ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-13144/2024

г. Челябинск

21 октября 2024 года

Дело № А34-3670/2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Жернакова А.С., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Анисимовой С.П., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Кургана на решение Арбитражного суда Курганской области от 09.09.2024 по делу № А34-3670/2024.

В судебном заседании приняли участие представители:

Администрации города Кургана - ФИО1 (паспорт, доверенность от 28.09.2023, срок действия три года, диплом),

индивидуального предпринимателя ФИО2 - ФИО3 (паспорт, доверенность от27.03.2024, срок действия пять лет, диплом).

 

Администрация города Кургана (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ответчик, ИП ФИО2) о расторжении договора № 54 от 19.03.2018 аренды земельного участка с кадастровым номером 45:25:090701:5 площадью 7400 кв. м, с разрешенным использованием: для размещения базы отдыха с кафе, расположенного по адресу: Курганская область, город Курган, пос. Увал.

Решением Арбитражного суда Курганской области от 09.08.2024 в удовлетворении исковых требований Администрации отказано.

С вынесенным решением не истец не согласился, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. 

Податель жалобы не согласен с выводом суда об отсутствии существенного нарушения условий пп. 4.2.1 п. 4.2, пп. 4.4.2 п. 4.4 договора, поскольку спорный земельный участок предпринимателем продолжительное по назначению не используется,  арендатором не осуществляется действий, свидетельствующих о намерении использовать земельный участок для целей предоставления, что является существенным нарушением условий договора аренды. Также податель жалобы полагает, что суд неправомерно оставил без внимания наличие у ответчика неоднократных просрочек внесения арендных платежей по договору.

К дате судебного заседания от ИП ФИО2 поступил отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором ответчик просит в удовлетворении жалобы отказать, решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании представитель истца настаивал на доводах, изложенных в апелляционной жалобе; представитель ответчик просил судебный акт оставить без изменения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 19.03.2018 между Администрацией города Кургана (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор № 54 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передает за плату в пользование на условиях аренды, а арендатор принимает земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 45:25:090701:5, площадью 7400 кв. м, адрес (описание местоположения) участка: Курганская область, г. Курган, п. Увал (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.2 договора разрешенное использование участка: для размещения базы отдыха с кафе.

Срок аренды участка устанавливается на 32 месяца с момента подписания акта приема-передачи участка (пункт 2.1 договора).

Земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи земельного участка от 19.03.20218, договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Соглашением от 19.11.2020 стороны продлили срок аренды участка на 32 месяца до 19.07.2023.

Решением Арбитражного суда Курганской области от 11.05.2023 по делу № А34-19860/2022 суд обязал Департамент архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО2 дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 19.03.2018 № 54 об увеличении срока действия договора на 3 года.

Соглашением от 19.06.2023 стороны продлили срок аренды участка на 3 года до 19.07.2026.

В соответствии с пунктом 3.1 договора годовой размер арендной платы составляет 132 770 руб.

Арендная плата за текущий год перечисляется ежемесячно, не позднее последнего числа текущего месяца (пункт 3.4 договора).

Согласно пункту 3.8 договора неиспользование участка арендатором не может служить основанием невнесения арендной платы.

В соответствии с пунктом 4.2.1 договора арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора.

В соответствии с пунктом 4.4.2 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с его целевым назначением, разрешенным использованием и с Правилами землепользования и застройки города Кургана, согласно которым участок расположен в территориальной зоне РЗ 2 - зона учреждений отдыха, спорта и туризма.

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора аренды земельного участка арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора:

- при использовании участка не в соответствии с его целевым назначением или разрешенным использованием;

- при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа;

- при использовании участка способами, приводящими к его порче;

- в иных случаях, установленных действующим законодательством.

Согласно пункту 4.4.7 договора арендатор обязан не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающему к его территории, а также выполнить работы по благоустройству территории.

