Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-12715/2019

г. Хабаровск

25 декабря 2019 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 18.12.2019.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи С.Ю. Дацука, 

при ведении протокола судебного заседания 

секретарем ФИО1,

рассмотрел в заседании суда дело 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик – Управление инвестиционных программ города Хабаровска» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680000,                 

<

...>)

к Администрации города Хабаровска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680000, 

<

...>), 

Департаменту архитектуры, строительства и землепользования Администрации города  Хабаровска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680000, 

<

...>)

третьи лица: Управление Федеральной службы исполнения наказаний России по Хабаровскому краю, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Комитет государственного строительного надзора Правительства Хабаровского края, общество с ограниченной ответственностью «Невада-Восток», общество с ограниченной ответственностью «Амгуема», общество с ограниченной ответственностью «Амгуема-Инвест», общество с ограниченной ответственностью «Гранд», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8

о признании права собственности,

при участии в судебном заседании:

от истца – А.В. Рой, представитель, доверенность № 5 от 13.06.2019;

от ответчиков – не явились, уведомлены надлежащим образом;

от ООО «Невада Восток» - ФИО9, представитель,  доверенность от 25.04.2017;

от Комитета государственного строительного надзора Правительства Хабаровского края – С.Ю. Говорушко, представитель, доверенность №1-17-31 от 10.07.2019;

от УФСИН России по Хабаровскому краю – ФИО10,  представитель, доверенность № 27/ТО/20-89 от 21.03.2017;

от иных третьих лиц – не явились, уведомлены надлежащим образом.

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик – Управление инвестиционных программ города Хабаровска» (далее – ООО «СЗ-Управление инвестиционных программ г. Хабаровска», Общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Администрации города Хабаровска (далее – Администрация), Департаменту архитектуры, строительства и землепользования Администрации города  Хабаровска (далее – Департамент) о признании права собственности на объект недвижимого имущества  -  «Торговый комплекс по ул. ФИО11 в                                           г. Хабаровске», кадастровый номер 27:23:0020325:729, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0020325:723, по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, Кировский район, в границах                                  ул. Знаменщикова – ул. ФИО11 – ул. Джамбула, со следующими параметрами:

количество этажей – 15-6-4;

общий строительный объем – 147 839 куб.м;

в том числе: надземной части 138 198 кв.м;

подземной части 9 641 кв.м;

общая площадь объекта (внутренняя по помещениям) 33 689,7 кв.м;

общая площадь здания 36 871,7 кв.м;

в том числе: общественной части (административно-торговая)                         – 27 074, 8 кв.м;

автопарковки 9 796,9 кв.м

(с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнения).

Исковые требования мотивированы возведением спорного объекта в соответствии с проектной документацией, невозможностью в установленном порядке зарегистрировать за истцом абсолютное вещное право (право собственности) на указанный объект недвижимости ввиду отсутствия разрешения на ввод в эксплуатацию.  Иск нормативно обоснован положениями статей 8, 131, 218, 219, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).  

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы исполнения наказаний России по Хабаровскому краю, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Комитет государственного строительного надзора Правительства Хабаровского края, общество с ограниченной ответственностью «Невада-Восток», общество с ограниченной ответственностью «Амгуема», общество с ограниченной ответственностью «Амгуема-Инвест», общество с ограниченной ответственностью «Гранд», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8. 

Сторонам и третьим лицами предложено сформировать правовые позиции по спору, с учетом корректировок в субъектном составе спорного правоотношения. 

В отзыве на иск Администрация возражений относительно применения испрашиваемой истцом меры защиты права не выразила.

Департамент в отзыве на иск подтвердил обстоятельства возведения спорного объекта, отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию. 

 Комитет государственного строительного надзора и экспертизы Правительства Хабаровского края в отзыве на иск, подготовленном по результатам изучения проектной и технической документации, подтвердил соблюдение строительных норм и правил при возведении спорного объекта, требований градостроительного законодательства. 

Управление Федеральной службы исполнения наказаний России по Хабаровскому краю в отзыве на иск заявленные требования не признало, просило оставить их без удовлетворения. 

