АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

http://www.kemerovo.arbitr.ru

E-mail: info@kemerovo.arbitr.ru

тел. (384-2) 58-43-26, тел./факс (384-2) 58-37-05

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А27-17535/2018

город Кемерово

18 декабря 2019 года

Резолютивная часть решения принята  11 декабря 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 18 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Кемеровской области  в составе судьи  Ходяковой О.С. при ведении  протокола судебного заседания секретарём ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Строй-Проспект»  (Кемеровская область - Кузбасс, г. Юрга, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Юрги (Кемеровская область - Кузбасс, г. Юрга, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 1 318 390 руб. 91 коп. 

при участии: 

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности от 16.08.2019, 

от ответчика: ФИО3 -  представитель по доверенности от 01.04.2019 № 01-12/516, 

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Строй-Проспект» (далее – ООО «Строй-Проспект») обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с  исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Юрги (далее – комитет) о взыскании неосновательного обогащения за период с 01.01.2016 по 31.01.2017  в сумме  1 066 233 руб. 62 коп. (в редакции ходатайства об уточнении размера требований  от 28.11.2019).

Как указывает истец, несмотря на то, что арендная плата определена на основании отчета рыночного размера арендной платы, она является нормативно-регулируемой, установленной постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области № 47. Согласно условиям договора арендная плата подлежит изменению  в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, после государственной кадастровой оценки с 01.01.2016 расчёт должен быть произведён по формуле с применением кадастровой стоимости земельного участка. В результате неверного расчёта на основании отчета, произведенного комитетом, образовалась переплата. 

Ответчик в отзыве на исковое заявление требования не признает, указывая, что  истцом необоснованно применяется при расчёте заявленных требований иная методика, а именно формула, предусмотренная пунктом 2.5 Порядка № 47, основанная на применении кадастровой стоимости и иных коэффициентов, без учета способа определения размера арендной платы, использованного в договоре аренды.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд установил следующее.

Постановлением Администрации города Юрги от 08.05.2014 № 761 «Об утверждении схемы расположения, разрешенного использования, предоставлении в аренду земельных участков» принято решение о продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 42:36:0102001:27338 общей площадью 112 363 кв.м на аукционе на 10 лет. 

В пункте 2.3 постановления определён начальный размер годовой арендной платы в размере 1 331 502 руб., в пункте 2.4 – единовременный платеж за право на заключение договора аренды земельного участка в размере 5 037 217,16 руб. 

Начальный размер годовой арендной платы был определен на основании отчета       № 018/02-14 от 11.03.2014 об определении рыночной стоимости размера годовой арендной платы за пользование земельным участком.

Постановлением Администрации города Юрги от 25.08.2014 № 1418 «О внесении изменений в постановление Администрации города Юрги от 08.05.2015 № 761 «Об утверждении схем расположения, разрешенного использования, предоставлении в аренду земельных участков» в пункт 2.3 постановления от 08.05.2014 № 761 внесены следующие изменения:

В пункте 2.3 слова  «2.3. Начальный размер годовой арендной платы в размере 1 331 502 руб.» заменены словами: «Годовой размер арендной платы 1 331 502 руб. (11, 85 руб. в год за 1 кв.м). Размер арендной платы может быть изменен по согласованию сторон или арендодателем в одностороннем порядке в следующих случаях предусмотренных, законодательством, регламентирующим арендные отношения:

- принятия законов или иных нормативных актов уполномоченных органов, изменяющих размер арендной платы, условия и сроки её внесения;  

-  изменения кадастровой стоимости земельного участка;

-  определение рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка;

- при изменении условий использования  земельных участков, влекущее при расчета размера арендной платы применение установленных нормативными правовыми актами и дополнительных коэффициентов».

Пункт 2.4 изложен в следующей редакции: «Начальная цена права на заключение договора аренды составляет 5 040 000 руб. Платеж за право на заключение договора аренды земельного участка оплачивается победителем торгов в следующем порядке: 20 % - до заключения договора аренды; 80 % - ежемесячно равными долями в течение               4 месяцев с момента подписания договора аренды земельного участка».

