ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-9745/2023

г. Челябинск

11 августа 2023 года

Дело № А47-499/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 августа 2023 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Колясниковой Ю.С.,

судей Аникина И.А., Томилиной В.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания          ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «НовОренТрансАвто» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 22.05.2023 по делу № А47-499/2023.

 

В судебном заседании приняли участие представители:

     открытого акционерного общества «Российские железные дороги» - ФИО2 (служебное удостоверение, доверенность от 17.06.2022, срок действия до 26.06.2025, нотариально заверенная копия диплома, свидетельство о заключении брака),

     общества с ограниченной ответственностью «НовОренТрансАвто» - ФИО3 (паспорт, доверенность от 17.01.2022, срок действия три года, диплом).

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет, в судебное заседание не явились.

С учетом мнения ответчиков и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

 

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области (далее – ТУФАУГИ в Оренбургской области, ТУ Росимущества, истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к открытому акционерному обществу «Российские железные дороги», в лице Оренбургского территориального управления Южно-Уральской железной дороги (далее – ОАО «РЖД», ответчик-1), к обществу с ограниченной ответственностью «Новорентрансавто» (далее - ООО «Нота», ответчик-2), о признании договора субаренды земельного участка №ЦРИ/04/СА/2207/16/001209, заключённого 19.09.2016 между ответчиками в редакции дополнительного соглашения №10 от 19.04.2023 недействительным в силу ничтожности и применении последствий недействительности сделки, обязав ООО «НОТА» в семидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу, возвратить ОАО «РЖД» спорный земельный участок, путем подписания акта приема-передачи, а ОАО «РЖД» в семидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу, принять от ООО «НОТА» спорный земельный участок (с учетом уточнения иска, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Администрация города Оренбурга, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, Государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки оренбургской области».

Решением суда первой инстанции от 22.05.2023 (резолютивная часть от 12.05.2023) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С вынесенным решением не согласился ответчик-1, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ОАО «РЖД» (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить полностью и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Также с вынесенным решением не согласился ответчик-2, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Нота» (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить полностью и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Апеллянт считает, что судом первой инстанции сделан необоснованный вывод о возможности удовлетворения требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки за пределами срока исковой давности о признании договора субаренды ничтожным, поскольку о заключении договора субаренды собственник земельного участка был уведомлен в 2016 году (в материалы дела ОАО «РЖД» представлена копия уведомления, поступившего истцу 18.10.2016).

Податель жалобы не согласился с выводом суда первой инстанции о том, что у ОАО «РЖД», как арендатора земельного участка, находящегося в государственной собственности, отсутствовали полномочия осуществлять распоряжение арендованным земельным участком для целей, которые не соответствовали виду разрешенного использования земельного участка.

Апеллянт отметил, что несмотря на то, что территориальная зона Т.1 относится к полосе отвода железных дорог, установленные виды разрешенного использования допускают осуществление различных видов деятельности, в том числе деятельности по обслуживанию перевозок пассажиров или размещению стоянок транспортных средств, осуществляющих перевозки людей по установленному маршруту. Осуществление данных видов деятельности не противоречит требованиям приказа Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» и никоим образом не нарушает права и законные интересы Российской Федерации. При этом судом первой инстанции не учтено, что для территориальной зоны Т.1 статья 40 Правил землепользования и застройки муниципального образования город Оренбург, утвержденных Приказом от 10.08.2021 № 36/70-од, устанавливает ряд иных вспомогательных и условно разрешенных видов использования. Кроме того, Федеральным законом от 30 декабря 2021 г. № 493-ФЗ установлено, что внесение в ЕГРН сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется. Таким образом, использование спорного земельного участка под размещение платной автомобильной парковки соответствует п. 1.2 договора субаренды земельного участка (части земельного участка) от 19.09.2016, допускается установленным вспомогательным видом разрешенного использования земельного участка (код 12.0.1) и не противоречит разрешенному использованию «для обеспечения деятельности организации и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта».

Податель жалобы указал, что исковое заявление не содержит сведений о том, что в результате заключения договора субаренды земельного участка от 19.09.2016 были нарушены публичные интересы, в судебном заседании соответствующие доказательства также предоставлены не были. Организация платной автомобильной парковки ООО «НОТА» не препятствует размещению стоянок и движению транспорта общего пользования. Установка на платной парковке шлагбаума и поста охраны направлена, в данном случае, на обеспечение безопасности движения.

