АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

 

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                                                                      Дело № А65-18378/2022 

 

Дата принятия решения –  14 декабря 2023 года.

Дата объявления резолютивной части –  07 декабря 2023 года.

 

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Гиззятова Т.Р.,

при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания помощником судьи Гиматдиновой Э.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Государственного жилищного фонда при Раисе Республики Татарстан, г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Автономной некоммерческой организации "Фонд развития города Иннополис", г. Иннополис (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 9 627 987 рублей 42 копейки (с учетом уточнения от 26.04.2023),

по встречному исковому заявлению Автономной некоммерческой организации "Фонд развития города Иннополис", г. Иннополис (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Государственному жилищному фонду при Раисе Республики Татарстан, г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании неосновательного обогащения в сумме 8 704 792 рубля 19 копеек,

при участии представителей сторон:

от истца – представители ФИО1 по доверенности от 06.09.2023, ФИО2 по доверенности от 04.09.2023; 

от ответчика – представитель ФИО3 по доверенности № 29 от 04.08.2022;

от третьего лица:

- Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилищный фонд" – представитель ФИО4 по доверенности от 10.06.2023, 

 

У С Т А Н О В И Л:

Государственный жилищный фонд при Раисе Республики Татарстан (далее истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Автономной некоммерческой организации "Фонд развития города Иннополис" (далее ответчик) о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 11 568 976 рублей 70 копеек.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11 июля 2022 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилищный фонд", г. Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 16 января 2023 года встречное исковое заявление Автономной некоммерческой организации "Фонд развития города Иннополис" к Государственному жилищному фонду при Раисе Республики Татарстан о взыскании неосновательного обогащения в сумме 8 704 792 рубля 19 копеек принято, возбуждено производство по делу, присвоен номер первоначального иска №А65-18378/2020.

До судебного заседания 13.04.2023 через сервис подачи документов «Мой Арбитр» (https://my.arbitr.ru) от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, а именно: «о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 9 627 987 рублей 42 копейки». 

Судом уточнение принято в судебном заседании 26.04.2023 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 24.08.2023 представитель истца ходатайствовал о приобщении выписки из ЕГРН о смене наименования истца на Государственный жилищный фонд при Раисе Республики Татарстан. 

Протокольным определением суд, в порядке статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  определил приобщить представленные документы.

Истец исковые требования поддержал по основаниям, указанным в исковом заявлении, просил иск удовлетворить, дал пояснения по существу, встречные исковые требования не признал, просил в удовлетворении встречного искового заявления отказать по основаниям, указанным в отзыве на встречное исковое заявление.

Ответчик иск не признал, просил в удовлетворении иска отказать по основаниям, указанным в отзыве на исковое заявление, встречные исковые требования поддержал по основаниям, указанным во встречном исковом заявлении.

Третье лицо – ООО «УК «Жилищный фонд» просило исковые требования Государственного жилищного фонда при Раисе Республики Татарстан к Автономной некоммерческой организации «Фонд развития города Иннополис» удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований Автономной некоммерческой организации «Фонд развития города Иннополис» к Государственному жилищному фонду при Раисе Республики Татарстан - отказать.

Как следует из материалов дела, 13.07.2018 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды паркинга № 1862/ф (далее – договор аренды). В соответствии с договором аренды и актом приема-передачи к нему от 13.07.2018 истец передал, а ответчик принял нежилые помещения паркинга в домах, включающих в себя 813 мест для стоянки транспортных средств.

Согласно перечню передаваемых паркингов ответчику переданы следующие нежилые помещения паркинга: 

1. 

<

...> парковочных места; 

2. 

<

...> парковочных места; 

3. 

<

...> парковочных места; 

4. 

<

...> парковочных места; 

5. 

<

...> парковочных места; 

6. 

<

...> парковочных места; 

7. 

<

...> парковочных места; 

8. 

<

...> парковочных места; 

9. 

