АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А84-5780/2021

10 апреля 2024 г.

г. Севастополь

 

Резолютивная часть определения оглашена 08 апреля 2024 г. 

Определение в полном объеме изготовлено 10 апреля 2024 г.

Арбитражный суд города Севастополя

В составе: судьи Архиповой С.Н.,

При ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Лазаренко С.О.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к акционерному обществу «Крымский электротехнический завод «Сатурн» о взыскании задолженности по договору аренды от 25.10.2004,

встречное исковое заявление акционерного общества «Крымский электротехнический завод «Сатурн» к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя о взыскании неосновательного обогащения

при участии в судебном заседании: явка не обеспечена

стороны не явились, извещены

у с т а н о в и л :

09.09.2021 в Арбитражный суд г. Севастополя (суд) обратился Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (истец, Департамент) с исковым заявлением о взыскании с Акционерного общества «Крымский электротехнический завод «Сатурн» (ответчик) задолженности по договору аренды от 25.10.2004 за период с 01.12.2014 по 31.08.2021 в сумме 13 057 499.42 руб., из которых 9 065 023.50 основного долга, 3 111 604.80 руб. пени, 880 871.12 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Ответчик предоставил отзыв на иск, а также письменные пояснения, в которых указал, что за период аренды земельного участка на нем выстроен ряд объектов недвижимости, часть помещений в которых продано третьим лицам, в связи с чем он полагает правомерным взыскание с него только части арендной платы, пропорционально находящихся в собственности ответчика объектов недвижимости. Также, ответчик указал, что на части земельного участка им во исполнение инвестиционного контракта от 09.02.2015 № 478/30/2-15/ИК/ИМ, заключенного с Правительством города Севастополя, построен общедоступный объект – сквер, который 08 мая 2015 года открыт к свободному посещению, и потому с 09 мая 2015 года начисление арендной платы за земельный участок должно было пропорционально уменьшиться, поскольку арендатор не мог более использовать соответствующую территорию согласно предусмотренному договором аренды назначению. 

Кроме того, ответчик указал, что в сентябре 2019 года арендуемый земельный участок был разделен на несколько частей, каждой из которых присвоен свой вид разрешенного использования, в отношении них заключены отдельные договоры аренды, в связи с чем основания для продолжения начисления арендной платы по договору аренды после прекращения существования его предмета - даты постановки на кадастровый учет новых земельных участков отсутствовали. 

С учетом предоставленных возражений ответчиком предоставлен выполненный им расчет задолженности, согласно которому размер основной задолженности по договору составляет 3 079 449.44 рублей, а размер процентов за пользование чужими денежными средствами за период взыскания, заявленный истцом - 354 230,93 рублей. 

В отношении требований о взыскании пени по договору ответчиком указано, что она не подлежит взысканию по причине ее противоречия законодательству Российской Федерации.

29.11.2021 от Акционерного общества «Крымский электротехнический завод «Сатурн» (далее - предприятие) поступило встречное исковое заявление к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - Департамент), в котором оно просит взыскать сумму неосновательного обогащения за период с 09.05.2015 по 23.08.2021 в размере 2 355 193.91 руб., и сумму судебных расходов. В качестве неосновательного обогащения предприятие рассматривает суммы, которые оно уплачивало в составе арендной платы по договору за часть земельного участка, занятого объектом общего пользования – сквером.

Департамент предоставил отзыв на встречное исковое заявление, в котором указал, что у Правительства города Севастополя не было встречных обязательств перед АО «КЭЗ «Сатурн», связанных со строительством сквера, сам сквер был передан городу по договору безвозмездного пожертвования, и потому Департамент не усматривает оснований для освобождения предприятия от обязательств по оплате арендной платы за часть земельного участка, занятого сквером.

Определением от 22.09.2022 по делу назначена судебная землеустроительная экспертиза, проведение экспертизы поручено ФБУ «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ».

На разрешение экспертизы поставлен вопрос об определении доли предприятия в праве пользования как первоначальным участком, который был предметом спорного договора, так и в участках, образованных по результатам его раздела, с учетом принадлежащих предприятию прав на объекты недвижимости, расположенных на данных участках.

01.09.2023  в материалы  дела  поступило заключение судебной экспертизы № 1439/3-3. В своем заключении эксперт произвел расчет доли в праве пользования земельными участками с учетом прав предприятия на объекты недвижимости, которые принадлежали ему в периоде времени, за который взыскивается арендная плата.

Выслушав доводы сторон, исследовав и оценив предоставленные доказательства, суд пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения первоначального иска и отказа в удовлетворении встречного иска.

Как следует из материалов дела, 25.10.2004 между Севастопольским городским Советом и ОАО «Крымский электротехнический завод «Сатурн» заключен договор аренды земельного участка общей площадью 7,0376 га сроком на 25 лет, расположенного в районе парка Победы в г. Севастополь, и предоставленного для строительства и обслуживания оздоровительного комплекса со специализированным парком отдыха «Аквапарк».

