/

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А33-20110/2015

21 ноября 2017 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2017 года. 

Полный текст постановления изготовлен 21 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Бандурова Д.Н.,

судей: Барской А.Л., Бурковой О.Н.,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Комфортстрой» на решение Арбитражного суда Красноярского края от 30 марта 2017 года по делу № А33-20110/2015 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28 июня 2017 года по тому же делу (суд первой инстанции: Куликова Д.С.; суд апелляционной инстанции: Парфентьева О.Ю., Бутина И.Н., Магда О.В.), 

установил:

департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ОГРН 1032402940800, ИНН 2466010657, г. Красноярск, далее – департамент, истец) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Комфортстрой» (ОГРН 1042402953306, ИНН 2466119319, г. Красноярск, далее – общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 472 136 рублей 60 копеек, пени в размере 271 552 рублей 83 копеек по договору аренды земельного участка № 824 от 17.04.2007.

Впоследствии производство по делу в части требований о взыскании пени в размере 271 552 рублей 83 копеек прекращено в связи с отказом департамента от иска в данной части.

Общество обратилось к департаменту со встречными требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительными пункта 3.1 договора аренды земельного участка № 824 от 17.04.2007 в части: «С 01.01.2008 размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке, если это изменение обусловлено правовыми актами Российской Федерации, Красноярского края, органа местного самоуправления, как в части изменения и (или) введения коэффициентов к ставкам арендной платы, установления базовых ставок арендной платы, так и в иных случаях, независимо от уведомления об этом Арендатора», пункта 6.3. договора в части: «Условия договора в части размера и порядка внесения арендной платы изменяются ежегодно в одностороннем порядке, если это изменение обусловлено правовыми актами РФ, Красноярского края, органа местного самоуправления, как в части изменения и (или) введения коэффициентов к ставкам арендной платы, так и в иных случаях, независимо от уведомления об этом Арендатора», пункта 1 Дополнения от 19.03.2010 № 1941 в части: «В случае изменения порядка определения размера арендной платы за землю, а также государственной кадастровой оценки земель, обусловленных нормативными правовыми актами РФ, Красноярского края, размер арендной платы за землю изменяется с момента вступления в силу соответствующего правового акта в одностороннем порядке без дополнительного уведомления Арендатора».

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 30 марта 2017 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 28 июня 2017 года, первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Общество обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований и об удовлетворении встречных. 

Заявитель кассационной жалобы указывает на недопустимость одностороннего изменения размера арендной платы арендодателем без уведомления арендатора; также полагает неправомерным установление органом местного самоуправления повышающего коэффициента за нарушение сроков строительства.

Отзыв департамента на кассационную жалобу не может быть принят судом кассационной инстанции ввиду отсутствия доказательств соблюдения им требований абзаца второго части 1 статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 17 октября 2017 года в соответствии с частью 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение кассационной жалобы отложено на 13 часов 30 минут 16 ноября 2017 года.

Определением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16 ноября 2017 года в соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отсутствием ввиду нахождения в служебной командировке произведена замена в судебном составе по настоящему делу судьи Первушиной М.А. на судью Барскую А.Л.; судебное разбирательство произведено с самого начала.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (информация о рассмотрении кассационной жалобы также размещена в сети «Интернет» на сайте суда – fasvso.arbitr.ru и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» – kad.arbitr.ru).

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах, определённых статьёй 286 этого же Кодекса.

Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Красноярского края и Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судами норм материального права и соблюдения норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов, и, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды земельного участка № 824 от 17.04.2007 (далее – договор), по условиям пункта 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:04 00 143:0122, в оценочной зоне 31, находящийся по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Игарская (далее – земельный участок), для использования в целях строительства отдельно стоящего двухэтажного здания офиса со встроенным помещением кафе, инженерным обеспечением в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 3045 кв. м (приложение 1). Земельный участок передается по акту приема-передачи.

По акту приема-передачи арендодатель передал, а арендатор принял имущество в пользование.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 28.02.2007 по 27.02.2010.

Договор аренды земельного участка № 824 от 17.04.2007 прошел государственную регистрацию 07.05.2007.

