АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-29113/2015

г. Краснодар

24 января 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 января 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Мазуровой Н.С., в отсутствие в судебном заседании заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Айрин» (ИНН 2308060824, ОГРН 1022301217620), органа, осуществляющего публичные полномочия, – управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510) и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Шамина Александра Ивановича, Дурманова Сергея Юрьевича, Секун Марины Владимировны, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Айрин» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.03.2017 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2017 (судьи Филимонова С.С., Смотрова Н.Н., Сурмалян Г.А.) по делу № А32-29113/2015, установил следующее.

ООО «Айрин» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра) с заявлением, в котором просило:

– признать незаконным бездействие управления Росреестра по невнесению записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) об обременении земельных участков сельскохозяйственного назначения, с кадастровыми номерами 23:39:0106001:257, 23:39:0106002:195 и 23:39:0106001:259 договором аренды от 29.05.2006, номер регистрации 23-23-07/2006-008/7, как не соответствующего положениям Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), Федерального закона Российской Федерации от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ), постановлению Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; 

– возложить на управление Росреестра обязанность по внесению в ЕГРП записи об обременении земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 23:39:0106001:257, 23:39:0106002:195 и 23:39:0106001:259 договором аренды от 29.05.2006, номер регистрации 23-23-07/2006-008/7.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Секун М.В., Шамин А.И. и Дурманов С.Ю. (т. 1, л. д. 117, 118; т. 4, л. д. 19 – 21).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.12.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2016, требования удовлетворены. Признано незаконным бездействие управления Росреестра по невнесению записи в ЕГРП об обременении земельных участков с кадастровыми номерами 23:39:0106001:257, 23:39:0106002:195 и 23:39:0106001:259 договором аренды от 29.05.2006, номер регистрации 23-23-07/2006-008/7. На управление Росреестра возложена обязанность по внесению в ЕГРП записи об обременении земельных участков с кадастровыми номерами 23:39:0106001:257, 23:39:0106002:195 и 23:39:0106001:259 договором аренды от 29.05.2006, номер регистрации 23-23-07/2006-008/7. Между сторонами распределены судебные расходы.

Судебные инстанции установили, что на основании договора от 29.05.2006 аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя обществу передан земельный участок с кадастровым номером 23:39:0000000:62. Впоследствии из названного участка путем выдела образованы земельные участки с кадастровыми номерами 23:39:0106001:257, 23:39:0106002:195 и 23:39:0106001:259, собственником которых является Секун М.В. (приобретены по договорам купли-продажи от 29.03.2010). Доказательств того, что собственник земельных долей (Шамин А.И.), выделивший свою долю в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:39:0000000:62 возражал против передачи данного участка в аренду обществу, не представлено. Установив, что участники общей долевой собственности выразили свою волю на передачу земельного участка в аренду обществу, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для прекращения этого договора на основании пункта 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ. Переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения (расторжения) договора аренды (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс). Регистрационные действия по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды образованных земельных участков (с кадастровыми номерами 23:39:0106001:257, 23:39:0106002:195 и 23:39:0106001:259) управление Росреестра должно было произвести одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенные (из арендуемого обществом) земельные участки. Однако управление Росреестра не осуществило государственную регистрацию обременения одновременно с регистрацией права собственности на участки, образованные из массива, принадлежащего собственниками земельных долей (ранее переданного в аренду обществу). Поэтому судебные инстанции признали заявление общества обоснованным и подлежащим удовлетворению на основании статей 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Суд апелляционной инстанции отклонил довод управления Росреестра о пропуске обществом предусмотренного статьей 198 Кодекса трехмесячного срока для обращения в арбитражный суд. Управление Росреестра отказало обществу в регистрации обременения в виде права аренды 16.07.2015 (сообщения об отказе в государственной регистрации). Общество обратилось в суд с заявлением 11.08.2015, то есть с соблюдением процессуального срока, установленного статьей 198 Кодекса. Признан несостоятельным и довод о прекращении договора аренды (ввиду совпадения должника и кредитора в одном лице) в связи с приобретением обществом в собственность части земельных долей из земельного массива, арендуемого им по договору от 29.05.2006. 

