/

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-20393/2016

14 ноября 2018 года

г. Санкт-Петербург

/сд.3

Резолютивная часть постановления объявлена     06 ноября 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  14 ноября 2018 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Бурденкова Д.В.

судей  Аносовой Н.В., Слоневской А.Ю.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Прониным  А.Л.

при участии:  

от Шавлоховой   А.К.:    представитель   Лесной  В.В.  по   доверенности  от 17.04.2018,

 

 финансового   управляющего  Крюкова   А.М.,  паспорт,  решение от 22.12.2016,

 

от Шавлохова В.Г.: не  явился,   извещен, 

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-19145/2018)  Шавлоховой Александры Константиновны на определение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.06.2018 по делу № А56-20393/2016/сд.3 (судья        И.М. Шевченко), принятое 

 

по заявлению Шавлоховой Александры Константиновны

о признании недействительными торгов и применении последствий их недействительности 

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Шавлохова Валерия Генаевича, 

 

установил:

Определением от 08.06.2016 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области ввел в отношении Шавлохова Валерия Генаевича (далее – Шавлохов В.Г.)  процедуру реструктуризации долгов гражданина и утвердил в должности финансового управляющего Крюкова Андрея Михайловича.

 Сведения об этом опубликованы в газете «Коммерсантъ» от 18.06.2016 № 107.

Решением от 22.12.2016 суд признал Шавлохова В.Г. несостоятельным (банкротом), ввел в отношении него процедуру реализации имущества гражданина и утвердил в должности финансового управляющего Крюкова А.М.

Сведения об этом опубликованы в газете «Коммерсантъ» от 14.01.2017 № 6.

Определением суда от 09.08.2017 утверждено положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника. 

            Шавлохова Александра Константиновна (участник и победитель торгов) обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными торгов в форме аукциона по лоту № 2 по продаже земельного участка под индивидуальное жилищное строительство с надворными постройками с кадастровым № 47:16:0504001:3 площадью 1800 кв.м по адресу: Ленинградская обл., Кировский р-н, дер. Горная Шальдиха, Сиреневая ул., д. 2, договора купли-продажи от 12.10.2017 в отношении этого же земельного участка, а также о применении последствий недействительности сделок.

Определением   от 28.06.2018  суд в   удовлетворении   заявления   отказал.

На  определение   суда  подана   апелляционная   жалоба,  в  которой  Шавлохова  А.К.  просит   определение   от 28.06.2018  отменить,   принять  по   делу  новый   судебный  акт, ссылаясь  на   проведение   финансовым  управляющим   должником   торгов   с  нарушением   норм  Земельного   кодекса  Российской Федерации (далее – ЗК РФ). В  части   применения  последствий   недействительности   сделки,  заявитель   просила   возвратить   в  конкурсную  массу Шавлохова  В.Г.  указанный выше земельный  участок и возвратить  Шавлоховой  А.К.  денежные   средства   в  размере  720 000 руб.,  оплаченных   по  договору  купли-продажи   от 12.10.2017.

Представитель  Шавлоховой  А.К. поддержал   доводы  апелляционной   жалобы.

В отзыве  на   апелляционную  жалобу кредитор Колинько Э.Б.   просит   определение   от 28.06.2018  оставить  без   изменения,   апелляционную  жалобу  Шавлоховой  А.К. -   без   удовлетворения. 

Остальные  лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123, абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации», в судебное заседание не явились.

В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Законность и   обоснованность   обжалуемого   определения   проверены  в   апелляционном   порядке.

Определением суда от 09.08.2017 утверждено положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника: 

            - земельного участка под индивидуальное строительство с надворными

постройками площадью 810 кв. м по адресу: Ленинградская обл., Кировский р-н, дер.

