﻿﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А03-16644/2018

Резолютивная часть постановления объявлена  17 декабря 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  23 декабря 2019 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			Зиновьевой Т.А.,

судей							Севастьяновой М.А.,

								Тихомирова В.В. -

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Рябикина Евгения Михайловича на постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2019 (судьи Павлова Ю.И., Стасюк Т.Е., Фертиков М.А.) по делу № А03-16644/2018 по иску Управления имущественных отношений Алтайского края (656049, г. Барнаул, ул. Чкалова, д. 64, ОГРН 1022200918376, ИНН 2221017172) к индивидуальному предпринимателю Рябикину Евгению Михайловичу (ОГРНИП 311222515900021, ИНН 222103523332) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула.

В заседании приняли участие: представитель Управления имущественных отношений Алтайского края – Насонова К.И. по доверенности от 18.03.2019, представлены документы о высшем юридическом образовании; индивидуальный предприниматель Рябикин Евгений Михайлович и его представитель Виноградов Р.А. по доверенности от 26.09.2019, представлены документы о высшем юридическом образовании.

Суд установил:

Управление имущественных отношений Алтайского края (далее – Алтайкрайимущество, управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к индивидуальному предпринимателю Рябикину Евгению Михайловичу (далее – ИП Рябикин Е.М., предприниматель, ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 22:63:0304726:1524, площадью 441, 9 кв.м, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Власихинская, д. 150б, путем продажи с публичных торгов.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 24.06.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2019 решение суда первой инстанции отменено, по настоящему делу принят новый судебный акт об изъятии у предпринимателя объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 22:63:0304726:1524 путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее – постановление № 1299).

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции от 04.09.2019, ИП Рябикин Е.М. обратился в суд с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции по настоящему делу.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что вывод суда апелляционной инстанции о том, что незаявление истцом требования об определении начальной продажной стоимости имущества не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, является ошибочным; из материалов дела следует, что степень готовности спорного объекта незавершенного строительства составляет 70 %, а не 31 %; арендные правоотношения между сторонами носят длящийся характер, поскольку возникли в 2011 году и фактически не прекратились на дату заключения договора аренды от 26.06.2015, в связи с чем действие статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) не распространяется на данные отношения; ответчик на протяжении длительного времени не мог осуществлять строительство объекта по не зависящим от него обстоятельствам в результате действий (бездействия) публичных органов власти; суд апелляционной инстанции пришел к ошибочному выводу, что наличие на спорном земельном участке принадлежащего ответчику на праве собственности завершенного строительством объекта – нежилого здания площадью 46,2 кв.м, не может быть признано препятствием для удовлетворения иска.

В отзыве на кассационную жалобу Алтайкрайимущество просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои процессуальные позиции по делу.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Главным управлением имущественных отношений (правопредшественником истца) (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 26.06.2015 № 4333-з (далее – договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 22:63:030426:31, общей площадью 1 610 кв.м, расположенный по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Власихинская, 150 б. Земельный участок предоставляется для завершения строительства офисов (пункты 1.1 – 1.3 договора).

Согласно пунктам 2.1, 2.2 договора срок аренды устанавливается 3 (три) года, договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном порядке 20.07.2015.

В соответствии с постановлением администрации Алтайского края от 26.08.2016 № 297 «Об органах исполнительной власти Алтайского края», пунктом 2.1.4 положения о Министерстве имущественных отношений Алтайского края, утвержденного Указом Губернатора Алтайского края от 03.11.2016 № 131, Алтайкрайимущество является органом исполнительной власти Алтайского края, уполномоченным на распоряжение земельными участками, находящимися в границах муниципального образования города Барнаул Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена. 

В связи с истечением срока действия договора истец письмом от 29.06.2018 № 24/10640 уведомил ответчика о необходимости завершения строительства до истечения срока действия договора (21.07.2018). 

Предприниматель является собственником расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства, с кадастровым номером 22:63:030426:1524, степенью готовности  31%, назначение нежилое, площадью застройки 441,9 кв.м. 

Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРН) 06.11.2014.

Ссылаясь на то, что строительство вышеуказанного объекта недвижимости не завершено, разрешение на ввод в эксплуатацию не выдавалось, разрешение на строительство офисов, выданное ответчику, прекратило свое действие, срок договора аренды земельного участка истек, управление обратилось в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался статьями 235, 239.1 ГК РФ, статьями 39.1, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьей 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ), исходил из неприменения положения статьи 239.1 ГК РФ к сложившимся правоотношениям, поскольку фактически правоотношения сторон по аренде земельного участка с кадастровым номером 22:63:030426:31 возникли на основании договора аренды от 05.09.2011 № 2872-з и носили длящийся характер; нарушение срока строительства объекта произошло по не зависящим от ответчика обстоятельствам; избранный управлением исключительный способ защиты в виде предъявления настоящего иска не приведет к восстановлению его прав, так как на спорном земельном участке также расположен принадлежащий ответчику на праве собственности завершенный строительством объект – офис площадью46,2 кв.м., что дает ему право на пользование данным участком.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции руководствовался статьями 154, 239.1, 422, 425, 432, 434 ГК РФ, статьями 22, 39.6, 39.8, 39.20 ЗК РФ, положениями Закона № 137-ФЗ, Закона № 171-ФЗ, постановления № 1299, информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», исходил из того, что предпринимателем реализовано право на однократное предоставление спорного земельного участка для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства, новый договор аренды заключен 26.06.2015, следовательно, указанные обстоятельства свидетельствуют о наличии оснований для применения положений статьи 239.1 ГК РФ. 

