ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-13751/2019

г. Вологда

06 апреля 2022 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2022 года.

В полном объёме постановление изготовлено 06 апреля 2022 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Кузнецова К.А., судей Писаревой О.Г. и Селецкой С.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Лира» представителя ФИО2 по доверенности от 12.01.2022, от общества с ограниченной ответственностью «Север Софт Строй» представителя ФИО3 по доверенности от 20.08.2021, от ФИО4 и ФИО5 представителя ФИО6 по доверенности от 18.05.2020, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Лира» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 22.12.2021 года по дА05-13751/2019,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Лира» (далее – общество, «Лира») обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с требованием к обществу с ограниченной ответственностью «Север Софт Строй» (далее – общество «Север Софт Строй») об обращении взыскания на предмет залога по договорам ипотеки от 01.02.2016 и от 22.03.2016, переданный в обеспечение исполнения обязательств по соглашению о новации от 01.02.2016: административное здание со встроенными помещениями торгового назначения, кадастровый номер 29:22:040607:468, общая площадь 5 681,2 кв.м., этажность: 6, в том числе подземных: 1, адрес объекта: Архангельская область, город Архангельск, Октябрьский округ, улица Тимме, дом 30. 

В случае, если суд посчитает указанное требование не подлежащим удовлетворению, истец просит обратить взыскание на помещения, расположенные на втором и третьем этажах объекта «Административное здание со встроенными помещениями торгового назначения», кадастровый номер 29:22:040607:468, общая площадь 5 681,2 кв.м., этажность 6, в том числе подземных: 1, адрес объекта: Архангельская область, г. Архангельск, Октябрьский округ, улица Тимме, дом 30 (с учетом уточнений, принятых судом 02.06.2020). 

Определением от 13.01.2020 дело для совместного рассмотрения объединено с делом № А05-14108/2019, в рамках которого общество «Север Софт Строй» заявило встречное требование к обществу «Лира» о признании отсутствующими обременений по договорам ипотеки от 01.02.2016 и от 22.03.2016, заключенным в обеспечение исполнения обязательств по соглашению о новации от 01.02.2016. 

Решением суда от 26.06.2020, оставленным в силе постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2020, в иске ООО «Лира» отказано, требования ООО «Север Софт Строй» удовлетворены. 

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.02.2021 судебные акты по делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение. 

Суд кассационной инстанции указал, что суду надлежит определить размер неисполненного ООО «Север Софт Строй» обязательства по уплате неустойки на момент разрешения спора, исследовать вопрос о допустимости обращения взыскания на заложенное имущество с учетом правовой позиции изложенной в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», а также с учетом положений пункта 2 статьи 348 ГК РФ и пункта 1 статьи 54.1 Закона № 102-ФЗ.

При новом рассмотрении дела ООО «Лира» заявленные требования поддержало, заявив ходатайство от 11.11.2021 об уточнении исковых требований, согласно которому просило: 

1. обратить взыскание на предмет залога: административное здание со встроенными помещениями торгового назначения, кадастровый номер 29:22:040607:468, общая площадь 5681,2 кв.м., этажность 6, в том числе подземных: 1, адрес объекта: Архангельская область, г. Архангельск, Октябрьский округ, ул. Тимме, д. 30 с определением начальной продажной цены 124 893 000 руб. 

2. Обратить взыскание на предмет залога:

- помещение, расположенное по адресу: г. Архангельск, Октябрьский округ, ул. Тимме, д. 30, общей площадью 71,4 кв.м., кадастровый номер 29:22:040607:509, этаж -2, номер на поэтажном плане - 9Н с определением начальной продажной цены 2 657 000 руб.; 

- помещение, расположенное по адресу: г. Архангельск, Октябрьский округ, ул. Тимме, д. 30, общей площадью 104 кв.м., кадастровый номер 29:22:040607:483, этаж -2, номер на поэтажном плане - ЮН с определением начальной продажной цены 5 131 000 руб.; 

- помещение, расположенное по адресу: г. Архангельск, Октябрьский округ, ул. Тимме, д. 30, общей площадью 43 кв.м., кадастровый номер 29:22:040607:478, этаж - 2, номер на поэтажном плане - ПН с определением начальной продажной цены 2 367 000 руб.; 

- помещение, расположенное по адресу: г. Архангельск, Октябрьский округ, ул. Тимме, д. 30, общей площадью 41 кв.м., кадастровый номер 29:22:040607:516, этаж - 2, номер на поэтажном плане - 12Н с определением начальной продажной цены 2 270 000 рублей; 

- помещение, расположенное по адресу: г. Архангельск, Октябрьский округ, ул. Тимме, д. 30, общей площадью 24,4 кв.м., кадастровый номер 29:22:040607:470, этаж -2, номер на поэтажном плане - 13Н с определением начальной продажной цены 1 441 000 руб.; 

- помещение, расположенное по адресу: г. Архангельск, Октябрьский округ, ул. Тимме, д. 30, общей площадью 54,9 кв.м., кадастровый номер 29:22:040607:494, этаж -2, номер на поэтажном плане - 14Н с определением начальной продажной цены 2 932 000 руб.; 

- помещение, расположенное по адресу: г. Архангельск, Октябрьский округ, ул. Тимме, д. 30, общей площадью 89 кв.м., кадастровый номер 29:22:040607:469, этаж - 2, номер на поэтажном плане - 15Н с определением начальной продажной цены 4 477 000 руб.; 

- помещение, расположенное по адресу: г. Архангельск, Октябрьский округ, ул. Тимме, д. 30, общей площадью 40,5 кв.м., кадастровый номер 29:22:040607:500, этаж -2, номер на поэтажном плане - 16Н с определением начальной продажной цены 2 246 000 руб.; 

- помещение, расположенное по адресу: г. Архангельск, Октябрьский округ, ул. Тимме, д. 30, общей площадью 50,4 кв.м., кадастровый номер 29:22:040607:495, этаж -2, номер на поэтажном плане - 17Н с определением начальной продажной цены 2 720 000 руб.; 