Горная Шальдиха, Сиреневая ул., уч. 2а;

- земельного участка под индивидуальное жилищное строительство с надворными постройками площадью 1800 кв. м по адресу: Ленинградская обл., Кировский р-н, дер. Горная Шальдиха, Сиреневая ул., д. 2;

- жилого дома площадью 38,4 кв. м по адресу: Ленинградская обл., Кировский р-н,дер. Горная Шальдиха, Сиреневая ул., д. 2;

После утверждения положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества Шавлохова В.Г. в указанной выше редакции, суд первой инстанции определением от 25.10.2017 исключил из конкурсной массы должника жилой дом площадью 38,4 кв. м по адресу: Ленинградская обл., Кировский р-н, Путиловская волость, дер. Горная Шальдиха, Сиреневая ул., д. 2.

Таким образом, финансовый управляющий провел торги по продаже спорного земельного участка без находящегося на нем жилого дома, принадлежащего должнику.

В ходе торгов по продаже земельного участка под индивидуальное жилищное строительство с надворными постройками с кадастровым № 47:16:0504001:3 площадью 1800 кв.м по адресу: Ленинградская обл., Кировский р-н, дер. Горная Шальдиха, Сиреневая ул., д. 2, победителем торгов признана Шавлохова А.К. (протокол о результатах торгов от 12.10.2017). 

Шавлохов В.Г. в лице финансового управляющего Крюкова А.М. (продавец) и Шавлохова А.К. (покупатель) заключили договор от 12.10.2017 купли-продажи указанного земельного участка.

Участок передан покупателю по акту от 26.10.2017.

Стоимость   приобретенного   имущества   составила 720 000 руб. 

Уведомлением от 05.02.2018 Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии отказала Шавлоховой В.Г. в регистрации права собственности на земельный участок. В обоснование отказа регистрирующий орган указал, что в соответствии с пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания в случае, если  они принадлежат одному лицу.

Ссылаясь на невозможность осуществить государственную регистрацию за ней права собственности на приобретенный земельный участок, Шавлохова А.К. обратилась в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Повторно оценив доказательства в деле в их совокупности, достаточности и взаимной связи, проверив доводы заявителя, возражения должника и кредиторов, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.  

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Кодекса. Согласно пункту 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Отказывая в  удовлетворении  заявления  Шавлоховой  А.К.,  суд   первой   инстанции   исходил   из  того,  что заявитель   совершила все  зависящие  от  нее  действия по  исполнению договора, заключенного   в  результате торгов,   вследствие этого она   не  вправе  ссылаться на  недействительность торгов   и   договора купли-продажи (пункт 5 статьи 166 ГК РФ), а  также   из  того,  что Шавлохова А.К.   не  доказала   наличие каких-либо   нарушений   порядка   проведения   торгов   по  продаже   спорного   имущества.

Апелляционный   суд  не  соглашается   с  указанными  выводами   суда   первой инстанции  в  связи   со   следующим.

Земельное законодательство основано на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

В силу абзаца 5 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ, отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области принято решение (уведомление от 05.02.2018) об отказе в государственной регистрации перехода к Шавлоховой А.К. права собственности на земельный участок на том основании, что на спорном участке находится жилой дом площадью 38,4 кв. м, который исключен из конкурсной массы как единственное пригодное для проживания должника жилое помещение в соответствии с определением арбитражного суда от 25.10.2017.

Таким  образом, оспариваемые торги по продаже имущества должника проведены с нарушением   пункта 4  статьи 35 ЗК РФ.

Проведение   торгов  с   нарушением норм   ЗК РФ делает   государственную  регистрацию   права   собственности   Шавлоховой  А.К.   на   приобретенное   имущество  невозможной.

Судебным актом по делу № А56-32334/2018 отказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в регистрации права собственности Шавлоховой В.Г. на земельный участок признан соответствующим закону. 