Иные лица, надлежащим образом уведомленные о начатом судебном разбирательстве в порядке статьи 123 АПК РФ, отзывы на иск не представили.

В судебном заседании представитель ООО «СЗ-Управление инвестиционных программ г. Хабаровска» поддержал заявленные требования, настаивал на их удовлетворении по основаниям, изложенным в иске, уточнении, дополнениях.  

Представители Комитета государственного строительного надзора Правительства Хабаровского края, ООО «Невада Восток» подтвердили ранее изложенные правовые позиции по спору.

Представитель УФСИН России по Хабаровскому краю указал на отсутствие законных оснований для реализации испрашиваемой Обществом правовосстановительной меры.

Иные участники процесса, извещенные о дате, времени и месте рассмотрения дела, явку своих представителей не обеспечили.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, с соблюдением предписаний статьи 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд

У С Т А Н О В И Л:

27.12.2012 между Администрацией и ООО «Управление инвестиционных программ города Хабаровска» (прежнее наименование истца) заключен договор № 4/2012 о развитии застроенной территории в границе улиц Знаменщикова - ФИО11 - Джамбула г. Хабаровска.

В порядке реализации достигнутых договоренностей, с учетом протокола публичных слушаний от 15.05.2013 № 7, заключения о результатах публичных слушаний, Администрацией г. Хабаровска издано постановление от 07.06.2013 № 1967 об утверждении документации по планировке территории в границах указанных улиц, сформирован земельный участок площадью 10 047 кв. м с кадастровым номером 27:23:0020325:723, расположенный в границах улиц Знаменщикова - ФИО11 - Джамбула в Кировском районе г. Хабаровска и имеющий разрешенное использование - для строительства объектов торгового назначения.

На основании постановления Администрации № 3119 от 22.07.2014  между городским округом «Город Хабаровск» (в лице профильного Департамента) и Обществом заключен договор № 1702, по условиям которого земельный участок с кадастровым номером 27:23:0020325:723 предан истцу на безвозмездной основе. 

Право собственности Общества на указанный объект недвижимости зарегистрировано 04.08.2014 (свидетельство о государственной регистрации права от 04.08.2014 серии 27-АГ 001597).

Кроме того, Общество являлось арендатором земельного участка площадью 4 534 кв. м с кадастровым номером 27:23:0020325:725 по договору аренды от 25.07.2014 № 305 (арендодатель – Администрация г. Хабаровска), имеющего разрешенное использование - для благоустройства. Этот земельный участок примыкает к земельному участку с кадастровым номером 27:23:0020325:723, а также к проезжей части ул. ФИО11 г. Хабаровска.

С учетом названных земельных участков Обществу распоряжением от 23.06.2014 № 433 Департамента архитектуры, строительства и землепользования администрации г. Хабаровска утвержден градостроительный план № RU27301000-2306201400000433 в отношении земельного участка площадью 14 590 кв. м, при наличии которого разработана проектная документация на строительство в границах указанного земельного участка объекта «Торговый комплекс по                             ул. ФИО11 в г. Хабаровске».

Для возведения названного объекта Обществом получено разрешение на строительство № RU27301000-261/14 от 27.08.2014 сроком действия до 27.11.2017, которое содержало указание на земельные участки с кадастровыми номерами 27:23:0020325:723 (площадью 10 047 кв. м), 27:23:0020325:725 (площадью 4534 кв. м).

   Постановлением Администрации г. Хабаровска от 24.06.2016 № 2151 истцу выдано разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства (принятое с учетом результатов публичных слушаний, а также в соответствии с Административным регламентом «Предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства на территории городского округа «Город Хабаровск», утвержденным постановлением администрации г. Хабаровска от 13.04.2015 № 1307). 

Распоряжением департамента архитектуры, строительства и землепользования администрации г. Хабаровска от 11.07.2016 № 490 утвержден градостроительный план RU 27301000-110720160490 земельного участка с кадастровым номером 27:23:0020325:723, с учетом названных отклонений от предельных параметров разрешенного строительства.

