Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236016

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

город Калининград                                                          Дело № А21-4703/2020

«15» сентября 2021 года

Резолютивная часть решения оглашена 08 сентября 2021 года. 

Решение изготовлено в полном объеме 15 сентября 2021 года.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Любимовой С.Ю., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании, с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Марий Эл, дело по исковому заявлению Муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» 

к Акционерному обществу «Вест групп» 

о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком  и процентов за пользование чужими денежными средствами  

при участии в судебном заседании: стороны извещены, не явились

установил:

Муниципальное образование «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» (ОГРН 

<

***>, место нахождения: 424000, 

<

...>) (далее – Комитет, истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 17.03.2020, о взыскании с Акционерного общества «Вест групп» (ОГРН 

<

***>, место нахождения: 236023, 

<

...>, литер Е2, помещение 5)  (далее – АО «Вест Групп», Общество, ответчик) неосновательного обогащения за пользование земельным участком с кадастровым номером 12:05:0506012:143 за период с 01.10.2019 по 31.12.2019 в размере 6 718 669,26 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.10.2019 по 09.04.2020 в размере 158 668,40 руб., с последующим их начислением по день фактической оплаты суммы неосновательного обогащения.

В ходе судебного разбирательства, учитывая возражения сторон, определением Арбитражного суда Калининградской области от 08.10.2020  для определения размера ежегодной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 12:05:0505012:143, общей площадью 21 040 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> по делу была назначена судебная оценочная экспертиза. 

По результатам проведенной судебной экспертизы истец уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика неосновательное обогащение за пользование земельным участком общей площадью 21 040 кв.м., с кадастровым номером 12:05:0506012:143, расположенного по адресу: 

<

...> за период с 01.10.2019 по 31.12.2019 в размере 4 450 591 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 26.10.2019 по 11.05.2021 в размере 325 718 руб., с последующим их начислением, начиная с 12.05.2021 и по день фактической уплаты суммы неосновательного обогащения в размере 4 450 591 руб. по опубликованной Центральным Банком Российской Федерации ключевой ставки. Уточнение иска судом принято к рассмотрению.

Представитель истца в судебном заседании требования, с учетом уточнения, поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против  удовлетворения требований, ссылаясь на недостоверность проведенной судебной экспертизы, заявив ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Заслушав представителей сторон, эксперта и исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –  АПК РФ), суд установил.

Как следует из материалов дела, согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 11.04.2020 обществу с 16.04.2019 на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым номером 12:05:000000013371, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, на левом берегу реки М.Кокшага, западнее здания ЗАГСа.

Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 12:05:0506012:143 общей площадью 21 040 кв.м., с разрешенным использованием среднеэтажная жилая застройка, являющимся муниципальной собственностью г. Йошкар-Ола, что подтверждено выпиской из ЕГРН от 09.04.2020.

Ссылаясь на то, что Общество как собственник этого объекта использовало спорный земельный участок в отсутствие правоустанавливающих документов и без внесения платы, Комитет направил в его адрес претензию от 16.12.2019 с требованием об уплате неосновательного обогащения за период с 01.10.2019 по 31.12.2019 в размере 6 718 669,26 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на указанную сумму.

Неисполнение Обществом требований претензии послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с иском по настоящему делу о взыскании неосновательного обогащения, рассчитанного на основании пункта 21.1 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «Город Йошкар-Ола», утвержденного решением Собрания депутатов городского округа «Город Йошкар-Ола» от 25.12.2015 № 258-VI, исходя из ставки арендной платы, определенной в соответствии с отчетом об оценке от 16.05.2019 № 190.ЗУ/661.19, подготовленным обществом с ограниченной ответственностью «Консалтинговая группа «АВЛ» и процентов за пользование чужими денежными средствами.

 Суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (статья 1105 ГК РФ).

В предмет доказывания по требованию о взыскании неосновательного обогащения входит установление фактов приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца, отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения указанных денежных средств, а также размер неосновательного обогащения.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как установлено материалами дела Обществу принадлежит объект незавершенного строительства, который расположен на земельном участке, являющемся объектом муниципальной собственности.

Таким образом, право аренды на земельный участок с кадастровым номером 12:05:0506012:143 возникло у Общества в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на расположенный на участке объект недвижимости (16.04.2019).

Вместе с тем ответчик пользовался земельным участком при отсутствии правоустанавливающих документов и не вносил плату за фактическое пользование земельным участком. Указанные обстоятельства Общество не оспаривает.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено названным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливается органом местного самоуправления.

В силу данной нормы плата за пользование названными землями должна определяться с учетом действующих в период пользования нормативных актов указанных органов.

В спорный период арендная плата за земельные участки на территории города Йошкар-Ола определяется в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «Город Йошкар-Ола», утвержденного решением Собрания депутатов городского округа «Город Йошкар-Ола» от 25.12.2015 № 258-VI (далее – Порядок).