Апеллянт также не согласился с выводами суда первой инстанции о нарушении процедуры заключения спорного договора субаренды земельного участка от 19.09.2016. Так, в материалы дела ОАО «РЖД» представлена копия протокола открытого аукциона №8809/ОА-ДЖВ/16 на право заключения договора аренды земельного участка с целью использования под организацию автомобильной парковки, с указанием победителя ООО «НОТА». Таким образом, процедура заключения договора субаренды земельного участка (по результатам торгов) была соблюдена, а отсутствие в вводной части договора соответствующего указания не является основанием для признания заключенного договора ничтожным.

По мнению апеллянта, не может служить основанием для признания договора субаренды земельного участка ничтожным и нарушение срока направления уведомления о его заключении собственнику земельного участка.

     От общества «НовОренТрансАвто» поступили дополнения к апелляционной жалобе, в которых заявитель ссылается на судебный акт по делу № А47-10479/2021. Дополнение принято к рассмотрению.

От Администрации города Оренбурга поступил отзыв на апелляционную жалобу. Отзыв приобщен к материалам дела.

      От Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области поступил отзыв на апелляционные жалобы с ходатайством о рассмотрении в отсутствие управления. Ходатайство удовлетворено, приобщено к материалам дела.

     От открытого акционерного общества «Российские железные дороги» поступил отказ от апелляционной жалобы.

     Представитель открытого акционерного общества «Российские железные дороги» пояснил, что вынесенным судебным актом общество согласно.

     Коллегия, удалившись в совещательную комнату, ходатайство об отказе от апелляционной жалобы рассмотрела, удовлетворила, производство по жалобе прекратила, о чем вынесено отдельное определение.

     Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела, распоряжением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом № 656-р от 01.08.2005 в аренду ОАО «РЖД» предоставлен земельный участок площадью 7 515 773 кв. м, с кадастровым номером: 56:44:0:0011 для обеспечения деятельности организации и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта (л.д. 21 т. 2). 

Указанный земельный участок зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости с видом разрешенного использования - железнодорожный транспорт. 

Во исполнение распоряжения между ТУ Росимущества по Оренбургской области, как арендодателем, и ОАО «РЖД», как арендатором, заключен договор аренды земельного участка, являющегося федеральной собственностью и предоставленного ОАО «РЖД» № 148/1-ФА от 21.06.2007. 

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 04.05.2008 № 56-56-01/095/2008-040. 

По условиям данного договора аренды арендодатель предоставляет арендатору, а арендатор принимает в пользование за плату земельный участок из категории земли населенных пунктов, имеющий адресные ориентиры: Оренбургская область, г. Оренбург, (участок № 2), площадью 7 515 773 кв. м, с кадастровым номером: 56:44:0:0011 для обеспечения деятельности организации и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта (пункт 1.1 договора аренды) (л.д. 50-53 т. 1). 

Срок действия договора согласован сторонами на 49 лет и считается заключенным с момента его государственной регистрации. 

На основании п. 4.3.2 договора, арендатор имеет право передать участок (часть участка) в субаренду гражданам и юридическим лицам в пределах срока действия договора без согласия его собственника, при условии уведомления арендодателя. 

Пунктом 4.4.4 договора арендатор обязан соблюдать установленный законодательством Российской Федерации порядок использования земельных участков полосы отвода железной дороги. 

Согласно п. 4.4.12.1 арендатор обязан заключать договор субаренды незастроенного участка (его части) в городах с численностью населения более 250 тыс. человек исключительно на торгах в соответствии с законодательством Российской Федерации. 

Между ОАО «РЖД» и ООО «Нота» 19.09.2016 заключен договор субаренды части земельного участка № УРИ/04/СА/2204/16/001209, по условиям которого (п. 1.1) арендатор передает, а субарендатор принимает в субаренду во временное владение и пользование за плату часть земельного участка, площадью 6000 кв. м, расположенную по адресу: 

<

...> с разрешенным использованием - для обеспечения деятельности организации и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта (л.д. 54-64 т. 1). 

Границы передаваемого участка определены сторонами в приложении № 1 к договору субаренды, которое является его неотъемлемой частью. 