- помещение, расположенное по адресу: г. Архангельск, Октябрьский округ, ул. Тимме, д.30, общей площадью 59 кв.м., кадастровый номер 29:22:040607:474, этаж - 2, номер на поэтажном плане - 18Н с определением начальной продажной цены 2 248 000 руб.; 

- помещение, расположенное по адресу: г. Архангельск, Октябрьский округ, ул. Тимме, д. 30, общей площадью 25 кв.м., кадастровый номер 29:22:040607:507, этаж – 2, номер на поэтажном плане - 19Н с определением начальной продажной цены 1 472 000 руб.; 

- помещение, расположенное по адресу: г. Архангельск, Октябрьский округ, ул. Тимме, д. 30, общей площадью 31 кв.м., кадастровый номер 29:22:040607:486, этаж - 2, номер на поэтажном плане - 20Н с определением начальной продажной цены 1 777 000 руб.; 

- помещение, расположенное по адресу: г. Архангельск, Октябрьский округ, ул. Тимме, д.30, общей площадью 43,5 кв.м., кадастровый номер 29:22:040607:472, этаж -2, номер на поэтажном плане - 21Н с определением начальной продажной цены 2 391 000 руб.; 

- помещение, расположенное по адресу: г. Архангельск, Октябрьский округ, ул. Тимме, д. 30, общей площадью 212 кв.м., кадастровый номер 29:22:040607:481, этаж -2, номер на поэтажном плане - 22Н с определением начальной продажной цены 9 519 000 руб.; 

- помещение, расположенное по адресу: г. Архангельск, Октябрьский округ, ул. Тимме, д. 30, общей площадью 6,2 кв.м., кадастровый номер 29:22:040607:502, этаж - 2, номер на поэтажном плане - 23Н с определением начальной продажной цены 435 000 руб.; 

- помещение, расположенное по адресу: г.Архангельск, Октябрьский округ, ул. Тимме, д. 30, общей площадью 983,4 кв.м., кадастровый номер 29:22:040607:485, этаж -3, номер на поэтажном плане - 24Н с определением начальной продажной цены 36 359 000 руб.; 

- помещение, расположенное по адресу: г. Архангельск, Октябрьский округ, ул. Тимме, д. 30, общей площадью 6,2 кв.м., кадастровый номер 29:22:040607:475, этаж - 2, номер на поэтажном плане - 25Н с определением начальной продажной цены 435 000 руб. 

Уточнение исковых требований принято судом. ООО «Лира» со встречным иском не согласилось. 

ООО «Север Софт Строй» с первоначальным иском не согласилось по мотивам, изложенным в отзыве на иск и дополнениях к нему, ссылаясь на недопустимость обращения взыскания на заложенное имущество. 

Встречный иск общество «Север Софт Строй» поддержало, уточнив в ходатайстве от 14.12.2021 заявленные требования, а именно просило: 

1. обратить взыскание на помещения в административном здании кадастровый номер 29:22:040607:468 по адресу 

<

...>, а именно на помещение № 2Н площадью 163 кв.м кадастровый номер 29:22:040607:492 и № 4Н площадью 9,4 кв.м кадастровый номер 29:22:040607:512 путем их продажи с публичных торгов. 

Определить начальную продажную цену данных помещений в размере 5 070 000 руб. 

2. Уменьшить обязательства ООО «Север Софт Строй» перед обществом «Лира» по соглашению о новации от 01.02.2016, обеспеченных залогом, на 4 459 000 руб. ввиду отказа ООО «Лира» от заложенного имущества по договору об ипотеке от 28.12.2015 (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 01.02.2016 и № 2 от 29.04.2016) в добровольном порядке; 

3. Признать отсутствующим обременения: 

3.1 в виде ипотеки № 29:22:040607:468-29/188/2019-2 в отношении здания, назначение: нежилое, наименование: Административное здание с помещениями торгового назначения, площадью 5681.2 кв.м. адрес (местоположение): Российская Федерация, Архангельская область, муниципальное образование «Город Архангельск», 

<

...>, в том числе в части следующих нежилых помещений: 

- № 1Н; кадастровый номер 29:22:040607:504; 

- № 3Н; кадастровый номер 29:22:040607:489; 

- № 5Н; кадастровый номер 29:22:040607:497; 

- № 6Н; кадастровый номер 29:22:040607:477; 

- № 7Н; кадастровый номер 29:22:040607:511; 

- № 9Н; кадастровый номер 29:22:040607:509; 

- № 10Н; кадастровый номер 29:22:040607:483; 

- № 11Н; кадастровый номер 29:22:040607:478; 

- № 12Н; кадастровый номер 29:22:040607:516; 

- № 13Н; кадастровый номер 29:22:040607:470; 

- № 14Н; кадастровый номер 29:22:040607:494; 

- № 15Н; кадастровый номер 29:22:040607:469;

- № 16Н; кадастровый номер 29:22:040607:500; 

- № 17Н; кадастровый номер 29:22:040607:495; 

- № 18Н; кадастровый номер 29:22:040607:474; 

- № 19Н; кадастровый номер 29:22:040607:507; 

- № 20Н; кадастровый номер 29:22:040607:486; 

- № 21Н; кадастровый номер 29:22:040607:472;

- № 22Н; кадастровый номер 29:22:040607:481; 

- № 23Н; кадастровый номер 29:22:040607:502; 

- № 24Н; кадастровый номер 29:22:040607:485; 

- № 25Н; кадастровый номер 29:22:040607:475; 

- № 26Н; кадастровый номер 29:22:040607:487; 

- № 27Н; кадастровый номер 29:22:040607:484; 

- № 28Н; кадастровый номер 29:22:040607:482; 

- № 29Н; кадастровый номер 29:22:040607:496; 

- № 30Н; кадастровый номер 29:22:040607:508; 