<

...> парковочных места; 

10. 

<

...> парковочных места; 

11. 

<

...> парковочных места; 

12. 

<

...> парковочных места; 

13. 

<

...> парковочных места; 

14. 

<

...> парковочных места; 

15. 

<

...> парковочных места; 

16. 

<

...> парковочных места. 

В соответствии с пунктом 3.3.5 договора аренды ответчик обязался своевременно и за свой счет уплачивать платежи по договору на оказание жилищно-коммунальных услуг. В состав платы по договору оказания жилищно-коммунальных услуг входят жилищные услуги, которые начисляются пропорционально занимаемой площади помещения Паркинга, и расходы на общедомовые нужды.

Между Государственным жилищным фондом при Раисе Республики Татарстан (фонд) и третьим лицом - Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Жилищный фонд», г. Казань (управляющая компания) заключен ряд договоров управления многоквартирным жилым домом (11.09.2019 – № 769/ф, № 770/ф, № 771/ф, № 772/ф; 14.01.2020 – № 2/ф, № 3/ф, № 4/ф, № 5/ф; 25.02.2020 – №32/ф, № 33/ф, № 34/ф, № 35/ф, № 36/ф, № 37/ф), согласно условиям которых фонд передает, а управляющая компания принимает многоквартирный жилой дом с объектами внешнего благоустройства, расположенный по адресу: Республика Татарстан, 

<

...> и обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию, обслуживанию и ремонту общего имущества многоквартирных жилых домов в целях обеспечения управления многоквартирными жилыми домами, а также предоставлять коммунальные (холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, теплоснабжение (отопление), газоснабжение), жилищные и иные услуги гражданам и организациям, арендующим жилые и/или нежилые помещения в многоквартирных жилых домах (пункты 1.1 договоров). 

01.03.2023 Фондом, как правообладателем жилых и нежилых помещений, приняты решения об утверждении размера платы (тарифов) на содержание и ремонт общедомового имущества многоквартирных домов. 

01.03.2023 на основании принятых решений Фонда как собственника помещений в многоквартирных домах между Фондом и ООО «Управляющая компания «Жилищный фонд» заключены дополнительные соглашения к договорам управления многоквартирным жилым домом № 32/ф от 05.02.2020, № 33/ф от 05.02.2020, № 35/ф от 05.02.2020, № 34/ф от 05.02.2020, № 36/ф от 05.02.2020, № 37/ф от 05.02.2020, № 2/ф от 14.01.2020, № 3/ф от 14.01.2020, № 769/ф от 11.09.2019, № 770/ф от 11.09.2019, № 4/ф от 14.01.2020, № 5/ф от 14.01.2020, № 771/ф от 11.09.2019, № 772/ф от 11.09.2019 с ретроактивной оговоркой.

Как пояснил представитель истца, фондом последние описанные действия предприняты в целях исправления допущенной сторонами технической ошибки / описки в приложениях № 3 к договорам управления и приведения их в соответствие действующему законодательству (статьям 39 и 158 ЖК РФ). В связи с фактическим начислением управляющей компанией и оплатой фондом услуг по методике расчета, соответствующей нормам ЖК РФ и утвержденным впоследствии решениями собственника тарифам, стороны определили, что вышеуказанные дополнительные соглашения распространяют свое действие на правоотношения сторон, возникших с даты заключения договоров.

Третье лицо - ООО «Управляющая компания «Жилищный фонд», как жилищно-коммунальная организация, обслуживающая многоквартирные жилые дома в г. Иннополис, обратилось к Истцу с требованием о необходимости погашения образовавшейся задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг – расходов по содержанию общего имущества многоквартирных домов.