По условиям пункта 1.2. договора субаренды участок предоставляется субарендатору для организации автомобильной парковки. 

Субарендатор не вправе без письменного согласия арендатора изменять цель использования участка, предусмотренную в пункте 1.2 настоящего договора, осуществлять строительство на участке новых объектов недвижимости и (или) реконструкцию существующих объектов недвижимое, а также размещение временных и (или) некапитальных строений и иных конструкций, если это не предусмотрено в пункте 1.2 настоящего договора (пункт 1.3 договора). 

Спорный земельный участок передан субарендатору по акту приема-передачи 19.09.2016 (л.д. 65 т. 1). 

Дополнительным соглашением № 1 от 03.04.2017 к договору субаренды стороны приостановили действие договора на часть земельного участка, площадью 6 000 кв. м, по адресу: 

<

...> с 01.02.2017 по 10.03.2017 (л.д. 66 т. 1). 

Дополнительным соглашением № 2 от 26.11.2018 к договору субаренды стороны согласовали размер арендной платы, а также определили, что соглашение вступает в законную силу с 01.01.2019 (л.л.70 т. 1). 

Дополнительным соглашением № 3 к договору субаренды от 21.09.2020 субарендатору предоставлено освобождение от уплаты арендной платы за период с 01.04.2020 по 30.06.2020 (л.д. 72 т. 1). 

Актом приема-передачи земельного участка от 01.12.2020, являющимся неотъемлемой частью оспариваемого договора субаренды, субарендатору передан в пользование земельный участок площадью 3000 кв. м, расположенный по адресу 

<

...> имеет адресные ориентиры Оренбургская область, г. Оренбург(участок № 2), полоса отвода железной дороги (л.д. 74 т. 1). 

Дополнительным соглашением № 4 от 25.01.2021 к договору субаренды стороны внесли изменения в пункт 1.1. договора субаренды, по условиям которого, арендатор передает, а субарендатор принимает в субаренду (во временное владение и пользование за плату): часть земельного участка площадью 3000 кв. м, расположенную по адресу: 

<

...>. Срок действия установлен сторонами с 01.12.2020 по 31.03.2021 (л.д. 75 т. 1). 

Дополнительным соглашением № 5 от 29.04.2021 пункт 1.1 договора субаренды оставили в той же редакции. Внесли изменения в пункт 2.2. договора по сроку его действия, установив период с 01.04.2021 по 31.05.2021 (л.д. 76 т. 1). 

Дополнительным соглашением № 6 от 22.12.2021 стороны внесли изменения в пункт 1.1 договора и согласовали площадь использования 3800 кв. в период с 01.12.2021 по 31.12.2021 и 3000 кв. м в период с 01.01.2022 по 31.01.2022 

Пунктом 2 дополнительного соглашения изменили размер ежемесячного платежа (л.д. 80 т. 3). 

Дополнительным соглашением № 7 от 21.02.2022 стороны определили площадь, передаваемую в субаренду 3000 кв. м, срок пользования земельным участком с 01.02.2022 по 31.03.2022, а также размер ежемесячного платежа. 

Дополнительным соглашением № 8 от 18.04.2022 к договору субаренды, стороны внесли изменения в пункт 1.1 и предусмотрели передачу во временное владение и пользование части земельного участка площадью 3000 кв. м, расположенную по адресу: 

<

...> в период с 01.04.2022 по 30.04.2022, размер ежемесячной оплаты в период 01.04.2022 по 30.04.2022, срок его действия 01.04.2022 по 30.04.2022. 

Дополнительным соглашением № 9 от 17.11.2022 к договору субаренды стороны согласовали пункт 1.1, изложив его в следующей редакции: «Арендатор передает, а субарендатор принимает в субаренду (во временное владение и пользование за плату): часть земельного участка, имеющую площадь 6000 кв. м, расположенную по адресу (имеющую адресные ориентиры): Оренбургская обл., г. Оренбург, Привокзальная площадь, 1. Земельный участок, часть которого передается в субаренду в соответствии с настоящим договором, площадью 7515773 кв. м из земель поселений с кадастровым номером 56:44:0000000:11, расположен по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, (участок № 2), имеет разрешенное использование: для эксплуатации объектов железнодорожного транспорта. Границы участка указаны в приложении № 1 к настоящему договору, являющемся его неотъемлемой частью. По пункту 1.2. участок предоставляется субарендатору для использования: на основании пункта «а» раздела «2» Приказа Министерства архитектуры и пространственно-градостроительного развития Оренбургской области от 10.08.2021 M-36/70-од «Об утверждении Правил застройки муниципального образования «город Оренбург» (основные виды использования): 

