870/2018-58104(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА 

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000 http://fasszo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

23 ноября 2018 года Дело № А56-47573/2017  

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2018 года. Полный текст постановления изготовлен 23 ноября 2018 года. 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе  председательствующего Чуватиной Е.В., судей Кадулина А.В.,  

Преснецовой Т.Г., 

 при участии от общества с ограниченной ответственностью «Невская  Перспектива» Овчинникова Г.А. (доверенность от 14.10.2018), от Комитета  имущественных отношений Санкт-Петербурга Воронина Б.А. (доверенность от  28.12.2017), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия  «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»  

Чудаковой Н.Н. (доверенность от 09.01.2018), 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы  Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского  государственного унитарного предприятия «Городское управление  инвентаризации и оценки недвижимости», на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.04.2018 (судья  

Кротов С.М.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного  суда от 23.07.2018 (судьи Желтянников В.И., Жиляева Е.В., Тимухина И.А) по  делу № А56-47573/2017,  

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Невская перспектива»,  место нахождения 191011, Санкт-Петербург, Невский пр., д. 60, лит. А,  

ОГРН 1037867016220, ИНН 7841008466 (далее – Общество), обратилось в  Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с  заявлением о признании незаконным бездействия Комитета имущественных  отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург,  Смольный проезд, д. 6, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее -  Комитет), выразившегося в нарушении требований частей 2 и 3 статьи 9  Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения  недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности  субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и  арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении  изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее  – Закон № 159 – ФЗ) при реализации Обществом преимущественного права  приобретения объектов нежилого фонда - нежилых помещений 9-Н, 46-Н и 50-Н,  находящихся в здании по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 60, лит. А, и  

об обязании Комитета заключить с Обществом договор купли-продажи  указанных нежилых помещений на условиях представленного проекта договора  купли-продажи по цене 155 000 000 руб.  

Определением от 10.07.2017 заявление принято к производству. Делу  присвоен № А56-47573/2017.  

Общество также обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга  и Ленинградской области с иском к Комитету об урегулировании разногласий,  возникших при заключении:  

- договора купли-продажи нежилого помещения по адресу:  

Санкт-Петербург, Невский пр., д. 60, лит. А, пом. 50-Н, с кадастровым номером  78:31:0001285:3558, при реализации арендатором преимущественного права на  приобретение арендуемого имущества с условием о залоге по цене  

15 280 284 руб.; 

- договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт- Петербург, Невский пр., д. 60, лит. А, пом. 9-Н, с кадастровым номером  78:31:0001285:3559, при реализации арендатором преимущественного права на  приобретение арендуемого имущества с условием о залоге по цене  

138 920 747 руб. Делу присвоен номер № А56-25141/2018. 

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и  Ленинградской области от 15.03.2018 дела № А56-47573/2017 и А56-25141/2018  объединены в одно производство, делу присвоен № А56-47573/2017.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих  самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены  

Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское  управление инвентаризации и оценки недвижимости», место нахождения:  191014, Санкт-Петербург, ул. Маяковского, д. 19/15, лит. А, пом. 4-Н, ОГРН  1067847547151, ИНН 7840335245 (далее - ГУИОН), акционерное общество  «Фонд имущества Санкт-Петербурга», место нахождения: 190000, Санкт- Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее -  Фонд имущества).  

При рассмотрении дела в суде первой инстанции Общество в порядке  статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  (далее - АПК РФ) заявило об отказе от требования о признании незаконным  бездействия Комитета, выразившегося в нарушении требований частей 2 и 3  статьи 9 Закона № 159 – ФЗ при реализации Обществом преимущественного  права приобретения нежилых помещений 9-Н, 46-Н и 50-Н, и от требования об  обязании Комитета заключить с Обществом договор купли-продажи нежилого  помещения 46-Н. Кроме того, Общество заявило об уточнении предмета  требований - просило суд урегулировать разногласия возникшие у Комитета и  Общества:  

- при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по  адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 60, лит. А, пом. 50-Н, при реализации  арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого  имущества с условием о залоге, путем изложения пункта 2.1 договора в  следующей редакции: «Цена продажи объекта составляет 15 378 866  (пятнадцать миллионов триста семьдесят восемь тысяч восемьсот шестьдесят  шесть) рублей»,  

- при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по  адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 60, лит. А, пом. 9-Н, при реализации  арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого  

имущества с условием о залоге, путем изложения пункта 2.1 договора в  следующей редакции: «Цена продажи объекта составляет 139 817 010 (сто  тридцать девять миллионов восемьсот семнадцать тысяч десять) рублей»,  

и обязать Комитет заключить с Обществом договоры купли-продажи нежилых  помещений на указанных условиях.  

Отказ от части требований и их последующее уточнение были приняты  судом.  

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской  области от 19.04.2018 требования Общества удовлетворены.  