На основании изысканий, осуществленных ООО «Землеустройство-ДВ», проектной документации, разработанной ООО «ДВПИ» и получившей положительное заключение экспертизы, на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0020325:723 по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, Кировский район, в границах ул. Знаменщикова – ул. ФИО11 – ул. Джамбула, Обществом с привлечением ООО «Евразийская холдинговая компания» возведен торговый комплекс со следующими параметрами: количество этажей – 15-6-4; общий строительный объем – 147 839 куб.м; в том числе: надземной части 138 198 кв.м; подземной части 9 641 кв.м; общая площадь объекта (внутренняя по помещениям) 33 689,7 кв.м; общая площадь здания 36 871,7 кв.м; в том числе: общественной части (административно-торговая) – 27 074, 8 кв.м; автопарковки 9 796,9 кв.м.

Возведение объекта осуществлялось на средства инвесторов, привлеченные Обществом в рамках заключенных истцом соглашений участия в долевом строительстве. 

О начале строительства застройщик своевременно проинформировал Комитет государственного строительного надзора Правительства Хабаровского края. 

Ход строительства сопровождался контрольными мероприятиями  Комитета.

Между тем в связи с признанием вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 26.07.2016 по делу                   № А73-2674/2016 недействительными распоряжения департамента от 23.06.2014 № 433 «Об утверждении градостроительного плана земельного участка площадью 14 590 кв. м», а также разрешения на строительство                     № RU27301000-261/14, завершающий этап возведения объекта происходил вне мероприятий государственного строительного надзора. 

Письмами  Департамента №№ 01-92/12031 от 09.10.2017, № 01-71/9807 от 19.09.2019 Обществу отказано в выдаче нового разрешения на строительство, вводе объекта в эксплуатацию.

Уведомлением Управления Росреестра по Хабаровскому краю от 09.10.2019 Обществу также отказано в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права на спорный объект.

Приведенные обстоятельства послужили основанием для обращения  ООО «СЗ-Управление инвестиционных программ г. Хабаровска» в арбитражный суд с настоящим иском. 

Исследовав фактические обстоятельства и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о наличии законных оснований для удовлетворения заявленных исковых требований. 

Пунктом 1 статьи 8 ГК РФ регламентировано, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права.  

Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского права. 

Предметом иска о признании права является констатация факта принадлежности субъекту вещного права на имущество, а основанием иска являются обстоятельства, подтверждающие наличие у истца такого права.

В силу требований действующего законодательства, предъявив иск о признании права собственности, истец должен представить неопровержимые доказательства, подтверждающие возникновение у него права на имущество по основаниям, предусмотренным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 ГК РФ).

В силу статьи 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 1 статьи 218 ГК РФ предписано, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Из содержания указанных норм следует, что для признания имущества недвижимым необходимо подтверждение того, что такой объект гражданских прав создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке.

При этом буквальное содержание статьи 218 ГК РФ позволяет заключить, что данная норма права в качестве оснований для возникновения права собственности на вновь созданную вещь называет два юридически значимых обстоятельства: создание новой вещи для себя и отсутствие нарушений законодательства при ее создании.

Суд отмечает, что в рассматриваемом случае строительство спорного объекта было начато и осуществлялось на основании полученного в установленном порядке разрешения, однако завершено без прохождения процедуры государственного строительного надзора. При таких обстоятельствах субсидиарному применению подлежат нормы статьи 222 ГК РФ.  

Согласно пунктам 1, 2 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 25, 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка. 

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу правовой позиции, отраженной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014), признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права; данный способ защиты может применяться, если лицо, которое обратилось в суд, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, строительство спорного объекта осуществлено на основании проектных изысканий, осуществленных ООО «Землеустройство-ДВ», проектной документации, разработанной ООО «ДВПИ» и получившей положительное заключение экспертизы.

Возведение торгового комплекса осуществлено на основании разрешения на строительство № RU27301000-261/14 от 27.08.2014 сроком действия до 27.11.2017. 

Строительство объекта производилось в рамках исполнения договора генерального подряда № 707 от 15.07.2014, заключенного с ООО «Евразийская холдинговая компания».

Материалами дела также подтверждается, что финансирование хода строительства осуществлено за счет средств инвесторов, привлеченного Обществом в рамках заключенных соглашений участия в долевом строительстве. 