- Код 7.2.2 - обслуживание перевозок пассажиров (размещение зданий и сооружений, предназначенных для обслуживания пассажиров, за исключением объектов капитального строительства, размещение которых предусмотрено содержанием вида разрешенного использования с кодом 7.6): 

- Код 7.2.3 - стоянки транспорта общего пользования (размещение стоянок транспортных средств, осуществляющих перевозки людей по установленному маршруту). 

Субарендатор не вправе без письменного согласия арендатора изменять цель использования участка, предусмотренную в пункте 1.2 настоящего договора, осуществлять строительство на участке новых объектов недвижимости и (или) реконструкцию существующих объектов недвижимости, а также размещение временных и (или) некапитальных строений и иных конструкций, если это не предусмотрено в пункте 1.2 настоящего договора. 

Дополнительным соглашением определено (п. 2.1), что договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и заключается на срок 11 месяцев. 

Дополнительным соглашением № 10, заключенным сторонами 19.04.2023 после обращения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области в арбитражный суд Оренбургской области с настоящим иском 20.01.2023, стороны согласовали площадь передаваемого земельного участка 6 000 кв. м, изменили цель использования земельного участка -для организации автомобильной парковки, распространили срок действия дополнительного соглашения с 01.11.2022. 

Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 23.08.2022 в рамках внеплановой выездной проверки протоколом осмотра спорного земельного участка установлено, что арендуемый ООО «НОТА» земельный участок имеет ограждение, шлагбаумы, пост охраны с вывеской «НОТА», и используется как автовокзал, совмещенный с платной парковкой ООО «НОТА», с наличием маршрутных автобусов, междугородних такси, а также иного автотранспорта, производится посадка и вывеска пассажиров в указанные транспортные средства, осуществляющие перевозки пассажиров по пригородным и междугородним направлениям. (л.д. 96 т. 1). 

Протоколом об административном правонарушении от 25.08.2022 Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области установлен факт использования ООО «НОТА» спорного земельного участка в составе земельного участка с разрешенным использованием «обеспечение деятельности организации и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта» под размещение автовокзала, что является использованием не по целевому назначению. 

Постановлением Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области по делу № 87/22 от 26.08.2022 ООО «НОТА» привлечено к административной ответственности, в обоснование назначения наказания Управлением указано что единое землепользование с кадастровым номером 56:44:0000000:11 входит в состав единого землепользования и расположен согласно Правилам землепользования и застройки МО г. Оренбург в зоне транспортной инфраструктуры Т1 - «полоса отвода железной дороги». 

Управлением принято во внимание, что ОАО «РЖД» было отказано во внесении в ЕГРН сведений в части дополнения видов разрешенного использования спорного земельного участка кодами 7.2.2 и 7.2.3 по причине того, что арендатор не вправе осуществлять распоряжение земельным участком, в том числе, изменять вид разрешенного использования. Таким образом, на момент привлечения ООО «НОТА» к административной ответственности изменения в вид разрешенного использования не внесены, что, по мнению истца и Управления Росреестра не позволяют использовать данный земельный участок для автовокзальной деятельности. 

Между тем согласно выписке из ЕГРЮЛ основным видом деятельности ООО «НОТА» является «Регулярные перевозки пассажиров автобусами в городском и пригородном сообщении», что также свидетельствует о фактическом выполнении ответчиком автовокзальной деятельности. 

Из содержания п. 4.3.2 договора аренды № 148/1-ФА от 21.06.2007 земельного участка, площадью 7515773 кв. м с кадастровым номером 56:44:0000000:11усматривается, что арендатор ОАО «РЖД» вправе заключать договоры субаренды земельных участков без согласования с его собственником, в том числе на срок, менее 1 года, при условии уведомления арендодателя в течение трех дней после заключения договора. 