В соответствии с пунктом 3.1. договора размер арендной платы за участок составляет 18 068 рублей 27 копеек в месяц и устанавливается по 31.12.2007. С 01.01.2008 размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке, если это изменение обусловлено правовыми актами Российской Федерации, Красноярского края, органа местного самоуправления, как в части изменения и (или) введений коэффициентов к ставкам арендной платы, установления базовых ставок арендной платы, так и в иных случаях, независимо от уведомления об этом Арендатора. 

Согласно пункту 6.3. договора аренды земельного участка от 17.04.2007 № 824 условия договора в части размера и порядка внесения арендной платы изменяются ежегодно в одностороннем порядке, если это изменение обусловлено правовыми актами Российской Федерации, Красноярского края, органа местного самоуправления, как в части изменения и (или) введения коэффициентов к ставкам арендной платы, так и в иных случаях, независимо от уведомления об этом арендатора.

Дополнением от 19.03.2010 № 1941 к договору стороны установили, что плата за арендованный земельный участок составляет с 01.01.2009 – ежемесячно 28 355 рублей 42 копейки. В случае изменения порядка определения размера арендной платы за землю, а также государственной кадастровой оценки земель, обусловленных нормативными правовыми актами Российской Федерации, Красноярского края, размер арендной платы за землю изменяется с момента вступления в силу соответствующего правового акта в одностороннем порядке без дополнительного уведомления арендатора. Договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя при несогласии арендатора с новой арендной платой в соответствии с уведомлением о расторжении Договора, направленным арендодателем с даты, указанной в таком уведомлении, независимо от даты его получения арендатором. Расчет арендной платы – в приложении. Дополнение от 19.03.2010 № 1941 к договору прошло государственную регистрацию 19.09.2010.

Дополнением от 30.05.2013 № 2668 к договору стороны установили, что плата за арендованный земельный участок составляет с 01.01.2012 – ежемесячно 31 772 рубля 90 копеек. Расчет арендной платы – в приложении. Дополнение от 30.05.2013 № 2668 к договору прошло государственную регистрацию 13.06.2013.

За период с 03.07.2013 по 31.08.2015 у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам в размере 2 154 407 рублей 60 копеек, что следует из представленного истцом расчета.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование имуществом, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате.

В свою очередь, ответчик, ссылаясь на то, что арендная плата является существенным условием договора и не может быть изменена без уведомления арендатора, а также на несоответствие условия договора законодательству, обратился в суд со встречным иском.

Суд первой инстанции, признавая расчет истца верным и удовлетворяя первоначальный иск, а также отказывая в удовлетворении встречного иска, исходил из возможности одностороннего изменения размера арендной платы арендодателем, а также учитывал, что решением Красноярского краевого суда от 17 марта 2016 года по делу № 53-АПГ16-10, оставленным без изменения определением Верховного суда Российской Федерации от 11 августа 2016 года, обществу отказано в признании недействующими пунктов 4, 5.1, 6 статьи 12 Закона Красноярского края от 04.12.2008 № 7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае» в части установления коэффициента К3.

Суд апелляционной инстанции признал выводы суда первой инстанции законными и обоснованными. 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа полагает, что принятые по делу судебные акты в части отказа в удовлетворении встречного иска подлежат оставлению без изменения, а в части удовлетворения требования по первоначальному иску – отмене.

Предметом встречного иска является требование арендатора о признании недействительными условий договора в части возможности одностороннего изменения размера арендной платы арендодателем.

В силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Из статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что арендная плата за публичные земли является регулируемой. Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в его текст подобных изменений.

В силу действовавших до 01.03.2015 положений пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса, пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Исходя из вышеизложенного, суды правильно указали, что спорные пункты договора в части возможности одностороннего изменения размера арендной платы арендодателем соответствуют действующему законодательству и не нарушают права и законные интересы каких-либо лиц.

Доводы жалобы о недопустимости одностороннего изменения размера арендной платы арендодателем без уведомления арендатора подлежат отклонению по изложенным выше мотивам.

Суд округа соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных встречных исковых требований.

Предметом первоначального иска по настоящему делу является требование арендодателя о взыскании задолженности по оплате арендной платы.