- № 31Н; кадастровый номер 29:22:040607:490; 

- № 32Н; кадастровый номер 29:22:040607:480; 

- № 33Н; кадастровый номер 29:22:040607:499; 

- № 34Н; кадастровый номер 29:22:040607:505; 

- № 35Н; кадастровый номер 29:22:040607:476; 

- № 36Н; кадастровый номер 29:22:040607:479; 

- № 37Н; кадастровый номер 29:22:040607:515; 

- № 38Н; кадастровый номер 29:22:040607:506; 

- № 39Н; кадастровый номер 29:22:040607:493;

- № 40Н; кадастровый номер 29:22:040607:488; 

- № 41Н; кадастровый номер 29:22:040607:473; 

- № 42Н; кадастровый номер 29:22:040607:471; 

- № 43Н; кадастровый номер 29:22:040607:503; 

- № 44Н; кадастровый номер 29:22:040607:514; 

- № 45Н; кадастровый номер 29:22:040607:513. 

3.2 в виде ипотеки № 29:22:040607:468-29/188/2019-3 в отношении здания, назначение: нежилое, наименование: Административное здание с помещениями торгового назначения, площадью 5681.2 кв.м. адрес (местоположение): Российская Федерация, Архангельская область, муниципальное образование «Город Архангельск», 

<

...>, в том числе в части вышеперечисленных нежилых помещений. 

3.3. в виде ипотеки № 29-29/001-29/001/054/2016-18/1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:22:040607:174, площадью 733 кв.м., адрес: 

<

...>. строение 4; 3.4. в виде ипотеки № 29-29/001-29/001/031/2016-98/1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:22:040607:28, площадью 1194 кв.м. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>.

Уточнение встречных исковых требований принято судом. 

Третьи лица и их представители позицию ООО «Север Софт Строй» поддержали.

Решением суда от 22.12.2021 в удовлетворении первоначального иска общества с ограниченной ответственностью «Лира» об обращении взыскания на заложенное имущество отказано. Встречный иск общества с ограниченной ответственностью «Север Софт Строй» удовлетворен частично. Обращено взыскание на помещения в административном здании кадастровый номер 29:22:040607:468 по адресу 

<

...>, а именно на помещение № 2Н площадью 163 кв.м. кадастровый номер 29:22:040607:492 и № 4Н площадью 9,4 кв.м. кадастровый номер 29:22:040607:512 путем их продажи с публичных торгов. Начальная продажная цена данных помещений определена в размере 5 070 000 руб. 

По договору ипотеки от 01.02.2016, заключенному между ООО «Лира» (ОГРН 

<

***>) и ООО «Север Софт Строй» (ОГРН 

<

***>) в обеспечение исполнения обязательств по соглашению о новации от 01.02.2016, признаны отсутствующими следующие обременения: 

- ипотеки № 29:22:040607:468-29/188/2019-2 и № 29:22:040607:468- 29/188/2019-3 в отношении здания, назначение: нежилое, наименование: Административное здание с помещениями торгового назначения, площадью 5681.2 кв.м. адрес (местоположение): Российская Федерация, Архангельская область, муниципальное образование «Город Архангельск», 

<

...>, в том числе в части следующих нежилых помещений: 

- № 1Н; кадастровый номер 29:22:040607:504;

- № 3Н; кадастровый номер 29:22:040607:489; 

- № 5Н; кадастровый номер 29:22:040607:497; 

- № 6Н; кадастровый номер 29:22:040607:477; 

- № 7Н; кадастровый номер 29:22:040607:511;

- № 9Н; кадастровый номер 29:22:040607:509; 

- № 10Н; кадастровый номер 29:22:040607:483; 

- № 11Н; кадастровый номер 29:22:040607:478; 

- № 12Н; кадастровый номер 29:22:040607:516; 

- № 13Н; кадастровый номер 29:22:040607:470; 

- № 14Н; кадастровый номер 29:22:040607:494; 

- № 15Н; кадастровый номер 29:22:040607:469; 

- № 16Н; кадастровый номер 29:22:040607:500; 

- № 17Н; кадастровый номер 29:22:040607:495;

- № 18Н; кадастровый номер 29:22:040607:474; 

- № 19Н; кадастровый номер 29:22:040607:507; 

- № 20Н; кадастровый номер 29:22:040607:486; 

- № 21Н; кадастровый номер 29:22:040607:472; 

- № 22Н; кадастровый номер 29:22:040607:481; 

- № 23Н; кадастровый номер 29:22:040607:502; 

- № 24Н; кадастровый номер 29:22:040607:485; 

- № 25Н; кадастровый номер 29:22:040607:475; 

- № 26Н; кадастровый номер 29:22:040607:487; 

- № 27Н; кадастровый номер 29:22:040607:484; 

- № 28Н; кадастровый номер 29:22:040607:482; 

- № 29Н; кадастровый номер 29:22:040607:496; 

- № 30Н; кадастровый номер 29:22:040607:508;

- № 31Н; кадастровый номер 29:22:040607:490; 

- № 32Н; кадастровый номер 29:22:040607:480; 

- № 33Н; кадастровый номер 29:22:040607:499; 

- № 34Н; кадастровый номер 29:22:040607:505; 

- № 35Н; кадастровый номер 29:22:040607:476; 

- № 36Н; кадастровый номер 29:22:040607:479; 

- № 37Н; кадастровый номер 29:22:040607:515; 

- № 38Н; кадастровый номер 29:22:040607:506; 

- № 39Н; кадастровый номер 29:22:040607:493; 

- № 40Н; кадастровый номер 29:22:040607:488; 

- № 41Н; кадастровый номер 29:22:040607:473; 

- № 42Н; кадастровый номер 29:22:040607:471; 

- № 43Н; кадастровый номер 29:22:040607:503; 

- № 44Н; кадастровый номер 29:22:040607:514; 

- № 45Н; кадастровый номер 29:22:040607:513.