Фонд привлеченных средств инвестирования образован за счет поступлений от ООО «КлинОК», ООО «Невада-Восток», ООО «Диалог»,  ООО  «Виталайн», ООО «Амгуема», ООО «Гранд», ООО «Партнер-ДВ», ФИО12, ФИО8, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО4, ФИО2, ФИО3, ФИО5, ФИО19, Хана А.Д., ФИО20, ФИО6, ФИО7, ФИО21, ФИО22 

Согласно схеме от 25.02.2016, подготовленной ООО «Центр земельного права», возведенный истцом спорный объект расположен в границах принадлежащего истцу на праве собственности земельного участка площадью 10 047 кв. м, с кадастровым номером 27:23:0020325:723, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства объектов торгового назначения, местонахождение: Хабаровский край, г. Хабаровск, р-н Кировский, в границах улиц Знаменщикова - ФИО11 - Джамбула в Кировском районе г. Хабаровска.

При этом в соответствии со справкой КГБУ «Хабкрайкадастр» о технико-экономических показателях объекта от 28.09.2018 площадь застройки  не превышает предельно допустимых величин.  

Материалами дела также подтверждается, что названный земельный участок расположен в зоне центра деловой, общественной и коммерческой активности Ц-1, в которой к основным видам разрешенного использования относятся, в том числе объекты торгового назначения.

Актами №№ СВ18-11/2014 от 28.11.2014, С04-11/2015 от 08.04.2015, С19-11/2015, оформленными Управлением государственного строительного надзора главного контрольного управления Правительства Хабаровского края, подтвержден ход строительства, отсутствие нарушений в действиях застройщика, подрядчика.  

Согласно сведениям технического плана, справки КГБУ «Хабкрайкадастр» № 2910 от 27.08.2019 о технико-экономических показателях объект недвижимого имущества - «Торговый комплекс по                    ул. ФИО11 в  г. Хабаровске», по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, Кировский район, в границах ул. Знаменщикова – ул. ФИО11 – ул. Джамбула, окончен строительством и имеет следующие параметры:

количество этажей – 15-6-4;

общий строительный объем – 147 839 куб.м;

в том числе: надземной части 138 198 кв.м;

подземной части 9 641 кв.м;

общая площадь объекта (внутренняя по помещениям) 33 689,7 кв.м;

общая площадь здания 36 871,7 кв.м;

в том числе: общественной части (административно-торговая)                         – 27 074, 8 кв.м;

автопарковки 9 796,9 кв.м.

Согласно заключению от 05.08.2016, подготовленному ООО «Экспертиза», скорректированная проектная документация на спорный объект капитального строительства соответствует результатам инженерных изысканий, требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим требованиям, требованиям пожарной безопасности, требованиям к содержанию разделов проектов.   

В соответствии с экспертным заключением Федерального бюджетного учреждения здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Хабаровском крае» Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 27.09.2018, объект недвижимости соответствует СанПиН 2.2.4.3359-16, СН 2.2.4/2.1.8.562-96, ГН 2.1.8/2.2.4.2262-07 в части физических факторов рабочих мест, требованиям по параметрам шума, уровням магнитных полей. 

В соответствии с техническим заключением ООО «Гала-Проект»                 № 06/18 от 31.10.2018 готовность строительных конструкций здания – 100 %, таковые соответствуют проекту, возведены с соблюдением действующих норм и правил, находятся в исправном, работоспособном состоянии, обеспечивают надежность и безопасность здания, отвечают требованиям безопасности. Прочность каркаса здания соответствует нормативным требованиям. Недопустимых дефектов не обнаружено. Конструкции не представляют угрозу причинения вреда третьим лицам, жизни и здоровью людей, имущества.  

Как следует из комиссионного заключения экспертов ООО «ЭКЦ «Эксперт-01» № 64/394 от 21.11.2018, протоколов испытаний, актов приемки систем, объемно-планировочные, конструктивные, технологические и организационные решения по обеспечению пожарной защиты объекта, предусмотренные проектом, отражают необходимый состав мер по реализации Федерального закона от 22.07.2008 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности». 