07.04.2022 истец погасил задолженность перед ООО «УК «Жилищный фонд» в размере 6 008 022 руб. 52 коп., и 26.05.2022 в размере 5 598 340 руб. 18 коп. Итого истцом в адрес ООО «УК «Жилищный фонд» оплачена сумма в размере 11 606 362,7 рублей. По мнению истца, в связи с неисполнением ответчиком пункта 3.3.5 договора аренды взысканию подлежит неосновательное обогащение в размере 9 627 987 руб. 42 коп., складывающееся из следующего:

- по дому № 100 по ул. Спортивная г. Иннополис: задолженность за период с марта 2020 года по март 2022 года в размере 848 849 руб. 51 коп.;

- по дому № 102 по ул. Спортивная г. Иннополис: задолженность за период с марта 2020 года по март 2022 года в размере 472 526 руб. 25 коп.;

- по дому № 104 по ул. Спортивная г. Иннополис: задолженность за период с марта 2020 года по март 2022 года в размере 825 082 руб. 50 коп.;

- по дому № 108 по ул. Спортивная г. Иннополис: задолженность за период с марта 2020 года по март 2022 года в размере 472 381 руб. 50 коп.;

- по дому № 110 по ул. Спортивная г. Иннополис: задолженность за период с марта 2020 года по март 2022 года в размере 850 192 руб. 25 коп.;

- по дому № 112 по ул. Спортивная г. Иннополис: задолженность за период с марта 2020 года по март 2022 года в размере 466 414 руб. 50 коп.;

- по дому № 116 по ул. Спортивная г. Иннополис: задолженность за период с марта 2020 года по март 2022 года в размере 850 192 руб. 25 коп.;

- по дому № 118 по ул. Спортивная г. Иннополис: задолженность за период с марта 2020 года по март 2022 года в размере 466 205 руб. 75 коп.;

- по дому № 120 по ул. Спортивная г. Иннополис: задолженность за период с ноября 2019 года по март 2022 года в размере 986 220 руб. 11 коп.;

- по дому № 122 по ул. Спортивная г. Иннополис: задолженность за период с ноября 2019 года по март 2022 года в размере 555 520 руб. 23 коп.;

- по дому № 124 по ул. Спортивная г. Иннополис: задолженность за период с марта 2020 года по март 2022 года в размере 466 647 руб. 25 коп.;

- по дому № 126 по ул. Спортивная г. Иннополис: задолженность за период с марта 2020 года по март 2022 года в размере 840 679 руб. 50 коп.;

- по дому № 128 по ул. Спортивная г. Иннополис: задолженность за период с ноября 2019 года по март 2022 года в размере 541 483 руб. 07 коп.;

- по дому № 130 по ул. Спортивная г. Иннополис: задолженность за период с ноября 2019 года по март 2022 года в размере 985 592 руб. 26 коп.

Письмом от 02.06.2022г. № 5476 истец в адрес ответчика направил претензию с требованием погасить образовавшуюся задолженность. Претензия осталась без удовлетворения.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд за защитой своих прав.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд с учетом статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к следующим выводам.

В силу статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле, и решает, подлежит ли иск удовлетворению.

При этом статья 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязывает суд указывать в мотивировочной части решения законы и иные нормативные правовые акты, которыми он руководствовался при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Изменение судом правовой квалификации требования истца о взыскании неосновательное обогащение на долга не противоречит закону.

По смыслу статьи 6, части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленные требования по существу исходя из фактических правоотношений. Суд определяет правильную правовую квалификацию исковых требований и может их удовлетворить, если это не изменяет фактического основания и предмета иска, а также не влияет на объем заявленных требований.

Переквалификация судом исковых требований с неосновательного обогащения на взыскание долга не нарушает прав истца.

То есть, в данном случае, суд, исследовав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о том, что договор по своей правовой природе является договором аренды, к спорным правоотношениям применяются положения параграфа 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, арбитражный суд квалифицирует отношения сторон иначе, чем истец, и в данном случае заявленное истцом требование из неосновательного обогащения в требование о взыскании долга по договору аренды.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьёй 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как следует из материалов дела, 13.07.2018 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды паркинга № 1862/ф (далее – договор аренды). В соответствии с договором аренды и актом приема-передачи к нему от 13.07.2018 истец передал, а ответчик принял нежилые помещения паркинга в домах, включающих в себя 813 мест для стоянки транспортных средств.