- ипотеку № 29-29/001-29/001/054/2016-18/1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:22:040607:174, площадью 733 кв.м., адрес: 

<

...>. строение 4; 

- ипотеку № 29-29/001-29/001/031/2016-98/1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:22:040607:28, площадью 1194 кв.м. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>. 

В удовлетворении остальной части встречного иска отказано. С общества с ограниченной ответственностью «Лира» (ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Север Софт Строй» (ОГРН 

<

***>) взыскано 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за подачу встречного иска.

ООО «Лира» с данным решением суда не согласилось и обратилось в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований и об отказе ответчику в удовлетворении встречного иска.

Податель жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, считает неверным толкование, данное судом условиям договоров ипотеки и соглашения о новации; полагает, что стороны при заключении договоров ипотеки согласовали порядок и размер неустойки, подлежащей выплате за просрочку передачи объекта инвестиционной деятельности; указывает, что, поскольку судебные акты о взыскании с ООО «Север Софт Строй» в его пользу неустойки в общей сумме 11 670 120 руб. не исполнены, то взыскание указанных суммы должно быть обращено на построенное административное здание и земельные участки, являющиеся предметом ипотеки, обеспечивающей исполнение обязательств; ссылается на то, что его нежелание обращаться за регистрацией права собственности на объект инвестиционной деятельности в порядке связано с намерением получить удовлетворение своих требований в части взысканных денежных средств.

Представитель ООО «Лира» в судебном заседании поддержал изложенные в жалобе доводы.

ООО «Север Софт Строй» в отзыве и его представитель в судебном заседании возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

Представитель ФИО4 и ФИО5 в судебном заседании поддержал доводы жалобы ООО «Север Софт Строй».

Иные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено без их участия в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, возражений на отзыв, заслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между предпринимателем ФИО7 (займодавец) и ООО «Север Софт Строй» (заемщик) заключен договор от 28.12.2015 процентного займа, обеспеченный залогом недвижимого имущества.

Согласно пункту 1.1 договора займодавец передает заемщику денежные средства в размере 7 000 000 руб., а заемщик обязуется возвратить займодавцу сумму займа 29.01.2016, а также не позднее указанного срока уплатить проценты за пользование суммой займа.

Разделом 2 договора установлено, что обязательство ООО «Север Софт Строй» по договору займа обеспечено договором об ипотеке от 28.12.2015, заключенным между ФИО7 (залогодержатель) и ООО «Архангельск-Косметик» (залогодатель).

Платежными поручениями от 28.12.2015 № 4147, № 4148 подтверждается перечисление займодавцем заемщику 7 000 000 руб.

ФИО7 (цедент) и ООО «Лира» (цессионарий) заключили договор от 25.01.2016 уступки прав по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, от 28.12.2015.

В соответствии с пунктом 1.1 договора цедент передает, а цессионарий принимает в полном объеме права (требования), принадлежащие цеденту и вытекающие из договора займа от 28.12.2015, заключенного между цедентом и ООО «Север Софт Строй» (должник).

Согласно пункту 1.2 договора права (требования), принадлежащие цеденту, возникли в силу предоставления цедентом должнику денежных средств по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, от 28.12.2015, и составляют право требовать сумму займа в размере 7 000 000 руб., а также процентов, начисленных на сумму займа.

ФИО7 (цедент) и ООО «Лира» (цессионарий) заключили соглашение от 25.01.2016 об уступке прав по договору об ипотеке от 28.12.2016, заключенному между ФИО7 (залогодержатель) и ООО «Архангельск-Косметик» (залогодатель).

ООО «Лира» (кредитор) и ООО «Север Софт Строй» (должник) заключили соглашение от 01.02.2016 о прекращении новацией существовавшего между ними обязательства по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества от 28.12.2015.

Соглашение о новации действует в редакции дополнительного соглашения к нему от 29.04.2016.

Согласно пункту 1.1 соглашения о новации в соответствии со статьей 414 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) кредитор и должник договорились о замене обязательства, существовавшего между ними по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, от 28.12.2015, по возврату должником 7 000 000 руб. суммы займа, а также начисленных на сумму займа процентов в размере 55 238 руб., другим обязательством между кредитором и должником, которое предусмотрено в пункте 1.4 данного соглашения.

В соответствии с пунктом 1.4 соглашения о новации обязательства должника, предусмотренные в пункте 1.1 данного соглашения, заменяются обязательством должника после ввода объекта, указанного в пункте 2.6 указанного соглашения, в эксплуатацию передать кредитору результат инвестиционной деятельности, указанный в пункте 2.7 соглашения, при условии осуществления кредитором дополнительных инвестиций, необходимых для оплаты стоимости результата инвестиционной деятельности (сверх долговых обязательств должника перед кредитором, указанных в пункте 1.1 соглашения), исходя из стоимости результата инвестиционной деятельности, указанной в пункте 3.1 соглашения.

В пункте 2.2 соглашения о новации указано место объекта незавершенного строительства: 

<

...> а также то, что объект незавершенного строительства принадлежит на праве собственности ООО «Север Софт Строй».

В соответствии с пунктом 2.6 соглашения о новации объектом незавершенного строительства является административное здание со встроенными помещениями торгового назначения.

Согласно пункту 2.7 соглашения о новации результатом инвестиционной деятельности является нежилое помещение торгового назначения общей площадью 840 кв. м, расположенное на первом этаже объекта, выделенное красным цветом на плане (приложение № 1 к соглашению).

Пунктом 3.1 соглашения о новации установлен размер инвестиций – 55 000 руб. за 1 кв. м общей площади результата инвестиционной деятельности и составляет сумму в размере 46 200 000 руб. без НДС.

В соответствии с пунктом 5.1 соглашения о новации ООО «Север Софт Строй» обязалось завершить строительство объекта и получить разрешение на ввод его в эксплуатацию не позднее первого квартала 2017 года.