При этом суд апелляционной инстанции указал, что наличие на спорном земельном участке принадлежащего ответчику на праве собственности нежилого здания не может быть признано препятствием для удовлетворения иска, поскольку собственник не лишен возможности обратиться за предоставлением земельного участка, необходимого для использования объекта недвижимости, в порядке, предусмотренном земельный законодательством.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют нормам действующего законодательства, а также фактическим обстоятельствам дела.

В силу пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. 

Согласно статье 35 Закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Законом № 137-ФЗ.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо приведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Предоставление земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, регулируется пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

При рассмотрении спора судом апелляционной инстанции установлено, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено (степень готовности объекта незавершенного строительства – 31 %). Было обоснованно отмечено, что сам по себе факт возникновения арендных правоотношений в целях строительства спорного объекта в 2011 году не может расцениваться в качестве критерия, позволяющего рассматривать правоотношения сторон действующими.

При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции поддерживает выводы суда апелляционной инстанции о том, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, договор аренды земельного участка заключен 26.06.2015 и на момент обращения управления с иском по настоящему делу срок его действия истек, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежали применению положения статьи 239.1 ГК РФ.

Суд кассационной инстанции отклоняет доводы подателя кассационной жалобы о необходимости применения положений пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ на основании следующего.

Согласно пункту 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

Судом апелляционной инстанции установлено и следует из материалов дела, что срок действия разрешения на строительство, выданного предпринимателю, истек 22.07.2016 и продлен не был. Доказательств невозможности продления разрешения на строительство в результате действий (бездействия) уполномоченных органов, в материалы дела не представлено. Следовательно, ссылка подателя кассационной жалобы на невозможность осуществления строительства на земельном участке в период с 17.07.2017 по 23.11.2017, подлежит отклонению, поскольку в указанный период у предпринимателя не имелось законных оснований для продолжения строительства объекта. Указанный период в сравнении со всем сроком, в течение которого был арендован земельный участок, не является продолжительным, ответчиком не доказано прямой причинно-следственной связи между действиями органов государственной власти и местного самоуправления и невозможностью завершения строительства. Тем более, что из заключения судебной экспертизы, проведенной в суде первой инстанции, не следует однозначный вывод о невозможности строительства в указанный период.

Кроме того, суд кассационной инстанции, отклоняя доводы заявителя, поддерживает выводы суда апелляционной инстанции о том, что действия предпринимателя, связанные с реализацией права на изменение параметров строящегося объекта и подготовкой нового проекта строительства в период действия договора аренды, не являются обстоятельствами, предусмотренными пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ.

Судом апелляционной инстанции также правомерно указано, что наличие на спорном земельном участке принадлежащего ответчику на праве собственности завершенного строительством объекта (офиса площадью 46,2 кв.м) не является препятствием для удовлетворения иска, поскольку собственник не лишен возможности обратиться за предоставлением земельного участка, необходимого для использования объекта недвижимости, в порядке, предусмотренном статьей 39.20 ЗК РФ. Кроме того, ответчиком не доказана неделимость земельного участка и невозможность межевания спорного участка в порядке, предусмотренным земельным законодательством, с целью образования двух участков в целях эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности разным лицам.

Суд кассационной инстанции отмечает, что при рассмотрении вопроса об изъятии объекта незавершенного строительства в порядке статьи 239.1 ГК РФ степень готовности такого объекта не имеет решающего значения для рассмотрения спора, поскольку не исключена ситуация, когда строительство объекта ответчиком не приостановлено и будет продолжаться, в том числе в период рассмотрения спора в суде. В связи с чем суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу, что степень готовности должна учитываться при определении начальной продажной цены продаваемого объекта, с целью недопущения нарушения прав ответчика и участников торгов.

Обозначенное ответчиком в жалобе незаявление истцом требования об определении начальной продажной стоимости имущества также не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований об изъятии у собственника незавершенного строительством объекта путем продажи с публичных торгов, поскольку по смыслу положений пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства, при доказанности оснований к этому, не подлежит удовлетворению только в предусмотренных законом случаях, к которым отсутствие начальной продажной цены не относится.

Иные доводы, содержащиеся в кассационной жалобе, выводов суда апелляционной инстанции не опровергают, о неправильном применении норм права не свидетельствуют, по существу, сводятся к несогласию с оценкой суда апелляционной инстанции относительно установленных им обстоятельств и исследованных доказательств, оснований для которой у суда кассационной инстанции не имеется и в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом округа не установлено. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2019 по делу № А03-16644/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий 						Т.А. Зиновьева

Судьи										М.А. Севастьянова

											В.В. Тихомиров