/

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-48101/2017

14 августа 2018 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  14 августа 2018 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Желтянникова В.И.

судей  Кашиной Т.А., Пряхиной Ю.В.

при ведении протокола судебного заседания:  Смирновой Н.В.,  

при участии:  

от истца: не явился, извещён,

от ответчика: Рассохин А.А., по доверенности от  15.11.2016,

от третьего лица: не явился, извещён,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-16752/2018)  ООО "ФАЭТОН - ИНВЕСТ"

 

на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.04.2018 по делу № А56-48101/2017 (судья Радынов С.В.), принятое

 

по иску ООО "ФАЭТОН - ИНВЕСТ"

к ИП Елизарову Александру Сергеевичу

 

третье лицо: БАНК ВТБ (Публичное акционерное общество)

 

о взыскании, 

 

установил:

ООО «ФАЭТОН-ИНВЕСТ» (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области  с иском к ИП Елизарову А.С., (далее - ответчик)  о взыскании 318 028,37 рублей неосновательного обогащения, 96 611,53 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением от 05.04.2018 в удовлетворении исковых требований отказано. 

Не согласившись с решением суда, ООО «ФАЭТОН-ИНВЕСТ»  обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, иск удовлетворить.

По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции не дал оценки доводам истца о недоказанности принадлежности спорного земельного участка к общему имуществу, возникновения у него права общей долевой собственности на весь земельный участок, а тате того обстоятельства, что предметом договоров купли-продажи, помимо нежилых помещений, являлись и земельные участки либо право общей долевой собственности на весь земельный участок; суд не установил, является ли спорный земельный участок делимым, не проверял и не учитывал возможность раздела спорного земельного участка с сохранением за истцом и ответчиком права на образованные из него участки либо возникновения у них общей долевой собственности на весь спорный участок; ответчиком не доказан факт принадлежности спорного земельного участка к общему имуществу и возникновения у него права общей долевой собственности на весь земельный участок; договоры купли-продажи нежилых помещений, принадлежащих Елизарову А.С., не содержат условий о продаже вместе с объектами недвижимости земельного участка, право собственности на который зарегистрировано за ООО «Фаэтон-Инвест». По состоянию на дату отчуждения земельный участок был обременен ипотекой, о чем сделана запись от 27.02.2002 г.; спорный земельный участок передан в залог Банку ВТБ по договору залога от 17.09.2007 г.; истец полагает подлежащим применению в порядке аналогии закона положения Приказа Минюста от 14.02.2007 г. № 29, предусматривающим особенности государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме. Данные положения, как указывает истец, предусматривают указание в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме размера доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, относящиеся к общему имуществу. Однако свидетельство о государственной регистрации права собственности Елизарова АС. на нежилые помещения не содержат названных сведений; ООО «Фаэтон-Инвест» правомерно обратилось с исковым заявлением о взыскании неосновательного обогащения с ИП Елизарова АС. за пользование земельным участком в виде арендной платы.

В канцелярию апелляционного суда от ответчика 23.07.2018 поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик возражает против доводов истца, поддерживает решение суда, полагает его законным и обоснованным, вынесенным с учетом представленных в материалы дела доказательств и норм права, просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Истец, третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в настоящем судебном заседании. От истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.08.2014г. по делу № А56-17656/2013 ООО «ФАЭТОН - ИНВЕСТ» было признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Ковалев Игорь Владимирович.

 В собственности ООО «ФАЭТОН - ИНВЕСТ» находится земельный участок, расположенный по адресу: г. Санкт-Петербург, Липовая аллея, д. 12 (участок 2), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения складских объектов, площадь 2 628 кв.м., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП) сделана запись регистрации № 78-01-37/2002-328.1 (далее земельный участок).

Земельный участок находится в залоге Банка ВТБ (ПАО) на основании договора залога имущества № 12/В/2/07 от 17.09.2007г., о чем сделана запись государственной регистрации № 78-78-01/0498/2007-491 от 25.10.2007.

В ходе процедуры конкурсного производства было установлено, что на земельном участке ООО «ФАЭТОН - ИНВЕСТ» расположены два нежилых помещения, принадлежащих на праве собственности ИП Елизарову А.С: нежилое помещение 4Н, общей площадью 42,4 кв.м., кадастровый номер 78:34:0004145:1419, нежилое помещение 5Н, общей площадью 58,5 кв.м, кадастровый номер 78:34:0004145:1420.

