Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А75-13766/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 14 августа 2023 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                  Полосина А.Л.,

судей                                                                  Севастьяновой М.А.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств веб-конференции помощником судьи Ткаченко Г.К., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Коммунальник» на решение от 08.12.2022 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры (судья Чешкова О.Г.) и постановление от 17.04.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Краецкая Е.Б., Воронов Т.А., Сидоренко О.А.) по делу № А75-13766/2022 по иску общества с ограниченной ответственностью «Коммунальник» (628600, ХМАО – Югра, 

<

...> Западный промышленный узел, панель 18, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к администрации города Нижневартовска (628602, ХМАО – Югра, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды.

В судебном заседании посредством системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» принял участие представитель Администрации города Нижневартовска – ФИО2 по доверенности от 15.02.2022.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Коммунальник» (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к администрации города Нижневартовска (далее – администрация, ответчик) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды № 67-АЗ земельного участка для завершения строительства от 18.04.2019, сроком на три года.

Решением от 08.12.2022 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, оставленным без изменения постановлением от 17.04.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, общество обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель приводит следующие доводы: истец в настоящее время пользуется спорным земельным участком, на котором находится объект незавершенного строительства, уплачивает арендную плату в полном объеме; судами не принято во внимание, что истец не смог ввести спорный объект в эксплуатацию по причине наличия ограничений, действующих в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, а также началом проведения специальной военной операции.

Ответчик в отзыве на жалобу возражал против ее доводов, полагая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель администрации поддержал свою правовую позицию.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд округа приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 20.05.2014 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 251-АЗ (далее – договор № 251-АЗ), по условиям которого на основании постановления администрации от 05.05.2014 № 826 арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», площадью 20 002 кв. м с кадастровым номером 86:11:0903001:327, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, в целях использования для строительства объектов производственного назначения, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, по автодороге Нижневартовск - Мегион в районе городской свалки (пункт 1.1 договора № 251-АЗ).

Договор заключен на срок с 05.05.2014 по 04.05.2019 (пункт 1.2 договора № 251-АЗ).

27.07.2017 истцу выдано разрешение № 86-Ш8630500-57-2017 на строительство объекта (мусоросортировочная станция, расположенная по адресу 10 км автодороги Нижневартовск - Мегион, район городской свалки), сроком действия до 27.04.2018

Вступившим в законную силу решением от 04.03.2019 Нижневартовского городского суда Ханты-Мансийскою автономного округа - Югры разрешение на строительство от 27.07.2017 № 86-ш8630500-57-2017 признано незаконным.

18.04.2019 сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренда № 251-АЗ, при этом согласно выписке из ЕГРН на указанном земельном участке обществом возведен объект недвижимости, незавершенный строительством, степень готовности составляет 90 %, право собственности зарегистрировано 09.03.2019.

18.04.2019 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды № 67-АЗ земельного участка для завершения строительства (далее – договор № 67-АЗ), согласно условиям которого арендодатель передает однократно без проведения торгов, а арендатор принимает в аренду земельный участок, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», площадью 20 002 кв. м с кадастровым номером 86:11:0903001:327, в целях использования для завершения строительства, вид разрешенного использования: для строительства объектов производственного назначения, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, по автодороге Нижневартовск - Мегион в районе городской свалки (пункт 1.1 договора № 67-АЗ).

Договор заключен на срок с 18.04.2019 по 17.04.2022 (пункт 1.2 договора № 67-АЗ).

Согласно пункту 5.7 договора № 67-АЗ по истечении указанного срока договор аренды прекращает свое действие.

04.07.2022 общество ООО «Коммунальник», ссылаясь на положения Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 58-ФЗ), обратилось в администрацию с заявлением о продлении срока аренды земельного участка.

Письмом от 08.07.2022 исх. № 36-01-исх-87 администрация отказала в заключении дополнительного соглашения, ссылаясь на истечение срока действия договора.

Указанные выше обстоятельства явились основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций приняли правильное по существу решение.

В силу положений пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Положениями ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников не завершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

Судами верно установлено, что право на заключение договора в целях завершения строительства истцом уже реализовано, в то время как возможность повторного предоставления земельного участка в указанных целях действующим законодательством не предусмотрена.

При этом судами двух инстанции констатировано отсутствие каких-либо действий со стороны общества по завершению строительства спорного объекта недвижимости в период действия договора № 67-АЗ; обратное из материалов дела не следует.

Кроме того, судами первой и апелляционной инстанций принято во внимание, что до истечения шести месяцев после прекращения действия договора аренды, 28.07.2022 администрацией подано исковое заявление в арбитражный суд с требованием об изъятии незавершенного строительством объекта с кадастровым номером 86:11:0903001:327, расположенного на испрашиваемом земельном участке, путем продажи с публичных торгов, на основании статьи 239.1 ГК РФ (дело № А75-14503/2022).

