ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru.

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

Дело № А65-10031/2022

г. Самара

13 сентября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2022 года

Постановление в полном объеме изготовлено 13 сентября 2022 года

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Лихоманенко О.А.,

судей Драгоценновой И.С., Сергеевой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Алиевой Е.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении суда апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 июня 2022 года по делу № А65-10031/2022 (судья Бредихина Н.Ю.),

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Набережные Челны

к Муниципальному казенному учреждению «Исполнительный комитет муниципального образования 

<

...>

о признании незаконными действий и обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя,

с участием в судебном заседании:

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Муниципальному казенному учреждению «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан» (далее - МКУ «Исполком г.Набережные Челны», Исполнительный комитет)  о признании незаконными действия, изложенного в письме № 06/193 от 18.01.2022 об отказе в предоставлении земельного участка в аренду и об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем подготовки и направления в пятидневный срок с момента вступления решения в законную силу договора аренды.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.06.2022 по делу № А65-10031/2022 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с выводами суда, предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Полагает, что суд первой инстанции принял незаконное и необоснованное решение.

В обоснование апелляционной жалобы предприниматель указывает, что действующим законодательством предусмотрена возможность дважды по разным нормам продлить договор аренды земельного участка собственнику незавершенного строительством объекта, расположенного на нем, что согласуется с Письмом Минэкономразвития РФ от 30.08.2018 № Д23и-4738.

Подробно позиция ИП ФИО1 изложена в апелляционной жалобе.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Исполнительный комитет отзыв на апелляционную жалобу в материалы дела не представил, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечил.

Представитель ИП ФИО1 в судебном заседании поддержал апелляционную жалобу, просил решение суда первой инстанции отменить.

На основании статей 156 и 266 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителя Исполнительного комитета, который был надлежащим образом извещен о времени и месте проведения судебного заседания.

Рассмотрев материалы дела в порядке апелляционного производства, проверив доводы, приведенные в апелляционной жалобе, заслушав представителя предпринимателя в судебном заседании, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, предприниматель, ссылаясь на положения подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, обратился в Исполнительный комитет с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности.

В данном заявлении ИП ФИО1 просил предоставить ему в аренду для завершения строительства, земельный участок площадью 5916 кв.м., кадастровый номер 16:52:090104:180, расположенный по адресу: г.Набережные Челны, промышленно-коммунальная  зона 

<

...>.

По итогам рассмотрения заявления, письмом от 18.01.2022 № 06/193 Исполнительный комитет отказал предпринимателю в предоставлении в аренду без проведения торгов спорного земельного участка.

В обоснование отказа Исполнительный комитет сослался на положения п.5 ст.39.16 Земельного кодекса Российской Федерации и указал, что по материалам, полученным в рамках системы межведомственного взаимодействия (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 17.12.2021 №99/2021-439010865), на земельном участке с кадастровым номером 16:52:090104:180 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 16:52:090104:259. Согласно акту обследования земельного участка от 12.01.2022 №6 на указанном земельном участке находится 2 объекта, на один из которых правоустанавливающие документы не представлены.

ИП ФИО1, полагая, что данный отказ противоречит закону и нарушает его права и интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

С учетом положений части 3 статьи 201 АПК РФ суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявления предпринимателя.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из положений статей 198, 201 АПК РФ, пункта 6 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8, оспариваемое решение органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, может быть признано судом незаконным, при наличии одновременно двух условий: оно не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно положениям части 1 статьи 65, части 3 статьи 189 и части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие); обязанность по доказыванию наличия нарушенного права вследствие принятия оспариваемых решений, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на заявителя.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Согласно части 2 статьи 11 ЗК РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Согласно статье 39.2 ЗК РФ, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на однократную пролонгацию договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закона № 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

При этом общее правило предоставление земельных участков без торгов, предусмотренное ч.2 ст.39.6 ЗК РФ, распространяется на все отношения, возникшие после 01.03.2015, то есть после внесения соответствующих изменений в Земельный кодекс РФ.

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован п.21 ст.3 Закона № 137-ФЗ и не предполагает иного порядка заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Исходя из системного толкования вышеуказанных положений, возможность приобрести земельный участок для завершения строительства в льготном порядке (без проведения торгов) предоставляется однократно.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020, даются разъяснения, поскольку редакция п.21 ст.3 Закона № 137-ФЗ, действовавшая до 01.03.2015 не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, равно как из положений Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ), прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, действующая с 01.03.2015, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 ст.34 Закона № 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

Согласно данным нормам права применение положений ст.239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на пролонгацию после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 02.10.2012 между Исполнительным комитетом и ИП ФИО1 был заключен договор аренды № 255/а, в соответствии с которым арендодатель сдает в аренду сроком по 28.09.2015 земельный участок с кадастровым номером 16:52:090104:180, общей площадью 5916 кв.м., расположенный по адресу: г.Набережные Челны, промышленно-коммунальная  зона 

<

...> под закрытые склады.

31.03.2013 Исполнительным комитетом на основании  градостроительного  плана  земельного участка №RU 16302000-2013-00000000060, утвержденного  Постановлением  Исполнительного комитета  муниципального образования  города  от 15.05.2013 №2998, было выдано  разрешение на строительство  на спорном земельном участке объекта  капитального строительства – производственной  базы в составе:  холодный склад, 1- этажный, Sобщ=294 кв.м. и инструментальный склад с охраной, 2-этажный, Sобщ=53 кв.м.

30.06.2015 МРИ №8 РГУП БТИ подготовлен технический паспорт объекта (инструментальный склад с помещением охраны, незавершенный строительством).

09.07.2015 выдан технический план объекта незавершенного строительством, а 22.06.2015 – кадастровый паспорт на объект.