Согласно пункту 21.1 Порядка размер арендной платы за земельные участки, предоставленные без проведения торгов, в случае осуществления на них строительства и реконструкции зданий, сооружений, определяется исходя из рыночной стоимости арендной платы, определенной в соответствии  с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Поскольку между сторонами имелся спор по размеру рыночной стоимости годового размера арендной платы за спорный период, произведенного на основании отчета от 190.ЗУ/661.19 на дату оценки 16.05.2019, составленного ООО «Консталтинговая группа «АВЛ», суд в соответствии со статьями 82, 83 АПК РФ, определением от 08 октября 2020, с учетом определения от 02.12.2020, назначил судебную экспертизу с целью установления определения размера ежегодной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 12:05:0505012:143, общей площадью 21 040 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> за период с 01.01.2019 по 31.12.2019.

Проведение экспертизы поручить эксперту-оценщику Общества с ограниченной ответственностью «ФИО2 – оценка и экспертиза» ФИО2.

Согласно заключению эксперта № 01АС.20 от 02.04.2021 ООО «ФИО2 – оценка и экспертиза»  размер арендной платы арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 12:05:0505012:143, общей площадью 21 040 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> за период с 01.01.2019 по 31.12.2019 составил 4 450 591 руб.

По результатам проведенной судебной экспертизы истец уточнил исковые требования.

Определением от 19.05.2021 судом была назначена повторная экспертиза, с уточнением периода размера ежегодной арендной платы – с 01.01.2019 по 31.12.2019.

Экспертом в заключении от 02.06.2021  размер арендной платы за спорный земельный участок за период с 01.01.2019 по 31.12.2019 составил 18 506 784 руб.

АО «Вест Групп» заявлены возражения относительно  выводов, изложенных экспертом в заключении и заявлено о назначении комиссионной экспертизы (протокол судебного заседания от 18.08.2021) и повторной экспертизы (ходатайство от 08.09.2021), ссылался на то, что экспертом даны не ясные ответы на поставленные Обществом вопросы по проведенной экспертизе, экспертом не правильно использованы сведения о виде разрешенного использования объекта оценки, а содержание и результаты исследований сделаны экспертом без указания примененных методов и использованных при исследовании нормативных документов и правил, не раскрыты используемые расчеты и методы выбора объектов оценки.

Суд, отклоняя доводы АО «Вест Групп» и ходатайства о назначении комиссионной и повторной экспертизы, отмечает следующее.

В соответствии с частью второй статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Полагает, что экспертиза проводилась в отношении объекта с видом разрешенного использования земельного участка (для среднеэтажной жилой застройки), что противоречит назначению объекта незавершенного строительства (торгово-развлекательный гостиничный комплекс), возведенного на спорном земельном участке.

Однако, как следует из материалов дела и неоднократно указывалось в ходе всего судебного процесса, разрешение на условно разрешенный вид использования спорного земельного участка – среднеэтажная жилая застройка был предоставлен на основании постановлением администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» от 03.10.2017 № 1235 по результатам публичных слушаний, проведенных 08.09.2017. Указанное постановление в установленном порядке не оспорено и не признано недействительным.

Таким образом, экспертом обоснованно проводилась экспертиза в отношении земельного участка с разрешенным использованием – среднеэтажная жилая застройка.

Как указано в заключении, эксперт в соответствии с существующей застройкой земельного участка, видом разрешенного использования земельного участка, пришел к выводу о необходимости анализа следующих видов разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка (2.5), культурное развитие (3.6), магазины (4.4), общественное питание (4.6), развлечения (4.8), расчеты также производились отдельно для указанных видов разрешенного использования. В результате эксперт сделан вывод о целесообразности применения величины арендной платы для существующего вида разрешенного использования «Среднеэтажная жилая застройка» (лист 92 заключения от 02.04.2021).

Суд также полагает, что экспертом подробно в разделе  III заключений дано обоснование использования выбранного им метода оценки спорного земельного участка с учетом  вида использования земельного участка (среднеэтажная жилая застройка), информации о сделках  по сдаче в аренду  земельных участков с аналогичным видом их использования. 

Экспертом в заключении также подробно  описан расчет и обоснование размера корректировок по объекту оценки и объектам-аналогам (страницы 66-69 заключения).

Как указал эксперт, при выборе аналогов (3 объекта аналога) учитывалась сопоставимость объектов, то есть объекты с одинаковыми физическими и экономическими характеристиками, подробная характеристика которых приведена при анализе рынка недвижимости  на странице 38-50 заключения эксперта от 02.04.2021. При этом оценочная деятельность не ограничивает возможность выбора аналогов, в том числе: по сделкам, отстоящих от даты оценки; по площади (масштабу);  по местоположению.