Согласно пункту 3.3.4 договора арендатор обязуется заключить в течение 5 дней договор с эксплуатирующей организацией на оказание жилищно-коммунальных услуг.

Пунктом 3.3.5 договора предусмотрено, что арендатор обязуется своевременно и за свой счет уплачивать платежи по договору на оказание жилищно-коммунальных услуг. В состав платы по договору оказания жилищно-коммунальных услуг входят услуги, которые начисляются пропорционально занимаемой площади помещения паркинга и расходы на общедомовые нужды.

Судом установлено, что 07.04.2022 истец погасил задолженность перед ООО «УК «Жилищный фонд» в размере 6 008 022 руб. 52 коп., и 26.05.2022 в размере 5 598 340 руб. 18 коп. Итого истцом в адрес ООО «УК «Жилищный фонд» оплачена сумма в размере 11 606 362,7 рублей. По мнению истца, в связи с неисполнением ответчиком пункта 3.3.5 договора аренды взысканию подлежит задолженность в размере 9 627 987 руб. 42 коп.

Доводы ответчика, изложенные в отзыве на исковое заявление и дополнительных пояснениях, относительно того, что на арендатора не были возложены обязанности по содержанию общедомового имущества являются ошибочными и отклоняются судом ввиду следующего.

Договором аренды на ответчика возложены расходы по несению жилищных услуг, которые начисляются пропорционально занимаемой площади помещения Паркинга, а также расходы на общедомовые нужды (пункт 3.3.5 договора).

Ответчиком представлен контррасчет исковых требований.

Суд, рассмотрев указанный расчет, пришел к выводу о его отклонении по следующим основаниям.

Частями 1 и 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, при этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

В соответствии с частью 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Согласно части 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

В соответствии с ч. 7 ст. 156 названного Кодекса размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. 

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (ч. 5 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации). 

Договором аренды обязанности, возложенные вышеуказанными статьями Жилищного кодекса Российской Федерации на собственника помещений, переданы ответчику (арендатору), за исключением обязанности осуществления взносов на капитальный ремонт.

Судом установлено, что расчет ответчика, произведен в нарушение требований Жилищного кодекса Российской Федерации, а именно произведен исходя из единицы парковочного места, а не исходя из его площади (по услугам: обслуживание лифта, обслуживание внутридомовых сетей электроснабжения, обслуживание внутридомовых систем водоснабжения и водоотведения, обслуживание внутридомовых систем центрального отопления, обслуживание систем коллективного приема телевидения, обслуживание и ремонт систем автоматической пожарной сигнализации, внутреннего противопожарного водопровода).

Довод ответчика, что данный контррасчет произведен в соответствии с тарифами и методикой расчета, которые приведены в решениях собственника (приложения № 3 к договорам управления, заключенным между истцом и третьим лицом) судом также отклоняется, поскольку 01.03.2023 на основании принятых фондом решений между истцом и третьим лицом ООО «УК «Жилищный фонд» заключены дополнительные соглашения к договорам управления, в соответствии с которыми расчет берется исходя из площади помещения (с квадратного метра). В связи с фактическим начислением Управляющей компанией и оплатой истцом услуг по методике расчета, соответствующей нормам Жилищного кодекса Российской Федерации, стороны определили, что вышеуказанные дополнительные соглашения распространяют свое действие на правоотношения сторон, возникшие с даты заключения договоров.

Кроме того, методика расчета, содержащаяся в решениях собственника, противоречит действующему законодательству и не может быть применима. 