По мнению истца, ОАО «РЖД» обязано было использовать земельный участок только в соответствии с условиями договора аренды от 21.06.2007 и в соответствии с его целевым назначением. Договор субаренды не мог быть заключен для организации автомобильной парковки, поскольку это противоречит положениям договора аренды, нарушает права собственника земельного участка и действующее земельное законодательство. По мнению истца, воля арендатора не может ущемлять права собственника земельного участка.

Указанные обстоятельства послужили обращению истца в суд с иском к ответчикам о признании договора субаренды части земельного участка ЦРИ/04/СА/2207/16/00209 недействительным в силу ничтожности и применении последствий недействительности сделки. 

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности. 

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.

В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено указанным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 6 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон-арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ. 

Поскольку ст. ст. 607, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случаях, указанных в п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя (п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»). 

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иным нормативно-правовым актам (ст. 615 ГК РФ).

Как следует из содержания п. 4.3.2 договора аренды № 148/1-ФА от 21.06.2007 земельного участка, площадью 7515773 кв. м с кадастровым номером 56:44:0000000:11, арендатор ОАО «РЖД» вправе заключать договоры субаренды земельных участков без согласования с его собственником, в том числе на срок, менее 1 года, при условии уведомления арендодателя в течение трех дней после заключения договора. 

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ОАО "РЖД" представлена копия уведомления в адрес собственника письмом №3005РДШВЮУР, поступившим 18.10.2016, т. е. по истечению месячного срока после заключения договора субаренды (л.д.28т.2).

При этом судом первой инстанции верно отмечено, что в соответствии с требованиями п. 4.4.12.1 договора аренды сторонами согласовано обязательное условие заключения договора субаренды земельного участка в городах с численностью населения более 250 тыс. человек исключительно на торгах в соответствии с законодательством Российской Федерации. 

Как следует из публичных источников официального портала Правительства Оренбургской области численность населения на момент заключения договора субаренды составляла 578 014 человек. 

Действительно, в материалы дела ОАО «РЖД» представлена копия протокола открытого аукциона № 8809/ОА-ДЖВ/16 на право заключения договора аренды земельного участка с целью использования под организацию автомобильной парковки, с указанием победителя ООО «НОТА». 

Однако, как установлено судом первой инстанции, вводная часть оспариваемого договора субаренды не содержит указания на основание заключения договора с победителем открытого аукциона. 

Из анализа условий оспариваемого договора субаренды усматривается, что земельный участок площадью 6000 кв. м передается субарендатору по акту приема-передачи в пятидневный срок с даты вступления в силу договора субаренды и принимается субарендатором с целью использования исключительно в соответствии с п. 1.2 договора. 

В силу п. 9.7 договора субаренды договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в случае продолжения пользования участком субарендатором после истечения срока договора субаренды. 

Оценивая условия договора субаренды от 19.09.2016, дополнительные соглашения № 9 от 17.11.2022 и № 10 от 19.04.2023, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что условия договора субаренды, заключенного на 11 месяцев пролонгированы в отсутствие возражений сторон договора. 

Согласно ст. ст. 1, 7, 42 Земельного кодекса Российской Федерации земли делятся по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства. Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса. 

С учетом положений статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации только собственник может самостоятельно выбирать вид разрешенного использования из числа предусмотренных зонированием территорий. 

Градостроительное зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, в пункте 7 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты. 

В силу статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами. 

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации). 

Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и о его разрешенном использовании вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (кадастр недвижимости) в качестве дополнительных сведений в силу требований ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Изменение одного вида использования на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов либо на основании решения, принимаемого в соответствии с федеральными законами (ч. 3, 5 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации). 

Обзором практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденным Президиумом Верховного суда Российской Федерации 14.11.2018 (п. 2), указано на запрет арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов. 

Как установлено судом первой инстанции, согласно сведениям № 192 от 19.07.2022 из государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности Оренбургской области земельный участок с кадастровым номером 56:44:0346003:11 (в составе единого землепользования с кадастровым номером 56:44:0000000:11) учитывается с видом разрешенного использования - обеспечение деятельности организации и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта в территориальной зоне «Т1»-зона полосы отвода железной дороги, где полоса отвода железных дорог - это земельные участки, прилегающие к железнодорожным путям, занятые железнодорожными путями или предназначенные для таких размещения таких путей, земельные участки занятые или предназначенные для размещения железнодорожных станций, водоводных и укрепительных устройств, защитных полос лесов вдоль железнодорожных путей, линий связи, устройств электроснабжения, производственных и иных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта. Кроме того, указанный земельный участок находится в границах зоны с особыми условиями использования территории. 