Данные условия включены в информационное сообщение по лоту № 1, опубликованному в газете Резонанс-Ю от 27.08.2014 (л.д. 81 том 1).

Согласно протоколу заседания конкурсной комиссии от 24.09.2014 из двух претендентов к торгам допущен ООО «Строй-Проспект». Аукцион следует считать несостоявшимся. Комитету по управлению муниципальным имуществом города Юрги поручено в соответствии с пунктом 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации заключить договор аренды с единственным участником аукциона                     ООО «Строй-Проспект».

Между комитетом (арендодатель) и ООО «Строй-Проспект» (арендатор) на основании постановления Администрации города Юрги от 08.05.2014 № 761, постановления Администрации города Юрги от 25.08.2014 № 1418, протокола заседания конкурсной документации от 24.09.2014 заключен договор аренды земельного участка           от 10.10.2014 № 2203.

Предметом договора является:

- приобретение арендатором права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 42:36:0102001:27338 площадью 112 363 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> разрешенный вид использования: земельные участки, предназначенные для комплексной многоэтажной застройки, на условиях, указанных в настоящему договоре, за 5 040 000 руб. Категория земель: земли населенных пунктов.

- передача в аренду вышеуказанного земельного участка арендатору на условиях, определенных настоящим договором после исполнения им обязанности по приобретению права аренды и принятия участка по акту приема-передачи от арендодателя (пункт 1.1 договора).

Срок действия договоров устанавливается с 10.10.2014 по 10.10.2024.

Пунктом 2.2.3 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право изменять размер арендной платы на основании решений органов государственной власти.

Согласно пункту 3.1 договора за указанный в пункте 1.1 договора земельный участок арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 1 331 502 руб. в год на основании постановления Коллегии администрации Кемеровской области  от 05.02.2010 №  47. Арендная плата исчисляется с 10.10.2014.

В соответствии с пунктом 3.2 договора оплата за аренду производится ежемесячно равными долями до 10 числа от начала текущего месяца.

Согласно пункту 3.3 договора размер арендной платы, установленной пунктом 3.1, и порядок оплаты, установленный пунктом 3.2, считается измененным в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, принятием законов или иных нормативных актов, устанавливающих или изменяющих порядок расчета арендной платы, в том числе устанавливающих или изменяющих коэффициенты, применяемые при расчете арендной платы, определением рыночной стоимости размера арендной платы в соответствием с отчетом об оценке, изменением категории земель и вида разрешенного использования земельного участка после опубликования сообщения об этом в СМИ, без подписания дополнительного соглашения. Сумму арендной платы, сложившуюся на момент оформления договора, арендатор оплачивает равными долями в течение 3-х месяцев.

В соответствии с пунктом 5.1 договора изменение условий договора (за исключением пункта 3.1), его расторжение и прекращение допускается по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения оформляются дополнительными соглашениями.

 Пунктом 6.7 договора «Особые условия предоставления» предусмотрено, в том числе осуществить постановку на кадастровый учет земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, объектов соцкультбыта в соответствии с видами разрешенного использования, инженерной инфраструктуры в границах всего участка. 

Согласно сведениям из кадастрового паспорта земельного участка от 14.01.2014 земельный участок с кадастровым номером 42:36:0102001:27338 относится к категории земель населенных пунктов; дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости: 13.01.2014; местоположение: 

<

...>; разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для комплексной многоэтажный настройки; площадь 112 363 +/- 117 кв.м.

На основании дополнительного соглашения № 3002 от 04.08.2016 в предмет договора аренды 18.07.2016 были внесены изменения в части кадастрового номера и площади земельного участка,  а именно земельный участок с кадастровым номером 42:36:0102001:27338 площадью 127 363 кв.м заменён на земельный участок кадастровым номером 42:36:0102001:28353 площадью 113 590 кв.м. 

