ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А17-5226/2016

24 августа 2017 года

г. Киров

Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 августа 2017 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тетервака А.В.,

судейГорева  Л.Н., ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО2,

при участии в судебном заседании представителя ФИО3 – ФИО4, доверенность  33  АА  1332437  от  07.12.2016,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Гильдия Мастеров»

на решение Арбитражного суда Ивановской области от 12.05.2017 по делу № А17-5226/2016, принятое судом в составе судьи Демидовской Е.И.,

по иску индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью  «Гильдия мастеров» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности по арендной плате и потребленным коммунальным услугам по договору аренды,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Гильдия Мастеров» (далее – истец, арендатор, заявитель жалобы, Общество) обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ответчик, арендодатель, Предприниматель) о расторжении договора аренды от 19.08.2015 №124-П (первоначальный иск).

Определением от 14.02.2017 арбитражный суд принял к рассмотрению в рамках настоящего дела встречное исковое заявление ИП ФИО3 о взыскании с Общества 201 600 руб. задолженности по арендной плате  за период с 01.12.2015 по 31.07.2016, а  также  76 995 руб. 48 коп. задолженности по оплате коммунальных услуг ( т.3 л.д.28-35).

Определением суда от 16.03.2017 производство по первоначальному иску прекращено в связи с отказом истца от иска.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 12.05.2017  исковые требования ИП  ФИО3 удовлетворены частично: с Общества в её пользу  взыскано 86 400 руб. задолженности по арендной плате, образовавшаяся   за период с 01  декабря  2015  года  по 31  марта  2016  года. В удовлетворении остальной части встречного иска судом отказано.

Не согласившись с принятым решением, ООО  «Гильдия  мастеров»  обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе  ИП  ФИО3  в удовлетворении  её  исковых требований.

По мнению заявителя, Предприниматель ненадлежащим образом исполняла обязанности арендодателя спорного помещения, а именно: руководство и управление центром, маркетинг, предоставление коммунальных услуг на территории арендуемой площади, ремонт центра, стационарного оборудования, коммуникаций и участков общего пользования, сезонная уборка и вывоз снега, безопасность и охрана порядка на площадях общего пользования. Указывает, что осуществление торговой деятельности в помещении было невозможно, поскольку отопление подано не с начала отопительного сезона, не осуществлялась уборка снега зимой 2015/2016 гг., эскалатор и санузел не работали, доступ в помещение ограничен Предпринимателем до истечения срока действия договора, при этом арендодатель неправомерно удерживает имущество арендатора (строительные материалы, станки и инструменты). Таким образом, Предпринимателем допущено грубое нарушение условий договора аренды от 19.08.2015 №124-П. Не согласен с выполненным судом расчётом задолженности по арендной плате за период с 01.12.2015 по 01.04.2016, так как  суду первой инстанции следовало установить цену каждой из представляемых арендатору услуг общей стоимостью 28 800 руб./месяц и исключить из взыскиваемой суммы стоимость не оказанных услуг.

ИП  ФИО3  в  отзыве  на  апелляционную  жалобу  с  доводами, изложенными  в  ней,  не  согласилась, решение  суда  просила  оставить  в  силе.

Законность и обоснованность судебного акта проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266 и 268 АПК РФ в рамках заявленных доводов.

Изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, оценивая представленные доказательства в их совокупности, анализируя позиции сторон настоящего спора, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

19 августа 2015 года между Предпринимателем (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключён договор № 124-П   на  аренду в  срок с 01 сентября 2015 года  и до истечения 11 месяцев, то есть до 01  августа  2016  года,  помещений   общей   площадью 72 м кв., для  размещения торговой розничной сети.

Ежемесячная арендная плата подлежала  оплате в течение 5 рабочих дней с даты получения счёта арендодателя  в следующем порядке:

- в период с 1 сентября по 1 декабря 2015 года производится оплата только коммунальных платежей;

- с 1 декабря 2015 года подлежит внесению арендная плата за пользование площадью в размере 28 800 руб.

Кроме того, арендатор оплачивает обеспечение равное 1/12 части годовой фиксированной арендной платы, сумма которого засчитывается за последний месяц работы на площади арендодателя и не возвращается; срок внесения обеспечения – в течение 5 календарных дней с момента подписания акта приёма-передачи (пункт 5.1 договора).

По акту приёма-передачи от 19.08.2015 Общество приняло помещение Предпринимателя; а  24.08.2015 Обществом перечислен  обеспечительный платёж в сумме 28 800 руб.

Ссылаясь на существенное нарушение условий договора аренды (отсутствие отопления, неоднократное выключение света, неисправности эскалатора и санузла), Общество обратилось в арбитражный суд с иском к Предпринимателю о расторжении договора аренды.

