﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

 

Нижний Новгород

Дело № А43-32577/2020

01 ноября 2021 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26.10.2021.

Полный текст постановления изготовлен 01.11.2021. 

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Павлова В.Ю., Кислицына Е.Г.,

 

при участии представителей

от истца: Шапенко В.В. (доверенность от 01.04.2021)

от ответчиков

ООО «Кристалл»: Соклакова Н.О. (доверенность от 07.03.2020)

ООО «Екатеринбург Яблоко»: Филимоновой Е.А. (доверенность от 18.01.2020)

 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Алькор и Ко»

 

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 18.02.2021 и 

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2021 

по делу № А43-32577/2020

 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Алькор и Ко» 

(ИНН: 7729265128, ОГРН: 1027739498324) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Кристалл» 

(ИНН: 5260121704, ОГРН: 1035205408578), 

обществу с ограниченной ответственностью «Екатеринбург Яблоко» 

(ИНН: 6670381056, ОГРН: 1126670019585)

 

о признании договора аренды недействительным и применении последствий недействительности сделки,

 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, – общество с ограниченной ответственностью УК «Технология», 

Управление Росреестра по Нижегородской области,

 

и   у с т а н о в и л : 

 

общество с ограниченной ответственностью «Алькор и Ко» (далее – ООО «Алькор и Ко», Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области к обществу с ограниченной ответственностью «Кристалл» (далее – ООО «Кристалл») и обществу с ограниченной ответственностью «Екатеринбург Яблоко» (далее – ООО «Екатеринбург Яблоко») с иском о признании недействительным договора аренды нежилого помещения от 18.03.2020 № R1-А15-2020Д, заключенного между ответчиками и применении последствий недействительности сделки.

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 18.02.2021, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2021, отказал Обществу в удовлетворении иска.

Не согласившись с решением и постановлением, ООО «Алькор и Ко» обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также в связи с неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителя, суд апелляционной инстанции не дал надлежащую оценку недобросовестности арендодателя, выраженной в письмах от 30.10.2019 и 19.11.2019 о пересмотре коммерческих условий оплаты аренды в сторону увеличения. Кассатор настаивает, что арендодатель в силу пункта 3.7.7 договора имел право изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год, и соглашением от 28.02.2019 стороны проиндексировали размер арендной платы. Таким образом, ООО «УК «Технология» не имело права до 31.01.2020 требовать повторного пересмотра условий об оплате аренды. Заявитель настаивает на неправомерности одностороннего расторжения договора аренды, поскольку такое основание как отказ арендатора пересматривать коммерческие условия договора аренды дважды в течение одного года не содержится в закрытом перечне оснований для досрочного прекращения договора аренды по инициативе арендодателя (статья 11 договора). Кассатор считает, что ООО «Кристалл» заключило договор аренды от 18.03.2020 с ООО «Екатеринбург Яблоко» в период действия договора аренды от 01.04.2018, заключенного с Обществом, следовательно, злоупотребило правом по смыслу статьи 10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд первой инстанции неверно применил пункт 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку вопросы применения норм материального права и правовая квалификация сделки или обстоятельств дела, данная арбитражным судом по ранее рассмотренному делу, не имеют преюдициального значения при рассмотрении арбитражным судом другого дела (определения Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2019, от 29.03.2016, от 06.20.2016). По делу № А43-10731/2020 суд не исследовал обстоятельства заключения (подписания) договора аренды от 18.03.2020, предметом рассмотрения были договор аренды от 01.04.2018, заключенный между                               ООО «УК «Технология» и ООО «Алькор и Ко», акт приема-передачи от 01.04.2018. Суды не учли, что на основании соглашения от 01.04.2018 № 1, заключенного между ООО «Кристалл», ООО «УК «Технология» и ООО «Алькор и Ко», ООО «Кристалл» обязалось заключить с ООО «Алькор и Ко» договор аренды на условиях, согласованных в договоре аренды от 01.04.2018; Общество имеет право на заключение договора аренды в пределах общего срока аренды – трех лет с даты подписания договора аренды от 01.04.2018;                           ООО «УК «Технология» и ООО «Кристалл» не вправе требовать от ООО «Алькор и Ко» заключения нового договора аренды на условиях, отличных от условий, согласованных в договоре аренды от 01.04.2018; ООО «Кристалл» и ООО «Екатеринбург Яблоко», заключая договор аренды от 18.03.2020, действовали недобросовестно, поскольку на момент заключения данного договора подпомещение находилось в аренде у Общества. Суд первой инстанции, по мнению заявителя, неверно применил пункт 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая предусматривает защиту прав добросовестного субарендатора, поскольку в рассмотренном случае ООО «Кристалл», как арендодатель и собственник имущества при заключении оспариваемого договора нарушило права ООО «Алькор и Ко». Позицию истца подтверждают разъяснения, данные в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении». Заявитель считает несостоятельной ссылку судов на статью 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку изъятие имущества происходило против воли арендатора ООО «Алькор и Ко», и ООО «Екатеринбург Яблоко» заведомо знало о наличии арендных прав на объект аренды со стороны Общества, следовательно, вело себя как недобросовестный контрагент.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы жалобы.