Дополнительным соглашением № 3002 от 04.08.2016 пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: 

«С 18.07.2016 сумма арендной платы составит 1 389 060 руб. 03 коп. в год, из них 1 331 502 руб. в год на основании постановления администрации города Юрги               № 761 от 08.05.2014 (на часть земельного площадью 112 363 кв.м, 57 558,03 руб. в год на основании постановления Коллегии администрации Кемеровской области от 05.02. 2010 № 47 (на часть земельного участка площадью 1227 кв.м).

Дополнительное соглашение имеет силу передаточного акта и подлежит применению с 18.07.2016 (дата постановки на кадастровый учёт нового земельного участка с кадастровым номером 42:36:0102001:28353). 

Земельный участок с кадастровым номером 42:36:0102001:28353 площадью               113 590 кв.м образован путём объединения земельного участка с кадастровым номером 42:36:0102001:27338 площадью 112 363 кв.м с двумя земельными участками с кадастровыми номерами 42:36:0102001:1189 площадью 1010,77 кв.м, 42:36:0102001:24005 площадью 216 кв.м, арендуемыми истцом по договорам аренды     № 1219 рот 26.07.2007, № 1762 от 14.03.2011, права и обязанности по которым приняты истцом на основании соглашений о передаче прав. Площадь земельного участка увеличилась на 1227 кв.м.  

Названные изменения были внесены по заявлению истца от 11.05.2016 о включении в состав земельного участка с кадастровым номером 42:36:0102001:27338 площадью 112 363 кв.м двух земельных участков общей площадью 1227 кв.м, права на которые истец приобрел согласно договорам уступки прав аренды земельных участков. На основании распоряжения комитета от 20.06.2016 № 711 была утверждена схема объединённого участка. В дальнейшем после постановки объединённого земельного участка с кадастровым номером 42:36:0102001:28353 на кадастровый учет (18.07.2016), на основании заявления истца от 26.07.2016 принято распоряжение комитета от 01.08.2016   № 875 о внесении соответствующих изменений в договор аренды участка от 10.10.2014 № 2203.

Присоединенные участки в виде вкрапления находились в пределах границ первоначального земельного участка и предназначались для использования их в дальнейшем в целях строительства (пункт 6.7 договора).

Истец ссылается на то, что решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25.11.2015 № 4-2/3904 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области» изменена кадастровая стоимости земельных участков, что является основанием для изменения размера арендной платы. Новая кадастровая оценка подлежит применению 01.01.2016, следовательно, с этой даты размер арендной платы подлежал изменению и расчёту исходя из новой кадастровой стоимости. Данная кадастровая стоимость была оспорена в комиссии и с 01.01.2016  кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:36:0102001:27338 равна 55 362 000 руб. и подлежит применению с 01.01.2016 по 17.07.2016. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:36:0102001:28353 равна               62 105 000 руб. и подлежит применению в 18.07.2016. 

Истец считает, что расчет арендной платы подлежит определению с 01.01.2016 на основании постановления Коллегии администрации Кемеровской области от 05.02.2010 № 47 с учётом оспоренного размера кадастровой стоимости, подлежащего применению 01.01.2016, то есть в связи с изменением кадастровой стоимости.

Согласно сведениям из Выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20.02.2017 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:36:0102001:27338 по состоянию на 16 февраля 2017 года составляет 55 362 000 руб.; реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости 21 декабря 2016 года № 45; дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости: 21 декабря 2016 года; дата, которую определена кадастровая стоимость (дата определение кадастровой стоимости): 01 августа 2014 года.

В выписке в особых отметках указано, что  дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости 30.11.2016; дата применения кадастровой стоимости 01.01.2016. Объект недвижимости снят с государственного кадастрового учета 26.08.2016. Образован последующий земельный участок с кадастровым номером 42:36:0102001:28353.

