﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                   Дело № А45-20901/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена  23 июня 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме  02 июля 2020 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего             Демидовой Е.Ю.

судей                                            Зиновьевой Т.А.

                                                     Севастьяновой М.А.,

при протоколировании судебного заседания с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания) помощником судьи Мухаровой С.В., рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Окружная-29» и общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-МС» на решение от 05.11.2019 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Хорошуля Л.Н.) и постановление от 04.03.2020 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Стасюк Т.Е., Киреева О.Ю., Фертиков М.А.) по делу № А45-20901/2019 по иску мэрии города Новосибирска (630099, г. Новосибирск, пр-кт Красный, д. 34, ИНН 5406285846, ОГРН 1045402490100) к обществу с ограниченной ответственностью «Окружная-29» (630005, г. Новосибирск, ул. Некрасова, д. 48, оф. 5, ИНН 5406596584, ОГРН 1155476128213), обществу с ограниченной ответственностью «Эксперт-МС» (109029, г. Москва, ул. Нижегородская, д. 32, строение 15, офис 609, комната 22, ИНН 7715598825, ОГРН 1067746498038) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Аликов Мунир Абдуллович, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.

В судебном заседании участвовали представители: общества с ограниченной ответственностью «Окружная-29» – Шмидт Г.Ю. по доверенности от 13.01.2020; общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-МС» - Измайлов С.М. по доверенности от 21.04.2020.

Суд установил:

мэрия города Новосибирска (далее – мэрия, истец) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Окружная-29» (далее - ООО «Окружная-29», ответчик), обществу с ограниченной ответственностью «Эксперт-МС» (далее - ООО «Эксперт-МС», ответчик) с иском об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:041695:65, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Окружная, д. 29, путем продажи с публичных торгов.

Решением от 05.11.2019 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 04.03.2020 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены. У ООО «Окружная-29» и ООО «Эксперт-МС» изъят объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:041695:65, расположенный по адресу: г. Новосибирск, ул. Окружная, д. 29, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

ООО «Окружная-29» и ООО «Эксперт-МС» обратились с кассационными жалобами, в которых, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, и несоответствие выводов, изложенных в решении и постановлении, обстоятельствам дела, просят обжалуемые судебные акты отменить, и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области. 

ООО «Эксперт-МС» в обосновании своей жалобы указывает, что «Окружная-29» предприняло меры для перезаключения договора аренды земельного участка для оформления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, однако мэрия отказала обществу; на момент вынесения решения судом первой инстанции спорное здание фактически не являлось объектом незавершенным строительством, поскольку строительство объекта завершено и готово для ввода эксплуатации; суд первой инстанции ошибочно принял исковое заявление к производству, поскольку, согласно сведениям из «Картотеки арбитражных дел», обстоятельства явившиеся основанием для оставления искового заявления без движения мэрией были устранены, позднее срока установленного определением от 31.05.2019 Арбитражного суда Новосибирской области.

ООО «Окружная-29» считает, что судами не дано оценки доводам ответчиков о завершении строительства спорного объекта; суд апелляционной инстанции неправомерно отказал ответчику в приобщении дополнительных доказательств; судами дана неверная оценка доводам ответчиков о смещении сроков строительства спорного объекта из-за действий мэрии и ресурсоснабжающих организаций; совокупность действий мэрии в отношении спорного земельного участка указывает на злоупотребление правом с ее стороны, что является основанием для отказа в удовлетворении иска; в нарушение норм материального права суд не определил начальную продажную стоимость.

Мэрия отзыв на кассационную жалобу не представила.

Учитывая надлежащее извещение лиц участвующих в деле о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя мэрии в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Изучив материалы дела, заслушав представителей ответчиков, обсудив доводы кассационных жалоб, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что ответчикам на праве долевой собственности (75/80 - ООО «Окружная-29; 5/80 - ООО «Эксперт-МС») принадлежит объект незавершенного строительства, кадастровый номер 54:35:041695:65, расположенный по адресу: г. Новосибирск, ул. Окружная, д. 29, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. 

Между мэрией (арендодатель) и ООО «Си Эйч Груп» (арендатор 1), ООО «Вымпел М.Е.» (арендатор 2) был заключен договор аренды земельного участка от 30.12.2015 № 119393м сроком действия с 30.12.2015 по 30.12.2018, зарегистрированный в установленном законом порядке.

Согласно пунктам 1.1, 1.4, 7.1 договора арендатор принял в аренду для завершения строительства фабрики заготовочной земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:041695:17, расположенный в пределах Калининского района города Новосибирска, площадью 12 022 кв. м.

Договор аренды был заключен в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», согласно которому если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящимся в государственной или муниципальной собственности, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов.

Дополнительным соглашением от 14.11.2018 № 1 к указанному договору произведена замена на стороне арендатора на ООО «Окружная-29»; указан вид разрешенного использования - склады.

Договор аренды прекращен по истечении срока его действия с 30.12.2018.

Согласно акту осмотра земельного участка от 05.03.2018 на земельном участке с кадастровым номером 54:35:041695:17 площадью 12 022 кв.м по адресу: г. Новосибирск, ул. Окружная, 29, расположен незавершенный строительством объект (2-х - 3-этажное здание, назначение не определено).

Повторно осмотр объекта незавершенного строительства произведен 05.03.2019, по результатам которого составлен акт от 05.03.2019 № 391404 с приложением фототаблиц.