Согласно акту обследования земельного участка № 230 от 03.11.2023, проведенного специалистами Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города участок используется не в соответствии с установленным видом разрешенного использования, а именно: участок не огорожен, свободен от строений (сооружений), не осваивается. Участок и прилегающая территория заросли травой и кустарниками, высота которых достигает более полутора метров.

25.12.2023 истцом в адрес ответчика направлено уведомление о досрочном расторжении договора аренды земельного участка № 54 от 19.03.2018 с приложением проекта соглашения о расторжении договора № 54 аренды земельного участка от 19.03.2018. В качестве основания расторжения указано на нарушение условий договора о порядке внесения арендной платы (л.д.17).

06.02.2024 истцом в адрес ответчика направлено уведомление о нарушении условий договора аренды земельного участка о целевом использовании, с указанием на необходимость в срок до 20.02.2024 получить разрешение на строительство объекта на участке (л.д. 21).   

Ссылаясь на наличие оснований для расторжения договора аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не доказан факт существенного нарушения условий договоров арендатором.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

С учетом предмета и основания заявленных исковых требований, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что к спорным правоотношениям сторон подлежат применению общие положения гражданского законодательства и специальные нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок и сроки внесения которой определяются договором.

Пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации на арендатора возложена обязанность использовать арендованное имущество по назначению.

В пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено ограничение для расторжения договоров аренды земельных участков, заключенных на срок более 5 лет – по требованию арендодателя они могут быть расторгнуты только при существенном нарушении договора.

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно–гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы.

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более двух раз подряд, в иных случаях, установленных действующим законодательством.

Доводы апелляционной жалобы о наличии оснований для расторжения договора в связи с использованием земельный участок не по целевому назначению, отклоняется судом апелляционной инстанции в силу следующего.

В подтверждение факта нецелевого использования ответчиком спорного земельного участка истец представил в материалы дела акт № 230 обследования земельного участка от 03.11.2023, в котором указано, что участок не огорожен, свободен от строений (сооружений), не осваивается. Участок и прилегающая территория заросли травой и кустарниками.

Оценивая данные доказательства, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что действующее законодательство разделяет понятия «освоение земельного участка» и «использование земельного участка».

При этом, под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

В рассматриваемом случае в связи с тем, что земельный участок предоставлен под размещение базы отдыха с кафе, освоение земельного участка - это обязательный этап, связанный с подготовкой к строительству, то есть подготовкой всей необходимой документации, без которой осуществить строительство базы отдыха и кафе не предоставляется возможным, в том числе проекта планировки территории (статья 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации), градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации) и т.д.

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим кодексом.

24.04.2018 ФИО2 был выдан градостроительный план земельного участка, из которого следовало, что земельный участок частично расположен в зоне затопления, подтопления паводковыми водами р.Тобол. Необходимо было осуществить отсыпку земельного участка в целях поднятия уровня земельного участка. ФИО2 производил отсыпку земельного участка.

30.11.2018 ФИО2 обратился за выдачей актуализированной карты застроенной территории.

В декабре 2018 г. ФИО2 обратился за выдачей ситуационного плана территории. 20.12.2018 на обращение ФИО2 был выдан ответ о необходимости внесения оплаты за выдачу указанной информации.

В соответствии с Федеральным законом от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) в субъектах Российской Федерации введен режим повышенной готовности.

В Курганской области данная ситуация признана обстоятельством непреодолимой силы (форс-мажором), издано Постановление Губернатора Курганской области № 12 от 16 марта 2020 г. «О введений повышенной готовности».

По причине распространения коронавирусной инфекции (COVID-19) в 2020 году деятельность ИП ФИО2 не велась.

На основании п. 6 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» между сторонами было заключено соглашение от 19.11.2020, в соответствии с которым срок аренды был увеличен до 19.11.2023.

18.01.2021 ФИО2 был установлен факт того, что снег, вывозимый с территории города Кургана машинами завозится и вываливается на земельный участок ФИО2, в связи с чем подана жалоба 18.01.2021. Факт получения 18.01.2021 жалобы истцом подтвержден отметкой на жалобе (штамп, содержащий дату и подпись).