После вступления города Севастополя в состав Российской Федерации указанный земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет под номером 91:02:001016:37. В соответствие с положениями законодательства Российской Федерации стороны договор аренды земельного участка не приводили. 

В период действия договора аренды арендатором на земельном участке построен и введен в эксплуатацию ряд объектов недвижимости, включая аквапарк, отель с апартаментами из пяти секций, ресторан, парковка для размещения автомобилей сотрудников и посетителей указанных объектов, а также сквер, посвященный 70-летию победы в Великой отечественной войне. Часть помещений в здании отеля с апартаментами продано арендатором третьим лицам.

В сентябре 2019 года земельный участок с кадастровым номером 91:02:001016:37 был разделен на 8 частей, соответствующих сложившейся застройке (размещенным на участке объектам недвижимости), в т.ч. земельные участки 91:02:001016:37 (в измененных границах), 91:02:000000:413, 91:02:000000:414, 91:02:000000:415, 91:02:001016:2414, 91:02:001016:2415, 91:02:001016:2416, 91:02:001017:2608. Каждому из земельных участков присвоены новые различные виды разрешенного использования исходя из назначения располагающихся на них объектов недвижимости. Изменения в договор аренды земельного участка от 25.10.2004 в части предмета аренды, а также условий расчета и уплаты арендной платы стороны не вносили.

В последующем между Департаментом и предприятием в отношении новообразованных земельных участков заключены отдельные договоры аренды от 26.12.2019 № 1165, 1170, 1167, 1166, 1168, 1171, 1169.

Также 09.02.2015 между предприятием и Правительством города Севастополя заключен инвестиционный контракт № 478/30/2-15/ИК/ИМ, согласно которому его стороны договорились о реализации совместного проекта по строительству многоуровневого паркинга и торгового центра в районе ул. Парковая, 6 в г. Севастополе, а также обустройству сквера, посвященного 70-летию победы в ВОВ (п. 2.1. контракта). 

Согласно пунктам 1.9., 5.1.1., а также приложению № 1 к контракту создание паркинга и торгового центра должно было осуществляться на территории отдельного земельного участка по ул. Парковая, 6 в г. Севастополе, а обустройство сквера – на территории земельного участка, арендованного предприятием по договору от 25.10.2004.

 Согласно п. 3.1.1. контракта сквер должен был поступить в собственность Правительства города Севастополя.

Сквер, посвященный 70-летию победы в Великой отечественной войне, построен в границах земельного участка с кадастровым номером 91:02:001016:37 (до его раздела), и открыт к посещению 08 мая 2015 года. В последующем предприятие обращалось к Правительству города Севастополя с просьбами принять сквер в собственность города, однако фактически передача сквера состоялась только 09.08.2021, и была оформлена договором благотворительного пожертвования 8/П-21 от 09.08.2021. Земельный участок с кадастровым номером 91:02:001016:2414, образованный  в 2019 году под данный сквер, возвращен Департаменту по акту приема-передачи 23.08.2021.

Как следует из предоставленных Департаментом пояснений, задолженность по арендной плате по договору от 25.10.2004  возникла в период с декабря 2014 года по август 2021 года.

С указанным расчетом суд не соглашается в полной мере исходя из следующего.

Как следует из предоставленных ответчиком договоров купли-продажи, актов приема-передачи, часть помещений в расположенных на земельном участке объектах недвижимости, была продана им третьим лицам.

Согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 552 ГК РФ при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель. 

В соответствии с ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу указанных норм при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. Данный вывод сформулирован в пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 от 17.11.2011 (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13). 

В определении от 26.03.2019 по делу N 305-ЭС18-22413 Верховный суд РФ со ссылкой на вышеуказанные нормы и разъяснения указывает: по смыслу названных норм и разъяснений Пленума ВАС РФ при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Таким образом, в результате продажи предприятием части объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, на стороне арендатора возникла множественность лиц, и обязательства по уплате арендной плате должны распределяться между всеми собственниками объектов недвижимости.

Согласно пункту 10 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них.

В пункте 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 указано следующее. При разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное. Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды. Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер. При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

При проведении по данному делу землеустроительной экспертизы судебный эксперт произвел расчеты доли предприятия в объектах недвижимости, которые принадлежали ему в периоде, за который Департамент осуществил расчет задолженности по договору аренды. Возражений на заключение экспертизы ответчиком не предоставлено. Указанные расчеты могут быть применены для определения размера обязательств предприятия по уплате арендной платы по договору аренды земельного участка.

При оценке доводов Департамента об отсутствии оснований для уменьшения обязательств по уплате арендной платы на сумму, пропорциональную площади земельного участка, занятого сквером, суд учитывает следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы.