Заключением № 167 от 29.12.2016, выданным МУП города Хабаровска «Водоканал», подтверждено, что наружные сети водопровода, канализации, водомерный  узел спорного объекта простроены согласно рабочим чертежам, пригодны для эксплуатации, подключены к городским сетям.  

Справкой акционерного общества «Дальневосточная генерирующая компания» № 152-23.3/1955 от 23.03.2016 установлено выполнение технических условий при подключении теплоснабжения. 

Актом № 796 от 13.07.2016 констатировано выполнение технических условий подключения электроустановок. 

Таким образом, в ходе экспертных мероприятий констатировано надлежащее техническое состояние спорного объекта.

Совокупность приведенных фактических обстоятельств свидетельствует о том, что спорный объект расположен в границах земельного участка, отведенного для целей строительства такого рода объектов, на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки и обязательными требованиями к параметрам постройки; сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Судом также учтено, что лицо, создавшее постройку, предпринимало меры, направленные на получение разрешения на строительство и ввод спорного объекта в эксплуатацию.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии законных оснований для признания права собственности общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик - Управление инвестиционных программ города Хабаровска» на объект «Торговый комплекс по ул. ФИО11 в г. Хабаровске», кадастровый номер 27:23:0020325:729, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0020325:723, по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, Кировский район, в границах                                  ул. Знаменщикова – ул. ФИО11 – ул. Джамбула, со следующими параметрами:

количество этажей – 15-6-4;

общий строительный объем – 147 839 куб.м;

в том числе: надземной части 138 198 кв.м;

подземной части 9 641 кв.м;

общая площадь объекта (внутренняя по помещениям) 33 689,7 кв.м;

общая площадь здания 36 871,7 кв.м;

в том числе: общественной части (административно-торговая)                         – 27 074, 8 кв.м;

автопарковки 9 796,9 кв.м.

Судебными актами по делу № А73-2674/2016 Арбитражного суда Хабаровского края признаны недействительными, в том числе распоряжение Департамента от 23.06.2014 № 433 «Об утверждении градостроительного плана земельного участка площадью 14 590 кв. м»; разрешение на строительство № RU27301000-261/14. Суды исходили из того, что градостроительный план, разрешение на строительство выданы с учетом земельного участка площадью 4534 кв. м с кадастровым номером 27:23:0020325:725, который в целях строительства не формировался, его разрешенное использование определено под благоустройство, т.е. фактически этот земельный участок относится к территории общего пользования. Суды установили, что включение земельного участка с кадастровым номером 27:23:0020325:725 в состав территории строительства привело к занижению процента застройки территории.

Между тем данные выводы не могут послужить препятствием для реализации испрашиваемого истцом способа защиты.  

Постановлениями Шестого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2019, Арбитражного суда Дальневосточного округа от 17.09.2019                   № Ф03-3472/2019 по делу N А73-17125/2015 отказано в удовлетворении иска ФКУ СИЗО-1 УФСИН России по Хабаровскому краю к ООО «СЗ- управление инвестиционных программ г. Хабаровска» о признании объекта – «Торговый комплекс по ул. ФИО11 в г. Хабаровске» самовольной постройкой и об обязании застройщика снести за свой счет объект «Торговый комплекс по ул. ФИО11 в г. Хабаровске».

Судами, в частности, подтверждена возможность строительства спорного объекта в границах земельного участка с кадастровым номером 27:23:0020325:723, констатировано соблюдение строительно-технических, санитарно-гигиенических и пожарных требований, нормативов застройки. 

В постановлениях Шестого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2019, Арбитражного суда Дальневосточного округа от 17.09.2019                   № Ф03-3472/2019 по делу № А73-17125/2015 в прямой постановке указано на отсутствие угрозы для жизни и здоровья граждан, препятствий для деятельности учреждений уголовно-исполнительной системы. 

Применительно к объему прав субъекта, инициировавшего настоящее судебное разбирательство, в контексте избранной им схемы финансирования возведения спорного объекта, суд отмечает следующее.

Материалами истребованных судом и исследованных дел №№А73-17125/2015, А73-7347/2018 подтверждено, что возведение торгового комплекса осуществлялось на средства инвесторов, привлеченные Обществом в рамках заключенных соглашений участия в долевом строительстве. 