Суды, удовлетворяя требования департамента, исходили из правильности произведенного истцом расчета задолженности; при этом, отклоняя возражения ответчика о недопустимости применения при расчете арендной платы повышающего коэффициента КЗ, учитывающего срок, по истечении которого объект не введен в эксплуатацию арендатором, установленного Законом Красноярского края от 04.12.2008 № 7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае», суды исходили из того, что решением Красноярского краевого суда от 17 марта 2016 года по делу № 53-АПГ16-10, оставленным без изменения определением Верховного суда Российской Федерации от 11 августа 2016 года, обществу отказано в признании недействующими пунктов 4, 5.1, 6 статьи 12 вышеуказанного закона в части установления названного коэффициента.

При этом, при применении коэффициента К3 суды исходили из того, что возможность его установления предусмотрена Законом Красноярского края от 04.12.2008 № 7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае», а конкретный размер коэффициента (равный 4), установлен Решением Красноярского городского Совета депутатов от 25.06.2013 № В-377.

Вместе с тем, судами не учтено следующее.

Как следует из определения Верховного суда Российской Федерации от 11 августа 2016 года по делу № 53-АПГ16-10, предметом административного обжалования являлись соответствующие пункты закона Красноярского края (которыми предусмотрена возможность установления повышающего коэффициента и размер которого признается равным единице в случае, если решениями органов местного самоуправления муниципальных районов, городских округов размер коэффициента К3 не определен) и именно содержанию этих пунктов давалась оценка их соответствия действующему законодательству, в том числе основным принципам, изложенным в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.

Однако положения Решения Красноярского городского Совета депутатов от 25.06.2013 № В-377, устанавливающих размер коэффициента, равного 4, предметом обжалования не являлись и им, соответственно, не давалась вышеуказанная оценка на соответствие действующему законодательству.

При рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным (абзац 4 пункта 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Применительно к статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия законодательству (в том числе основным принципам, изложенным в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582) и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков (постановление Президиума ВАС РФ от 17 апреля 2012 года № 15837/11 по делу № А47-7623/2010).

Как следует из определения Верховного Суда Российской Федерации от 28 апреля 2016 года № 14-АПГ16-7, само по себе нарушение сроков строительства, не связанного с жилищным, не может быть основанием для того, чтобы без учета принципа экономического обоснования повысить в несколько раз арендную плату за земельный участок, предоставленный под такое строительство. Подобное повышение следует рассматривать как санкцию за нарушение сроков строительства, меру ответственности за несвоевременное освоение земельного участка, что не предусмотрено земельным законодательством. При этом арендодатель вправе использовать иные правовые механизмы к недобросовестным застройщикам.

На основании вышеизложенного, принимая во внимание, что судами не дана оценка положениям Решения Красноярского городского Совета депутатов от 25.06.2013 № В-377, устанавливающих размер коэффициента, равного 4, на предмет соответствия действующему законодательству, вывод судов о правомерности произведенного истцом расчета арендной платы, исходя из конкретного размера названного коэффициента, является преждевременным.

При таких условиях судебные акты судов первой и апелляционной инстанций не могут быть признаны отвечающими требованиям части 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о законности, обоснованности и мотивированности, поскольку выводы судов не основаны на полном и всестороннем выяснении всех имеющих значение для дела обстоятельств.

Учитывая изложенное, на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение Арбитражного суда Красноярского края и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда подлежат отмене.

Поскольку для разрешения спора необходимо исследовать доказательства с целью установления обстоятельств, входящих в предмет доказывания по настоящему делу, дать оценку доказательствам, а суд кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации такими полномочиями не наделен, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует рассмотреть спор по существу, установив обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, оценить представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и распределить судебные расходы. 

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 30 марта 2017 года по делу № А33-20110/2015 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28 июня 2017 года по тому же делу в части удовлетворения требований департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Комфортстрой» о взыскании 2 154 407 рублей 60 копеек долга отменить, дело в указанной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края. 

В остальной части решение Арбитражного суда Красноярского края от 30 марта 2017 года по делу № А33-20110/2015 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28 июня 2017 года по тому же делу оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий 

Судьи

Д.Н. Бандуров 

А.Л. Барская 

О.Н. Буркова