Как следует из предоставленных в дело документов, и не опровергнуто Департаментом, создание сквера, посвященного 70-летию победы в ВОВ, было осуществлено после заключения и на основании инвестиционного контракта 09.02.2015 № 478/30/2-15/ИК/ИМ. Сквер носит общедоступный характер и согласно условиям контракта должен был поступить в собственность Правительства города Севастополя. Соответственно, с момента его открытия 08.05.2015 арендатор утратил возможность использовать занятую сквером территорию в целях, для которых ему был предоставлен земельный участок по договору аренды. При таких обстоятельствах основания для начисления арендной платы за эту часть земельного участка с 09.05.2015 года отсутствовали.

Помимо указанного суд принимает во внимание, что требования Департамента об уплате арендной платы заявлены на основании договора аренды от 25.10.2004, о чем свидетельствует просительная часть искового заявления и предоставленные в процессе рассмотрения дела пояснения. При этом, предметом указанного договора аренды был земельный участок площадью 7,0376 га, с единым целевым назначением - для строительства и обслуживания оздоровительного комплекса со специализированным парком отдыха «Аквапарк». В сентябре 2019 года земельный участок был разделен на 8 новых участков с различными видами разрешенного использования, в связи с чем предмет договора аренды от 25.10.2004 прекратил свое существование. Изменений в договор относительно его предмета стороны не вносили. 

В этой связи данный договор с даты постановки на кадастровый учет новых участков не может рассматриваться как основание для начисления арендной платы за пользование новыми земельными участками. Пересчета начислений с даты раздела исходного земельного участка, а также изменение оснований исковых требований Департаментом не осуществлено. По этим причинам требования Департамента по взысканию задолженности по арендной плате по договору от 25.10.2004 могут быть рассмотрены и удовлетворены только за период до даты прекращения существования исходного земельного участка, который являлся предметом указанного договора.

В материалы дела предприятием предоставлены расчеты размера обязательств по арендной плате по договору аренды от 25.10.2004. В данных расчетах начисленные Департаментом суммы уменьшены пропорционально площади принадлежащих предприятию объектов недвижимости, а также ограничены датой раздела исходного земельного участка, выступавшего предметом договора аренды от 25.10.2004. Сумма задолженности предприятия по арендной плате составила 3 079 449.44 рублей. Помимо расчета основной задолженности предприятие осуществило расчет процентов за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса РФ, начисленных за весь период взыскания, заявленный Департаментом. Сумма процентов составила 354 230,93 рублей. Возражений на данные расчеты Департамент также не предоставил.

С учетом вышеуказанных доводов суд считает их обоснованными и полагает возможным учесть их при разрешении дела по существу.

В отношении требований Департамента о взыскании начисленной на сумму основного долга пени согласно п. 4.9. договора аренды, статьи 96 Земельного кодекса Украины,  статьи 129.4 Налогового кодекса Украины, Суд исходит из следующего.

Согласно п. 4.9. договора аренды от 25.10.2004 за несвоевременное внесение арендной платы взимается пеня в размере ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога в соответствии с законодательством Украины. В силу положений статьи 332 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

Однако, действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрено законной неустойки за нарушения денежного обязательства в сфере арендных правоотношений. Заявляя требование о взыскании пени, установленной Налоговым кодексом Украины, истец в одностороннем порядке вносит изменения в условия договора аренды земли, что противоречит статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

То есть до внесения изменений в соответствующий договор аренды в части определения размера ответственности за нарушение сроков внесения арендной платы, исковые требования о взыскании пени, не основаны на действующих нормах гражданского законодательства Российской Федерации об аренде. Учитывая данные обстоятельства, Суд приходит к выводу, что требования Департамента о взыскании пени по договору аренды земельного участка не обосновано, в связи с чем, удовлетворению не подлежит.

Что касается встречных исковых требований предприятия к Департаменту о взыскании неосновательного обогащения в размере 2 355 193.91 рублей, то Суд считает их подлежащими отклонению. В качестве неосновательного обогащения предприятие указывает суммы арендной платы, уплаченной им на основании договора от 25.10.2004, и приходящиеся на ту часть земельного участка, которая занята объектом общего пользования – сквером. Вместе с тем, при осуществлении расчета размера обязательств по арендной плате и определении итогового размера задолженности указанные суммы уже учтены самим предприятием как уменьшающие ее размер. В этой связи основания для взыскания данных средств с Департамента отсутствуют.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к Акционерному обществу «Крымский электротехнический завод «Сатурн» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 25.10.2004 (зарегистрирован 15.11.2004 под № 337) за период с 01.12.2014 по 31.08.2021 удовлетворить частично. 

Взыскать с Акционерного общества «Крымский электротехнический завод «Сатурн» в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя задолженность по договору аренды земельного участка от 25.10.2004 (зарегистрирован 15.11.2004 под № 337) за период с 01.12.2014 по 31.08.2021 в сумме 3 079 449.44 рублей, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 354 230,93 рублей, а всего – 3 433 680.37 рублей.

В удовлетворении встречного иска Акционерного общества «Крымский электротехнический завод «Сатурн» к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя о взыскании неосновательного обогащения в сумме 2 355 193.91 руб., а также судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд города Севастополя в установленный срок.

Судья         

С.Н. Архипова