В состав инвесторов входили общество с ограниченной ответственностью «КлинОК», общество с ограниченной ответственностью «Невада-Восток», общество с ограниченной ответственностью «Диалог», общество с ограниченной ответственностью «Виталайн», общество с ограниченной ответственностью «Амгуема», общество с ограниченной ответственностью «Гранд», общество с ограниченной ответственностью «Партнер-ДВ», ФИО12, ФИО8, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО4, ФИО2, ФИО3, ФИО5, Ан Александра, ФИО23, ФИО20, ФИО6, ФИО7, ФИО21, ФИО22

Впоследствии соглашения об участии в долевом строительстве, заключенные с указанными лицами (за исключением   ООО «Невада-Восток»), расторгнуты.

На момент судебного разбирательства по настоящему делу ООО «СЗ- управление инвестиционных программ г. Хабаровска» имеет неисполненные денежные обязательства по возврату средств инвестирования перед ООО «Амгуема», ООО «Амгуема-инвест», ООО «Гранд», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7,  ФИО8.

Между тем данное обстоятельство также не препятствует удовлетворению иска. 

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться залогом.

Статьей 334 ГК РФ предписано, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона) (пункт 1 статьи 334.1 ГК РФ).

В силу статьи 337 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Согласно статье 352 ГК РФ основанием для прекращения залога является прекращение обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 1 статья 3 Закона об ипотеке установлено, что ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества (пункт 2 статьи 3 Закона об ипотеке).  

В соответствии со статьей 25 Закона об ипотеке если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Пунктами 1, 2, 3 статьи 8.1 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В силу пункта 1 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве Залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство: возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Пунктами 1, 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве регламентировано, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона. Возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Хабаровскому краю от 09.10.2019 №КУВД-001/2019-11756852/1 в публично достоверный государственный реестр внесены сведения о зарегистрированном в силу законе залоге в пользу участников долевого строительства.

Вместе с тем суд констатирует, что данное обременение возникло и было отражено в публично достоверном государственном реестре в целях соблюдения императивных предписаний Закона об ипотеке, Закона об участии в долевом строительстве и направлено на создание правовых и фактических гарантий исполнения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства спорного объекта.

Избранная схема инвестирования не могла породить (и, с учетом расторжения соглашений, не породила) возникновения вещных прав участников долевого финансирования, конкурирующих с правами истца.  

Признание в таких условиях абсолютного вещного права истца на спорный объект недвижимости не только не противоречит специальным предписаниям законодательства о залоге недвижимости, участии в долевом строительстве, но и напротив – создает дополнительные гарантии защиты прав всех заинтересованных лиц, поскольку содержательно устраняет неопределенность в вопросе принадлежности и персонификации базового правового титула на объект капитального строительства. 

Согласно генеральному принципу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, то есть подлежат отнесению на проигравшую сторону. 

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу. 

В силу правовой позиции, приведенной в пункте 19 постановления Пленума ВС РФ от 21.01.2016 № 1, не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, административным ответчиком.

Учитывая приведенные разъяснения, особенности спорного правоотношения, позицию истца, процессуальное поведение ответчиков, а также обстоятельства конкретного дела, судебные издержки, фактически понесенные истцом на оплату пошлины, не подлежат отнесению на его процессуальных оппонентов.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик - Управление инвестиционных программ города Хабаровска» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) на объект «Торговый комплекс по ул. ФИО11 в                                           г. Хабаровске», кадастровый номер 27:23:0020325:729, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0020325:723, по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, Кировский район, в границах                                  ул. Знаменщикова – ул. ФИО11 – ул. Джамбула, со следующими параметрами:

количество этажей – 15-6-4;

общий строительный объем – 147 839 куб.м;

в том числе: надземной части 138 198 кв.м;

подземной части 9 641 кв.м;

общая площадь объекта (внутренняя по помещениям) 33 689,7 кв.м;

общая площадь здания 36 871,7 кв.м;

в том числе: общественной части (административно-торговая)                         – 27 074, 8 кв.м;

автопарковки 9 796,9 кв.м.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья                                              С.Ю. Дацук