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.11.2016 решение и апелляционное постановление отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

Суд кассационной инстанции указал, что управление Росреестра, возражая против заявленных требований, указывало судам на то, что общество с 26.02.2009 является собственником доли (35/748) в арендованном ранее земельном участке с кадастровым номером 23:39:0000000:62 (запись о регистрации 23-23-07/015/2009-135). Государственная регистрация доли осуществлена на основании договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок от 11.01.2009. В настоящее время доля общества в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:39:0000000:62 составляет 2897/17952. Регистрирующий орган полагает, что в данном случае имеет место совпадение сторон в обязательственных (арендных) правоотношениях. С момента регистрации права общества на долю в праве собственности на ранее арендованный земельный участок договор от 29.05.2006 прекратил свое действие. Отношения заявителя с и иными сособственниками земельного участка с кадастровым номером 23:39:0000000:62 (владельцами земельных долей) не могут регулироваться нормами Гражданского кодекса об аренде. Судебным инстанциям предложено проверить приведенные управлением Росреестра возражения (представленные им документы), учесть, что земельный участок с кадастровым номером 23:39:0000000:62 (на дату регистрации права собственности Секун М.В. на спорные участки) находился в долевой собственности, одним из участников которой является само общество. В связи с приобретением доли в праве собственности на земельный участок, заявитель не может быть признан его арендатором, поскольку лишен возможности владеть и пользоваться всем участком, в соответствующем качестве (статья 407, 413 Гражданского кодекса). Отношения сособственников (общества и иных собственников участка), касающиеся порядка пользования общим имуществом, регулируются нормами Гражданского кодекса (статьи 246, 247) и положениями Закона № 101-ФЗ (в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения превышает пять). При этом общество не является и арендатором не приобретенной им части земельного массива в связи с тем, что участники долевой собственности, сохранившие права на принадлежащие им доли, не выделяли в спорный период участки в счет земельных долей и не передавали образованные участки во владение (пользование) обществу в рамках арендных правоотношений.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.03.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2017, в удовлетворении заявленных требований отказано. 

Судебные инстанции установили, что общество с 26.02.2009 является собственником доли (35/748) в арендованном ранее земельном участке с кадастровым номером 23:39:0000000:62 (запись о регистрации 23-23-07/015/2009-135). Государственная регистрация доли осуществлена на основании договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок от 11.01.2009. В настоящее время доля общества в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:39:0000000:62 составляет 2897/17952. После приобретения обществом доли в праве общей долевой собственности на исходный земельный участок договор аренды этого участка следовало квалифицировать как соглашение участников долевой собственности о передаче одному из них имущества, находящегося в долевой собственности, во владение и пользование за плату. Действующим законодательством государственная регистрация такого соглашения не предусмотрена. Последующим образованием выделенного земельного участка ранее существовавшие арендные отношения не могли быть восстановлены, поэтому у управления Росреестра отсутствовали основания для государственной регистрации обременения в виде аренды в пользу общества права собственности на выделенный земельный участок. 

Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель в жалобе просит указанные акты отменить, требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального права. Жалоба мотивирована следующим. В определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 306-КГ15-8301 содержатся правовые позиции, направленные  на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях. При этом регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки. Общество арендует весь объект недвижимости, находящийся в долевой собственности. В случае частичного совпадения лиц прекращается лишь обязанность арендатора по выплате арендной платы в отношении тех арендодателей, чьи земельные участки перешли в собственность арендатора. В силу статьи 413 Гражданского кодекса обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства. В рассматриваемом деле участники правоотношений аренды и права общей долевой собственности обладают разными объемами прав, при этом совпадения должника и кредитора не происходит.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.10.2017 судебное заседание по рассмотрению кассационной жалобы общества на решение и апелляционное постановление отложено на 16.11.2017. 

Определением председателя Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.11.2017 срок рассмотрения кассационной жалобы обществам продлен до 26.01.2018.

Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.11.2017 в судебном заседании объявлялся перерыв до 23.11.2017 в связи с пояснениями представителя общества о намерении отказаться от кассационной жалобы ввиду приобретения в собственность земельных участков с кадастровыми номерами 23:39:0106001:257, 23:39:0106002:195 и 23:39:0106001:259. В подтверждение заявленных доводов судебной коллегии были представлены соответствующие документы (договор купли-продажи, выписки из ЕГРП о праве собственности общества на спорные участки), копии которых приобщены к материалам дела.