            Судом также установлено, что  определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области о разъяснении судебного акта по делу №А56-20393/2016/ход.5 от 22.11.2017  не устраняет препятствия для регистрации в части несоответствия представленного договора купли-продажи от 12.10.2017 требованиям земельного законодательства, в связи с чем государственная регистрация права и перехода права собственности на вышеуказанный земельный участок не может быть осуществлена.

   Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных указанным Кодексом и иными законами.

Из приведенных нормативных положений следует, что по общему правилу право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.

            Таким образом, поскольку торги проведены с нарушением положений действующего законодательства, заявитель лишен возможности зарегистрировать право собственности на спорный земельный участок.

 

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявления  Шавлоховой  А.К.  о признании   недействительными   открытых   торгов  в  форме  аукциона   по  лоту № 2  и договора   купли-продажи   от 12.10.2017.

Пунктом 1 статьи 167 ГК РФ установлено, что  недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2   статьи 167 ГК РФ).

В части применения последствий недействительности сделки обязать   Шавлохову  А.К. вернуть в   конкурсную  массу  Шавлохова  В.Г. земельный  участок под  индивидуальное  строительство   с  надворными  постройками, кадастровый  номер 47:16:0504001:107,  площадью 810кв.м. по  адресу: Ленинградская   область,   Кировский   район, д. Горная  Шальдиха, ул. Сиреневая, уч.2а.

Обязать     Шавлохова  В.Г. в  лице   финансового   управляющего  Крюкова  А.М. вернуть  Шавлоховой  А.К. 720 000  руб.,   уплаченных   по  договору   купли-продажи земельного   участка  от 12.10.2017.

С  учетом  изложенного  определение   суда   от 28.06.2018   подлежит   отмене,   требования   Шавлоховой  А.К. -  удовлетворению. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями  179, 223, 268, 269  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от  28.06.2018 по делу №  А56-20393/2016/сд.3  отменить.

Принять  по  делу  новый   судебный  акт.

Признать   недействительными   открытые   торги  в  форме   аукциона  по   лоту № 2 (аукцион  № 260   от 12.10.2017)  по   продаже   земельного   участка   под  индивидуальное   жилищное   строительство   с  надворными   постройками   с  кадастровым   номером 47:16:0504001:3,  площадью 1800кв.м.,  по  адресу:   Ленинградская   область,   Кировский   район, д. Горная  Шальдиха, ул. Сиреневая,   д.2.

Признать  недействительным   договор   купли-продажи земельного   участка от 12.10.2017,  заключенный  между   Шавлоховым Валерием  Генаевичем   и   Шавлоховой   Александрой   Константиновной,  под   индивидуальное   жилищное   строительство   с   надворными   постройками   с  кадастровым   номером 47:16:0504001:3,  площадью 1800кв.м.,  по  адресу:   Ленинградская   область,   Кировский   район, д. Горная  Шальдиха, ул. Сиреневая,   д.2.

Применить   последствия   недействительности     сделки -   договора   купли-продажи   земельного   участка   от 12.10.2017.

Обязать   Шавлохову  Александровну  Константиновну  вернуть в   конкурсную  массу  Шавлохова  Валерия  Генаевича   земельный  участок под  индивидуальное  строительство   с  надворными  постройками, кадастровый  номер 47:16:0504001:107,  площадью 810кв.м. по  адресу: Ленинградская   область,   Кировский   район, д. Горная  Шальдиха, ул. Сиреневая, уч.2а.

Обязать     Шавлохова  Валерия  Генаевича  в  лице   финансового   управляющего  Крюкова  Андрея   Михайловича  вернуть  Шавлоховой  Александре  Константиновне  720 000  руб.,   уплаченных   по  договору   купли-продажи земельного   участка  от 12.10.2017.

Взыскать с Шавлохова  Валерия  Генаевича  в  пользу Шавлоховой  Александры   Константиновны  6 000  руб.  расходов  по   государственной   пошлине  по   заявлению.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Д.В. Бурденков

 

Судьи

 

Н.В. Аносова

 

 А.Ю. Слоневская