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от  23.07.2018 данное решение оставлено без изменения.  

В кассационных жалобах Комитет и ГУИОН, ссылаясь на неправильное  применение судами двух инстанций норм материального и процессуального  права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просят  решение от 19.04.2018 и постановление от 23.07.2018 отменить, направить дело  на новое рассмотрение в суд первой инстанции.  

По мнению Комитета, обязанность по заключению договоров исполнена  им в соответствии с законом; суды необоснованно отказали в удовлетворении  ходатайства Комитета о назначении повторной экспертизы; заключение  эксперта, на которое опирались суды, является необоснованным и не может  быть признано надлежащим доказательством; мнение эксперта о возможности  оценки помещений исходя из их расположения на втором этаже не  соответствует сведениям технической документации; использование  коэффициентов массовой оценки привело к неверному результату расчета;  существенно занижен итоговый результат оценки.  

ГУИОН в кассационной жалобе выражает несогласие с выводом судов о  возможности определения цены продажи помещения на основании заключения  эксперта от 12.01.2018 № 1. Суды, по мнению подателя жалобы, установили  цену продажи помещений на основании недостоверного, необоснованного и  противоречивого заключения эксперта, поскольку для определения рыночной  стоимости помещений экспертом были подобраны объекты-аналоги, которые не  соответствуют объекту оценки по критерию местоположения и в отношении  которых не были проведены необходимые корректировки; суды допустили  нарушение требований статьи 71 АПК РФ и необоснованно отказали в  удовлетворении ходатайства ГУИОН о назначении повторной экспертизы.  

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить  обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и  обоснованными.  

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном  порядке.  

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом  (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор аренды от  09.04.2008 № 10-А166147, по условиям которого арендодатель предоставил, а  арендатор принял во временное владение и пользование за плату нежилые  помещения 9-Н, 46-Н, 50-Н, расположенные по адресу: Санкт-Петербург,  Невский пр., д. 60, лит. А.  

Общество 29.03.2017 обратилось в Комитет с заявлением о выкупе  названных помещений в порядке реализации преимущественного права,  предоставленного субъектам малого и среднего предпринимательства  

Законом № 159-ФЗ. 

Распоряжением Комитета от 03.11.2017 № 2095-рз принято решение о  

приватизации помещения 50-Н по цене 23 500 000 руб., определенной на  основании заключения ГУИОН от 30.10.2017 № 31-8-0463 (011)-2017.  

Распоряжением Комитета от 03.11.2017 № 2097-рз принято решение о  приватизации помещения 9-Н по цене 162 300 000 руб., определенной на  основании заключения ГУИОН от 30.10.2017 № 31-8-0463 (009)-2017.  

В указанных распоряжениях определен способ приватизации помещений  - продажа государственного имущества Обществу по преимущественному праву  приобретения.  

Фонд имущества уведомил Общество о принятии Комитетом решения о  приватизации помещений 50-Н и 9-Н и направил Обществу проекты договоров  купли-продажи названных помещений.  

Не согласившись с ценой выкупаемого имущества, Общество подписало  договоры с протоколами разногласий и направило указанные документы Фонду  имущества сопроводительным письмом от 18.12.2017 № 15855.  

Поскольку договоры с учетом протоколов разногласий не были  подписаны, Общество обратилось в суд с требованием об урегулировании  разногласий, возникших при заключении договоров, посредством внесения  изменений в договоры с учетом протоколов разногласий и определения  рыночной стоимости объекта недвижимости.  

Оспаривая достоверность заключений, выполненных ГУИОН, Общество  ссылается на выполненный по его заказу отчет общества с ограниченной  ответственностью «БК Консталтинг» № 4-1/2017, согласно которому рыночная  стоимость помещения 50-Н составляет 15 280 284 руб., помещения 9-Н -  138 920 747 руб.  

В ходе рассмотрения дела суд первой инстанции удовлетворил  ходатайство Общества и назначил экспертизу для определения рыночной  стоимости спорных помещений по состоянию на 29.03.2017. Проведение  экспертизы было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью  «Центр оценки «Аверс» Бойко Андрею Юрьевичу.  

Согласно заключению эксперта Бойко А.Ю. от 12.01.2018 № 1 рыночная  стоимость помещения 50-Н по состоянию на 29.03.2017 составляет  

15 378 866 руб., помещения 9-Н – 139 817 010 руб. 

Суд, исследовав представленные в материалы дела доказательства,  пришел к выводу о соответствии заключения эксперта Бойко А.Ю. от 12.01.2018   № 1 требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную  деятельность, и признал его допустимым доказательством, которое может быть  использовано для определения выкупной цены арендуемых нежилых  помещений, урегулировал разногласия, возникшие при заключении договоров  купли-продажи, определив цену продажи помещений на основании этого  заключения.  

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.  

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и изучив доводы  кассационных жалоб, не находит оснований для отмены принятых по делу  судебных актов в связи со следующим.  