Пунктом 5.2 соглашения о новации установлено, что фактический срок исполнения обязанности по передаче результата инвестиционной деятельности определяется датой подписания сторонами акта приема-передачи в порядке и сроки, предусмотренные пунктом 4.1.2 соглашения.

Согласно пункту 4.1.2 соглашения ООО «Север Софт Строй» обязалось в течение 14 календарных дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать в собственность ООО «Лира» результат инвестиционной деятельности с документами, необходимыми для государственной регистрации прав ООО «Лира» на результат инвестиционной деятельности, и иную необходимую документацию, включая гарантийные обязательства, а также техническую информацию.

В целях обеспечения обязательств по соглашению о новации от 01.02.2016 между ООО «Лира» (залогодержатель) и ООО «Север Софт Строй» (залогодатель) заключены договор об ипотеке от 01.02.2016 (в редакции дополнительного соглашения № 2 от 29.04.2016) и договор об ипотеке от 22.03.2016 (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 29.04.2016), по которому залогодатель предоставил в залог следующее недвижимое имущество:

- незавершенное строительство - объект незавершенного строительства, площадью 2 926, 4 кв. м, степень готовности объекта 23%, адрес объекта: Архангельская область, городской округ «Город Архангельск», 

<

...>. Принадлежит на праве собственности ответчику, о чем в ЕГРП 28.05.2015 сделана запись регистрации № 29-29/001-29/001/047/2015-16/1, бланк свидетельства о государственной регистрации права: серия 29-АЛ № 108125, выдано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу;

- право аренды на земельный участок, общей площадью 0,1194 га, кадастровый номер 29:22:040607:0028, разрешенное использование: для строительства административного здания со встроенными помещениями производственного и торгового назначения, адрес объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание швейной фабрики. Участок находится примерно в 30 метрах от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>. Участок находится у залогодателя на праве аренды в соответствии с договором аренды земельных участков от 23.06.2015 г. № 4/244 (о), заключенным ООО «Север Софт Строй» с Министерством имущественных отношений Архангельской области. Указанный договор зарегистрирован 29.07.2015 г., номер государственной регистрации: 29-29/001-29/001/092/2015-347/2. Срок аренды по указанному договору-3 года, с даты подписания договора (договор подписан 23.06.2015)

- земельный участок, общей площадью 0,667 га, кадастровый номер 29:22:040607:174, разрешенное использование: для эксплуатации здания вспомогательного склада, адрес (местонахождение) объекта: Архангельская область, г. Архангельск. Октябрьский территориальный округ, по ул. Гагарина, д. 42, строение 4. Земельный участок принадлежит залогодателю на праве собственности.

Согласно пункту 1.4 договоров залоговая стоимость недвижимого имущества составляет 28 520 000 руб. - незавершенное строительство, 4 512 878 руб. 22 коп. - земельный участок площадью 0,1194 га, 605 162 руб. 43 коп. - земельный участок площадью 0,667 га.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано 19.10.2018.

По окончании строительства 22.05.2019 на здание по адресу: 

<

...> зарегистрировано право собственности за ООО «Север Софт Строй».

Также в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) внесены записи об обременении:

- ипотека № 29:22:040607:468-29/188/2019-2 в отношении здания, назначение: нежилое, наименование: Административное здание с помещениями торгового назначения, площадью 5681.2 кв. м адрес (местоположение): Российская Федерация, Архангельская область, муниципальное образование «Город Архангельск», 

<

...>;

- ипотека № 29-29/001-29/001/054/2016-18/1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:22:040607:174, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания вспомогательного склада, площадью 733 кв. м, адрес: Архангельская область, г. Архангельск, Октябрьский территориальный округ, по ул. Гагарина, д. 42. строение 4.

- ипотека № 29-29/001-29/001/031/2016-98/1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:22:040607:28, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для объектов общественно-делового значения, площадью 1194 кв. м адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание швейной фабрики. Участок находится примерно в 30 м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>.

Материалами дела подтверждается, что объект инвестиционной деятельности - нежилые помещения торгового назначения площадью 820,3 кв.м. передан ООО «Лира» по акту приема-передачи от 06.11.2019.

В связи с просрочкой передачи объекта инвестиционной деятельности решением Арбитражного суда Архангельской области от 08.02.2018 по делу № А05-12443/2017 с ООО «Север Софт Строй» в пользу ООО «Лира» взыскана неустойка по соглашению о новации в размере 1 386 000 руб. за период с 17.07.2017 по 24.10.2017; решением от 04.07.2018 по делу № А05-1936/2018 взыскана неустойка в размере 3 284 820 руб. за период с 25.10.2017 по 18.06.2018; решением от 11.10.2019 по делу № А05-10716/2018 за период с 19.06.2018 по 12.09.2019 - неустойка в размере 6 237 000 руб.; решением от 09.06.2020 по делу № А05-15135/2019 (не вступило в законную силу) - неустойка за период с 13.09.2019 по 06.11.2019 в размере 762 300 руб. Всего 11 670 120 руб.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Архангельской области от 08.12.2020 по делу № А05-2927/2020 с ООО «Север Софт Строй» в пользу ООО «Лира» взыскано 189 104 руб. 37 коп. убытков, а решением суда от 09.06.2020 по делу № А05-15563/2019 – неосновательное обогащение в размере 1 083 500 руб.

Общий размер неисполненных обществом «Север Софт Строй» перед обществом «Лира» обязательств составил 12 942 724 руб. 37 коп., а также обязательство по возмещению судебных расходов по оплате госпошлины и расходов на оплату услуг представителей на общую сумму 208 712 руб.

В связи с наличием неисполненного обязательства по неустойке, ООО «Лира» просило суд обратить взыскание на построенное здание либо помещения второго и третьего этажей, расположенные в нем.