Встречные исковые требования ИП  ФИО3  мотивированы ненадлежащим выполнением Обществом обязательств по внесению арендной платы по договору в сумме 278 595 руб.48 коп., в том числе:

- 201 600 руб. задолженность по арендной плате за период с 01.12.2015 по 31.07.2016 (период с 01.12.2015 по 01.07.2016 = 28 800 руб. * 7 мес., обеспечительный платёж зачтён за июль 2016 года); 

- 76 995 руб. 48 коп. задолженность по оплате коммунальных услуг.

Суд первой инстанции, приняв отказ Общества от первоначальных исковых требований и исследовав представленные в материалы дела доказательства, пришёл к выводу об обоснованности встречных исковых требований Предпринимателя в части взыскания с Общества 86 400 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.12.2015 по 31.03.2016, поскольку после указанной даты доступ в арендуемое помещение был закрыт по инициативе арендодателя. Суд отказал во взыскании с арендатора 76 995 руб. 48 коп. в возмещение затрат на содержание имущества, так как Предпринимателем не представлено доказательств, подтверждающих факт несения данных расходов, в том числе документов в подтверждение количества и стоимости потреблённой электроэнергии, расходов по охране арендованного Обществом помещения, предоставления интернет-услуг.

Доводы заявителя апелляционной жалобы сводятся к утверждению о наличии оснований для снижения установленной договором ставки арендной платы за период с 01  декабря  2015  года   по 31  марта  2016  года.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Общества.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

Согласно пункту 4 статьи 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Согласно пункту 5.3 договора величина ежемесячной арендной платы составляет 28 800 руб. 

В состав арендной платы включена стоимость следующих услуг:

a)Общее руководство и управление Центром;

b)Маркетинг Центра, а именно радио-маркетинговые услуги;

c)Оплата стоимости Коммунальных услуг на Участках общего пользования, в том числе уборку и вывоз отходов;

d)Сезонная уборка и вывоз снега;

e)Безопасность и охрана порядка на Площадях общего пользования;

f)Техническое обслуживание и ремонт Центра, Стационарного оборудования, Коммуникаций и Участков общего пользования;

g)Уплата земельного налога.

Следовательно, спорный договор содержит элементы, как договора аренды, так и договора возмездного оказания услуг, что не противоречит действующим нормам права (положения пункта 3 статьи 421 ГК РФ о смешанном договоре).

Факт передачи имущества по договору аренды арендатору и наличия у последнего задолженности по внесению арендной платы за период с 01.12.2015 по 31.03.2016 подтверждается материалами дела и Обществом не оспаривается.

Изучив и оценив представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, проверив правильность методики начисления арендной платы, с учётом отсутствия в деле доказательств внесения ответчиком арендной платы в полном объёме, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о взыскании долга по арендной плате в сумме 86 400 руб., исходя из обязанности внесения арендной платы в размере 28 800 руб./месяц и с учётом суммы обеспечения, что соответствует положениям договора об условиях расчёта за арендуемое помещение.  

Как установлено пунктом 1 статьи 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Вопреки доводам заявителя жалобы стоимость отдельных услуг, перечисленных в пункте 5.3 договора от 19.08.2015 №124-П, сторонами не согласована, как и не установлен порядок их сдачи-приёмки и оплаты. 

Исходя из буквального толкования условий договора в совокупности, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о том, что величина арендной платы установлена сторонами в твёрдой сумме, что соответствует правилам подпункта 1 пункта 2 статьи 614 ГК РФ, и находится в прямой зависимости от периода пользования помещением, исчисляемого в месяцах.

Правовых оснований для соразмерного уменьшения арендной платы по договору в рассматриваемой ситуации не имеется, так как требований об уменьшении ежемесячных арендных платежей на период действия договора аренды в связи с ухудшением состояния арендованного имущества на соразмерную сумму, как то предусмотрено положениями статей 612, 614 ГК РФ, Общество не заявляло. Кроме того, сумма уменьшения арендной платы ответчиком не рассчитана.

При таких обстоятельствах, учитывая доказанность факта пользования Обществом помещением Предпринимателя в спорный период, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об обязанности арендатора вносить плату в установленном договором размере.

Доводы апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, однако, они признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не могут служить основанием для отмены решения.  

При вынесении решения судом в соответствии со статьёй 71 АПК РФ оценены все представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Выводы, изложенные в решении суда, соответствуют материалам дела.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы заявителя не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ивановской области от 12.05.2017 по делу № А17-5226/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Гильдия Мастеров» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ивановской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

        Председательствующий                                      

А.В. Тетервак

        Судьи    

ФИО5

ФИО1