АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-8388/2025

Нижний Новгород

02 июля 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 19.06.2025.

Полный текст решения изготовлен 02.07.2025.

Арбитражный суд Нижегородской области в составе

судьи Назаровой Татьяны Николаевны (шифр 12-180)

при ведении протокола судебного заседания секретарем Круско М.А.

с участием представителя

от истца: ФИО1 (доверенность от 14.01.2025)

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2

(ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к администрации городского округа город Кулебаки Нижегородской области 

(ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о признании права собственности,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к администрации городского округа город Кулебаки Нижегородской области (далее – Администрация) о признании права собственности на нежилое одноэтажное здание общей площадью 96,1 квадратного метра, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 52:38:0030004:74 по адресу: 

<

...> з/у 147А.

            Исковые требования основаны на статьях 12, 218, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что при отсутствии разрешения о вводе объекта в эксплуатацию у истца отсутствует возможность государственной регистрации права на объект недвижимости.

            Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

            Ответчик, извещенный надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, явку уполномоченного представителя в судебное заседание не обеспечил, ходатайствует о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

            На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя Администрации по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, арбитражный суд пришел к следующему.

            Как следует из материалов дела, 24.08.2023 между Предпринимателем (арендатор) и Администрацией городского округа город Кулебаки Нижегородской области (арендодатель) заключен договор № К1-08-02/23 аренды земельного участка общей площадью 120 квадратных метров, с кадастровым номером 52:38:0030004:74, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, расположенного по адресу: 

<

...> з/у 147А.

            Согласно пункту 1.3 договора земельный участок предоставлен для строительства объекта капитального строительства (магазина).

            28.12.2023 Администрацией городского округа город Кулебаки Нижегородской области выдано разрешение на строительство №52-38-7-2023, на основании которого на земельном участке с кадастровым номером 52:38:0030004:74, расположенном по адресу: 

<

...> з/у 147А, истцом построен объект капитального строительства – нежилое одноэтажное здание общей площадью 96,1 квадратного метра.

            Администрация городского округа город Кулебаки Нижегородской области письмом от 24.12.2024 № 14-01-10-364 отказала в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по причине нарушения параметров разрешенного строительства.

Как указывает истец, спорный объект в настоящее время приведен в соответствие с установленными требованиями, не нарушает прав и интересов других лиц, его сохранение не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Ввиду невозможности регистрации права собственности на объект недвижимости при отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, истец обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав и оценив материалы дела, суд усматривает основания для удовлетворения исковых требований, исходя из следующих обстоятельств дела, норм материального и процессуального права.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.

Основания возникновения права собственности установлены в статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (пункт 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструируемого, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (часть 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи  222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 №595-О-П, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного  участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос (приведение здание в состояние, предшествующее реконструкции).

Признание права собственности в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации представляет собой исключение из общего правила и не может толковаться расширительно.

Вынося решение о признании самовольной постройки, суд фактически легализует нарушения, совершенные самовольным застройщиком, а поэтому должен учесть баланс частного и публичного интереса, конкретные фактические обстоятельства дела.

Указанный способ возникновения права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленном нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.

В противном случае при удовлетворении требований, на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования. Как указано в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения (пункт  9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи  222 Гражданского  кодекса  Российской Федерации").

Аналогичные разъяснения содержатся  в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, согласно положениям которого признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причины было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Кроме того исходя из статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий. 

Вопрос безопасности возведенных строений и возможности их легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», Федеральным законом от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», Федеральным законом от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности», а также иными специальными нормативно-правовыми актами. 

В статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрен упрощенный, в сравнении с установленным для законно осуществляемого разрешенного строительства, порядок подтверждения безопасности строения для жизни и здоровья окружающих, в связи с чем лицо, заявляющее о признании права собственности на самовольно реконструированный объект, должно подтвердить его безопасность, а также соответствие возведенных построек техническим регламентам, градостроительным, строительным, пожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам надлежащими доказательствами. 

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В материалы дела представлено техническое заключение № 2155н, выполненное ООО "Стройпроект", согласно которому техническое состояние конструкций, объёмно планировочные решения нежилого здания соответствуют требованиям СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения». Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009», СП 13-102-2003* «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений». В целом объект соответствует проектной документации и разрешению на строительство, за исключением незначительного отступления от площади указанной в разрешении на строительство и проектной документации в сторону увеличения на 8,7 кв.м. Данное нарушение является несущественным и не влечет за собой невозможность использования здания по назначению. Объект не создает угрозы жизни и здоровью граждан и не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц. Возможна безопасная эксплуатация объекта. Объект соответствует строительным, градостроительным, пожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам

Суд направлял запросы в Главное управление МЧС России по Нижегородской области о соответствии указанного объекта недвижимости требованиям пожарной безопасности.

Главное управление МЧС России по Нижегородской области письмом от 04.06.2025 № ИВ-165-2-22-318 сообщило, что с учетом устранения ранее выявленных нарушений, не возражает против оформления в собственность нежилого одноэтажного здания общей площадью 96,1 квадратного метра, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 52:38:0030004:74 по адресу: 

<

...> з/у 147А, и дальнейшей его эксплуатации по назначению. 

Притязаний третьих лиц на спорный объект в процессе рассмотрения дела не заявлено.

Земельный участок с кадастровым номером 52:38:0030004:74 принадлежит Предпринимателю на праве аренды, которое возникло из договора от 24.08.2023                   № К1-08-02/23.

Таким образом, представленными в дело документами установлено, что спорный объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам и может эксплуатироваться без ограничений.

На основании изложенного, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд считает требование истца о признании права собственности на нежилое одноэтажное здание общей площадью 96,1 квадратного метра, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 52:38:0030004:74 по адресу: 

<

...> з/у 147А, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Признать за индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) право собственности на нежилое одноэтажное здание общей площадью 96,1 квадратного метра, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 52:38:0030004:74 по адресу: 

<

...> з/у 147А.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области. 

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

Т.Н. Назарова