Ссылаясь на то, что ООО «Лира» злоупотребляет предоставленными ему правами, так как отказалось от части заложенного имущества (квартир в с. Холмогоры) и просит обратить взыскание на имущество, которое передано по договорам инвестирования третьим лицам, общество «Север Строй Софт» просило отказать в удовлетворении первоначального иска и удовлетворить встречный иск о признании обременения отсутствующим.

Оценив представленные в материалы дела доказательства и обстоятельства дела в их совокупности и в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 329, 334, 336, 340, 454, 455, 556 ГК РФ, нормами Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», совместном постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации № 10, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», частично удовлетворил требования ООО «Север Софт Строй», в удовлетворении требований ООО «Лира» отказал.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции, а доводы жалобы отклоняет на основании следующего.

На основании толкования условий соглашения о новации от 01.02.2016 с учетом разъяснений  содержащихся в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», суд пришел к выводу, что между сторонами заключён договор купли-продажи вещи (нежилых помещений), которая будет создана в будущем.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе залогом. 

В силу положений главы 23 ГК РФ залог и неустойка являются способами обеспечения исполнения обязательств, в связи с чем обращение взыскания на сумму неуплаченной неустойки, носящей компенсационный характер, не равноценна последствиям нарушения основного обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). 

В силу пункта 2 статьи 336 ГК РФ договором залога или в отношении залога, возникающего на основании закона, законом может быть предусмотрен залог имущества, которое залогодатель приобретет в будущем. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 340 ГК РФ, если предметом залога является имущество, которое будет создано или приобретено залогодателем в будущем, залог возникает у залогодержателя с момента создания или приобретения залогодателем соответствующего имущества, за исключением случая, когда законом или договором предусмотрено, что оно возникает в иной срок. 

Согласно пункту 1 статьи 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Пунктами 4, 5 данной статьи установлено, что обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. 

В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. 

Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры. 

Согласно пункту 1 статьи 3 Закона об ипотеке ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке, а ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Исходя из пункта 1.1 договоров об ипотеке от 01.02.2016 и от 22.03.2016 их предметом является передача в последующий залог принадлежащего залогодателю на праве собственности недвижимого имущества – объекта незавершенного строительства, площадью 2 926,4 кв.м., степень готовности объекта 23 %, земельного участка площадью 0,667 га, а также права аренды на земельный участок, общей площадью 0,1194 га.

Согласно пункту 1.4 договоров об ипотеке, суммарная залоговая стоимость предмета залога определена в размере 33 638 040 руб. 65 коп. 

Пунктом 2.1 договоров об ипотеке установлено, что предметом залога обеспечивается исполнение обществом «Север Софт Строй» (должником) обязательств, возникших на основании соглашения о новации от 01.02.2016. Договорами об ипотеке определен размер инвестиций – 46 200 000 руб., установлен порядок их внесения обществом «Лира». 

Пунктом 2.7 договоров установлено, что обеспечиваемым обязательством является результат инвестиционной деятельности – нежилое помещение торгового назначения, общей проектной площадью 840 кв.м., расположенное на первом этаже объекта.

Договоры ипотеки, дополнительные соглашения к нему и ипотека зарегистрированы Управлением Росреестра по Архангельской области. 

Таким образом, в договорах ипотеки определен предмет залога, дана его оценка, определены существо, стоимость залогового имущества, стоимость результата инвестиционной деятельности. 

Существо, размер и срок обязательства, обеспечиваемого ипотекой, определено сторонами в разделе 2 спорных договоров об ипотеке от 01.02.2016 и 22.03.2016, а в пункте 2.27 этого же раздела прямо предусмотрено право залогодержателя потребовать от залогодателя неустойку в размере 0,03 % от общей стоимости результата инвестиционной деятельности, указанной в пункте 3.1 соглашения о новации от 01.02.2016, за каждый день просрочки в случае нарушения ООО «Север Софт Строй» срока передачи результата инвестиционной деятельности на 3 месяца. 

В указанном пункте имеется и ссылка на пункт 6.4 соглашения о новации от 01.02.2016, которым установлено право ООО «Лира» на получение от ООО «Север Софт Строй» такой же неустойки за просрочку передачи построенного объекта инвестирования. 

Из буквального содержания пункта 1.8 договоров об ипотеки следует, что залог недвижимого имущества обеспечивает требования залогодержателя по соглашению о новации от 01.02.2016 в том объеме, какой они составляют к моменту удовлетворения, включая требования возместить убытки, уплатить неустойку (штраф, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения соглашения о новации, а также возместить расходы по обращению взыскания на заложенное имущество и расходы по реализации заложенного имущества. 

При таком положении условия об обеспечении ипотекой обязательств должника по возмещению убытков и уплате неустойки за просрочку передачи объекта инвестиционной деятельности следует признать согласованными. 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в постановлении от 25.02.2021 указал на необходимость определения размера неисполненного ООО «Север Софт Строй» обязательства по уплате неустойки на момент разрешения спора, исследовать вопрос о допустимости обращения взыскания на заложенное имущество с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» (далее – Пленум о залоге), пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», а также с учетом положений пункта 2 статьи 348 ГК РФ и пункта 1 статьи 54.1 Закона об ипотеке. 

В соответствии со статьей 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Как установлено судом на момент вынесения решения суда, размер обеспеченных ипотекой обязательств общества «Север Софт Строй» перед обществом «Лира» по возмещению убытков и уплате неустойки составляет 12 942 724 руб. 37 коп., при этом, обязательство по возмещению судебных расходов на общую сумму 208 712 руб. не было обеспечено залогом, поскольку не предусмотрено условиями заключенных договоров об ипотеке и не предусмотрено статьей 337 ГК РФ.

По смыслу указанной статьи данная сумма не является расходами залогодержателя на содержание предмета залога и не связана с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией. В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. 

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. 

В пункте 1 статьи 54 Закона об ипотеке предусмотрено, что в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных статьей 54.1 закона. 

Согласно данной норме закона обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. 

В пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» разъяснено, что обращение взыскания на заложенное имущество не допускается в предусмотренных законом случаях, в частности, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Аналогичные разъяснения даны в пункте 19 Пленума о залоге. 

Из содержания вышеуказанных положений следует, что в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, не только когда размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, но и в других случаях, когда суд установит, что допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно. 

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу, что допущенное ООО «Север Софт Строй» нарушение обеспеченного залогом обязательства по уплате неустойки и убытков нельзя признать значительным, так как на момент вынесения решения суда основное обязательство ООО «Север Строй Софт» по передаче объекта инвестирования – нежилого помещения общей площадью 823,9 кв.м. исполнено 06.11.2019.

Оснований не согласиться с данным выводом у апелляционного суда не имеется.

Довод ООО «Лира» о не исследовании судом критериев значительности/несоразмерности нарушения должником обеспеченного залогом обязательства подлежит отклонению, поскольку пунктами 2.7 договоров ипотеки от 01.02.2016 и 22.03.2016 определено, что обеспечиваемым обязательством является результат инвестиционной деятельности - нежилое помещение торгового назначения, общей проектной площадью 840 кв.м., расположенное на первом этаже объекта.

Передача результата инвестиционной деятельности ООО «Лира» исполнено ответчиком 06.11.2019 путем подписания акта приема-передачи, а большего размера инвестиций, чем было предусмотрено соглашением от 01.02.2016 (46 200 000 руб.) ООО «Лира» не вносило, для достройки здания использовались денежные средства, привлеченные от других инвесторов — третьих лиц по настоящему делу, т.к. здание представляет собой объект в 6 этажей (в т.ч. цокольный этаж) площадью 5 681,2 кв.м.

В материалах дела имеется два заключения судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости административного здания по ул. Тимме, 30. 

Так, согласно заключению эксперта ООО «Архангельское общество оценщиков» ФИО8 по состоянию на 03.03.2020 рыночная стоимость здания составляет 297 000 000 руб. (том 5, л.д. 101-208). 

При новом рассмотрении дела была назначена экспертиза определения рыночной стоимости объектов, в том числе административного здания по ул. Тимме, 30, проведение которой поручено эксперту ООО «АльПрофи» ФИО9 

Согласно выводам этого эксперта, изложенным в заключении от 14.10.2021 № Э-1229/2021 (том 14 л.д. 6-226), по состоянию на 03.09.2021 рыночная стоимость административного здания составляет 143 289 000 руб.

В соответствии с частью 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является доказательством по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами. 

Как разъяснено в пункте 12 Постановление Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. 

Рассмотрев замечания ООО «Север Софт Строй» к заключению эксперта, изложенные в письменном мнении от 15.11.2021 (том 15, л.д. 16-27), заслушав устные объяснения эксперта ФИО9, данные в судебном заседании 06.12.2021, суд пришел к выводу о том, что при определении рыночной стоимости здания должны быть учтены и выводы судебной экспертизы эксперта ФИО8 

Таким образом, исходя из двух имеющихся в материалах дела экспертных заключений, составленных по результатам судебных экспертиз, рыночная стоимость административного здания, на которое общество «Лира» просит обратить залог, составляет 220 144 500 руб. ((297 000 000 + 143 289 000)/2). 

При этом, довод апеллянта о неверном применении судом для установления размера стоимости заложенного имущества среднего значения из результатов двух судебных экспертиз (ООО «Архангельское общество оценщиков» и ООО «АльПрофи» не может быть принят, поскольку имеющееся в материалах дела экспертное заключение, представленное ООО «Архангельское общество оценщиков» от 21.04.2020 № 02/04/2020 не было исключено из числа доказательств, выводы эксперта                                        ООО «Архангельское общество оценщиков» не были оспорены в ходе рассмотрения дела до направления дела на новое рассмотрение. 

Исходя из такой стоимости заложенного имущества, размер обязательств должника по уплате неустойки и убытков, которое является производным от основного обязательства, является незначительным, так как он составляет чуть больше 5 %, при том, что основное обязательство должником было исполнено еще в 2019 году.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что заявляя требование об обращении взыскании на все административное здание или только на помещения второго этажа, общество «Лира» злоупотребляет предоставленным ему правом. 

Как установлено в решении Арбитражного суда от 09.06.2020 по делу А05-15135/2019, имеющем преюдициальное значение для настоящего дела, с 06.11.2019 общество «Лира» приняло помещения, разместило в них арендаторов, использует их в предпринимательских целях.

Из материалов дела следует, что все нежилые помещения в здании переданы обществом «Север Софт Строй» по договорам инвестирования другим лицам, которые участвуют в настоящем деле в качестве третьих лиц. 

Инвестиционные договоры в судебном порядке недействительными не признаны, т.к. договоры ипотеки не предусматривали прямого запрета на передачу нежилых зданий другим инвесторам. 

ООО «Север Софт Строй» не уклоняется от исполнения обязательств перед обществом «Лира». Оно неоднократно предлагало залогодержателю обратить взыскание на иное заложенное имущество, а именно на помещения цокольного этажа № 2Н площадью 163 кв.м. и № 4Н площадью 9,4 кв.м., которые принадлежат общество «Север Софт Строй», а также на квартиры в с. Холмогоры, переданные в залог по дополнительному соглашению от 29.04.2016 № 2 к договору об ипотеке от 28.12.2015, что подтверждается письмами от 23.01.20201, от 03.03.2020, от 09.06.2020, от 24.03.2021 (том 9, л.д. 18-32). 

Как разъяснено в пункте 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» суд вправе обратить взыскание на часть предмета залога, если залогодатель докажет, что денежных средств, вырученных от продажи части заложенного имущества, будет достаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, а также предоставит документы, подтверждающие рыночную стоимость отдельных движимых вещей (имущественных прав (требований)) или недвижимых вещей, на которые залогодателем предлагается обратить взыскание.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ в определении от 12.07.2016 по делу № 88-КГ16-5, истец должен доказать факт отсутствия у ответчика иного имущества, на которое может быть обращено взыскание.