В выписке на земельный участок с кадастровым номером 42:36:0102001:28353 содержаться сведения о его кадастровой стоимости по состоянию на 16 февраля             2017 года 62 105 000 руб.; реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости              21 декабря 2016 года № 45; дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости: 21 декабря 2016 года; дата, которую определена кадастровая стоимость (дата определение кадастровой стоимости): 18 июля 2016 года. В особых отметках указана дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 30.11.2016; дата применения кадастровой стоимости 18.07.2016. 

В дальнейшем земельный участок с кадастровым номером 42:36:0102001:28353 площадью 113 590 кв.м был разделен. Размер арендной платы, определенной с 1 февраля 2017 года на основании новых отчетов дополнительным соглашением № 3210 от 21.12.2017 за пользование 31 земельным участком, на которые был разделен земельный участок с кадастровым номером 42:36:0102001:28353, не оспаривается. 

Спорными являются начисления арендной платы за период с 01.01.2016 по 31.01.2017. 

Истец произвел перерасчет арендной платы за период с 01.01.2016 по 31.01.2017 по формуле с применением кадастровой стоимости.

Полагая, что в связи с внесением арендных платежей, рассчитанных за период с 01.01.2016 по 31.01.2017 на основании отчета об определении рыночной стоимости размера годовой арендной платы за пользование земельным участком,  вместо формулы, образовалась переплата, являющаяся неосновательным обогащением, общество обратилось в суд с настоящим иском.

Истец полагает, что аукционный документацией был определён начальный размер права на заключение такого договора аренды  - 5 040 000 руб., что является не регулируемой частью, а подлежит определению по итогам торгов, шаг аукциона –             200 000 руб., размер задатка 1 008 000 руб. Сам же размер арендной платы является нормативно - регулируемым и к нему подлежат применению положения соответствующих  правовых актов, устанавливающих порядок расчета и порядок изменения такой цены. 

По мнению комитета, в случае предоставления земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства орган местного самоуправления вправе выбрать способ определения годового размера аренды арендные платы, в том числе исходя из рыночно обоснованного размера арендной платы. Статья 38.2 ЗК РФ не содержит императивного требования определять размер годовой арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка с применением соответствующие формулы, о чём настаивает истец. Согласно пункту 2.1 Порядка № 47 размер арендной платы при использовании участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области мог быть определён органами управление в расчете на год как на основании кадастровой стоимости земельных участков, так и на основании рыночно обоснованного размера арендной платы, определяемого в соответствии с законодательством Российской об оценочной деятельности. Речь идет о праве органа местного самоуправления на выбор одного из указанных способов что, не противоречит его полномочиям, включающим в себя обязанность определение такого способа для каждого конкретно предоставление земельного участка в аренду. В настоящем случае органом местного самоуправления выбрана методика определения размера арендной платы на основании рыночно обоснованного размера арендной платы, а истцом, как лицом, с которым заключен договор аренды по результатам аукциона, данная методика согласована подачей заявки на участие в аукционе и последующем подписанием договора аренды земельного участка. Следовательно, истец не имеет право вносить аренду в размере, определённом исходя кадастровой стоимости, до момента изменения методики по соглашению сторон договора аренды.

Как указывает ответчик, как в ненормативных актах о проведении аукциона, аукционной документации, так в договоре аренды, указаны все возможные основания изменения размера арендной платы, а не способа определения размера арендной платы, что особенно важно учитывать. Такая общая формулировка условий изменения размера арендной платы, буквально повторяющая положение пункта 2.13 Порядка                              № 47, необходима для целей учета всех возможных вариантов развития арендных отношений и не применяется относительно выбранного способа (методики) определения размера арендной платы по договору. Как при сохранении исходного способа определения размера аренды применяется условия об изменении размера арендной платы посредством определения новой рыночной стоимости арендной платы в соответствии с новым отчетом об оценке. В случае же заключения соглашения сторонами об изменении способа определения размера арендной платы на новый – исходя из формулы, предусмотренной постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 05.02.2010 № 47, размер будет меняться при изменении кадастровой стоимости, принятии соответствующих нормативных актах уполномоченным органом и т.д.