Во исполнение решения Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 14.03.2017 по делу №2-2634/2017, оставленного без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Татарстан от  01.06.2017 №33-8765/2017, между предпринимателем и Исполнительным комитетом 26.07.2017 заключен договор аренды №5486-АЗ земельного участка с кадастровым номером 16:52:090104:180 со сроком до 26.07.2020. На спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 16:52:090104:259.

26.07.2017 спорный земельный участок был передан по Акту приема-передачи предпринимателю.

ИП ФИО1 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства (общая площадь застройки - 53 кв.м., степень готовности - 20%), о чем в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) 08.10.2021 внесена запись № 16:52:090104:259-16/136/2021-1.

Суд первой инстанции сделал верный вывод о том, что ИП ФИО1 в полном объеме реализовал свое право, предоставленное п.21 ст.3 Закона № 137-ФЗ на однократное продление договора аренды для завершения строительства путем заключения договора от 26.07.2017. Такое право реализовано предпринимателем после 01.03.2015.

Данный вывод согласуется с разъяснениями, данными в ФАС России о порядке предоставления в аренду земельного участка, обремененного объектом незавершенного строительства, если земельный участок ранее предоставлялся для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, то повторное предоставление земельного участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства на основании подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса в соответствии с подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса на срок до трех лет может создавать преимущественные условия ведения деятельности и иметь признаки нарушения антимонопольного законодательства.

С учетом приведенных обстоятельств, и в силу положений земельного законодательства, вступивших в действие с 01.03.2015, предприниматель имеет право на однократное предоставление без проведения торгов спорного участка в аренду на три года для завершения строительства.

Указанное право было им реализовано в 2017 году при заключении договора №5486-АЗ. То обстоятельство, что объект недвижимости достроен не был не является безусловным основанием для продления договора аренды земельного участка. Риск предпринимательской деятельности в силу ст. 2 ГК РФ лежит на предпринимателе.

Кроме того, поскольку объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока договора аренды, Исполнительный комитет правомерно обратился в арбитражный суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с исковым заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов (дело № А65-10635/2022).

Судом первой инстанции правомерно указано, что продажа неоконченный строительством объект не лишает предпринимателя возможности получить денежные средства от реализации своего имущества в силу положений пункта 5 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

Также правомерно отклонена ссылка предпринимателя на наличие оснований для заключения с ним договора аренды без торгов, следующего из предусмотренного подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов.

Как верно отмечено судом первой инстанции, в данном случае предметом спора является законность отказа Исполнительного комитета в предоставлении предпринимателю земельного участка с кадастровым номером 16:52:090104:180 как собственнику объекта незавершенного строительства в аренду без торгов (однократно) для завершения строительства (пункт 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Суд первой инстанции правомерно исходил из того, что при рассмотрении вопроса о предоставлении земельного участка в аренду без торгов должна быть дана оценка действиям арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды земельного участка.

Вместе с тем, как установлено судом, строительство объекта в срок, определенный договором, предпринимателем не было завершено, то есть цель аренды изначально предоставленного еще в 2012 году участка, а впоследствии в 2017 году, не достигнута, степень готовности объекта незавершенного строительства по сведениям ЕГРН по состоянию на 2021 составляет 20%.

Доказательств того, что строительство объектов завершено в настоящее время, в материалы дела не представлено; срок действия разрешения на строительство истек 31.03.2014.

Ссылка предпринимателя на письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.03.2020 №Д23и-7716 обоснованно не принята во внимание судом, поскольку оно не имеет нормативного значения, не влияет на толкование действующих нормативных правовых актов, которыми руководствовался орган местного самоуправления при принятии оспариваемого решения, носит рекомендательный характер и не является обязательными к исполнению органами местного самоуправления.

С учетом вышеизложенного, принимая во внимание, что предприниматель воспользовался правом на однократное заключение договора аренды земельного участка, строительство объекта в срок, определенный договором, им не было завершено, суд первой инстанции верно указал, что отказ Исполнительного комитета, выраженный в письме  от 18.01.2022 №06/193, в представлении в аренду испрашиваемого земельного участка являлся правомерным.

Повторно проанализировав нормативно-правовое регулирование отношений в рассматриваемой сфере в совокупности с установленными по делу фактическими обстоятельствами, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод арбитражного суда первой инстанции о законности отказа Исполнительного комитета.

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что суд первой инстанции не дал оценку всем доводам предпринимателя не нашел подтверждения в ходе рассмотрения апелляционной жалобы. При этом неотражение в судебном акте всех имеющихся в деле доказательств либо доводов стороны не свидетельствует об отсутствии их надлежащей судебной проверки и оценки (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.10.2017 № 305-КГ17-13690).

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе предпринимателя фактически сводятся к повторению правовой позиции, изложенной в суде первой инстанции, свидетельствуют о несогласии с выводами суда, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда.

Фактически доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку правильно установленных и оцененных судом первой инстанции обстоятельств и доказательств по делу.

Несогласие предпринимателя с выводами суда, основанными на оценке доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства, не свидетельствуют о наличии в принятом судебном акте существенных нарушений норм материального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или допущенной судебной ошибке.

При вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал материалы дела, дал им надлежащую оценку и правильно применил нормы права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного решения в соответствии с частями 3 и 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции не допущено.

На основании части 1 и 5 статьи 110 АПК РФ суд апелляционной инстанции относит на ИП ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины, понесенные им при подаче апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 июня 2022 года по делу № А65-10031/2022 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

 

Председательствующий

О.А. Лихоманенко

Судьи

И.С. Драгоценнова

 

Н.В. Сергеева