Градостроительным регламентом земельный участок отнесен к основному виду разрешенного использования - КОД 7.1 - железнодорожный транспорт, КОД 7.1.1 - железнодорожные пути, КОД 7.1.2 - обслуживание железнодорожных перевозок, КОД 7.2.2 - обслуживание перевозок пассажиров (размещение зданий и сооружений, предназначенных для обслуживания пассажиров), КОД 7.2.3-стоянки транспорта общего пользования (размещение стоянок транспортных средств, осуществляющих перевозки людей по установленному маршруту).

В силу вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что у ОАО «РЖД», как арендатора земельного участка, находящегося в государственной собственности, отсутствовали полномочия осуществлять распоряжение арендованным земельным участком для целей, которые не соответствовали виду разрешенного использования земельного участка, поскольку действия по использованию арендуемого земельного участка регулируются условиями договора аренды от 21.06.2007, который, в соответствии с его целевым назначением, использование под организацию автомобильной парковки не предусматривает, следовательно, противоречит положениям договора аренды и нарушает права собственника земельного участка и публичные интересы неопределённого круга лиц, выразившиеся в ограничениях организации стоянок транспорта общего пользования, путём возведения шлагбаумов на платных парковках, возведения поста охраны.

Более того, из судебных актов, принятых в рамках дела № А47-10479/2021 следует, что в отношении ООО «НОТА» неоднократно проводились проверки соблюдения требований земельного законодательства РФ.

По результатам проведенной проверки в действиях ООО «НОТА» выявлено административное правонарушение, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ – использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2 и 3 настоящей статьи. Правонарушение выразилось в осуществлении автовокзальной деятельности на земельном участке, предназначенном для обеспечения деятельности организации и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта.

Общество было привлечено к административной ответственности в целом за осуществление автовокзальной деятельности на привокзальной площади г. Оренбурга.

25.03.2021 по делу № 23/21 Управлением в отношении ООО «НОТА» составлен протокол об административном правонарушении, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ. 

По результатам рассмотрения дела вынесено постановление о назначении административного наказания в виде предупреждения в соответствии со ст. 4.1.1. КоАП РФ. 

В адрес ООО «НОТА» выдано предписание № 23 от 23.03.2021 об устранении нарушения земельного законодательства сроком устранения до 24.09.2021, однако до указанного периода нарушения ООО «НОТА» не были устранены. 

На основании предписания Управления Росреестра об устранении выявленного нарушения требований земельного законодательства РФ от 28.01.2022 ООО «НОТА» предписано устранить нарушение до 29.04.2022. 

Согласно требованию прокуратуры Оренбургской области от 12.08.2022 № Исорг-07/1-7336-22/-2053001 специалистом отдела государственного земельного надзора Управления Росреестра проведена выездная внеплановая проверка с 23.08.2022 по 25.08.2022 на условном (обособленном) земельном участке с кадастровом номером 56:44:0346003:11 в отношении ООО «НОТА» соблюдения требований земельного законодательства Российской Федерации. 

В ходе осуществления проверки были проведены мероприятия на предмет наличия или отсутствия нарушений земельного законодательства, в том числе ответственность за которые предусмотрена статьями 7.1, 7.34, 8.8 КоАП РФ, на земельном участке, с кадастровым номером 56:44:0346003:11. 

По результатам проведенных мероприятий (анализ документов, фотосъемка и обмер границ земельного участка) установлено, что на данном земельном участке расположено здание железнодорожного вокзала, железнодорожные пути, элементы уличной дорожной сети, автовокзал, совмещенный с платной парковкой ООО «НОТА». 

Часть земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:11, площадью 6000 кв. м, передана ООО «НОТА» на основании договора субаренды от 19.09.2016, заключенного с ОАО «Российские железные дороги» (протокол осмотра земельного участка от 23.08.2022 ООО «НОТА» занимается автовокзальной деятельностью и вокзально-кассовым обслуживанием. 