ООО «Лира» в ходе рассмотрения дела не доказало, что такое имущество является не ликвидным, выбыло из владения ответчика, утрачено, что давало бы залогодержателю основания для отказа от такого имущества.

Мнение ООО «Лира» об отсутствии перспектив в реализации данного имущества с торгов, отклоняется как не подтвержденное документально.

ООО «Лира» отказалось от своих прав залогодержателя в отношении квартир в с. Холмогоры, добровольно подав в Управление Росреестра заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке от 09.04.2021. (том 10 л.д. 2-15), на основании которых соответствующие записи были погашены (том 15, л.д. 8-10). 

Кроме того, третьи лица также были готовы были выделить финансирование для частичного исполнения обязательств общества «Север Софт Строй» перед обществом «Лира», однако, залогодержатель уклоняется от решения вопроса мирным путем с учетом интересов всех заинтересованных в этом лиц. 

Также судом установлено, что общество «Лира» уклоняется от регистрации права собственности на нежилые помещения, чем препятствует другим инвесторам зарегистрировать права на переданные им нежилые помещения. 

Так, все инвесторы обратились в Управление Росреестра за регистрацией прав на нежилые помещения, за исключением общества «Лира», в адрес которого 21.12.2019 направлялось извещение о необходимости явиться 27.12.2019 в МФЦ для подачи документов о переходе права собственности на нежилое помещение. 

Однако, письмом от 26.12.2019 ООО «Лира» отказалось от явки, ссылаясь не неуважительные причины, не препятствующие регистрации права собственности (отсутствие технической документации). 

Такое поведение свидетельствует о нежелании истца обращаться за регистрацией права собственности на объект инвестиционной деятельности с целью причинить вред другим инвесторам. Настаивая на обращении взыскания на все заложенное здание, а также на помещения 2-го этажа, переданные другим инвесторам, общество «Лира» злоупотребляет предоставленным ему правом, что в силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускается. 

Учитывая изложенное, суд на основании пункту 2 статьи 10 ГК РФ отказал обществу «Лира» в удовлетворении его требований об обращении взыскания на заложенное имущество.

Встречные требования общества «Север Софт Строй» правомерно удовлетворены судом в части обращения взыскания на принадлежащие этому обществу помещения в административном здании по ул. Тимме, д. 30, а именно на помещение № 2Н площадью 163 кв.м. кадастровый номер 29:22:040607:492 и № 4Н площадью 9,4 кв.м. кадастровый номер 29:22:040607:512 путем их продажи с публичных торгов с определением начальной продажной цены данных помещений в размере 5 070 000 руб., которая сторонами не оспаривается. 

Судом отказано в удовлетворении встречного требования ООО «Север Софт Строй» об уменьшении обязательства ООО «Север Софт Строй» перед обществом «Лира» по соглашению о новации от 01.02.2016, обеспеченных залогом, на 4 459 000 руб., так как нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона об ипотеке такое последствие отказа в добровольном порядке от заложенного имущества по договору об ипотеке не предусмотрено.

Пунктом 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) установлено, что регистрационная запись об ипотеке, в соответствии со статьей 25 которого регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. 

Судом установлено, что залогодержатель – ООО «Лира» уклоняется от оформления заявления в Управление Росреестра о погашении регистрационной записи об ипотеке. 

По данному вопросу уже имеется ряд вступивших в законную силу судебных актов по делу № А05-9729/2018 и № А05-12940/2018, где ООО «Лира» отказано в удовлетворении требований о понуждении заключить дополнительное соглашение о передаче помещений по льготной цене за 15 000 руб./ кв.м., (по приобретенным долгам ответчика перед другими лицами; в виду задолженности по неустойке). 

Таким образом, действия ООО «Лира» по игнорированию ликвидного имущества, реализация которого была возможна (квартиры в Холмогорском районе Архангельской области), и по стоимости которое соразмерно на 1/3 размеру имеющейся задолженности перед ООО «Лира» по вспомогательным требованиям (неустойке, убыткам, неосновательному обогащению), являлось ничем иным как злоупотреблением правом, на что верно указано судом в обжалуемом решении.

В пункте 52 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснено, что в случаях, когда ипотека или иное обременение прекратились, а запись об этом в ЕГРП нарушает право истца, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим. 

В соответствии с продпунктом 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается, если заложенное имущество возмездною приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога. 

Инвесторы помещений в здании могут быть признаны добросовестными приобретателями, так как они не знали и не могли знать о залоге их помещений как части всего здания. 

Помещения, которые переданы инвесторам по актам приёма-передачи, в залоге не находятся, сведений в ЕГРН об этом в отношении конкретных помещений в здании не имеется. 

Поскольку суд отказал обществу «Лира» в обращении взыскания на заложенное здание и земельные участки в связи со злоупотреблением правом, но до настоящего времени ипотека значится в ЕГРП как существующее для сторон договоров об ипотеке и всех третьих лиц, сохранение записи об обременении имущества правомерно признано судом нарушающим права общества «Север Софт Строй» и третьих лиц.

На основании изложенного, суд удовлетворил требование общества «Север Софт Строй» о признании отсутствующим обременения в виде залога недвижимости (ипотеки) в отношении объектов, заложенных по договорам об ипотеке от 01.02.2016 и от 22.03.2016.

При таких обстоятельствах доводы апеллянта подлежат отклонению, поскольку сводятся к несогласию с выводами суда и направленными на иную оценку обстоятельств, установленных судом первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, выводы суда им соответствуют. Нормы материального и процессуального права применены правильно. Оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями  269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд 

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 22 декабря                   2021 года по делу № А05-13751/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Лира» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

К.А. Кузнецов

 

Судьи

О.Г. Писарева

С.В. Селецкая