Довод ответчика о том, что экспертом не обоснована методология использования корректировок: методология взята для промышленно развитого г. Новосибирска, поскольку на странице 88-89 заключения от 02.04.2021 экспертом дано подробное описание используемого им метода и применение расчетных величин с использованием Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам города Новосибирска, СО РАН, 2007 (автор ФИО3).

Таким образом, суд, проанализировав заключение эксперта с точки зрения соответствия процессуальным критериям, пришел к выводу о том, что указанное заключение эксперта, является полным, обоснованным и достоверным, экспертиза проведена лицом, имеющим право на осуществление такой деятельности, экспертом соблюден порядок проведения экспертизы; по форме и содержанию заключение соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ. Выбор способов и методов исследования входит в компетенцию эксперта. Несогласие ответчика с примененным экспертом методами, само по себе не свидетельствует о неполноте исследования. Исследовательская часть экспертного заключения является полной и мотивированной. Неясности в заключении не установлено. При подготовке экспертного заключения были использованы все необходимые данные, проанализированы представленные судом материалы дела, проведена обработка и анализ результатов исследования; ответы на поставленные вопросы изложены четко и однозначно. Экспертное заключение является ясным и полным, отвечает на поставленные судом вопросы. Каких-либо противоречий, существенных недостатков в заключении эксперта не содержится. Заключение эксперта, с учетом его пояснений, соответствует требованиям, предъявленным статьями 85, 86 АПК РФ.

АО «Вест Групп» в заявленном ходатайстве не указало, какое из оснований, предусмотренных частью второй статьи 87 АПК РФ, имеет место в данном случае. Напротив, ответчик просил поставить на разрешение эксперта тот же вопрос, что уже были предметом экспертного исследования, по результатам которого составлены заключения от 02.04.2021 и от 02.06.2021.

Доказательств, достаточных для опровержения выводов эксперта, ответчик не представил, а несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной или дополнительной экспертизы.

В данном случае все доводы Общества сводятся к несогласию с оценкой стоимости имущества, определенной экспертом при проведении судебной экспертизы.

Выраженные представителем ответчика возражения относительно экспертизы сводятся к его личному мнению, без соответствующих доказательств, отвечающих принципам относимости и допустимости, подтверждающих данные возражения.

Между тем данное обстоятельство не может служить основанием для назначения повторной экспертизы, поскольку сведения, содержащиеся в заключении эксперта по проведенной судебной экспертизе в порядке статьи 65 АПК РФ Обществом не опровергнуты, а равно не доказан факт того, что приведенные Обществом в ходатайстве о назначении повторной экспертизы недостатки в заключении эксперта могли существенным образом повлиять на величину рыночной стоимости спорного имущества, определенной экспертом.

При этом оснований для неоднозначного толкования установленного размера арендной платы за пользование спорным земельным участком не приведено.

На основании изложенного, суд приходит к выводу к выводу о том, что заключения эксперта, представленные в рамках проведенной судебной и повторной судебной экспертиз, вопреки доводам ответчика, наиболее полно отражает реальный размер арендной платы за пользование земельным участком, а требования истца в части взыскания  неосновательного обогащения за период с 01.10.2019 по 31.12.2919 подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 настоящего Кодекса) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Пунктом 1 статьи 395 ГК РФ установлено, что случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 48 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.

Расчет процентов, представленный истцом в материалы дела, методика определения периода просрочки и начисления процентов, соответствуют действующему законодательству, судом проверен и признан обоснованным.

В связи с чем, требование Администрации о взыскании с Общества процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.10.2019 по 11.05.2021 в размере 325 718 руб. с последующим начислением процентов с 12.05.2021 по день фактической уплаты неосновательного обогащения, суд также находит подлежащим удовлетворению.

Статьей 112 АПК РФ предусмотрено, что вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дело по существу, или в определении.

Принимая во внимание, что истец при подаче искового заявления был освобожден от уплаты государственной пошлины, то в силу статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина в размере 46 881 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход Федерального бюджета Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р   Е   Ш   И   Л:

Взыскать с Акционерного общества «Вест Групп» в пользу муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» неосновательное обогащение за пользование земельным участком общей площадью 21 040 кв.м., с кадастровым номером 12:05:0506012:143, расположенного по адресу: 

<

...> за период с 01.10.2019 по 31.12.2019 в размере 4 450 591 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 26.10.2019 по 11.05.2021 в размере 325 718 руб., с последующим их начислением, начиная с 12.05.2021 и по день фактической уплаты суммы неосновательного обогащения в размере 4 450 591 руб. по опубликованной Центральным Банком Российской Федерации ключевой ставки.

Взыскать с Акционерного общества «Вест Групп» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 46 881 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяС.Ю. Любимова