Расчёт жилищно-коммунальных услуг, оказанных третьим лицом по смыслу действующего законодательства, с учетом позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010г. № 4910/10, представляет собой арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующее число месяцев, поэтому Третье лицо не должно доказывать фактические расходы, которые оно понесло при осуществлении своих действий по управлению домом. Аналогичной позиции придерживался Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд при вынесении постановления от 02.09.2022 № 11АП-9266/2022 по делу № А55-28500/2021.

Аналогичным образом ответчиком был произведен контррасчет задолженности (представлен вместе с ходатайством от 07.02.2023 № б/н). Однако, в нарушение норм Жилищного кодекса РФ Ответчиком расчет был произведен с парковочного места в месяц, а не исходя из общей площади парковочного места в месяц.

Довод ответчика о том, что оказанные управляющей компанией услуги по содержанию общего имущества многоквартирных домов не подтверждены материалами дела не могут служить основанием для отклонения заявленных фондом требований, поскольку в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 4910/10 указано, что расчет платы за помещение для собственника помещения в многоквартирном доме представляет собой арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующее число месяцев. В связи с чем, управляющая компания не должна доказывать фактические расходы, которые она понесла при осуществлении своих действий по управлению домом.

Ответчиком заявлены доводы о ничтожности принятых фондом решений от 01.03.2023 в связи с тем, что по состоянию на 01.03.2023 фонд не являлся единоличным собственником всех помещений в вышеуказанных жилых домах, и в решении утверждены тарифы и методика расчета за период, предшествующий его принятию.

Данные доводы ответчика судом отклоняются по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Таким образом, распространение действия условий договора на отношения, сложившиеся до заключения договора, возможно по воле сторон. Ограничения по использованию ретроактивной оговорки гражданским законодательством не установлены.

Поскольку каких-либо специальных норм, закрепляющих основания признания решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оспоримым или ничтожным, Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит, постольку к ним применяются положения главы 9.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе пункт 1 статьи 181.3 данного Кодекса, согласно которому решение собрания недействительно по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) либо независимо от такого признания (ничтожное решение); недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно, а также статья 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющая, что решение собрания ничтожно в случае, если оно принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества, принято при отсутствии необходимого кворума; принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; противоречит основам правопорядка или нравственности.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 20.03.2014 N 563-О, положения части 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержат запрета на подтверждение на общем собрании собственников жилых помещений размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме за прошлый период, с учетом понесенных управляющей организацией расходов, поскольку направлены на поддержание общего имущества в таком доме в состоянии, соответствующем санитарным и техническим требованиям.

Более того, истец своими конклюдентными действиями по оплате расходов за жилищно-коммунальные услуги по утвержденным позднее - 01.03.2023, тарифам фактически признавал их правомерность.

Согласно ч.1 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. 

В соответствии со статьей 44.1 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством: 1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование); 2) заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 настоящего Кодекса); 3) очно-заочного голосования.

В соответствии с частью 3 статьи 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4.5 и 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. 

Кроме того частью 6 статьи 45 ЖК РФ установлено, что собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4, 4.2 и 4.7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, решения, предусмотренного пунктом 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.3 настоящей статьи.

Согласно части 6 статьи 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

На сегодняшний день вышеуказанные решения никем не оспорены, являются действующими и обязательными для соблюдения.

Более того, указанным решением от 01.03.2023 тарифы приведены в соответствие действующему законодательству.

На основании вышеизложенного суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

 

Ответчиком заявлен встречный иск о взыскании неосновательного обогащения в сумме 8 704 792 рубля 19 копеек.

Встречное исковое заявление мотивировано тем, что истец осуществлял расходы по содержанию и ремонту всего общедомового имущества всех помещений подземных этажей (паркинга), в котором расположен объект аренды, принадлежащий арендодателю на праве собственности, в то время как в аренду АНО «Фонд развития города Иннополис» переданы только парковочные места в количестве 813 мест.

Суд, рассмотрев встречные требования, пришел к следующему.