Статьей 8 Закона № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 58-ФЗ) предусмотрено, что до 01.03.2023 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

- на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

- на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 настоящей статьи, не может превышать три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ не применяются.

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 3 настоящей статьи, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.

Таким образом, Законом № 58-ФЗ, действительно, установлено не право,а обязанность арендодателя заключить соглашение о продлении срока действия договора аренды, при соблюдении условий, предусмотренных приведенной нормой права.

Между тем, в рассматриваемом случае отсутствует обязательное условие для возможности продления договора аренды на основании статьи 8 Закона № 58-ФЗ, на которую ссылается истец, поскольку на дату обращения общества за продлением договора по данному основанию (письмо от 04.07.2022) срок действия договора № 67-АЗ истек, договор прекратил свое действие 17.04.2022.

Следовательно, обращение общества за продлением договора после окончания его действия не является основанием для применения льготных положений статьи 8 Закона № 58-ФЗ к спорным правоотношениям.

Доводы заявителя о продлении арендных отношений в связи с дальнейшей уплатой арендной платы и наличием соответствующей записи об обременении в ЕГРН были предметом оценки суда апелляционной инстанции, который их правомерно отклонил с указанием на то обстоятельство, что в силу положений статьи 65 ЗК РФ пользование земельными участками на территории России является платным, то есть вне зависимости от наличия арендных отношений либо их прекращения, либо их отсутствия как таковыхв принципе, любое лицо, пользующееся земельным участком, обязано вносить плату за соответствующее использование до момента прекращения такого использования, то есть возврата земельного участка из аренды либо освобождения земельного участка от принадлежащего лицу имущества.

В свою очередь, наличие записи в ЕГРН об обременении спорного земельного участка также не является основанием, которое указывает на продление арендных отношений, поскольку факт обременения земельного участка указывает не на продление арендных отношений, а на то, что возможность распоряжения спорным земельным участком у администрации отсутствует ввиду наличия на нем объекта незавершенного строительства, принадлежащего истцу.

Доводы истца о том, что на период действия спорного договора имели место быть ограничения, действовавшие в связи распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-2019) и начала проведения специальной военной операции, также подлежат отклонению, поскольку в нарушение статьи 65 АПК РФ общество не раскрыло обстоятельства того, каким образом перечисленные выше факторы повлияли на невозможность своевременного исполнения обязательств, связанных с завершением строительства объекта на спорном земельном участке.

Судами первой и апелляционной инстанций принято во внимание, что разрешение на строительство, выданное обществу 27.07.2017, признано незаконным вступившим в законную силу судебным актом, согласно письму Департамента строительства от 24.09.2020 в выдаче нового разрешения обществу отказано, в том числе, по мотиву не представления схемы планировочной организации земельного участка и несоответствия проектной документации требованиям к строительству объекта, установленным градостроительным планом земельного участка в части требований к благоустройству территории.

Таким образом, действующее разрешение на строительство как на момент действия договора аренды, о продлении которого заявлено истцом, так и на момент рассмотрения настоящего спора, у истца отсутствовало, следовательно, причиной отсутствия разрешения на строительство явились иные обстоятельства, не связанные с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19) и началом проведения специальной военной операции.

Кроме того, как правомерно отмечено судами, истец не раскрыл обстоятельства того, какие действия по завершению строительства им предпринимались в период с 2019 по 2020 годы, то есть почти в течение года с начала действия договора до введения ограничительных мер вследствие распространения COVID-19, при этом совершение действий, связанных с получением разрешения на строительство в 2020 году само по себе указывает на возможность осуществления обществом соответствующей деятельности в период действия ограничений.

Общество также не раскрыло обстоятельства того, каким образом начало проведения специальной военной операции (22.02.2022) повлияло на возможность осуществления строительства к окончанию срока действия договора 17.04.2022.

Изучив и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, не опровергнутому надлежащими доказательствами обществом о том, что невозможность завершения строительства вызвана отсутствием соответствующего разрешения на строительство, при этом законность отказа в его выдаче не является предметом рассмотрения настоящего спора, как и действия администрации по выдаче разрешения, которые в последующем признаны незаконным на основании судебного акта.

Учитывая изложенное, судами двух инстанций правомерно отказано в удовлетворении заявленного иска.

В целом доводы кассационной жалобы, аналогичные доводам апелляционной жалобы, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств.

Переоценка доказательств и выводов судов первой и апелляционной инстанций не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ, а несогласие заявителя кассационной жалобы с судебными актами не свидетельствует о неправильном применении судами норм материального права и не может служить достаточным основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, судебная коллегия считает необходимым решение и постановление оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на ее заявителя.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 08.12.2022 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и постановление от 17.04.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А75-13766/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                       А.Л. Полосин

 

Судьи                                                                                    М.А. Севастьянова

 

ФИО1