﻿/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-52347/2020

г. Краснодар

27 октября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 октября 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Мещерина А.И. и Анциферова В.А., при участии в судебном заседании от заявителя общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма "Новощербиновская"» (ИНН 2361007343, ОГРН 1112361001609) – Смирнова М.А. (доверенность от 09.01.2020), от заинтересованного лица – Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) – Шапаренко К.А. (доверенность от 29.07.2021), в отсутствие третьего лица – администрации муниципального образования Щербиновский район, извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма "Новощербиновская"» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.04.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2021 по делу № А32-52347/2020, установил следующее. 

ООО «Агрофирма "Новощербиновская"» (далее – агрофирма, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) о признании незаконным выраженного в письме от 01.09.2020 № 52-32-16-30509/20 отказа в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:36:0801000:15 площадью 950 000 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарской край, Щербиновский район, СПК колхоз им. Димитрова, участок № 35, без проведения торгов; возложении на заинтересованное лицо обязанности в течение 30 дней с даты вступления решения в законную силу подготовить, подписать и направить заявителю проект договора купли-продажи этого участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования Щербиновский район (далее – администрация).

Решением от 26.04.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 13.07.2021, в удовлетворении заявленных требований отказано со ссылкой на соответствие принятого департаментом решения положениям Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Суды, квалифицировав договор аренды, на основании которого общество ранее использовало участок (с учетом перенайма), в качестве недействительной (ничтожной) сделки, пришли к выводу об отсутствии у заявителя преимущественного права на приватизацию участка.

В кассационной жалобе агрофирма просит отменить судебные акты и удовлетворить заявленные требования. По мнению заявителя, вывод судов об отсутствии у общества преимущественного права на приватизацию спорного участка не основан на фактических обстоятельствах и сделан при неправильном применении норм материального права. У суда отсутствовали основания для квалификации договора аренды в качестве недействительной (ничтожной) сделки, поскольку стороны полагались на ее действительность. Отсутствие публикации о предоставлении участка не может быть поставлено в вину арендатору. Департамент принимал плату за землепользование, тем самым указывая на действительность соглашения от 15.08.2015. Суды не применили принцип «Эстоппель».

В отзыве на кассационную жалобу департамент указал на ее несостоятельность, а также на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) в судебном заседании 14.10.2021 объявлен перерыв до 16 часов 20 минут 20.10.2021; в назначенное время рассмотрение кассационной жалобы продолжено.

В судебном заседании представитель агрофирмы поддержал доводы кассационной жалобы, просил отменить обжалуемые судебные акты.

Представитель департамента возражал против удовлетворения жалобы.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, на основании приказа от 16.08.2010 № 267-з Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Щербиновский район (арендодатель) и СПК (колхоз) «им. Димитрова» (арендатор) подписали договор от 16.08.2010 № 8836000085 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:36:0801000:15 площадью 95 га, расположенный примерно в 6 километрах по направлению на северо-запад от ориентира Краснодарский край, Щербиновский район, СПК (колхоз) «им. Димитрова», участок 35, находящегося за пределами участка, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, сроком на 5 лет – до 16.08.2015.

По соглашению от 03.10.2011 права и обязанности арендатора перешли к СПК (колхоз) «им. Калинина», а впоследствии – к агрофирме (соглашение от 25.04.2012).

10 августа 2015 года общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении названного участка в аренду на новый срок (без проведения торгов) в порядке подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Администрация (арендодатель) и агрофирма (арендатор) подписали договор от 15.08.2015 № 8836000164 в отношении того же участка сроком на 5 лет – до 14.08.2020.

24 июня 2020 года общество обратилось в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов, в удовлетворении которого отказано по мотиву ничтожности договора аренды от 16.08.2010 и последующих сделок (ответ от 01.09.2020 № 52-32-16-30509/20).

Данные обстоятельства привели к судебному спору.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Кодекса для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198 и 200 Кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 10 данного Закона (в применимой редакции) гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом.

В силу пункта 2 статьи 10 Закона № 101-ФЗ (в редакции на момент подписания договора аренды) передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. Положения данного пункта не распространяются на случаи, предусмотренные пунктом 5 названной статьи. Если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Согласно пункту 1 статьи 34 Земельного кодекса органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом.

Правовое регулирование спорной ситуации положениями пункта 2 статьи 10 Закона № 101-ФЗ соответствует закрепленным статьей 34 Земельного кодекса принципам предоставления земельных участков, гарантирует равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности. Иное толкование положений закона направлено на установление необоснованного приоритета прав одних землепользователей по отношению к другим и противоречит приведенным выше принципам.

Таким образом, передача заинтересованному лицу в аренду находящегося в публичной собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется только после предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемого для такой передачи земельного участка в средствах массовой информации. Решение о передаче земельного участка в аренду принимается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили заявления от иных заинтересованных лиц.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того, что земельный участок мог быть передан правопредшественнику общества в аренду в 2010 году только при соблюдении принципов публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков. Поскольку такие доказательства в материалах дела отсутствуют, суды пришли к выводу о ничтожности договора аренды от 16.08.2010 № 8836000085 и последующих соглашений.

При этом суды не учли следующее.

В условиях допущенных при заключении договора аренды уполномоченным на распоряжение земельным участком органом незначительных процедурных нарушений, не повлекших нарушение прав и законных интересов третьих лиц, при оценке этого договора следует учитывать, что такие нарушения допущены самим органом, который мог и должен был предпринимать все предусмотренные законом меры для выполнения своих обязанностей. При регулировании гражданско-правовых отношений между публично-правовым образованием (арендодателем) и добросовестной стороной (арендатором) справедливым является переложение неблагоприятных последствий на публично-правовое образование. Данный правовой подход, ранее сформулированный в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 22.06.2017 № 16-П, применительно к земельным отношениям приведен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2019 № 308-ЭС19-19765.

Квалифицируя договор аренды в качестве ничтожной сделки, суды не учли степень значительности допущенных при заключении договора аренды уполномоченным на распоряжение земельным участком органом процедурных нарушений, не установили их негативное влияние на права и законные интересы третьих лиц. При оценке договора аренды не учтено, что неблагоприятные последствия нарушений, допущенных арендодателем, который мог, но не предпринял все предусмотренные законом меры для выполнения своих обязанностей, не могли быть переложены на арендатора в отсутствие признаков недобросовестности в его поведении.

Вопрос о добросовестности арендатора суды не обсудили, как и не учли последующее поведение сторон, выразившееся в совершении по истечении срока договора аренды конклюдентных действий по продлению соответствующих правоотношений путем подписания договора от 15.08.2015 № 8836000164 после введения в действие пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, из которого следует, что заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Материалы дела подтверждают, что договоры аренды исполнялись сторонами, земельный участок был передан арендаторам, которые его использовали, вносили арендную плату за пользование, администрация без возражений принимала арендную плату в течение длительного периода времени.

Поскольку суды данные обстоятельства не выяснили и не оценили, судебные акты нельзя признать законными и обоснованными, а содержащиеся в них выводы – основанными на приведенных нормах права и фактических обстоятельствах дела.

В соответствии с частью 1 статьи 288 Кодекса основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Таким образом, обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, исследовать имеющиеся в материалах дела (дополнительно представленные лицами, участвующими в деле) доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, дать оценку их доводам (возражениям), разрешить спор при правильном применении норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.04.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2021 по делу № А32-52347/2020 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий							         Е.Г. Соловьев

Судьи										         А.И. Мещерин 

										         В.А. Анциферов