Согласно пункту 2.2 договора аренды помещение паркинга передается арендатору со всеми его принадлежностями и оборудованием, необходимым для надлежащей эксплуатации паркинга. Наименование и количество передаваемого оборудования указаны в приложении № 3 к настоящему договору.

Договор аренды № 1862/ф и акт приема-передачи к нему со стороны АНО «Фонд развития города Иннополис» подписаны без замечаний. Согласно пункту 2 акта приема-передачи к договору аренды на момент передачи помещения Паркинга, пульта управления воротами, Арендатором произведен их осмотр и установлено, что они находятся в технически исправном состоянии, а также в состоянии, позволяющем использовать их по прямому назначению, соответствует требованиям Арендатора и условиям договора, Арендатор не имеет претензий к Арендодателю по качеству и виду помещения Паркинга, парковочных мест.

В приложении № 3 к договору аренды указан перечень передаваемого оборудования по каждому дому, которое включает в себя: автоматическую спринклерную систему пожаротушения «СПРУТ-2», вентиляционные установки (подпор воздуха, дымоудаление воздуха, приток воздуха, вытяжка воздуха), пожарные шкафы, освещение, дренажные насосы и трубопроводы.

В соответствии с пунктом 2.3 договора аренды с момента подписания акта приема-передачи паркинга и парковочных мест в нем, арендатор несет имущественную ответственность за сохранность и надлежащее использование помещения паркинга и оборудования, находящегося в паркинге.

В силу пункта 6.6 договора аренды арендатор с момента заключения настоящего договора и подписания акта приема-передачи несет ответственность за надлежащую эксплуатацию и содержание Паркинга, в том числе и за пожарную безопасность и соблюдение санитарных требований к помещению перед контролирующими органами.

 Согласно разделу 3.3 договора аренды арендатор обязан:

- содержать паркинг и его инженерное оборудование в соответствии с требованиями норм и правил эксплуатации (пункт 3.3.1 Договора);

- своевременно и за свой счет уплачивать платежи по договору на оказание жилищно-коммунальных услуг. В состав платы по договору оказания жилищно-коммунальных услуг входят жилищные услуги, которые начисляются пропорционально занимаемой площади помещения Паркинга и расходы на общедомовые нужды. (пункт 3.3.5 Договора);

- в случае неисправности привести в надлежащее работоспособное состояние системы пожаротушения, вентиляции, насосов (пункт 3.3.7 Договора);

- соблюдать чистоту и порядок на территории паркинга, бережно относиться к оборудованию паркинга, соблюдать общественный порядок на территории паркинга. Осуществлять текущий ремонт помещения паркинга (пункт 3.3.12 Договора).

25.11.2022 между сторонами заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды, которым из договора исключаются пункты 3.3.4, 3.3.5 и 3.3.7, а пункты 3.3.1 и 3.3.12 излагаются в новой редакции. Пунктами 3.1.3 – 3.1.6 обязанности, ранее возложенные на арендатора, возлагаются на арендодателя. Однако в спорный период вышеуказанные обязанности были возложены на АНО «Фонд развития города Иннополис».

В адрес Государственного жилищного фонда при Раисе Республики Татарстан истцом по встречному иску не направлялись обращения по ненадлежащему содержанию Паркинга и требований по его ремонту.

Кроме того, согласно договорам управления, заключенным между ответчиком по встречному исковому заявлению и ООО «УК «Жилищный фонд», управляющая компания обязана:

- осуществлять начисление, сбор, перерасчет платежей за жилищно-коммунальные и иные услуги, производить расчеты с поставщиками указанных услуг;

- осуществлять осмотр технического состояния и санитарного состояния жилых и нежилых помещений, санитарно-технического и иного оборудования, снятие показаний приборов учета посредством автоматической системы снятия показаний (пункту 3.1.19 договоров);

- осуществлять текущий ремонт и содержание МКД (пункт 3.1.25 договоров);

- осуществлять контроль за состоянием пожарной безопасности МКД и его составных частей, строительных конструкций, инженерно-технического оборудования, автоматизированной системы контроля и учета, объектов внешнего благоустройства МКД в соответствии с действующими нормами и правилами (пункт 3.1.29 договоров).