22.08.2022 на основании п. 3 ст. 8 Федерального закона от 14.03,2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ФИО2 обратился в Администрацию города Кургана с заявлением об увеличении срока договора аренды.

Решением Арбитражного суда Курганской области от 11.05.2023 по делу №А34-19860/2022 установлен факт отсутствия нарушений законодательства Российской Федерации при использовании земельного участка, суд обязал Департамент архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО2 дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 19.03.2018 № 54 об увеличении срока действия договора на 3 года.

На период рассмотрения судебных споров, ввиду неопределенности судьбы земельного участка с учетом окончания срока действия договора 19.07.2023, во избежание убытков в случае не продления срока договора, активные действия по строительству ответчиком не осуществлялись, ввиду наличия риска убытков от вложения денежных средств в освоение земельного участка.

Заявление о предоставлении градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 45:25:090701:5 было получено Департаментом архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана 19.08.2022.

07.09.2022 ФИО2 был выдан градостроительный план земельного участка.

25.11.2022 ФИО2 заключен договор № А-369 на подготовку проектной документации.

Ввиду ненадлежащего исполнения обязательств по договору на подготовку проектной документации 15 августа 2023 г. Бабочкин отказался от договора.

05.04.2024 ответчиком получено извещение Департамента экономического развития, предпринимательства и торговли от 01.04.2024             № 136-00768/24 о том, что спорный земельный участок находится в зоне подтопления, в связи с чем, необходимо демонтировать нестационарные объекты, строения, сооружения, ограждения, вывезти материальные ценности из зоны подтопления.

В настоящее время ФИО2 продолжает производить отсыпку земельного участка, так как после наводнения в мае - июне 2024 г. земельный участок весь находится в зоне затопления, был полностью скрыт водой. Начиная с середины апреля 2024 г. и до настоящего времени строительные работы вести невозможно, так как земельный участок до настоящего времени не просох, ведется отсыпка. Ведется проектирование объекта.

Установив названные фаты, суд первой инстанции пришел правильному выводу о том, что они подтверждают  ведение ФИО2 освоения земельного участка, выполнения работ по подготовке земельного участка к строительству. Им разрабатывается проектная документация. 

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. 

В рассматриваемом случае, сроки освоения и строительства в договоре аренды земельного участка не предусмотрены.

Доводы истца о том, что ФИО2 нарушает требования ст. 12 Правил благоустройства города Кургана обоснованно отклонены судом, поскольку указанные правила не обязывают арендаторов земельных участков очищать территорию земельного участка от травы и кустарников. Кроме того, данные требования спорным договором не предусмотрены.

Иных доказательств нарушения ответчиком условий договора истцом не представлено.

При таких обстоятельствах, истец не представил в материалы дела достаточные и относимые доказательства, подтверждающие его право на расторжение спорного договора аренды в связи с нецелевым использованием земельного участка.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. 

Вместе с тем, данное право не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для удовлетворения требования о расторжении договора аренды.

Учитывая, что расторжение договора влечет прекращение правоотношений,  в случае, когда договор аренды земельного участка заключен на длительный срок, подлежат исследованию вопросы, связанные с соразмерностью такого требования арендодателя допущенным контрагентом нарушениям, в целях установления баланса интересов сторон.

Из материалов дела следует, что ответчик оплатил задолженность по арендной плате. Данное обстоятельство не исключает факт просрочки исполнения обязательств по вине ответчика, однако учитывается как смягчающее обстоятельство, характеризующее степень вины ответчика.

С учетом того, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, апелляционный суд полагает необходимым признать избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении требования о расторжении договора аренды.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в силу освобождения подателя апелляционной жалобы от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации ее взыскание в доход федерального бюджета не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 09.09.2024 по делу            № А34-3670/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Кургана - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

                          И.Ю. Соколова

 

Судьи:

                         А.С. Жернаков

 

 

                  Ю.С. Колясникова