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской  Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или  муниципальной собственности, может быть передано его собственником в  собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном  законами о приватизации государственного и муниципального имущества.  

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ 

«О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности  

участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации  арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества  могут быть установлены федеральным законом.  

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального  имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены  Законом № 159-ФЗ.  

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и  среднего предпринимательства имеют преимущественное право на  приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в  государственной собственности субъекта Российской Федерации и  муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и  определенной независимым оценщиком в порядке, установленном  Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в  Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).  

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной  стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в  порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной  и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в  порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в  судебном порядке не установлено иное.  

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о  достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки,  установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об  оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом,  арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью,  третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке,  установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим  оценочную деятельность.  

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны  совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в  судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в  соответствии с законодательством Российской Федерации.  

В данном случае у сторон возникли разногласия относительно цены  выкупаемых помещений, в обоснование определения которой каждая сторона  представила отчет оценщика о величине рыночной стоимости объекта.  

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 Информационного  письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от  30.05.2005 № 92 (далее - Информационное письмо № 92), вопрос о  достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в  рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или  принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или  решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет  независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка  которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.  Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по  ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле  лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой  оценки.  

Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно цены  выкупаемого имущества, суд первой инстанции назначил проведение по делу  судебной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости нежилых  

помещений 9-Н и 50-Н, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Невский  проспект, дом 60, литера А, по состоянию на 29.03.2017.  

Суды первой и апелляционной инстанций правильно применили статьи  445, 446 ГК РФ, статью 3 Закона № 159-ФЗ, статьи 12 и 13 Закона № 135-ФЗ,  учли разъяснения, приведенные в пунктах 1 и 2 Информационного письма № 92,  и на основании оценки имеющихся в деле доказательств пришли к  обоснованному к выводу о том, что выкупная цена помещения должна быть  установлена в соответствии с рыночной стоимостью помещений, определенной  в результате проведения судебной экспертизы.  

В силу части 2 статьи 87 АПК РФ основанием для назначения повторной  экспертизы является возникновение сомнений в обоснованности заключения  эксперта или наличие противоречий в выводах эксперта.  

Вопрос о необходимости проведения экспертизы, в том числе и  повторной, согласно статьям 82 и 87 АПК РФ относится к компетенции суда,  рассматривающего спор по существу.  

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает  доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на  всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании  имеющихся в деле доказательств; проверяет и оценивает доказательства на  предмет относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в  отдельности, соотношения с другими доказательствами, также проверяет их  достаточность и взаимную связь в совокупности.  

Оценив полученное по результатам проведенной судебной экспертизы  заключение эксперта Бойко А.Б. от 12.01.2018 № 1 по правилам статей 71,  

86 АПК РФ, суды приняли его в качестве допустимого и достоверного  доказательства, подтверждающего рыночную стоимость помещений по  состоянию на 29.03.2017. При этом суды пришли к выводу о соответствии этого  заключения требованиям действующего законодательства, посчитали, что  экспертом исследован необходимый и достаточный материал, методы  исследования, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы.  

Возражения Комитета и ГУИОН по данному заключению в части  самостоятельного определения экспертом этажности помещений, применения  отдельных коэффициентов были исследованы судами и мотивированно ими  отклонены как не свидетельствующие о необъективности, необоснованности  или недостоверности выводов эксперта.  

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта  

Бойко А.Ю. суды не установили предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ  оснований для удовлетворения ходатайства ГУИОН и назначения повторной  экспертизы.  

Доводы Комитета и ГУИОН со ссылкой на имеющиеся замечания к  экспертному заключению не принимаются кассационным судом и в связи с тем,  что фактически податели жалоб не оспаривают обстоятельства, установленные  судами, их доводы сводятся к выражению несогласия с экспертным  заключением, которое принято судами при вынесении итогового судебного акта.  Между тем в силу положений части 3 статьи 286 АПК РФ суд кассационной  инстанции проверяет законность и обоснованность обжалуемых судебных актов  и не вправе давать иную оценку имеющимся в деле доказательствам.  

Поскольку доводы кассационных жалоб не опровергают выводы судов,  направлены на переоценку установленных судами обстоятельств, не  подтверждают нарушений судами норм материального и процессуального  права, повлиявших на исход дела, то оснований для отмены обжалуемых  

решения и постановления у суда кассационной инстанции не имеется. 

Руководствуясь статьями 286, 287, 289, Арбитражный суд Северо- Западного округа  

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской  области от 19.04.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного  апелляционного суда от 23.07.2018 по делу № А56-47573/2017 оставить без  изменения, а кассационные жалобы Комитета имущественных отношений  Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного унитарного  предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» -  без удовлетворения.  

Председательствующий Е.В. Чуватина 

Судьи А.В. Кадулин 

Т.Г. Преснецова