ООО «Кристалл» и ООО «Екатеринбург Яблоко» в письменных отзывах и устно в судебном заседании просили отказать Обществу в удовлетворении жалобы, оставить в силе обжалованные судебные акты.

Третьи лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание окружного суда представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие. 

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив обоснованность кассационной жалобы и письменных отзывов, а также заслушав пояснения сторон, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области по делу № А43-10731/2020, ООО «Кристалл» является собственником помещений в торговом центре «Небо», расположенном по адресу: Нижегородская область, город Нижний Новгород, Нижегородский район, улица Большая Покровская, дом 82. 

ООО «Кристалл» (арендодатель) и ООО «Электроника Плюс» (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества от 25.12.2015 № 2, по условиям которого в аренду переданы помещения, расположенные в торговом центре (в соответствии с приложением № 1/1, с учетом дополнительного соглашения от 01.02.2016). 

В силу пункта 3.2.2.2 договора аренды от 25.12.2015 № 2 ООО «Электроника Плюс» вправе сдавать помещения или его часть в субаренду. 

ООО «Электроника Плюс» (принципал) и ООО «УК «Технология» (агент) заключили агентские договоры от 02.07.2015 № 1/7-2015 и от 17.08.2015 № 1/8-2015,  а также дополнительные соглашения к ним, по условиям которых агент обязуется за вознаграждение от своего имени и за счет принципала заключать краткосрочные договоры с арендаторами, а также обеспечивать сбор денежных средств (в том числе арендной платы), взимаемых с арендаторов торгового центра. 

ООО «УК «Технология» (арендодатель) и ООО «Алькор и Ко» (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 01.04.2018 № Ю-2018КД, по условиям которого в аренду передано подпомещение № 1 площадью 560,2 квадратного метра, являющегося частью помещения П40, расположенного на первом этаже торгового центра по адресу: Нижегородская область, город Нижний Новгород, Нижегородский район, улица Большая Покровская, дом 82 (пункт 2.2 договора). 

Общий срок аренды по обязательствам сторон в отношении арендуемого имущества составляет три года с даты подписания договора (пункт 10.1 договора). 

Общий срок действия договора составляет 11 месяцев с даты его подписания. 

До истечения срока действия договора по согласованию сторон будет заключен долгосрочный договор аренды на срок, указанный в пункте 10.1 договора. 

В случае, если до окончания срока действия договора от 01.04.2018 № Ю-2018КД сторонами не будет заключен долгосрочный договор аренды, то настоящий договор перезаключается такое количество раз, чтобы общий срок использования арендатором помещения по целевому назначению составил три года с даты подписания договора от 01.04.2018 № R1-2018КД (пункт 10.2 договора). 

В силу пункта 10.4 договора арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренное статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в течение общего срока аренды. 