После объявленного перерыва ходатайство об отказе от кассационной жалобы от общества не поступило.

Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.11.2017 судебное заседание по рассмотрению кассационной жалобы общества на обжалуемые судебные акты отложено на 24.01.2018.

В судебное заседание, состоявшееся 24.01.2018, представители участвующих в деле лиц не явились. От общества поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителя, подтвердило приобретение в собственность спорных земельных участков, но настаивало на удовлетворении заявленных требований. 

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу подлежащей удовлетворению. 

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя от 29.05.2006, заключенному гражданами (сособственниками земельного участка) и обществом (арендатором), последнему передан земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 29 920 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:39:0000000:62, расположенный по адресу: Белореченский район, Рязанский сельский округ, АКХ «Русь». Земельный участок предоставлен арендатору сроком на 15 лет для производства сельскохозяйственной продукции. Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП.

Из участка с кадастровым номером 23:39:0000000:62 образованы (путем выдела) земельные участки с кадастровыми номерами 23:39:0106001:257, 23:39:0106002:195 и 23:39:0106001:259, право собственности на которые зарегистрировано за Секун М.В. в ЕГРП 19.04.2010.

При государственной регистрации права собственности Секун М.В. на земельные участки с кадастровыми номерами 23:39:0106001:257, 23:39:0106002:195 и 23:39:0106001:259 управление Росреестра в ЕГРП запись об обременении их правом аренды общества не вносилась.

13 июля 2015 года общество обратилось в управление Росреестра с заявлением о внесении в ЕГРП записей об аренде в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:39:0106001:257, 23:39:0106002:195 и 23:39:0106001:259.

16 июля 2015 года управление Росреестра отказало в совершении действий по регистрации в ЕГРП обременений (сообщения об отказе), мотивировав их тем, что внесение соответствующих записей может привести к нарушению законных интересов правообладателя, а также третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи.

Ссылаясь на то, что отсутствие в ЕГРП записей об обременении земельных участков с кадастровыми номерами 23:39:0106001:257, 23:39:0106002:195 и 23:39:0106001:259 правом аренды противоречит нормам Закона № 101-ФЗ и нарушает права общества (арендатора), последнее обратилось в арбитражный суд в порядке главы 24 Кодекса.

Согласно части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Для признания незаконными решений, действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, необходимо одновременное наличие двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности либо создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).

Суды первой и апелляционной инстанций при разрешении спора исходили из того, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется положениями Гражданского и Земельного кодексов, а также нормами Закона № 101-ФЗ.

В связи с указаниями кассационной инстанции, изложенными в постановлении от 16.11.2016, суды первой и апелляционной инстанции установили, что общество с 26.02.2009 является собственником доли (35/748) в арендованном ранее земельном участке с кадастровым номером 23:39:0000000:62 (запись о регистрации права № 23-23-07/015/2009-135). Государственная регистрация доли осуществлена на основании договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок от 11.01.2009. В настоящее время доля общества в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:39:0000000:62 составляет 2897/17952. 

При разрешении спора судебные инстанции исходили из следующего. После приобретения обществом доли в праве общей долевой собственности на исходный земельный участок договор аренды этого участка следовало квалифицировать как соглашение участников долевой собственности о передаче одному из них имущества, находящегося в долевой собственности, во владение и пользование за плату. Действующим законодательством государственная регистрация такого соглашения не предусмотрена. Последующим образованием выделенного земельного участка ранее существовавшие арендные отношения не могли быть восстановлены, поэтому у управления Росреестра отсутствовали основания для государственной регистрации обременения в виде аренды в пользу общества права собственности на выделенные земельные участки.

В связи с подачей обществом жалобы на состоявшиеся судебные акты Арбитражным судом Северо-Кавказского округа направлялся в Верховный Суд Российской Федерации вопрос о разъяснении правил применения статьи 413 Гражданского кодекса при приобретении арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения права собственности на долю в праве общей собственности на такой участок. 

В письме от 28.12.2017 Верховный Суд Российской Федерации сообщил о том, что данный вопрос обсужден на заседании Президиума Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017. Выработанные правовые позиции включены в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017). 