По утверждению истца, ответчик пользуется земельным участкам неосновательно, поскольку право собственности на земельный участок, находящиеся под данными помещениями, за ним не зарегистрировано.

19.05.2016г. истец обратился в Приморский районный суд города Санкт-Петербурга с исковым заявлением о взыскании суммы неосновательного обогащения. В ходе рассмотрения дела было установлено, что с 07.07.2014 г. Елизаров А.С. является Индивидуальным предпринимателем (ОГРПИП 314784709700080), в связи с чем производство по делу было прекращено.

Истец считает, что с ИП Елизарова А.С. подлежит взысканию в пользу истца сумма неосновательного обогащения вследствие пользования земельным участком в размере арендной платы, а также проценты за пользование чужими денежными средствами по следующим основаниям.

Порядок исчисления арендной платы за земельные участки, расположенные в городе Санкт-Петербурге, регламентирован Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009г. № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее - Постановление № 1379).

Расчет размера арендной ставки за пользование земельным участком согласно Постановлению № 1379 выглядит следующим образом.

 Кадастровый квартал 4145, в пределах которого расположен земельный участок относится к 7 зоне градостроительной ценности территории.          

Согласно Положению, базовая ставка (Bs) для земельных участков, относящихся к 7 зоне градостроительной ценности составляет 766,57 руб./кв. м./год. (Приложение №1 к Положению). При этом до декабря 2014 года размер данной базовой ставки составлял 660,21 руб./кв. м./год.

Земельный участок не находится на основных магистралях и локальных центрах, влияющих на коммерческую привлекательность земель в г. Санкт-Петербурге. Исходя из этой информации, коэффициент местоположения (Ктр) будет равен 1. (см. Приложение №3 к Положению).

При определении арендной платы применяются коэффициенты в соответствии с настоящим Положением, при этом понижающие коэффициенты (кроме Кп) устанавливаются равными 1,00 (п.2.7 Положения).

Коэффициент площади, для земельных участков площадью от 50 до 500 кв. м. данного функционального использования, равен 1 (п.10 приложения к Положению, табл 1).         

Коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд): в 2013 году - 1,15; в 2014 году - 1,20;

в 2015 году - 1,25 (с 01.01.2015 по 31.03.2015), 1,2 - с 01.04.2015 по 31.12.2015; в 2016 году - 1,2; в 2017 году - 1,2.

Исходя из вышеизложенного, размер арендной ставки за 1 кв. м. в год будет составлять:

в 2013 году: 660,21 *1*1*1*1,15 = 759,24 руб./кв. м./год.

в 2014 году: 660,21 * 1 * 1 * 1 * 1,2 = 792,25 руб./кв. м./год.

в 2015 году (с 01.01.2015 по 31.03.2015): 766,57 * 1 * 1 * 1,25 = 958,21 руб./кв. м./год.

в 2015 году (с 01.04.2015 по 31.12.2015): 766,57 * 1 * 1 * 1,2 = 919,88 руб./кв. м./год.

в 2016 году: 766,57 * 1 * 1 * 1,2 = 919,88 руб./кв. м./год;

в 2017 году: 766,57 * 1 * 1 * 1,2 = 919,88 руб./кв. м./год

Размер арендной платы за 1 кв. м. составит:

в 2013 году: 759,24 * (205 / 365) = 426,42 руб./кв. м.

в 2014 году: 792,25 * (365/365) = 792,25 руб./кв. м. (для нежилого помещения 5Н)

в 2014 году: 792,25 * (120/365) = 260,47 руб./кв.м. (для нежилого помещения 4Н)

в 2015 году (с 01.01.2015 по 31.03.2015): 958,21 * (90/365) = 236,27 руб./кв. м.

в 2015 году (с 01.04.2015 по 31.12.2015): 919,88 * (275/365) = 693,06 руб./кв. м.

в 2016 году: 919,88 * (366/366) = 919,88 руб./кв. м.

в 2017 году: 919,88 * (122/365) = 307,5 руб./кв. м.

Итого арендная плата пользование земельным участком, находящимся под нежилым помещением 5Н, за период с 10.06.2013г. (дата введения процедуры наблюдения в отношении ООО «Фаэтон-Инвест») по 03.05.2017г. составит 3 375,38 рублей за 1 квадратный метр.

