующих на сегодняшний день параметрах зарегистрировано 14.01.2016 (регистрационная запись № 23-23/001-23/001/043/2015-4187/2).

Право собственности предыдущего собственника объекта в реконструированных параметрах зарегистрировано 21.06.2013.

С учетом возложенных на администрацию функций по осуществлению муниципального контроля, контроля за строительством движимых и недвижимых объектов, а также соблюдением порядка их размещения, истец должен был узнать о наличии спорной постройки в любом случае не позднее 2014 года с учетом проведения государственной регистрации права на объект в тех же (существующих на сегодняшний день) параметрах в июне 2013 года.

Следует отметить, что предполагаемая добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий (пункт 5 статьи 10 ГК РФ) не освобождает органы государственной власти от обязанности оценивать такие действия на предмет их соответствия закону и интересам публично-правового образования, от имени и в интересах которого указанные органы действуют.

Таким образом, истец с 2014 года располагал сведениями о застройке спорного земельного участка и регистрации права собственности на четырехэтажное нежилое строение с кадастровым номером 23:43:0402001:1231, в связи с чем имел возможность и был обязан дать им правовую оценку, предпринять действия, отвечающие интересам муниципального образования.

С иском в арбитражный суд администрация обратилась 06.12.2021, то есть за пределами установленного трехлетнего срока исковой давности.

В силу пункта 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Учитывая пропуск срока исковой давности, первоначальный иск удовлетворению не подлежит.

Встречный иск ФИО1 о сохранении в реконструированном виде, а также признании права собственности на объект – нежилое четырехэтажное здание, общей площадью 2196,9 кв. м, кадастровый номер 23:43:0402001:1231 также не подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: 

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из приведенной нормы следует, что для признания права собственности необходимо, чтобы названные условия были соблюдены одновременно.

Отсутствие соблюдения хотя бы одного положения исключает возможность удовлетворения требования заинтересованного лица.

Таким образом, гражданско-правовое регулирование самовольных построек определяет, что такая постройка подлежит либо сносу, либо приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020) указано, что иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010  № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

В пункте 28 постановления № 10/22 разъяснено, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

При изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014). 

Поэтому в пункте 26 постановления № 10/22 указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Однако, в названном пункте постановления № 10/22 также указано, что суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения.

Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 ГК РФ (статья 10 ГК РФ). Оно касается, например, ситуации, когда лицо, создавшее постройку, обращается в компетентный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, очевидно понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, то есть в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения.

Из материалов настоящего дела усматривается, что в уполномоченный орган для получения разрешения на реконструкцию спорного объекта ФИО1 (предыдущий правообладатель здания) не обращались. 

Материалами дела не подтверждается тот факт, что застройщик предпринимал надлежащие меры к легализации спорного объекта, в частности, к получению разрешения на реконструкцию, как до начала строительства, так и во время проведения работ. Также не указаны причины, по которым отсутствовала возможность своевременно обратиться за получением разрешения на строительство (реконструкцию) спорного объекта.

Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство до начала строительных работ (данная правовая позиция выражена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.10.2018  по делу № А32-4983/2018, от 12.09.2018 по делу № А53-35999/2017, от 27.08.2018 по делу № А32-38642/2017).

В рамках рассмотрения первоначального иска установлено,  что спорный объект –четырехэтажное нежилое здание является самовольно реконструированной постройкой, поскольку реконструкция здания проведена в отсутствие соответствующего разрешения на проведение таких действий. Данные факты исключают возможность легализации самовольно постройки в судебном порядке.

При этом, непринятие своевременных мер к получению разрешения на строительство и необоснование наличия препятствий к легальному осуществлению реконструкции является самостоятельным и достаточным основанием к отказу в иске о признании права на самовольно реконструированный объект. 

При таких обстоятельствах встречный иск удовлетворению не подлежит.

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины по встречному иску следует возложить на ФИО1

Руководствуясь статьями 4, 9, 41, 65, 70, 110, 159, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Ходатайства третьего лица ИП ФИО2 о назначении по делу дополнительной экспертизы и истребовании дополнительных доказательств – отклонить.

По первоначальному иску: 

В иске отказать.

По встречному иску:

В иске отказать.

Перечислить НЧУ «ЮЖНЫЙ РЕГИОНАЛЬНЫЙ ЦЕНТР ЭКСПЕРТИЗ» 20 000 руб. (чек-ордер от 24.01.2022) с депозитного счета Арбитражного суда Краснодарского края за проведение строительно-технической экспертизы по следующим реквизитам:

ИНН: 

<

***> 

КПП: 231001001 

ОГРН: 

<

***> 

ОКПО: 19178367 

Расчетный счет: 

<

***> 

Банк: ФИЛИАЛ ЮЖНЫЙ ПАО БАНКА "ФК ОТКРЫТИЕ" 

БИК: 046015061 

Корр. счет: 30101810560150000061

Перечислить НПП ООО «ЮрИнСтрой», г. Краснодар 120 000 руб. (платежные поручения № 58 от 15.03.2023, № 238 от 03.10.2023) с депозитного счета Арбитражного суда Краснодарского края за проведение строительно-технической экспертизы по следующим реквизитам:

ИНН/КПП   2308115255/230801001

Счет получателя: 40702810030000003381

В Краснодарском отделении № 8619 ОАО «Сбербанк России»

Счет банка получателя: 30101810100000000602

БИК 040349602

Возвратить с депозитного счета Арбитражного суда Краснодарского края на счет ИП ФИО2 денежные средства в сумме 80 000 руб. 00 коп., перечисленные по платежному поручению № 238 от 03.10.2023 по следующим реквизитам: 

Получатель: ИП ФИО2 

ИНН 

<

***>

р/сч  

<

***>

Банк: Краснодарское отделение № 8619 ПАО «Сбербанк» г. Краснодар

к/сч 30101810100000000602

БИК 040349602

В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

СудьяМ.В. Крылова