Арендодатель вправе по своему усмотрению согласовать с арендатором возможность продления общего срока аренды на дополнительный срок, и/или заключения нового договора аренды, при условии, что арендатор соблюдал все свои обязательства по договору, и при условии, что арендатор представит арендодателю уведомление о своем намерении продлить срок аренды и/или заключить новый договор аренды не менее, чем за три месяца до его истечения. 

Арендодатель вправе принять предложение арендатора о продлении общего срока аренды и/или заключении нового договора аренды, при условии, что размер арендной платы будет согласован сторонами отдельно (пункт 10.5 договора).

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.04.2018. 

ООО «УК «Технология» (арендодатель) и ООО «Алькор и Ко» (арендатор) соглашением от 28.02.2019 перезаключили договор аренды нежилого помещения от 01.04.2018 № Ю-2018КД на срок с 01.03.2019 по 31.01.2020. 

Соглашением от 01.04.2018 № 1 ООО «Кристалл» (Сторона 1), ООО «УК «Технология» (Сторона 2) и ООО «Алькор и Ко» (Сторона 3) подтвердили, что                     ООО «УК «Технология» правомочно заключать договоры аренды с ООО «Алькор и Ко». 

До момента заключения долгосрочного договора аренды краткосрочные договоры аренды перезаключаются на новый такой же срок по истечении каждых 11 месяцев от даты подписания ООО «УК «Технология» и ООО «Алькор и Ко» акта приема-передачи помещения в аренду. 

Перезаключение договора аренды осуществляется такое количество раз, чтобы общий срок использования ООО «Алькор и Ко» помещения по целевому назначению составил три года с даты подписания договора аренды (пункт 2 соглашения). 

В случае, если ООО «УК «Технология» будет не вправе заключать долгосрочный договор аренды или перезаключать краткосрочный договор аренды в соответствии с пунктом 2 соглашения, ООО «Кристалл» обязуется заключить договор аренды на условиях, согласованных в договоре аренды от 01.04.2018 № Ю-2018КД (пункт 3 соглашения). 

ООО «УК «Технология» письмом от 30.10.2019 № Н-ИС-00001816 предложило ООО «Алькор и Ко» увеличить размер арендной платы по договору с 01.12.2019. 

ООО «УК «Технология» повторно письмом от 19.11.2019 уведомило истца о пересмотре арендной платы и сообщило, что будет считать условие о перезаключении договора аренды с 01.02.2020 неисполненным. 

ООО «Алькор и Ко» письмом от 04.12.2019 сообщило ООО «УК «Технология» о готовности подписать текущей датой дополнительное соглашение об установлении новых условий договора с 01.04.2021. 

ООО «УК «Технология» письмом от 16.12.2019 № Н-ИС-00002091 сообщило ООО «Алькор и Ко» о прекращении договора аренды от 01.04.2018 № Ю-2018КД с 31.01.2020. 

Истец в письме от 13.02.2020 сообщил ООО «УК «Технология» о намерении реализовать преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок либо перезаключить договор аренды от 01.04.2018 № Ю-2018КД на срок с 01.02.2020 по 31.12.2020. 

Как установлено, судебным актом по делу №А43-10731/2020 дополнительным соглашением от 05.03.2020 № 9 к договору аренды от 25.12.2015 № 2 ООО «Электроника плюс» (арендатор) и ООО «Кристалл» (арендодатель) расторгли договор аренды от 25.12.2015 № 2 в отношении части помещений, в том числе, в отношении спорного помещения. 

Дополнительным соглашением от 13.03.2020 к агентскому договору № 1/8-2015 от 17.08.2015 ООО «Электроника плюс» (принципал) и                                  ООО «УК «Технология» (агент) с 31.03.2020 расторгли агентский договор № 1/8-2015 от 17.08.2015 в части подпомещений № 1, 15 – 20, 49, 95, 110, общей площадью 1180 квадратных метров, являющихся частью помещения П40, расположенного на первом этаже Торгового центра. 