Представленный в материалы дела Ответчиком договор энергоснабжения №4588э заключен Ответчиком с АО «Татэнергосбыт» самостоятельно, без какого-либо поручении со стороны Истца и\или Третьего лица. 

Следует отметить, что согласно ведомостям электропотребления Ответчиком - АНО «Фонд развития города Иннополис» при заключении договора использован тариф 6.41 руб. за квтч. При этом, управляющей компанией, в последствии заключен договор №4570э аналогично с АО «Татэнергосбыт»  по тарифу 3,58 за квтч. 

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации) установлена в отношениях с арендодателем.

Пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. В соответствии с пунктом 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

По мнению ответчика, необходимость по содержанию и ремонту общего имущества и помещений подземных этажей (паркинга) вызвана ненадлежащим исполнением обязанностей управляющей компании (ООО «УК Жилищный фонд») по содержанию общедомового имущества, расположенного в подземных этажах (паркинг) МКД, и в связи с необходимостью содержания имущества МКД в надлежащем состоянии для предоставления качественного сервиса жителям города Иннополис, более того между Сторонами существовали устные договоренности о распределении эксплуатационных расходов по содержанию имущества. При этом АПО «Фонд развития города Иннополис» как добросовестный контрагент, оплачивая в полном объеме данные расходы, полагала, что Арендодатель не будет требовать оплату за жилищно-коммунальные услуги, предусмотренные п.3.3.5. Договора аренды, об этом свидетельствовало не выставление на протяжение спорного периода счет-фактур на оплату жилищно-коммунальных услуг, что для АНО «Фонд развития города Иннополис» являлось подтверждением достигнутых договоренностей.

Между тем, суду не представлено доказательств согласия арендодателя на улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, а также из материалов дела не усматривается срочная и безотлагательная необходимость осуществления капитального ремонта здания и помещений.

При таких обстоятельствах, суд исходит из того, что в нарушение приведенных норм права и положений договора аренды произведенные истцом расходы осуществлены без согласия истца, стоимость работ в отношении арендуемого имущества не выделена, размер затрат не согласован.

Судом установлено, что задолженность за жилищно-коммунальные услуги по указанным в первоначальном исковом заявлении периодам была оплачена фондом управляющей компании на основании заключенных договоров и утвержденных соответствующими решениями собственника тарифов в связи с неисполнением истца по встречному иску обязанности, возложенной на него договором аренды (пункт 3.3.4 договора).

Таким образом, в рассматриваемой ситуации оплата фондом в пользу управляющей компании задолженности за жилищно-коммунальные услуги в спорный период исключает наличие на стороне фонда неосновательного обогащения, полученного за счет истца по встречному иску.

На основании изложенного суд не находит оснований для удовлетворения встречных исковых требований АНО «Фонд развития города Иннополис» к Государственному жилищному фонду при Раисе Республики Татарстан.

Судебные расходы в соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации распределяются пропорционально удовлетворённым требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан, 

 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Автономной некоммерческой организации "Фонд развития города Иннополис", г. Иннополис (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Государственного жилищного фонда при Раисе Республики Татарстан, г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) долг в сумме 9 627 987 (девять миллионов шестьсот двадцать семь тысяч девятьсот восемьдесят семь) рублей 42 копейки, судебные расходы по государственной пошлине в сумме 71 140 (семьдесят одна тысяча сто сорок) рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Возвратить Государственному жилищному фонду при Раисе Республики Татарстан, г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) из бюджета государственную пошлину в сумме 9 705 (девять тысяч семьсот пять) рублей.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

 

Судья                                                                                                            Т.Р. Гиззятов