Размер арендной платы за пользование земельным участком, находящимся под нежилым помещением 5Н, за период с 10.06.2013г. по 03.05.2017г. составит 197 459 руб. (Сто девяносто семь тысяч четыреста пятьдесят девять) рублей 73 коп. (58,5 кв.м. * 3 375,38 руб.).

Арендная плата пользование земельным участком, находящимся под нежилым помещением 4Н, за период с 02.09.2014г. по 03.05.2017г. составит 2 843,6 рублей за 1 квадратный метр.

Размер арендной платы за пользование земельным участком, находящимся под нежилым помещением 4Н, за период с 02.09.2014г. по 03.05.2017г. составит 120 568 руб. (Сто двадцать тысяч пятьсот шестьдесят восемь) рублей 64 коп (42,4 кв.м. * 2 843.6 руб.)

Общий размер арендной платы составляет 318 028 (Триста восемнадцать тысяч двадцать восемь) рублей 37 коп.

Размер неосновательного обогащения за пользование земельным участком исчисляется исходя из фактической площади земельного участка, расположенной под нежилыми помещениями, принадлежащими Елизарову А.С.

По утверждению истца  подлежит взысканию с ИП Елизарова А.С. в пользу ООО «ФАЭТОН - ИНВЕСТ» сумма неосновательного обогащения в размере 318 028,37 рублей, выразившаяся в необоснованном сохранении денежных средств за пользование земельным участком, а также  проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме  96 611,53 рублей.  

Повторно рассмотрев настоящее дело в порядке апелляционного производства, апелляционный суд полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.

 Суд первой инстанции в обоснование отказа в иске сослался на наличие следующих обстоятельств.

Нежилое помещение по адресу: СанктПетербург, Липовая аллея, д. 12, лит. А, пом. 5Н было приобретено Елизаровым АС. у Аржановой В.Ю. по договору купли-продажи от 16.10.2003 года. Нежилое помещение по адресу: Санкт-Петербург, Липовая аллея, д. 12, лит. А, пом. 4Н было приобретено Елизаровым АС. у Герока АК. по договору купли-продажи от 13.05.2014 года. Изначально собственником нежилых помещений являлся истец - ООО «Фаэтон-Инвест». 

Суд со ссылкой на положения пунктов 1, 2 статьи 552 ГК РФ, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ указал, что гражданское и земельное законодательство не предусматривают возможности отчуждения недвижимого имущества без возникновения того или иного права на земельный участок, занятый этой недвижимостью, у покупателя. Приобретение недвижимости в любом случае влечет возникновение у ее покупателя соответствующего права на земельный участок, независимо от того, оговорено это право в договоре купли-продажи недвижимости или нет, оформлены ли покупателем правоустанавливающие документы на земельный участок или нет. 

По мнению суда, в момент регистрации права собственности Елизарова АС. на спорные нежилые помещения у него в силу закона возникло право общей долевой собственности на земельный участок под ними, что, в свою очередь, исключает его неосновательное обогащение в виде сбережения арендной платы за пользование спорным земельным участком.

Верховный Суд РФ в Определении от 23.11.2017 г. № 307-ЭС17-5707 по делу №А56-33380/2016 с полностью аналогичными обстоятельствами в отношении того же земельного участка и нежилых помещений в том же здании, со ссылкой на подпункт 5 пункта 1 статьи 1, пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ, статью 273, пункты 1, 2 статьи 552 Гражданского кодекса РФ и отсутствие в договорах купли-продажи нежилых помещений правового регулирования прав на земельный участок, указал, что, несмотря на то, что земельный участок и проданные помещения являлись самостоятельными объектами гражданских прав, на момент продажи они принадлежали одному лицу и в данном случае в обороте участвовали совместно. Следовательно, обоснованным является применение установленного приведенными выше нормами общего правила о том, что к покупателю земельный участок переходит на том же праве, что и у продавца. 

В силу пункта 2 статьи 552 ГК РФ и с учетом того, что иное не предусмотрено законом и договорами продажи недвижимости, установленная в них цена помещений в здании включает цену передаваемого с этим недвижимым имуществом права собственности на соответствующую долю в праве собственности на земельный участок. 

Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (статья 131, пункт 2 статьи 223, пункт 4 статьи 244 ГК РФ). В силу статей 273, 552 ГК РФ, в редакции Федерального закона от 26.06.2007 г. № 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации», действующей с 03.07.2007 г., пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, разъяснений, содержащихся в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», при отчуждении собственником здания и земельного участка, на котором оно расположено, помещений в этом здании, у покупателя помещений и продавца возникает режим общей долевой собственности на земельный участок (пункт 4 статьи 244 ГК РФ) (т. 1, л.д. 80-88).

Материалами дела подтверждается, что на момент продажи истцом нежилых помещений 4Н и 5Н земельный участок и указанные нежилые помещения принадлежали одному лицу - истцу ООО «Фаэтон-Инвест». 

Согласно пункту 1.3 договоров купли-продажи от 09.09.2002 г., здание, кадастровый номер 78:4145:3:8, в котором находятся нежилые помещения 4Н и 5Н, и земельный участок, кадастровый номер 78:4145:3, на котором оно находится, принадлежат продавцу ООО «Фаэтон-Инвест» на основании договора купли-продажи № 117-д от 14.02.2002 г. с ООО «Форум» (т. 1, лед. 122, 125). 

Право собственности истца ООО «Фаэтон-Инвест» на земельный участок зарегистрировано 27.02.2002 г. (т. 1, л.д. 27). Права на здание с кадастровым номером 78:4145:3:8, находящееся ранее в собственности ООО «Фаэтон-Инвест» на основании договора купли-продажи № 117-д от 14.02.2002 г., были прекращены, а объект недвижимости ликвидирован на основании заявления от 07.08.2002 г. о прекращении права собственности общества и планов вторичного объекта недвижимости, утвержденных КЗРиЗ 02.08.2002 г. и 05.07.2002 г. (см. т. 1, л.д. 159).

 По договорам купли-продажи от 09.09.2002 г. оба нежилых помещения были проданы истцом ООО «Фаэтон-Инвест» Аржановой В.Ю. (т. 1, л.д. 122-127), впоследствии они были приобретены ответчиком Елизаровым АС. (т. 1, л.д. 54-61). Данные обстоятельства сторонами по делу не оспаривались.

Таким образом, имеются основания для применения в настоящем деле правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Определении от 23.112017 г. № 307-ЭС17-5707.

Следовательно, в момент регистрации права собственности Елизарова АС. на спорные нежилые помещения у него возникло право общей долевой собственности на земельный участок под ними.

Право общей долевой собственности Елизарова А.С. на спорный земельный участок исключает неправомерное использование им земельного участка, а значит, и его неосновательное обогащение в размере арендной платы за такое пользование 

 Вопрос о том, является ли спорный земельный участок делимым, равно как и возможность раздела спорного земельного участка не являются обстоятельствами, имеющими значение для дела, так как Верховный суд РФ в Определении от 23.112017 г. № 307-ЭС17-5707 указал, что к спорным правоотношениям подпункт 1 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ не применим. Кроме того, стороны в 

 

договорах купли-продажи спорных нежилых помещений (т. 1, л.д. 122-127) вопрос о разделе земельного участка не ставили, тем самым признавая его неделимым.

Доводы истца о том, что ответчиком не доказан факт принадлежности спорного земельного участка к общему имуществу и возникновения у него права общей долевой собственности на весь земельный участок, а договоры купли-продажи нежилых помещений, принадлежащих Елизарову А.С., не содержат условий о продаже вместе с объектами недвижимости земельного участка, не могут повлечь отмену решения суда, так как право общей долевой собственности на земельный участок возникло у Елизарова А.С. в силу закона по факту приобретения им нежилых помещений в здании, расположенном на спорном земельном участке.

Довод истца о том, что земельный участок был обременен ипотекой, о чем сделана запись от 27.02.2002 г., не подтверждается материалами дела, в которых не содержится сведений о регистрационной записи.

Вопреки позиции истца, отсутствие в свидетельстве о государственной регистрации права собственности Елизарова А.С. на нежилые помещения указания на размер доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, относящиеся к общему имуществу, не свидетельствует об отсутствии права общей долевой собственности Елизарова АС. на спорный земельный участок.

Учитывая изложенное, при рассмотрении дела и вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

постановил:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 05.04.2018 по делу №  А56-48101/2017  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

В.И. Желтянников

Судьи

 

Т.А. Кашина

 Ю.В. Пряхина