ООО «Кристалл» (арендодатель) и ООО «Екатеринбург Яблоко» (арендатор) заключили долгосрочный договор аренды от 18.03.2020 № ЮА15-2020Д, в соответствии с которым в аренду передано помещение общей площадью 1180,20 квадратного метра, расположенное в Торговом центре. 

В состав данного помещения, также вошло подпомещение № 1 площадью 560,20 квадратного метра, которая ранее находилось в аренде у ООО «Алькор и Ко». Помещения переданы ООО «Екатеринбург Яблоко» в пользование. 

По мнению истца при заключении договора аренды ответчики действовали недобросовестно, нарушили преимущественное право ООО «Алькор и Ко» на заключение договора на новый срок (после 01.04.2021), предусмотренное пунктами 10.4, 10.5 договора аренды, а также права, предусмотренные статьями 621, 618 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с рассматриваемым иском в Арбитражный суд Нижегородской области.

В силу пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего. 

Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Согласно статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрен специальный способ защиты арендатора, лишенного возможности использовать вещь по причине того, что она передана другому арендатору. Это означает, что наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не влечет недействительность этих сделок, такие договоры порождают лишь различные обязательства перед контрагентами.

Из материалов дела следует и лицами, участвующими в деле, не оспаривается то обстоятельство, что помещение общей площадью 1180,20 квадратного метра, частью которого является подпомещение № 1 площадью 560,20 квадратного метра, являющееся предметом договора аренды от 01.04.2018, заключенного с ООО «Алькор и Ко», передано ООО «Екатеринбург Яблоко» и поступило в его пользование с момента подписания договора аренды от 18.03.2020 № ЮА15-2020Д.

С учетом изложенного суды обеих инстанций правомерно не усмотрели оснований для признания спорного договора аренды недействительным. Заявление кассатора о неправильном применении судами статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации основано на неправильном толковании норм действующего законодательства.

В силу статей 1, 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 4, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предъявление любого требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица, установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права, а также установление факта нарушения прав истца ответчиком.

Избрание способа защиты нарушенного права является прерогативой истца, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения и восстановить нарушенное право.

В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в удовлетворении требования истца о признании недействительным (ничтожным) договора аренды, поскольку истцом избран ненадлежащий способ защиты права, который не приведет к восстановлению нарушенного права.

Кроме того, как верно установили суды срок действия договора аренды нежилого помещения от 01.04.2018, заключенного между ООО «УК «Технология» и ООО «Алькор и Ко», истек 31.01.2020, что установлено решением Арбитражного суда Нижегородской области по делу № А43-10731/2020, вступившим в законную силу, и на основании пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежит доказыванию в рамках настоящего дела.

Иная оценка кассатором обстоятельств, установленных в рамках дела № А43-10731/2020, а также ссылка на судебную практику, приведенную в жалобе, несостоятельна, поскольку несоблюдение преюдиции в данном конкретном случае приведет к противоречию принятых судебных актов и неопределенности взаимоотношений контрагентов.

Довод кассатора о злоупотреблении правом со стороны ответчиков по смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не нашел подтверждения, в связи с чем подлежит отклонению.

Доводы заявителя относительно неправомерности одностороннего отказа от договора аренды от 01.04.2018, заключенного с Обществом, не могут быть приняты во внимание, поскольку факт прекращения договора, заключенного с ООО «Алькор и Ко», с 31.01.2020 установлен вступившим в законную силу судебным актом.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не подтвердил наличие у него преимущественного права аренды, подлежащего судебной защите.

Ссылка кассатора на статью 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не подтверждает правомерность избранного Обществом способа защиты. Приведенная правовая позиция относительно недействительности договоров аренды, заключенных на один и тот же объект, вопреки доводам кассатора предполагает недобросовестность поведения арендодателя.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа 

  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 18.02.2021 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2021 по делу № А43-32577/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Алькор и Ко» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

           Председательствующий

 

М.Н. Каманова

 

 

Судьи

 

В.Ю. Павлов

Е.Г. Кислицын