Ссылаясь на то, что строительство указанного объекта недвижимости не завершено, разрешение на ввод в эксплуатацию не выдавалось, при этом срок договора аренды земельного участка истек, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Суды первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов руководствовались статьями 10, 239.1 ГК РФ, статьями 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), положениями Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ), Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ), и исходили из того, что правопредшественником ответчика реализовано право на однократное предоставление спорного земельного участка для окончания строительства, срок действия договора аренды истек, а строительство объекта не завершено, следовательно, указанные обстоятельства свидетельствуют о наличии оснований для применения положений статьи 239.1 ГК РФ; незаконность действий публичных органов и иных лиц, с чьими противоправными действиями статья 239.1 ГК РФ связывает возможность отказа в иске, не установлена.

Выводы судов отвечают установленным по делу фактическим обстоятельствам, представленным в дело доказательствам и примененным нормам права.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции Закона № 171-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Законом № 171-ФЗ Гражданский кодекс Российской Федерации дополнен, в том числе статьей 239.1 предусматривающей продажу объекта незавершенного строительства с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 33 статьи 34 Закона №171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (согласно пункту 1 статьи 35 Закона № 171-ФЗ данный Закон вступил в силу с 01.03.2015).

Согласно данным нормам права реализация положений статьи 239.1 ГК РФ возможна в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

При рассмотрении спора судами установлено, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства спорного объекта реализовано, срок действия указанного договора истек 30.12.201, строительство объекта недвижимости не завершено, доказательств обратного ответчиками в материалы дела не представлено.

Вышеуказанные обстоятельства также подтверждаются представленными в материалы дела актами осмотра земельного участка, а так же извещением ООО «Окружная-29» о начале строительства от 05.02.2019 (после истечения срока договора аренды) и извещение ООО «Окружная-29» об окончании строительства от 06.08.2019, которые также свидетельствует, что ни на день истечения срока действия договора аренды, ни на день обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском, строительство завершено не было.

При этом, судом апелляционной инстанции со ссылкой на пункт 1 статьи 384 ГК РФ обоснованно отклонены аргументы ООО «Окружная-29» о том, что оно приобрело право аренды только в ноябре 2018 года, после чего было получено новое разрешение на строительство, так как ответчик, вступив в договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 30.12.2015 № 119393м вместо прежних арендаторов, приобрел тот же объем прав, что и его правопредшественники, в том числе и в части срока действия договора аренды с 30.12.2015 по 30.12.2018 и также обязательным для него являлось то, что земельный участок предоставлен для завершения строительства.

При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции поддерживает выводы судов о том, что к правоотношениям сторон подлежали применению положения статьи 239.1 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

На основании вышеизложенного и учитывая, что в рассматриваемом случае незаконность действий публично-правовых образований и иных органов судами первой и апелляционной инстанций не установлена, предусмотренное пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ основание для отказа в удовлетворении требования департамента об изъятии у ответчика объекта не завершенного строительством отсутствует, в связи с чем суды правомерно удовлетворили заявленные требования.

Доводы ответчиков о высокой степени готовности объекта и периоде задержки строительства по вине сетевой организации были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанции и обоснованно отклонены, поскольку материалы дела не содержат каких-либо документальных данных о том, что обозначенная высокая степень готовности объекта имелась на момент прекращения действия договора аренды. При наличии сведений об иной степени готовности объекта незавершенного строительства, нет оснований полагать, что препятствие, возникшее непосредственно перед прекращением аренды, повлекло невозможность завершения строительства объекта в предусмотренный договором срок. При этом, объект был зарегистрировано в ЕГРН 03.02.2017 именно в качестве объекта незавершенного строительства.

Вместе с тем суд округа считает необходимым отметить, что при рассмотрении вопроса об изъятии объекта незавершенного строительства в порядке статьи 239.1 ГК РФ степень готовности такого объекта не имеет решающего значения, поскольку не исключена ситуация, когда строительство объекта ответчиком не приостановлено и будет продолжаться, в том числе в период рассмотрения спора. Кроме того, нет оснований полагать, что реальная степень готовности не будет учтена и не должна приниматься во внимание на стадии подготовки к реализации объекта на торгах, в том числе в силу существующего нормативного регулирования соответствующей процедуры.

Аргументы ответчиков о наличии в действиях истца признаков, недобросовестности, также обоснованно  отклонены судами, поскольку действия органа местного самоуправления по обращению с настоящим иском не могут быть признаны злоупотреблением правом.

Доводы ООО «Окружная-29» о необоснованном отказе суда апелляционной инстанции в приобщении к материалам дела дополнительных доказательств отклоняются, поскольку судом апелляционной инстанции отказано в приобщении к материалам дела дополнительных документов ввиду отсутствия обоснований и доказательств невозможности их представления в суд первой инстанции, что соответствует положениям части 2 статьи 268 АПК РФ, нарушения указанной нормы права судом апелляционной инстанции не допущено.

Отклоняя иные доводы кассационных жалоб, суд округа считает необходимым отметить, что они фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судами первой и апелляционной инстанций, не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой суда доказательств.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов на основании доводов, изложенных в кассационных жалобах.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов в любом случае, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ  и в связи с оставлением кассационной  жалобы без удовлетворения относятся на её подателя.

Определением от 30.04.2020 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа удовлетворено ходатайство ООО «Окружная-29» о приостановлении исполнения решения от 05.11.2019 Арбитражного суда Новосибирской области и постановления от 04.03.2020 Седьмого арбитражного апелляционного суда по настоящему делу до окончания производства в арбитражном суде кассационной инстанции. Поскольку производство по кассационной жалобе завершено, суд на основании статьи 283 АПК РФ отменяет принятое приостановление исполнения судебного акта.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 05.11.2019 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 04.03.2020 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-20901/2019 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

        Меры по приостановлению исполнения решения от 05.11.2019 Арбитражного суда Новосибирской области и постановления от 04.03.2020 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-20901/2019, принятые определением от 30.04.2020 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа отменить.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     Е.Ю. Демидова

 

Судьи                                                                  Т.А. Зиновьева

 

                                                                                    М.А. Севастьянова