Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

город Пермь        

20.09.2017 года                                                             Дело № А50-8698/17

Резолютивная часть решения объявлена 18.09.2017 года. Полный текст решения изготовлен 20.09.2017 года.

 

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи И.Е.Ремянниковой

при ведении протокола судебного заседания 

помощником судьи Е.Г.Гричанниковой

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску 

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 309590434400033; ИНН 

<

***>)

к ответчику - Департаменту имущественных отношений администрации города Перми (ОГРН 

<

***>;  ИНН 

<

***>)

об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений

 

в судебном заседании приняли участие:

от истца: ФИО2, дов. от 20.03.2017г.,

от ответчика: ФИО3, дов. от 28.12.2016

 

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратился в арбитражный суд Пермского края к департаменту имущественных отношений администрации города Перми (далее – ДИО, ответчик) с требованием    возложить на ответчика обязанность заключить с ИП ФИО1 договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 139,5 кв.м. в цокольном этаже жилого дома по адресу: 

<

...>, с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений в размере 2 063 252, 25 руб. на условиях, изложенных в протоколе разногласий к Договору купли-продажи Объекта № 17/___-159 (на условиях п.2.1 и Приложения № 2 к Договору в редакции Истца – по итоговой продажной цене в размере 2 610 747,75 руб., а также о взыскании расходов по оплате госпошлины в размере 6 000 руб. (требования изложены с учетом уточнения в соответствии с заключением судебной экспертизы. Уточнение принято судом в порядке ст.49 АПК РФ).

В обоснование заявленных требований представитель истца представил в материалы дела Отчет №17/0306-11 выполненный оценщиком  ООО «Авангард» ФИО4 об оценке рыночной стоимости объекта оценки: права требования компенсации затрат на создание неотделимых улучшений (с учетом технического состояния), выполненных арендатором в результате ремонта встроенных нежилых помещений общей площадью 139,5 кв.м. в цокольном этаже в 5-этажном жилом кирпичном доме, расположенных по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Пушкина, д.66, согласно которому стоимость  объекта оценки составила 2 305 000 руб. (т.1, л.д. 34-88).

По ходатайству ответчика определением от 07.07.2017 арбитражным судом была назначена судебная экспертиза, на разрешение эксперту был поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость работ и материалов, использованных для создания неотделимых улучшений объекта, указанного выше, выполненных в рамках Договора № 10 от 22.03.2010 подряда на ремонтные работы по состоянию на 25.04.2016. Производство по делу было приостановлено.

 23.08.2017 в суд поступило экспертное заключение. Арбитражный суд возобновляет производство по делу по заявлению лиц, участвующих в деле, или по своей инициативе после устранения обстоятельств, вызвавших его приостановление (ст. 146 АПК РФ).

Представитель ответчика возражал относительно заявленных исковых требований, представил письменный отзыв на иск, указав, что проект производства работ по созданию неотделимых улучшений на согласование не предоставлялся, хотя истец обязан был получить согласование.

Выслушав представителей истца и ответчика, изучив представленные в материалы дела документы, арбитражный суд считает иск подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

На основании  договора аренды объекта муниципального недвижимого имущества №2 3535-10С от 10.02.2010г.  истец является арендатором объекта муниципального недвижимого имущества: нежилых помещений общей площадью 139,5 кв.м в цокольном этаже жилого дома по адресу: 

<

...> (далее – Объект).

25.04.2016г. истец обратился к ответчику с заявкой о реализации преимущественного права выкупа объекта недвижимого имущества на основании Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ от 22.07.2008г.).

11.02.2017 ответчик направил в адрес истца проект Договора купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимости, с указанием цены продажи объекта в размере 4 674 000,00 руб. Выкупная стоимость Объекта, как указано в Договоре, была определена на основании  отчета о рыночной стоимости объекта № 250/2016, выполненного ООО «Пермский центр оценки».

09.03.2017г. истец направил в адрес ответчика письмо, в котором просил произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в размере 2 305 000,00 руб. в счет выкупной стоимости объекта, с указанием окончательной выкупной цены Объекта в размере 2 369 000,00 руб.

Письмом от 13.03.2017г. №СЭД-059-19-32-784 ответчик отклонил представленный истцом протокол разногласий к Договору купли-продажи объекта муниципальной собственности со ссылкой на ст. 15 Федерального закона №135-ФЗ от 26.07.2006г. «О защите конкуренции» (т.1, л.д. 31).

Истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

В силу ст.  217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с абзацем 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ от 22.07.2008г. субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон №135-ФЗ).

В силу ч. 6 ст. 5 Закона №159-ФЗ от 22.07.2008г. стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

В письме от 17.03.2010г. №19-24-2571/03 за подписью начальника департамента имущественных отношений администрации г. Перми ФИО5 (т.1, л.д. 28) было указано, что Департамент не возражает в проведении ремонтно-строительных работ при условии разработки проектно-сметной документации организацией, имеющей допуск СРО. Документация должна содержать заключение о надежности и безопасности, о соответствии предельным параметрам разрешенного строительства.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012г. №9785/12 сделан вывод о том,  что  в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.    Принимая во внимание, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и учитывая, что применение части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д. 

В силу п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

По условиям по 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Доказательств ненадежности и небезопасности Объекта после проведения ремонтно-строительных работ ответчиком в материалы дела не представлено. Согласование проекта производства работ по созданию неотделимых улучшений с ответчиком действующим законодательством не предусмотрено. 

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание письмо от 17.03.2010г. №19-24-2571/03 о согласии ответчика на проведение за счет истца ремонтно-строительных работ в помещениях по адресу: 

<

...>, с учетом правовой позиции, изложенной в  Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012г. №9785/12, требования истца подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ст.9 АПК РФ).

В силу ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины возлагаются на ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 110, 136, 137, 159, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

решил:

Возложить на Департамент имущественных отношений администрации города Перми (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) обязанность заключить с ИП ФИО1 (ОГРНИП 309590434400033; ИНН 

<

***>) договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 139,5 кв.м. в цокольном этаже жилого дома по адресу: 

<

...>, с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений в размере 2 063 252, 25 руб. на условиях, изложенных в протоколе разногласий к Договору купли-продажи Объекта № 17/___-159 (на условиях п.2.1 и Приложения № 2 к Договору в редакции Истца – по итоговой продажной цене в размере 2 610 747,75 руб.

Взыскать с департамента имущественных отношений администрации города Перми (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 309590434400033; ИНН 

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение  месяца со дня его принятия  через арбитражный суд Пермского края.

 

Судья                                                                              И.Е.Ремянникова