Также в акте проверки отражено, что по инициативе ОАО «РЖД» приказом Министерства архитектуры и пространственно-градостроительного развития Оренбургской области от 10.08.2021 № 36/70-од были внесены изменения в правила землепользования и застройки МО г.Оренбург., в зону «Т1» к основным видам разрешенного использования добавлен код 7.2.2 – обслуживание перевозок пассажиров и код 7.2.3 – стоянки транспорта общего пользования. 

Решением Оренбургского областного суда по делу №3а-311/2022 от 04.03.2022 по заявлению ТУ Росимущества к Министерству архитектуры и пространственно-градостроительного развития Оренбургской области о признании недействующим в указанной выше части со дня вступления решения суда в законную силу приказа от 10.08.2021 № 36/70-од «Об утверждении Правил землепользования и застройки МО «Город Оренбург» в удовлетворении требований отказано. Четвертым апелляционным судом общей юрисдикции по делу № 66а1378/2022 (номер дела в первой инстанции 3а-311/2022) 05.07.2022, решение Оренбургского областного суда от 04.03.2022 оставлено без изменения. 

Вместе с тем, ОАО «РЖД» было отказано во внесении в ЕГРН сведений в части дополнения видов разрешенного использования спорного земельного участка кодами 7.2.2 и 7.2.3 по причине того, что арендатор не вправе осуществлять распоряжение земельным участком, в том числе изменять вид разрешенного использования. 

В силу пунктов 1 и 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. 

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2). 

Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды (п. 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). 

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. При этом суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях. 

Коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что у ОАО «РЖД», как арендатора земельного участка, находящегося в государственной собственности, отсутствовали полномочия осуществлять распоряжение арендованным земельным участком для целей, которые не соответствовали виду разрешенного использования земельного участка, поскольку действия по использованию арендуемого земельного участка регулируются условиями договора аренды от 21.06.2007, который, в соответствии с его целевым назначением, использование под организацию автомобильной парковки не предусматривает, следовательно, противоречит положениям договора аренды и нарушает права собственника земельного участка и публичные интересы неопределённого круга лиц, выразившиеся в ограничениях организации стоянок транспорта общего пользования, путём возведения шлагбаумов на платных парковках, возведения поста охраны.

В соответствии с разъяснениями пункта 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату. Учитывая особый характер временного пользования индивидульно-определенной вещью, срок исковой давности по иску о ее возврате независимо от момента признания сделки недействительной начинается не ранее отказа соответствующей стороны сделки от ее добровольного возврата.

Вопреки доводам апеллянта судом первой инстанции сделаны верные выводы применительно срока исковой давности.

В соответствии со ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица. 

По смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации при обращении в суд органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций или граждан с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц в случаях, когда такое право им предоставлено законом, начало течения срока исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, узнало или должно было узнать лицо, в интересах которого подано такое заявление.

Согласно пункту 101 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25  для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Течение срока исковой давности по названным требованиям, предъявленным лицом, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае, не может превышать десять лет со дня начала ее исполнения. 

В связи с изложенным суд первой инстанции пришел к выводу о том, срок исковой давности о признании договора субаренды земельного участка ничтожным истек. 

  Вместе с тем в силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой.

Таким образом, независимо от истечения срока исковой давности для признания сделки недействительной ее условия не подлежат применению в случае их ничтожности (абзац четвертый пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25). 

С учетом изложенного доводы о ничтожности сделки оценены судом первой инстанции по существу, независимо от истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной.

Учитывая изложенное, требования правомерно удовлетворены судом первой инстанции и спорный земельный участок подлежит возврату ОАО «РЖД».

Ссылки апеллянта на судебные акты по делу № А47-10479/2021 коллегией не принимаются, поскольку в рамках указанного дела в удовлетворении требований судами отказано ввиду избрания истцом ненадлежащего способа защиты своих прав.

Доводы апелляционных жалоб не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого судебного акта, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Установленные и надлежащим образом оцененные судом первой инстанции обстоятельства признаются арбитражным судом апелляционной инстанции необходимыми и достаточными для принятия именно такого решения, которое является предметом обжалования, в силу чего доводы апелляционных жалоб не влекут ее удовлетворение.

Решение суда является правильным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, имеющимся в деле доказательствам дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относится на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 22.05.2023 по делу № А47-499/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «НовОренТрансАвто» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

Ю.С. Колясникова

 

Судьи:

И.А. Аникин

 

В.А. Томилина