По мнению комитета, истцом не доказан факт заключения соглашения об изменении способа (методики) определения размера арендной платы, который, как следует из судебной практики, не может быть изменён в одностороннем порядке (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.02.2015 по делу              № А27-11464/2014).

Ответчик в пояснениях от 16.01.2019 ссылается на то, что изменения в части площади участка формальны и не меняют существенно предмет договора аренды, о чём свидетельствует также указания в кадастровом паспорте от 18.07.2016 земельного участка с кадастровым номером …:28353 на предыдущий кадастровый номер земельного участка номер …:27338. Кроме того, вид разрешенного использования участка после объединения сохранился неизменным (земельные участки, предназначенные для комплексной многоэтажной застройки). В связи с чем, отчёт              № 018/02-14 об определении рыночной стоимости размера годовой арендной платы за пользование земельным участком в полной мере применим в отношении земельного участка с кадастровым номером …:28353, который образован на 98,9 % из земельного участка с кадастровым номером …:27338.

Более того, Президиум ВАС РФ в постановлении от 18.09.2012 по делу № А14-4198/2011 сформулировал следующую правовую позицию: «Несмотря на составной характер платы по договору аренды земельного участка, обе её части (единовременный платеж и периодическая арендная плата) являются единой арендной платой за владение и пользование земельным участком».

Из приведенной правовой позиции, по мнению ответчика, следует, что в случае, если аукционная и/или договорная документация содержит условие о единовременном платеже, выраженное в виде платы за право на заключение договора аренды, то такое условие правомерно и данный платеж является составной частью арендной платы, а не неким самостоятельным платежом.

Объявление публичных торгов несостоявшимися является результатом проведения таких торгов. Указанное обстоятельство имело место в настоящем случае.

Поскольку размер платы за право на заключение договора аренды № 2203 от 10.10.2014 и годовой размер арендной платы по указанному договору, определенный на основании оценки, представляют собой единую арендную плату, постольку указанную цену следует рассматривать в целом как определенную по результатам торгов.

 В связи с тем, что земельный участок, по сути, не претерпел существенных изменений, стороны договора, учитывая то важное обстоятельство, что годовой размер арендной платы, определённой на основании оценки, является аукционным условием, влияющим на общую цену аренды по договору, заключённому по результатам торгов, пришли к соглашению в порядке статьи 421 ГК РФ применять к их отношениям по оплате пользования земельным участком в части первоначальной площади предмета договора 112 363 кв.м имеющийся отчет об оценке рыночной стоимости, то есть стороны не изменили соответствующие условия договора, а, следовательно, и методику определения размера арендной платы.

В части площади земельного участка равной 1227 кв.м стороны пришли к соглашению об определении размера арендной платы на основании формулы, предусмотренной пунктом 2.5 Порядка № 47, с учетом кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером …:28353. 

Суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими частично.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами и сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ. 

Статьей 1103 ГК РФ предусмотрена возможность применения правил, установленных главой 60 данного Кодекса (обязательства вследствие неосновательного обогащения) к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В соответствии с пунктом 3 статьи 38.2 ЗК РФ (в ред., действующей на момент заключения договора) в извещении о проведении аукциона быть указаны, в том числе, начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства); размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и порядок ее изменения.

Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010                  № 47 утвержден Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области (далее - постановление № 47, Порядок № 47).

Порядок устанавливает порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области (за исключением города Кемерово), передаваемых в аренду гражданам, индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам (пункт 1.2 Порядка № 47 в редакции до внесения изменений постановлением от 29.04.2016).

В соответствии с пунктом 2.1 Порядка № 47 размер арендной платы при использовании участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области в расчете на год определяется органами местного самоуправления одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов (конкурсов, аукционов); на основании рыночно обоснованного размера арендной платы, определяемого в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В отношении земельных участков, не указанных в пункте 2.2 настоящего Порядка, размер годовой арендной платы за земельный участок, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах), определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков по формуле (пункт 2.5 Порядка).