В названном Обзоре, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017 (ответ на вопрос 4 раздела «Разъяснения по вопросам, возникающим в судебной практике»), указано следующее.

При передаче в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения, принадлежащего на праве общей долевой собственности нескольким лицам, соответствующий договор заключается на основании решения общего собрания участников долевой собственности со множественностью лиц на стороне арендодателя (статья 14 Закона № 101-ФЗ, пункт 1 статьи 308 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 413 Гражданского кодекса обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

В случае приобретения арендатором доли в праве собственности на предоставленный ему земельный участок сельскохозяйственного назначения не происходит полного совпадения объема прав и обязанностей должника и кредитора в одном лице, совпадение происходит лишь на определенную долю в праве.

Кроме того, обязательства арендатора по отношению к соарендодателям, не являющимся продавцами долей, не могут прекратиться на основании договора купли-продажи, в котором эти соарендодатели не участвуют в качестве сторон (пункт 3 статьи 308 Гражданского кодекса).

В связи с изложенным правило статьи 413 Гражданского кодекса о прекращении обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице в данном случае применению не подлежит. До согласования иного порядка пользования общим имуществом обязательства, возникшие на основании договора аренды, подлежат исполнению с учетом того обстоятельства, что арендатору принадлежит доля в праве на земельный участок (в частности, возможно соразмерное уменьшение арендной платы).

С учетом изложенного, а также правовой позиции общества, приобретшего в собственность спорные участки, но настаивающего на удовлетворении требований к Управлению Росреестра, решение и апелляционное постановление подлежат отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении заявленных требований.    

В соответствии со статей 101 Кодекса судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В силу норм статьи 102 Кодекса, норм главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации отношения по уплате государственной пошлины, в том числе основания освобождения от ее уплаты, а также основания и порядок возврата государственной пошлины из бюджета, регулируются налоговым законодательством и возникают между плательщиком – лицом, обращающимся в суд, и государством.

Статьей 110 Кодекса закреплено, что между сторонами судебного разбирательства возникают отношения по распределению судебных расходов, которые регулируются главой 9 Кодекса.

В пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» разъяснено следующее. Законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов. В случае принятия судебного акта не в пользу таких органов расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов.

Принимая во внимание, что требования общества удовлетворены окружным судом, в его пользу с управления Росреестра подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные заявителем при рассмотрении дела в суде первой инстанции (3 тыс. рублей), суде апелляционной инстанции (1500 рублей) и суде округа (1500 рублей).

При подаче кассационной жалобы общество уплатило в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 тыс. рублей (платежное поручение от 08.08.2017 № 721). Исходя из подпунктов 3, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», уплате подлежит пошлина в размере 1 500 рублей. Поэтому излишне уплаченная при подаче кассационной жалобы пошлина (в размере 1 500 рублей) подлежит возврату заявителю на основании пункта 1 статьи 33.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.03.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2017 по делу № А32-29113/2015 отменить. Заявление общества с ограниченной ответственностью «Айрин» (ИНН 2308060824, ОГРН 1022301217620) удовлетворить.

Признать незаконным бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510) по невнесению в Единый государственный реестр недвижимости записи об обременении земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 23:39:0106001:257, 23:39:0106002:195, 23:39:0106001:259 договором аренды от 29.05.2006 (номер регистрации 23-23-07/2006-008/7).

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510) внести в Единый государственный реестр недвижимости запись об обременении земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 23:39:0106001:257, 23:39:0106002:195, 23:39:0106001:259 договором аренды от 29.05.2006 (номер регистрации 23-23-07/2006-008/7).

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Айрин» (ИНН 2308060824, ОГРН 1022301217620) 3 000 (три тысячи) рублей расходов по уплате государственной пошлины по иску, 1500 (одну тысячу пятьсот) рублей расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, 1500 (одну тысячу пятьсот) рублей расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Айрин» (ИНН 2308060824, ОГРН 1022301217620) из федерального бюджета 1 500 (одну тысячу пятьсот) рублей государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 08.08.2017 № 721.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий							        В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                   Я.Е. Волков 

                                                                                                                              Н.С. Мазурова