Как указывает ответчик, объединение земельных участков явилось результатом приведения земельного участка в соответствии с проектом межевания территории в границах земельного участка, подготовленного истцом во исполнение пункта 6.7 договора. Соответствующее изменение предполагалось в соответствии с условиями договора при его заключении. Образование земельного участка согласовано комитетом архитектуры администрации г. Юрги в заключении от 16.05.2016. В названном заключении указано, что присоединенные земельные участки согласно проекту планировки и проекту межевания 2-ого микрорайона входят в состав участков, определенных проектом для размещения магазина и для размещения жилого дома. В силу способа заключения договора аренды (по результатам аукциона) с выбором методики определения годового размера арендной платы путем оценки, учитывая условия договора о   новых земельных участках, изменение площади земельного участка не давало оснований для изменения договорного условия о методике определения размера арендной платы с «оценочной» на «формулу» в отношении предмета договора в целом (пояснения ответчика от 13.02.1019 л.д.125-126 том 2). 

Относительно согласования применения для расчета годовой арендной платы за присоединенные земельные участки формулы согласно пункту 2.5 Порядка комитет отмечает, что это продиктовано способом приобретения истцом прав на данные земельные участки. Как указано выше, право на участки приобретены истцом в связи с заключением договоров уступки прав аренды. Согласно условиям договоров № 1219 от 26.07.2007 и № 1762 от 14.03.2011 годовая арендная плата определялось исходя из пункта 2.5 Порядка, в связи с чем у комитета отсутствовали основания требовать от арендатора изменения приобретённых прав и обязанностей. Фактически существенные условия о цене всех трёх договоров аренды сохранены и проявлены в договоре по причине того, что разрешенное использование арендованного земельного участка по договору и подготовленный истцом во исполнение условий договора проект межевания предусматривает использование участков с кадастровыми номерами …: 27338, …:1189, …:24005 как единого объекта, что не нарушает прав истца, более того, согласовано с истцом  в дополнительном соглашении № 3002 от 04.08.2016.

Комитет также считает, что выбранная методика определения годового размера арендной платы при имеющихся фактических обстоятельствах  может быть изменена исключительно по соглашению сторон договора. Позиция истца о необходимости расчёта размера годовой арендной платы с 1 января 2016 года на основании формулы, предусмотренной пунктом 2 Порядка, который, по мнению истца, должен составить в среднем в 15 раз меньше годового размера арендной платы, предусмотренного аукционной документации, противоречит в частности принципу предсказуемости расчёта размера арендной платы, регламентированному постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2019 № 582.

Суд отмечает, что по договору арендная плата определена на основании отчёта об определении рыночной арендной платы. Договором предусмотрена возможность изменения арендной платы, но не установлен порядок изменения способа расчёта арендной платы с формулы на отчет и наоборот, что исключает право какой-либо стороны в любой момент требовать нового способа определения размера арендной платы. Так, согласно пункту 3.6 договора арендная плата может быть изменена и путем определения рыночной стоимости размера арендной платы в соответствии с отчетом об оценке. 

В данной ситуации требованию истца об изменении размера арендной платы путем расчёта её по формуле с 01.01.2016 по 31.01.2017 ответчик вправе противопоставить требование об изменении арендной платы на основании нового отчета, в том числе с момента объединения земельного участка. Первоначальный отчет был подготовлен в 2014 году, оценка произведена на 26.02.2014. В ходе судебного разбирательства ответчик представил новый отчет от 25.01.2019, согласно которому размер годовой арендной платы в отношении объединенного земельного участка на дату оценки 18.07.2016 составит 1 366 991 руб.  

Истец ссылается на возможность применения кадастровой стоимости с 1 января года календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости. 

Между тем истец не начислял и не уплачивал арендную плату с использованием кадастровой стоимости земельного участка с 01.01.2016. Об изменении способа расчета размера арендной платы было заявлено только после того, как уменьшена кадастровая стоимость земельного участка. Претензия с требованием о возврате излишне уплаченных средств была вручена комитету 04.06.2018. При этом договором аренды земельного участка не предусмотрен ретроспективный перерасчет арендной платы, определенной по отчету, в связи с переходом на формулу.

Суд признает необоснованным начисление арендной платы за часть земельного участка по формуле с 18.07.2016. 

Расчёт арендной платы с использованием одновременно его кадастровой стоимости и рыночной стоимости права аренды земельного участка в отношении единого земельного участка ни договором, ни действующим законодательством не предусмотрен. 

В процессе исполнения ранее заключенного договора не исключается возможность применения статьи 450 ГК РФ.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором (статья 450 ГК РФ). В силу пункта 2 указанной статьи по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, прямо предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (пункт 1 статьи 451 ГК РФ).

Как заявляет комитет, увеличение площади было незначительным по сравнению с первоначальной площадью земельного участка. Суд отмечает, что в договор аренды внесены изменения в части его площади. При этом плата за пользование единым участком  могла быть определена только одним из способов. Дополнительным соглашением от 04.08.2016 № 3002 после объединения земельных участков стороны согласовали, в том числе применение старого отчета об оценке рыночной стоимости. 

При отсутствии существенных изменений в части площади земельного участка, о чем заявляет ответчик, при отсутствии выбора единой методики на момент заключения дополнительного соглашения от 04.08.2016, плата остается прежней. 

Кроме того, после раздела объединенного земельного участка на 31 земельный участок с 01.02.2017 арендная плата определена сторонами на основании того же способа исходя из новых отчетов и составила 1 394 249 руб. 34 коп. (дополнительное соглашение от 21.12.2017 № 3210).

Учитывая исчисление арендной платы за спорный период на основании «старого» отчета, размер переплаты по состоянию на 31.01.2017 составляет 30 945 руб. 16 коп.

На основании изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению частично. 

В силу статьи 160.1 Бюджетного кодекса Российской Федерации, пункта 27 Порядка учета Федеральным казначейством поступлений в бюджетную систему Российской Федерации и их распределения между бюджетами бюджетной системы Российской Федерации, утвержденного приказом Министерства финансов Российской Федерации от 18.12.2013 № 125н, начисление, учет, контроль за правильностью исчисления платежей в бюджет, а также возврат излишне уплаченных сумм осуществляется на основании заявок, представленных администратором поступлений.

Таким образом, все предусмотренные законом полномочия по администрированию доходов бюджета, в том числе полномочия по взысканию задолженности по платежам в бюджет, полномочия по возврату излишне уплаченных (взысканных) платежей из бюджета осуществляются действующим администратором доходов бюджета.

Возврат излишне уплаченных денежных средств за аренду указанных земель должен осуществляться в лице администратора доходов - комитета за счет поступлений, подлежащих перечислению в казну муниципального образования города Кемерово.

При цене иска 1 066 233 руб. 62 коп. размер государственной пошлины составит 23 662 руб. При подаче иска обществом уплачена государственная пошлина в сумме   26 184 руб. платежным поручением от 06.07.2018 № 584.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение иска подлежит возмещению истцу за счёт ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований. 

В части неудовлетворенных требований судебные расходы относятся на истца. Излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату из бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

р е ш и л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Юрги (Кемеровская область - Кузбасс, г. Юрга, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Проспект»  (Кемеровская область - Кузбасс, г. Юрга, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) излишне перечисленную арендную плату в сумме 30 945 руб. 16 коп. в установленном порядке за счёт средств соответствующего бюджета.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Юрги (Кемеровская область - Кузбасс, г. Юрга, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Строй-Проспект»  (Кемеровская область - Кузбасс, г. Юрга, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 686 руб. 74 коп.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Проспект»  из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2522 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области. 

СудьяО.С. Ходякова